雖然我國(guo)的(de)(de)房地產(chan)調(diao)控措施還需要進一(yi)步的(de)(de)細化和完善，但(dan)(dan)大方(fang)向(xiang)是(shi)正確的(de)(de)，特(te)別是(shi)住房差別化調(diao)控體(ti)系的(de)(de)逐步建立更是(shi)值得肯定。但(dan)(dan)是(shi)，為(wei)什么屢次(ci)調(diao)控，卻都(dou)一(yi)次(ci)次(ci)淪為(wei)“空調(diao)”呢？除(chu)了城(cheng)市(shi)化進程加速推進、全球貨幣泛濫等現(xian)實(shi)因素外，筆者(zhe)以為(wei)，調(diao)控政策沒能有效執行是(shi)最直接的(de)(de)原因。
房(fang)價上(shang)漲，調(diao)控(kong)措施出臺(tai)，再上(shang)漲，再調(diao)控(kong)……慣性的(de)(de)思(si)維和邏輯(ji)的(de)(de)循環好(hao)像永無止境，房(fang)地產調(diao)控(kong)實際效果卻一(yi)直(zhi)難(nan)如人意。這次的(de)(de)“國五條”并不是什(shen)么新政(zheng)策(ce)，仍是對(dui)以往調(diao)控(kong)政(zheng)策(ce)的(de)(de)再次重申而(er)已。
先(xian)看供(gong)(gong)給(gei)調(diao)控政策。2005年(nian)(nian)，“國八條”和(he)“新國八條”就明(ming)確提出要(yao)“大力(li)調(diao)整住房(fang)(fang)供(gong)(gong)應(ying)結構(gou)”，“保證中低價位、中小(xiao)戶型住房(fang)(fang)的有(you)效供(gong)(gong)給(gei)”。2006年(nian)(nian)規(gui)定，建(jian)筑面(mian)積90平方(fang)米以(yi)(yi)下住房(fang)(fang)所占(zhan)比(bi)重必(bi)須達到70%以(yi)(yi)上(shang)。2007年(nian)(nian)強(qiang)調(diao)這一(yi)政策絲毫不得打折。筆者沒有(you)找到最近的數據，但發(fa)改(gai)委在(zai)2007年(nian)(nian)曾經公布過90平方(fang)米以(yi)(yi)下普通商品房(fang)(fang)投資僅占(zhan)商品住宅投資的17.2%。
再來(lai)看土(tu)地供(gong)應(ying)計劃(hua)。為(wei)保障住(zhu)房有效供(gong)應(ying)，2010年國土(tu)資源部首次組織在全國范圍內(nei)編制住(zhu)房用地計劃(hua)，并于當年4月(yue)下旬公(gong)布了18.5萬(wan)公(gong)頃的住(zhu)宅(zhai)(zhai)用地供(gong)應(ying)計劃(hua)，同比(bi)增長(chang)140%。2011年土(tu)地供(gong)應(ying)計劃(hua)增加到(dao)21.8萬(wan)公(gong)頃，2012年縮減為(wei)15.93公(gong)頃。而住(zhu)宅(zhai)(zhai)用地的實際供(gong)應(ying)呢？據中指院一項關(guan)于土(tu)地市場橫向的監(jian)測(ce)數據顯示，2010~2012年，全國土(tu)地供(gong)應(ying)計劃(hua)完成率不足七成。
再看需(xu)(xu)求(qiu)調控政策。從(cong)我國的(de)(de)(de)現實情況看，房地產(chan)調控最重要(yao)的(de)(de)(de)還是“抑需(xu)(xu)求(qiu)”，特別(bie)是抑制投(tou)資(zi)性(xing)需(xu)(xu)求(qiu)。一(yi)些(xie)手上集(ji)聚大(da)量資(zi)金的(de)(de)(de)投(tou)資(zi)者，為了(le)應(ying)對(dui)通脹，確(que)保財富保值，炒房之風一(yi)時(shi)風行。炒房暴(bao)富的(de)(de)(de)示范效(xiao)應(ying)導(dao)致房價的(de)(de)(de)持續飆(biao)升(sheng)和非理性(xing)的(de)(de)(de)再投(tou)資(zi)沖(chong)動(dong)，同時(shi)也使(shi)得我國房地產(chan)演化成(cheng)了(le)有錢人(ren)的(de)(de)(de)儲(chu)錢罐。
