互聯網+房地產
身(shen)處房地(di)產(chan)(chan)行業(ye)高(gao)度(du)發(fa)達的(de)(de)(de)香港，回望中國整個房地(di)產(chan)(chan)市場(chang)的(de)(de)(de)發(fa)展(zhan)(zhan)，在互聯網+成為(wei)不同產(chan)(chan)業(ye)轉型發(fa)展(zhan)(zhan)的(de)(de)(de)重要(yao)突(tu)破方(fang)向之一時，房地(di)產(chan)(chan)行業(ye)將出現哪些顯著的(de)(de)(de)趨勢(shi)性變化(hua)?
從現狀看，中國的(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)地(di)產市場(chang)(chang)(chang)正(zheng)在(zai)發生激烈(lie)的(de)(de)(de)(de)(de)變化(hua)(hua)與(yu)重組(zu)。根據(ju)一(yi)系列(lie)數據(ju)分(fen)析，新房(fang)(fang)(fang)市場(chang)(chang)(chang)主導的(de)(de)(de)(de)(de)階段(duan)邁入二手房(fang)(fang)(fang)市場(chang)(chang)(chang)趨勢(shi)性上升的(de)(de)(de)(de)(de)存量房(fang)(fang)(fang)時(shi)代，這是一(yi)個(ge)基礎性變化(hua)(hua)。從互(hu)聯(lian)(lian)網(wang)角度(du)看，移(yi)動(dong)時(shi)代的(de)(de)(de)(de)(de)來臨(lin)意味著互(hu)聯(lian)(lian)網(wang)對(dui)(dui)傳(chuan)統行業的(de)(de)(de)(de)(de)改(gai)造從標(biao)準化(hua)(hua)商品過(guo)渡到非標(biao)準化(hua)(hua)服務，移(yi)動(dong)互(hu)聯(lian)(lian)網(wang)對(dui)(dui)房(fang)(fang)(fang)地(di)產服務的(de)(de)(de)(de)(de)改(gai)造則剛(gang)(gang)剛(gang)(gang)開始(shi)，真正(zheng)的(de)(de)(de)(de)(de)裂變尚未出現。在(zai)這兩個(ge)趨勢(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)疊加下，我們預計(ji)會看到房(fang)(fang)(fang)地(di)產市場(chang)(chang)(chang)游戲規則的(de)(de)(de)(de)(de)重建，表現為舊秩序的(de)(de)(de)(de)(de)逐步退場(chang)(chang)(chang)和新秩序的(de)(de)(de)(de)(de)曙光初(chu)現。那么，我們將面臨(lin)一(yi)個(ge)什么樣的(de)(de)(de)(de)(de)未來?
互聯網(wang)改變(bian)房地產的所基于(yu)的三個標志性事件
其(qi)一，中國由新房(fang)市(shi)場(chang)主導的(de)階段邁入二手房(fang)市(shi)場(chang)趨勢性上升的(de)存量房(fang)時代，這(zhe)是一個(ge)基礎性變化。
其二(er)，中國移動互(hu)聯網(wang)用(yong)戶超過PC用(yong)戶，移動互(hu)聯時代的(de)來臨(lin)意味著互(hu)聯網(wang)對傳統行業的(de)改造從(cong)標(biao)準化商(shang)品過渡到非標(biao)準化服務(wu)，互(hu)聯網(wang)從(cong)虛(xu)擬(ni)世界進(jin)入(ru)現實世界，開始提供線下真實生(sheng)活場景中的(de)各種服務(wu)。在這個大趨勢之下，移動互(hu)聯網(wang)對房地產(chan)服務(wu)的(de)改造則剛剛開始，真正的(de)裂變尚未(wei)出現。
其三，行(xing)業(ye)規則的(de)(de)重建(jian)，表現(xian)(xian)為舊秩序(xu)的(de)(de)逐步退(tui)場和新秩序(xu)的(de)(de)曙(shu)光初現(xian)(xian)。2014年以來(lai)，我們已經看到(dao)不同商業(ye)模(mo)型之間的(de)(de)界限開始變(bian)得模(mo)糊，經緯分(fen)明的(de)(de)鴻溝不復存在，傳統經紀公司越(yue)(yue)(yue)來(lai)越(yue)(yue)(yue)互聯網化，互聯網公司越(yue)(yue)(yue)來(lai)越(yue)(yue)(yue)經紀公司化，媒體公司越(yue)(yue)(yue)來(lai)越(yue)(yue)(yue)電商化，彼此之間相互滲(shen)透，原本定(ding)位不同、差(cha)異明顯的(de)(de)玩家突然出(chu)現(xian)(xian)在同一(yi)個戰壕中，競爭更加(jia)激(ji)烈。
