從瑞安售(shou)樓看看新天(tian)地(di)上(shang)市前(qian)的(de)準備？
近日，位于(yu)上(shang)海新天(tian)地(di)的(de)(de)甲級寫字樓企業(ye)天(tian)地(di)5號舉行了開幕儀式。作為(wei)中國新天(tian)地(di)獨立(li)營運(yun)后的(de)(de)首批標桿項(xiang)目，企業(ye)天(tian)地(di)二期項(xiang)目在啟動之(zhi)初也引發了市(shi)場的(de)(de)關注。這不單單因為(wei)這幢樓緊鄰新天(tian)地(di)和淮海路，位置(zhi)極佳(jia)；更在于(yu)其剛(gang)(gang)剛(gang)(gang)被其投資方瑞安集團出(chu)售(shou)了。這對一個租金水(shui)平浦西第一、預租率接近70％的(de)(de)物業(ye)來說，是極為(wei)罕見的(de)(de)情況。
那么，瑞安(an)出(chu)售這棟寫(xie)字(zi)樓的動機(ji)如何呢？不妨讓我們從一個月(yue)前的交易說起。
2013年12月初，瑞安房(fang)地(di)產宣(xuan)布旗下子公司中國新(xin)天(tian)地(di)將(jiang)出(chu)售(shou)企業天(tian)地(di)5號(hao)權益給中國人壽(shou)信托。該(gai)項目包括商業和(he)(he)辦公，可租售(shou)建(jian)筑(zhu)面積約79000平米，緊鄰(lin)新(xin)天(tian)地(di)和(he)(he)淮海路(lu)，地(di)理(li)位置絕(jue)佳。交易總(zong)代價不超(chao)過34億元。
這個是一(yi)(yi)(yi)個極為劃算(suan)的(de)價(jia)(jia)格。一(yi)(yi)(yi)則中國人(ren)壽(shou)信(xin)托(tuo)的(de)出價(jia)(jia)大(da)概要比評估(gu)價(jia)(jia)低兩成(cheng)；二(er)則一(yi)(yi)(yi)周前附近(jin)成(cheng)交的(de)土地樓(lou)(lou)板(ban)價(jia)(jia)就高達42000元/平方(fang)米，而人(ren)壽(shou)信(xin)托(tuo)徒手的(de)交易價(jia)(jia)折合的(de)樓(lou)(lou)面價(jia)(jia)僅(jin)為43000元/平方(fang)米。當然瑞安(an)也沒全吃虧，交易附帶(dai)一(yi)(yi)(yi)個最長7年(nian)的(de)回(hui)購(gou)條(tiao)款，可以憑特定條(tiao)件購(gou)回(hui)所售物業。
這樣(yang)一(yi)來，這單交易看起來有點類似抵(di)押貸款(kuan)。
瑞安通過(guo)交易(yi)獲(huo)得(de)資(zi)金，其(qi)后在合適的(de)時候歸還本金，拿回物業，并支(zhi)付相應利(li)息(xi)。其(qi)資(zi)金成本年化大約為9%-9.5%，如果(guo)回購期短于三(san)年則更高。
對于中國(guo)人壽信托(tuo)來說，交易(yi)價(jia)(jia)格(ge)僅約(yue)評(ping)估(gu)價(jia)(jia)的八(ba)成，可(ke)以視作抵押物的安(an)全邊際(ji)。如果(guo)屆時瑞(rui)安(an)不回購物業(ye)，那么中國(guo)人壽信托(tuo)也(ye)能獲得(de)低價(jia)(jia)購入物業(ye)帶來的收益。而如果(guo)回購，除了年化約(yue)9%-9.5%的資(zi)金收益外，其買(mai)入的物業(ye)還能獲得(de)額外的經營(ying)收益。
但是，人(ren)壽(shou)信托的(de)(de)收益就(jiu)是瑞安的(de)(de)付出。瑞安在這筆交易中獲利極為有限(xian)，拱手將要下(xia)蛋的(de)(de)雞出讓，背后(hou)所(suo)圖者大。這個所(suo)圖，則是和中國(guo)新天地的(de)(de)上(shang)市相關(guan)。
