宏觀(guan)經(jing)濟(ji)2014年(nian)大家的(de)看法千(qian)篇一律(lv)，預(yu)(yu)測(ce)2013還有分歧，其中我就是分歧，我認為2013年(nian)中國經(jing)濟(ji)要調整，而(er)多數人認為中國經(jing)濟(ji)要上(shang)升，8.9%的(de)預(yu)(yu)測(ce)甚至9%的(de)預(yu)(yu)測(ce)，最后(hou)證明(ming)我的(de)預(yu)(yu)測(ce)是對的(de)。
2014年(nian)(nian)(nian)(nian)最根(gen)本是(shi)(shi)(shi)大(da)家看(kan)清楚了(le)(le)一(yi)(yi)(yi)件(jian)事情(qing)，中國經濟(ji)發(fa)展(zhan)(zhan)進(jin)入(ru)了(le)(le)新(xin)(xin)的(de)(de)(de)(de)階(jie)段(duan)(duan)，這(zhe)(zhe)(zhe)(zhe)在(zai)(zai)(zai)(zai)三中全會(hui)(hui)上有(you)一(yi)(yi)(yi)句話(hua)，當前中國經濟(ji)發(fa)展(zhan)(zhan)進(jin)入(ru)新(xin)(xin)階(jie)段(duan)(duan)，改(gai)革進(jin)入(ru)深水區和攻堅(jian)階(jie)段(duan)(duan)，現(xian)在(zai)(zai)(zai)(zai)整(zheng)(zheng)個(ge)(ge)市場(chang)、社(she)會(hui)(hui)甚(shen)至世界都(dou)(dou)認為中國經濟(ji)進(jin)入(ru)了(le)(le)跟過(guo)(guo)(guo)去30年(nian)(nian)(nian)(nian)高(gao)(gao)速(su)增(zeng)長(chang)時期不(bu)同，有(you)一(yi)(yi)(yi)種說法叫從高(gao)(gao)增(zeng)長(chang)降(jiang)到中高(gao)(gao)增(zeng)長(chang)，是(shi)(shi)(shi)這(zhe)(zhe)(zhe)(zhe)樣(yang)一(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)轉化(hua)(hua)。這(zhe)(zhe)(zhe)(zhe)個(ge)(ge)觀點大(da)家現(xian)在(zai)(zai)(zai)(zai)一(yi)(yi)(yi)致了(le)(le)。而且(qie)2014年(nian)(nian)(nian)(nian)還(huan)(huan)在(zai)(zai)(zai)(zai)調(diao)(diao)(diao)(diao)整(zheng)(zheng)期，不(bu)會(hui)(hui)有(you)根(gen)本性(xing)的(de)(de)(de)(de)變(bian)(bian)(bian)(bian)化(hua)(hua)。但是(shi)(shi)(shi)要想往(wang)下(xia)跌(die)，也(ye)還(huan)(huan)是(shi)(shi)(shi)不(bu)容易(yi)的(de)(de)(de)(de)。2014年(nian)(nian)(nian)(nian)經濟(ji)增(zeng)長(chang)速(su)度現(xian)在(zai)(zai)(zai)(zai)普遍預測超過(guo)(guo)(guo)8%，兩家低于7%，沒(mei)有(you)更低，大(da)多數(shu)是(shi)(shi)(shi)7%8%之間。第二個(ge)(ge)換檔就(jiu)(jiu)(jiu)跟房(fang)地產(chan)(chan)有(you)關(guan)(guan)，就(jiu)(jiu)(jiu)是(shi)(shi)(shi)你的(de)(de)(de)(de)增(zeng)長(chang)動(dong)力(li)、增(zeng)長(chang)的(de)(de)(de)(de)因(yin)(yin)素(su)發(fa)生變(bian)(bian)(bian)(bian)化(hua)(hua)，我(wo)(wo)們(men)(men)(men)過(guo)(guo)(guo)去是(shi)(shi)(shi)靠(kao)投(tou)資(zi)，特(te)別是(shi)(shi)(shi)靠(kao)這(zhe)(zhe)(zhe)(zhe)種需求，靠(kao)供(gong)給增(zeng)長(chang)，而最終(zhong)需求我(wo)(wo)們(men)(men)(men)面臨(lin)的(de)(de)(de)(de)壓(ya)(ya)力(li)還(huan)(huan)比較大(da)，我(wo)(wo)們(men)(men)(men)的(de)(de)(de)(de)消(xiao)費增(zeng)長(chang)受到收入(ru)預期的(de)(de)(de)(de)增(zeng)長(chang)，也(ye)是(shi)(shi)(shi)一(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)調(diao)(diao)(diao)(diao)整(zheng)(zheng)。這(zhe)(zhe)(zhe)(zhe)就(jiu)(jiu)(jiu)是(shi)(shi)(shi)一(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)矛盾，2014年(nian)(nian)(nian)(nian)增(zeng)長(chang)動(dong)力(li)還(huan)(huan)沒(mei)有(you)發(fa)生根(gen)本變(bian)(bian)(bian)(bian)化(hua)(hua)。