存(cun)量房時代的來臨意味著什么(me)?從國(guo)際對比(bi)來看，*、英國(guo)、法國(guo)、澳大利亞已(yi)經(jing)是二(er)手房主導的市(shi)場(chang)，這四個國(guo)家二(er)手房成交分別(bie)是新房成交的9倍(bei)、8.1倍(bei)、1.9倍(bei)、3.5倍(bei)。盡管日本二(er)手房只有(you)新房的0.6倍(bei)，首都圈(quan)和近畿圈(quan)的二(er)手房市(shi)場(chang)活躍度(du)遠(yuan)遠(yuan)高出全國(guo)水平，分別(bie)達3倍(bei)和1.9倍(bei)。
再看(kan)中國，2013年，盡(jin)管全國層面二(er)手房(fang)與(yu)新(xin)房(fang)成(cheng)交占比只有35%左右，但是一線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)和(he)個別(bie)二(er)線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)二(er)手房(fang)已經超過新(xin)房(fang)。從二(er)手房(fang)市(shi)(shi)(shi)場集(ji)中度(du)來(lai)看(kan)，據測算(suan)，2013年中國二(er)手房(fang)成(cheng)交面積的16%集(ji)中在一線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)，成(cheng)交金額的39%集(ji)中在一線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)。
盡(jin)管目前大(da)部分城市(shi)二手(shou)房(fang)成交尚未處于(yu)主導(dao)，但是考慮(lv)到已經足夠(gou)龐大(da)的(de)(de)商品房(fang)存量、較高的(de)(de)城鎮家庭(ting)住房(fang)自有率(lv)以及(ji)人口流動(dong)趨勢(shi)的(de)(de)加速，二手(shou)房(fang)市(shi)場(chang)的(de)(de)全面爆(bao)發是大(da)勢(shi)所趨。
存(cun)量房時代的來(lai)臨意味著什么
1、市(shi)場供需雙方的力量(liang)更加均衡
在(zai)新(xin)房主導市場供(gong)給的(de)(de)(de)階段，由(you)于(yu)(yu)拿地、設計、施工等諸(zhu)多環(huan)節涉及的(de)(de)(de)周(zhou)期較長，往(wang)往(wang)需要(yao)3年甚(shen)至(zhi)更久，因(yin)此(ci)，新(xin)房供(gong)給往(wang)往(wang)滯后于(yu)(yu)需求的(de)(de)(de)變(bian)化，無法(fa)與(yu)需求同步調整，因(yin)此(ci)，需求彈(dan)性(xing)(xing)遠(yuan)遠(yuan)大(da)于(yu)(yu)供(gong)給彈(dan)性(xing)(xing)導致供(gong)應端的(de)(de)(de)開發商(shang)在(zai)產業鏈(lian)上處于(yu)(yu)*的(de)(de)(de)話語權(quan)。一個自然結(jie)果(guo)是消費者的(de)(de)(de)弱勢(shi)和(he)代(dai)理商(shang)的(de)(de)(de)弱勢(shi)，前者表現為房價(jia)上漲，后者表現為代(dai)理費率下降。
然而(er)(er)，在(zai)(zai)二手房(fang)(fang)(fang)主(zhu)導市場供給(gei)的(de)(de)(de)(de)階段(duan)，供給(gei)端與(yu)需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)都十分分散，沒(mei)有誰(shui)可以(yi)(yi)(yi)壟斷供應，因(yin)此(ci)，供給(gei)彈(dan)(dan)性與(yu)需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)彈(dan)(dan)性將更(geng)(geng)(geng)為一致，在(zai)(zai)這種情(qing)況下(xia)，如果不(bu)出(chu)現大的(de)(de)(de)(de)宏觀周(zhou)期和金融周(zhou)期的(de)(de)(de)(de)沖擊(ji)，房(fang)(fang)(fang)價(jia)很難出(chu)現趨勢(shi)性上(shang)漲或下(xia)跌，房(fang)(fang)(fang)價(jia)的(de)(de)(de)(de)調整將更(geng)(geng)(geng)加頻(pin)繁，更(geng)(geng)(geng)加短期，但波(bo)幅更(geng)(geng)(geng)小且雙向波(bo)動，也(ye)正是(shi)基(ji)于(yu)此(ci)，消(xiao)費者更(geng)(geng)(geng)需(xu)(xu)要關注頻(pin)繁變(bian)化的(de)(de)(de)(de)市場信息(xi)。