2012年年初(chu)，瑞(rui)安計劃分拆(chai)旗下的(de)(de)(de)(de)(de)(de)商(shang)業(ye)(ye)物(wu)業(ye)(ye)業(ye)(ye)務(wu)至新(xin)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)子公司中(zhong)國(guo)新(xin)天(tian)地(di)(di)，并擬赴港上(shang)市。分拆(chai)后(hou)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)中(zhong)國(guo)新(xin)天(tian)地(di)(di)將(jiang)(jiang)專注于(yu)管(guan)理、設(she)計、租賃、營銷瑞(rui)安房地(di)(di)產在(zai)內地(di)(di)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)商(shang)業(ye)(ye)物(wu)業(ye)(ye)，瑞(rui)安房地(di)(di)產則(ze)專注于(yu)地(di)(di)產開發業(ye)(ye)務(wu)。2013年10月31日，Brookfield將(jiang)(jiang)斥資5億美元，認(ren)購(gou)中(zhong)國(guo)新(xin)天(tian)地(di)(di)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)可換股永久證(zheng)券，同時還將(jiang)(jiang)購(gou)入(ru)4.15億份(fen)瑞(rui)安的(de)(de)(de)(de)(de)(de)認(ren)股權證(zheng)。Brookfield的(de)(de)(de)(de)(de)(de)最后(hou)入(ru)股，意(yi)味(wei)著新(xin)天(tian)地(di)(di)上(shang)市日程已經臨近。在(zai)此(ci)關鍵時刻，這單33億元的(de)(de)(de)(de)(de)(de)交易對新(xin)天(tian)地(di)(di)上(shang)市的(de)(de)(de)(de)(de)(de)意(yi)義重大。
中國新天(tian)地行政總裁黃(huang)勤(qin)道曾表示，希望爭取以(yi)1倍PB作價上(shang)市(shi)。中國新天(tian)地持有優質物(wu)業(ye)，這樣的估值(zhi)要求似乎(hu)并(bing)不高。但在目(mu)前的香港市(shi)場，地產公司的市(shi)值(zhi)往往較其賬面資產價值(zhi)有較高的折讓。以(yi)瑞安房地產為例，目(mu)前PB不足0.5。新天(tian)地1倍PB上(shang)市(shi)的要求也(ye)非易事(shi)。
要(yao)(yao)提(ti)高市場(chang)對(dui)公司(si)的(de)估值(zhi)，中國新(xin)天(tian)地(di)必須要(yao)(yao)提(ti)升現有資產(chan)價值(zhi)、優化資產(chan)和(he)負債結(jie)構，并提(ti)高經營回報。而(er)企業(ye)天(tian)地(di)5號的(de)交易(yi)安排，則可(ke)以順(shun)應此要(yao)(yao)求。
瑞安房地(di)產預計，通過企業天地(di)5號的(de)(de)(de)交易可以盈(ying)利(li)3.3億(yi)元，如此可以推算該地(di)塊發(fa)展(zhan)的(de)(de)(de)總成本約為30億(yi)元。在目(mu)前市況下，新入(ru)市物業達到滿租狀態，通常(chang)需(xu)要近(jin)一年乃至年半的(de)(de)(de)時間，而(er)初期(qi)的(de)(de)(de)租金(jin)也比成熟經營期(qi)低。考慮到這段時間是中國(guo)新天地(di)上市的(de)(de)(de)關鍵期(qi)，該項重大資產的(de)(de)(de)低收益，很可能既(ji)無(wu)助(zhu)于公司的(de)(de)(de)盈(ying)利(li)表現，又容易對公司的(de)(de)(de)估值形(xing)成拖累。
但通過(guo)此(ci)次交易(yi)，中(zhong)國新天地(di)能夠大大減少尚待(dai)成熟經營而(er)(er)易(yi)被低估的(de)物(wu)業資產(chan)，改善(shan)資產(chan)結(jie)構(gou)，同(tong)時又(you)增加公司的(de)現金和盈利。這就為中(zhong)國新天地(di)未來(lai)的(de)上(shang)市(shi)創造了(le)較(jiao)好財務和經營條件，而(er)(er)一旦(dan)其上(shang)市(shi)融資成功，又(you)可(ke)以根據市(shi)況選擇回購，保持繼(ji)續持有該項(xiang)優質物(wu)業的(de)權利。
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