我(wo)(wo)們(men)(men)(men)投(tou)資(zi)依賴(lai)的(de)(de)(de)(de)增(zeng)長(chang)，房(fang)地產(chan)(chan)支(zhi)撐(cheng)經濟(ji)增(zeng)長(chang)的(de)(de)(de)(de)因(yin)(yin)素(su)還(huan)(huan)存在(zai)(zai)(zai)(zai)，但是(shi)(shi)(shi)會(hui)(hui)不(bu)會(hui)(hui)變(bian)(bian)(bian)(bian)，這(zhe)(zhe)(zhe)(zhe)是(shi)(shi)(shi)我(wo)(wo)們(men)(men)(men)關(guan)(guan)心的(de)(de)(de)(de)。2008年(nian)(nian)(nian)(nian)中國經濟(ji)調(diao)(diao)(diao)(diao)整(zheng)(zheng)以來(lai)，許多都(dou)(dou)發(fa)生了(le)(le)變(bian)(bian)(bian)(bian)化(hua)(hua)，都(dou)(dou)在(zai)(zai)(zai)(zai)往(wang)下(xia)調(diao)(diao)(diao)(diao)整(zheng)(zheng)，出(chu)口往(wang)下(xia)調(diao)(diao)(diao)(diao)整(zheng)(zheng)，以后(hou)還(huan)(huan)是(shi)(shi)(shi)這(zhe)(zhe)(zhe)(zhe)個(ge)(ge)樣(yang)子，明年(nian)(nian)(nian)(nian)、后(hou)年(nian)(nian)(nian)(nian)甚(shen)至未來(lai)一(yi)(yi)(yi)段(duan)(duan)時間都(dou)(dou)是(shi)(shi)(shi)這(zhe)(zhe)(zhe)(zhe)個(ge)(ge)樣(yang)子。消(xiao)費也(ye)調(diao)(diao)(diao)(diao)整(zheng)(zheng)了(le)(le)，其它的(de)(de)(de)(de)很(hen)多行(xing)(xing)(xing)業都(dou)(dou)調(diao)(diao)(diao)(diao)整(zheng)(zheng)了(le)(le)。很(hen)多因(yin)(yin)素(su)都(dou)(dou)在(zai)(zai)(zai)(zai)調(diao)(diao)(diao)(diao)整(zheng)(zheng)，就(jiu)(jiu)(jiu)一(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)因(yin)(yin)素(su)沒(mei)有(you)變(bian)(bian)(bian)(bian)化(hua)(hua)，就(jiu)(jiu)(jiu)是(shi)(shi)(shi)房(fang)地產(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)繁榮(rong)(rong)。房(fang)地產(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)繁榮(rong)(rong)是(shi)(shi)(shi)過(guo)(guo)(guo)去的(de)(de)(de)(de)因(yin)(yin)素(su)，這(zhe)(zhe)(zhe)(zhe)個(ge)(ge)因(yin)(yin)素(su)能(neng)不(bu)能(neng)持續(xu)到下(xia)一(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)階(jie)段(duan)(duan)？這(zhe)(zhe)(zhe)(zhe)是(shi)(shi)(shi)我(wo)(wo)們(men)(men)(men)關(guan)(guan)注的(de)(de)(de)(de)。不(bu)是(shi)(shi)(shi)不(bu)一(yi)(yi)(yi)定(ding)，是(shi)(shi)(shi)不(bu)可(ke)能(neng)。我(wo)(wo)以為換檔不(bu)是(shi)(shi)(shi)調(diao)(diao)(diao)(diao)速(su)度換檔，而是(shi)(shi)(shi)房(fang)地產(chan)(chan)發(fa)展(zhan)(zhan)要降(jiang)速(su)。這(zhe)(zhe)(zhe)(zhe)是(shi)(shi)(shi)中國未來(lai)經濟(ji)下(xia)行(xing)(xing)(xing)的(de)(de)(de)(de)壓(ya)(ya)力(li)的(de)(de)(de)(de)關(guan)(guan)鍵因(yin)(yin)素(su)。上行(xing)(xing)(xing)的(de)(de)(de)(de)因(yin)(yin)素(su)毫無疑(yi)問(wen)是(shi)(shi)(shi)我(wo)(wo)們(men)(men)(men)的(de)(de)(de)(de)改(gai)革，改(gai)革紅利(li)，特(te)別是(shi)(shi)(shi)市場(chang)化(hua)(hua)的(de)(de)(de)(de)改(gai)革推動(dong)，民間投(tou)資(zi)或(huo)者消(xiao)費有(you)可(ke)能(neng)潛(qian)力(li)被激發(fa)出(chu)來(lai)，包括熱議的(de)(de)(de)(de)電商(shang)(shang)，這(zhe)(zhe)(zhe)(zhe)是(shi)(shi)(shi)一(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)新(xin)(xin)的(de)(de)(de)(de)因(yin)(yin)素(su)。服務業的(de)(de)(de)(de)發(fa)展(zhan)(zhan)，包括地產(chan)(chan)分化(hua)(hua)，商(shang)(shang)業地產(chan)(chan)跟服務需求相關(guan)(guan)，劉曉光說消(xiao)費型地產(chan)(chan)，估計指的(de)(de)(de)(de)就(jiu)(jiu)(jiu)是(shi)(shi)(shi)這(zhe)(zhe)(zhe)(zhe)個(ge)(ge)意思。主要還(huan)(huan)是(shi)(shi)(shi)由于出(chu)口下(xia)滑，導(dao)致經濟(ji)增(zeng)長(chang)回調(diao)(diao)(diao)(diao)。假如房(fang)地產(chan)(chan)調(diao)(diao)(diao)(diao)整(zheng)(zheng)壓(ya)(ya)力(li)加大(da)，可(ke)能(neng)還(huan)(huan)會(hui)(hui)跌(die)破7%。必(bi)須有(you)新(xin)(xin)的(de)(de)(de)(de)因(yin)(yin)素(su)帶動(dong)，改(gai)革就(jiu)(jiu)(jiu)是(shi)(shi)(shi)新(xin)(xin)的(de)(de)(de)(de)因(yin)(yin)素(su)。