雖然(ran)從(cong)2005年3月開始，我們就提(ti)(ti)出(chu)要(yao)“將穩定(ding)(ding)房價提(ti)(ti)高(gao)(gao)到政(zheng)(zheng)治高(gao)(gao)度，建(jian)立政(zheng)(zheng)府(fu)負責(ze)(ze)(ze)(ze)制(zhi)”，并明確提(ti)(ti)出(chu)“對(dui)住(zhu)房價格上(shang)漲(zhang)過快、控(kong)(kong)制(zhi)不力的要(yao)追究有(you)關(guan)負責(ze)(ze)(ze)(ze)人(ren)的責(ze)(ze)(ze)(ze)任”，2010~2012年我們也多次(ci)提(ti)(ti)出(chu)要(yao)實行(xing)問(wen)責(ze)(ze)(ze)(ze)制(zhi)。但，有(you)誰完(wan)成(cheng)了調(diao)控(kong)(kong)目標(biao)呢(ni)？又有(you)誰被問(wen)責(ze)(ze)(ze)(ze)了呢(ni)？土地(di)供應計(ji)劃沒(mei)完(wan)成(cheng)問(wen)責(ze)(ze)(ze)(ze)了嗎？在(zai)限購政(zheng)(zheng)策上(shang)做(zuo)小動作問(wen)責(ze)(ze)(ze)(ze)了嗎？沒(mei)有(you)完(wan)成(cheng)房價上(shang)漲(zhang)定(ding)(ding)量目標(biao)問(wen)責(ze)(ze)(ze)(ze)了嗎？沒(mei)有(you)，都(dou)沒(mei)有(you)。
其實(shi)，我們一(yi)(yi)(yi)直把房(fang)(fang)地(di)(di)產調控當做短期的(de)(de)經(jing)濟調控手段，而(er)不(bu)是(shi)一(yi)(yi)(yi)項長期的(de)(de)經(jing)濟和社會政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策。調控政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策一(yi)(yi)(yi)直得不(bu)到有效(xiao)執(zhi)行背(bei)后的(de)(de)深層原因，是(shi)我國過(guo)(guo)去(qu)十(shi)(shi)年(nian)的(de)(de)經(jing)濟騰飛對(dui)房(fang)(fang)地(di)(di)產的(de)(de)過(guo)(guo)度依靠，以及地(di)(di)方(fang)財(cai)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)對(dui)“土地(di)(di)財(cai)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)”的(de)(de)依賴成癮。過(guo)(guo)去(qu)十(shi)(shi)年(nian)間，以“地(di)(di)根”撬動(dong)“銀根”，以“房(fang)(fang)地(di)(di)產”創造“GDP”的(de)(de)模式，一(yi)(yi)(yi)直是(shi)地(di)(di)方(fang)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)府間經(jing)濟競爭的(de)(de)法寶和政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)績的(de)(de)最快最好體現。所以說(shuo)，土地(di)(di)財(cai)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)助(zhu)推(tui)高房(fang)(fang)價，即(ji)使不(bu)能(neng)說(shuo)是(shi)地(di)(di)方(fang)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)府的(de)(de)故意之(zhi)舉(ju)，起碼也是(shi)在當前的(de)(de)種種現實(shi)背(bei)景下(xia)，地(di)(di)方(fang)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)府的(de)(de)無奈或默(mo)許(xu)之(zhi)舉(ju)。由此，出(chu)臺再多(duo)的(de)(de)調控措施又能(neng)有什么大作(zuo)用呢？
行文至(zhi)此，想(xiang)起(qi)讀大(da)學時軍(jun)訓(xun)教官(guan)教我們如(ru)何打(da)靶(ba)。他告(gao)訴我們，首(shou)先要知道靶(ba)在哪里，其次要掌(zhang)握正確(que)的(de)打(da)靶(ba)姿勢，最后(hou)在練習時如(ru)果不(bu)好(hao)好(hao)練，教官(guan)是要來踢屁(pi)股的(de)。房地(di)產調控(kong)要想(xiang)見效果，是不(bu)是也應(ying)該適當(dang)地(di)踢踢屁(pi)股呢(ni)？
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