2012年、2013年、2014年房地產(chan)沒有調整(zheng)(zheng)的情(qing)況下保(bao)持7%的增長，有可(ke)能再(zai)往(wang)后面，后面2、3年，也還是7%8%的增長，那(nei)房地產(chan)有明顯的調整(zheng)(zheng)因素，其它(ta)要帶動它(ta)。
經濟增長的趨勢(shi)，未(wei)來2、3年還處在調(diao)整當(dang)中，這是第(di)一(yi)個變(bian)化。
第(di)二(er)，我(wo)為什(shen)么(me)會(hui)預測房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)將出現中(zhong)長(chang)期的(de)調整(zheng)？這(zhe)(zhe)個(ge)(ge)(ge)分析不(bu)(bu)(bu)(bu)外乎三個(ge)(ge)(ge)原因(yin)(yin)，房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)的(de)調整(zheng)包(bao)括房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)需(xu)求(qiu)的(de)放(fang)慢、投資(zi)(zi)放(fang)慢、價格(ge)(ge)因(yin)(yin)素的(de)調整(zheng)。我(wo)很(hen)不(bu)(bu)(bu)(bu)同(tong)(tong)意很(hen)多人的(de)看法，一(yi)(yi)線城(cheng)(cheng)市(shi)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)沒(mei)(mei)(mei)有更大(da)的(de)潛(qian)(qian)力(li)，二(er)三四(si)線城(cheng)(cheng)市(shi)完(wan)蛋了，供過(guo)于求(qiu)。我(wo)不(bu)(bu)(bu)(bu)同(tong)(tong)意這(zhe)(zhe)個(ge)(ge)(ge)觀(guan)點，2013年我(wo)們(men)(men)看到房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)在(zai)悄(qiao)悄(qiao)發生(sheng)很(hen)大(da)變(bian)化(hua)(hua)，不(bu)(bu)(bu)(bu)光是(shi)(shi)價格(ge)(ge)上的(de)分化(hua)(hua)，需(xu)求(qiu)也有分化(hua)(hua)，但是(shi)(shi)分化(hua)(hua)的(de)結果(guo)不(bu)(bu)(bu)(bu)是(shi)(shi)我(wo)們(men)(men)想象的(de)那樣(yang)。一(yi)(yi)線城(cheng)(cheng)市(shi)越(yue)有潛(qian)(qian)力(li)，增長(chang)越(yue)沒(mei)(mei)(mei)有泡(pao)沫。恰恰相反(fan)，價格(ge)(ge)反(fan)映了一(yi)(yi)線城(cheng)(cheng)市(shi)泡(pao)沫*，調整(zheng)壓力(li)*的(de)是(shi)(shi)一(yi)(yi)線城(cheng)(cheng)市(shi)。我(wo)的(de)結論，決定房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)的(de)增長(chang)趨勢是(shi)(shi)決定宏觀(guan)經(jing)濟環境(jing)(jing)，是(shi)(shi)金融(rong)環境(jing)(jing)，金融(rong)環境(jing)(jing)包(bao)括金融(rong)政(zheng)策(ce)，資(zi)(zi)金面有變(bian)化(hua)(hua)，這(zhe)(zhe)是(shi)(shi)我(wo)觀(guan)察(cha)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)。金融(rong)調整(zheng)它自然(ran)就調整(zheng)了，不(bu)(bu)(bu)(bu)是(shi)(shi)儲蓄(xu)斷(duan)檔的(de)問題，不(bu)(bu)(bu)(bu)是(shi)(shi)供給關(guan)系(xi)、城(cheng)(cheng)鎮化(hua)(hua)加速。金融(rong)環境(jing)(jing)支持(chi)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)，就會(hui)支持(chi)房(fang)(fang)價的(de)上漲(zhang)(zhang)。2013年為什(shen)么(me)漲(zhang)(zhang)？就是(shi)(shi)因(yin)(yin)為支持(chi)。經(jing)濟不(bu)(bu)(bu)(bu)好(hao)(hao)是(shi)(shi)因(yin)(yin)為實體經(jing)濟不(bu)(bu)(bu)(bu)好(hao)(hao)。但是(shi)(shi)2013年金融(rong)環境(jing)(jing)9%的(de)增長(chang)是(shi)(shi)沒(mei)(mei)(mei)有問題的(de)，因(yin)(yin)為實體經(jing)濟跟(gen)金融(rong)有分離，實體經(jing)濟不(bu)(bu)(bu)(bu)好(hao)(hao)的(de)情況(kuang)下(xia)，房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)會(hui)更繁榮。這(zhe)(zhe)個(ge)(ge)(ge)格(ge)(ge)局還是(shi)(shi)因(yin)(yin)為資(zi)(zi)金不(bu)(bu)(bu)(bu)足(zu)。如(ru)果(guo)資(zi)(zi)金流不(bu)(bu)(bu)(bu)斷(duan)涌入房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)，房(fang)(fang)價肯定要漲(zhang)(zhang)。
2012年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)上(shang)(shang)(shang)半(ban)(ban)年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)，中(zhong)國房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)第二個(ge)(ge)調(diao)整(zheng)(zheng)(zheng)，第一(yi)(yi)次調(diao)整(zheng)(zheng)(zheng)是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)2008年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)、2009年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)上(shang)(shang)(shang)半(ban)(ban)年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)。2011年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)底、2012年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)上(shang)(shang)(shang)半(ban)(ban)年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)調(diao)整(zheng)(zheng)(zheng)。但是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)后(hou)來(lai)半(ban)(ban)年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)多時間又(you)上(shang)(shang)(shang)來(lai)了(le)。金(jin)(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)(rong)(rong)環境(jing)(jing)得(de)到(dao)了(le)解釋，資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)流(liu)(liu)得(de)到(dao)了(le)很好(hao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)解釋。2012年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)上(shang)(shang)(shang)半(ban)(ban)年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)流(liu)(liu)是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)什(shen)么(me)(me)情(qing)況(kuang)(kuang)呢？投資(zi)(zi)是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)16.6%，流(liu)(liu)入(ru)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)5.8%，是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)它的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)1/3不(bu)(bu)到(dao)，所以(yi)房(fang)(fang)價必然跌(die)，房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)必然調(diao)整(zheng)(zheng)(zheng)。后(hou)來(lai)下半(ban)(ban)年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)(ce)出(chu)(chu)(chu)臺(tai)，它又(you)上(shang)(shang)(shang)來(lai)了(le)，流(liu)(liu)入(ru)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)又(you)多了(le)。加(jia)(jia)上(shang)(shang)(shang)大(da)(da)家看(kan)好(hao)2013年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)，海外(wai)流(liu)(liu)資(zi)(zi)涌(yong)入(ru)。到(dao)了(le)2013年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)貨幣政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)(ce)比(bi)較(jiao)寬松(song)(song)，所以(yi)房(fang)(fang)價我也預測漲，因(yin)為看(kan)資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)流(liu)(liu)看(kan)得(de)很清楚。2014年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)金(jin)(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)(rong)(rong)環境(jing)(jing)是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)什(shen)么(me)(me)樣？這(zhe)(zhe)(zhe)是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)最(zui)最(zui)關鍵的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)。金(jin)(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)(rong)(rong)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)環境(jing)(jing)用一(yi)(yi)個(ge)(ge)字形容，相對于前(qian)些年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)偏緊(jin)(jin)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)，相對于20092011年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)，它一(yi)(yi)定(ding)是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)緊(jin)(jin)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)。原因(yin)可以(yi)簡單分析一(yi)(yi)下，三個(ge)(ge)方面的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)表現(xian)。一(yi)(yi)個(ge)(ge)是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)金(jin)(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)(rong)(rong)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)(ce)。金(jin)(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)(rong)(rong)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)(ce)新一(yi)(yi)屆政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)府(fu)上(shang)(shang)(shang)來(lai)之后(hou)就沒有(you)想(xiang)(xiang)重復(fu)過(guo)去，經濟(ji)增(zeng)長(chang)(chang)下行的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)時候(hou)通過(guo)放松(song)(song)金(jin)(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)(rong)(rong)來(lai)促進(jin)經濟(ji)，這(zhe)(zhe)(zhe)種(zhong)思路(lu)基(ji)本放棄了(le)。新一(yi)(yi)屆政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)府(fu)金(jin)(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)(rong)(rong)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)(ce)穩定(ding)，不(bu)(bu)想(xiang)(xiang)刺(ci)激，吸收過(guo)去的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)教訓。這(zhe)(zhe)(zhe)次*經濟(ji)工(gong)作會議強調(diao)，要(yao)不(bu)(bu)引起后(hou)遺(yi)癥的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)刺(ci)激，不(bu)(bu)想(xiang)(xiang)采取刺(ci)激性的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)金(jin)(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)(rong)(rong)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)(ce)來(lai)穩增(zeng)長(chang)(chang)、保(bao)增(zeng)長(chang)(chang)。所以(yi)，2014年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)金(jin)(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)(rong)(rong)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)(ce)跟2013年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)相似的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)，金(jin)(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)(rong)(rong)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)(ce)不(bu)(bu)會松(song)(song)，也不(bu)(bu)會緊(jin)(jin)，保(bao)持(chi)(chi)(chi)這(zhe)(zhe)(zhe)么(me)(me)一(yi)(yi)個(ge)(ge)態勢(shi)。金(jin)(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)(rong)(rong)環境(jing)(jing)松(song)(song)緊(jin)(jin)決(jue)定(ding)什(shen)么(me)(me)，一(yi)(yi)個(ge)(ge)是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)大(da)(da)量游資(zi)(zi)往中(zhong)國涌(yong)。現(xian)在(zai)(zai)*的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)QE要(yao)退(tui)出(chu)(chu)(chu)，世界資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)流(liu)(liu)在(zai)(zai)開始(shi)松(song)(song)，世界其它國家向*流(liu)(liu)動(dong)，這(zhe)(zhe)(zhe)是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)一(yi)(yi)個(ge)(ge)因(yin)素。第二個(ge)(ge)因(yin)素是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)市(shi)場(chang)。我們的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)企(qi)業，房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)日子好(hao)，但是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)大(da)(da)部分企(qi)業不(bu)(bu)好(hao)過(guo)。為什(shen)么(me)(me)不(bu)(bu)好(hao)過(guo)？因(yin)為價格上(shang)(shang)(shang)不(bu)(bu)去。我們的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)PPI連續(xu)23個(ge)(ge)月(yue)負增(zeng)長(chang)(chang)，再(zai)有(you)一(yi)(yi)個(ge)(ge)月(yue)就是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)持(chi)(chi)(chi)續(xu)兩年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)負增(zeng)長(chang)(chang)，有(you)點像1998年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)情(qing)況(kuang)(kuang)。再(zai)加(jia)(jia)上(shang)(shang)(shang)金(jin)(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)(rong)(rong)市(shi)場(chang)化、利率市(shi)場(chang)化，低利率市(shi)場(chang)化意味著利率上(shang)(shang)(shang)升，利率一(yi)(yi)上(shang)(shang)(shang)升，再(zai)加(jia)(jia)上(shang)(shang)(shang)市(shi)場(chang)對金(jin)(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)(rong)(rong)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)需求下降，QE退(tui)出(chu)(chu)(chu)，這(zhe)(zhe)(zhe)些使2014年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)金(jin)(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)(rong)(rong)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)(ce)明(ming)顯比(bi)2013年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)要(yao)緊(jin)(jin)。另(ling)外(wai)一(yi)(yi)個(ge)(ge)因(yin)素就是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)流(liu)(liu)入(ru)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)速度，我們現(xian)在(zai)(zai)看(kan)到(dao)四季度以(yi)來(lai)銷售量明(ming)顯下跌(die)、放慢，再(zai)加(jia)(jia)上(shang)(shang)(shang)價格出(chu)(chu)(chu)現(xian)調(diao)整(zheng)(zheng)(zheng)，而且資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)流(liu)(liu)也在(zai)(zai)放慢。整(zheng)(zheng)(zheng)個(ge)(ge)上(shang)(shang)(shang)半(ban)(ban)年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)持(chi)(chi)(chi)續(xu)了(le)30%的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)增(zeng)長(chang)(chang)，現(xian)在(zai)(zai)持(chi)(chi)(chi)續(xu)只有(you)20%幾的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)增(zeng)長(chang)(chang)，曾(ceng)經有(you)兩個(ge)(ge)月(yue)跌(die)到(dao)20%以(yi)下，資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)流(liu)(liu)開始(shi)放慢，放慢到(dao)比(bi)投資(zi)(zi)相同、低的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)水平(ping)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)時候(hou)，我預計(ji)2014年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)下調(diao)真的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)會出(chu)(chu)(chu)現(xian)，價格下跌(die)不(bu)(bu)一(yi)(yi)定(ding)馬上(shang)(shang)(shang)發(fa)生。這(zhe)(zhe)(zhe)是(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)金(jin)(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)(rong)(rong)對房(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)形成很大(da)(da)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)壓力。
第二(er)個(ge)房地產(chan)要調(diao)整的(de)(de)因素毫無疑(yi)問來自于價(jia)格，房價(jia)太高了(le)，越(yue)來越(yue)少的(de)(de)人(ren)能(neng)購(gou)買房，收(shou)入越(yue)高的(de)(de)人(ren)不買了(le)。房價(jia)最(zui)高的(de)(de)時候，沒有房子的(de)(de)人(ren)對應(ying)的(de)(de)是(shi)收(shou)入*的(de)(de)人(ren)，完(wan)(wan)全(quan)是(shi)不對稱的(de)(de)，現(xian)在完(wan)(wan)全(quan)是(shi)靠投(tou)資(zi)性需(xu)(xu)求(qiu)來支(zhi)撐，靠一些恐慌性的(de)(de)需(xu)(xu)求(qiu)。因為(wei)預(yu)測北京的(de)(de)房價(jia)還要漲，3萬(wan)的(de)(de)飆升5萬(wan)，5萬(wan)的(de)(de)飆升到8萬(wan)。房價(jia)和收(shou)入比太高，沒有投(tou)資(zi)性需(xu)(xu)求(qiu)，房價(jia)肯定狂奔(ben)向下，房價(jia)完(wan)(wan)全(quan)靠投(tou)資(zi)性需(xu)(xu)求(qiu)。投(tou)資(zi)性需(xu)(xu)求(qiu)跟金(jin)融(rong)環(huan)境(jing)有關(guan)，金(jin)融(rong)投(tou)資(zi)環(huan)境(jing)不好，房價(jia)會(hui)下跌。
第三，剩(sheng)(sheng)(sheng)(sheng)。制造業過(guo)剩(sheng)(sheng)(sheng)(sheng)、房(fang)(fang)地(di)產(chan)過(guo)剩(sheng)(sheng)(sheng)(sheng)，不(bu)管是(shi)(shi)專家還是(shi)(shi)房(fang)(fang)地(di)產(chan)開發商都認(ren)為三四線(xian)城市房(fang)(fang)地(di)產(chan)過(guo)剩(sheng)(sheng)(sheng)(sheng)，走(zou)到(dao)南京、杭州這些地(di)方，房(fang)(fang)子非(fei)常非(fei)常多，太多了(le)。因為投(tou)資性需求(qiu)，無限膨脹(zhang)。所以，房(fang)(fang)地(di)產(chan)過(guo)剩(sheng)(sheng)(sheng)(sheng)和其它過(guo)剩(sheng)(sheng)(sheng)(sheng)是(shi)(shi)一(yi)樣的，房(fang)(fang)價上(shang)漲是(shi)(shi)供不(bu)應求(qiu)，完全是(shi)(shi)資金推動。過(guo)剩(sheng)(sheng)(sheng)(sheng)也會導致調整。
這三個因素(su)的結合，調整(zheng)就會(hui)出來，我也不預測調整(zheng)會(hui)達到多少。
轉載：//citymember.cn/zixun_detail/3113.html