此(ci)外(wai)，存量(liang)房(fang)(fang)(fang)時代的(de)(de)(de)(de)住房(fang)(fang)(fang)需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)多以(yi)(yi)(yi)自住為主(zhu)，且集中在(zai)(zai)老舊中心城(cheng)區(qu)，基(ji)于(yu)自住的(de)(de)(de)(de)需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)必然會更(geng)(geng)(geng)加關注房(fang)(fang)(fang)屋(wu)地理信息(xi)、通勤(qin)信息(xi)和鄰(lin)里信息(xi)，這時房(fang)(fang)(fang)子是(shi)一個家，不(bu)是(shi)鋼筋(jin)水泥，不(bu)是(shi)投資品，所以(yi)(yi)(yi)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)交易(yi)的(de)(de)(de)(de)信息(xi)密集和復雜屬性才(cai)會由(you)此(ci)產(chan)生(sheng)。而(er)(er)且，自住并不(bu)一定直接購買(mai)，租房(fang)(fang)(fang)和買(mai)房(fang)(fang)(fang)之間的(de)(de)(de)(de)替(ti)代性在(zai)(zai)這個階段(duan)也(ye)才(cai)會產(chan)生(sheng)。考慮到租房(fang)(fang)(fang)周(zhou)期更(geng)(geng)(geng)短，信息(xi)交互的(de)(de)(de)(de)次數更(geng)(geng)(geng)頻(pin)率，對信息(xi)需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)進一步上(shang)升。
2、大型(xing)交易撮合平臺的(de)誕(dan)生(sheng)是(shi)必然結(jie)果(guo)
交易平臺(tai)的(de)(de)誕(dan)生必須具備(bei)的(de)(de)前(qian)提(ti)條(tiao)件就(jiu)是(shi)交易雙(shuang)方力量相對(dui)均衡且足夠分散。隨著新房市場(chang)逐步過渡到買方市場(chang)，開發商(shang)的(de)(de)力量趨弱，消費者力量趨強，這為新房交易平臺(tai)的(de)(de)產生提(ti)供(gong)了條(tiao)件，這也是(shi)2014年(nian)房多(duo)多(duo)、好屋中國(guo)、吉(ji)屋網等渠道電商(shang)崛起(qi)的(de)(de)大(da)背景。在存量房市場(chang)，基(ji)于(yu)買賣雙(shuang)方更加分散的(de)(de)特點，則會(hui)更大(da)的(de)(de)交易平臺(tai)。
第一，在新(xin)房市場(chang)，2014年之前(qian)，并非出現真正(zheng)意義上的交易(yi)平臺，當時，媒體電(dian)商是普(pu)遍形(xing)式(shi)，其(qi)核心屬(shu)性(xing)是媒體，貨(huo)幣化模式(shi)是廣告(gao)，互聯(lian)網公司不過(guo)是開發商的廣告(gao)平臺。曾(ceng)經十分流(liu)行的各種電(dian)商產(chan)品如搜房卡(ka)等雖然有所(suo)創新(xin)，但(dan)仍未脫離工具化的窠臼，它們存在的意義類似于Pre-ipo的定(ding)價機制(zhi)，在開發商開盤預售(shou)之前(qian)，通過(guo)售(shou)卡(ka)的形(xing)式(shi)揭示市場(chang)冷(leng)熱，幫助開發商合理定(ding)價，如果(guo)一個盤只有100套房，但(dan)是賣出去(qu)200張卡(ka)，開發商自然可以據此定(ding)更高的價格(ge)。
然而，在2014年的(de)(de)(de)(de)市(shi)場(chang)(chang)，由(you)于市(shi)場(chang)(chang)相對(dui)低迷，去(qu)化(hua)周期和購房(fang)周期延長(chang)，傳(chuan)統(tong)的(de)(de)(de)(de)代理公司無法有效拓客(ke)，傳(chuan)統(tong)的(de)(de)(de)(de)媒體廣告效果也十分有限，自然來客(ke)越來越少，在這(zhe)(zhe)種市(shi)場(chang)(chang)結構(gou)下，才催(cui)生了一(yi)、二手聯動(dong)的(de)(de)(de)(de)渠道整合(he)平臺，同時由(you)于團(tuan)購費的(de)(de)(de)(de)機制創新解決傳(chuan)統(tong)代理無法解決的(de)(de)(de)(de)快(kuai)速結傭(yong)問題，這(zhe)(zhe)些平臺迅速增長(chang)。如果只計(ji)算2014年房(fang)多多、好(hao)屋中(zhong)國、吉屋網這(zhe)(zhe)三家的(de)(de)(de)(de)交(jiao)易(yi)額(e)，總(zong)(zong)和或將(jiang)超(chao)過4000億，占新房(fang)市(shi)場(chang)(chang)總(zong)(zong)體交(jiao)易(yi)額(e)的(de)(de)(de)(de)比(bi)例(li)大概在7%左右，預計(ji)2015年，三年合(he)計(ji)的(de)(de)(de)(de)市(shi)場(chang)(chang)份(fen)額(e)將(jiang)超(chao)過15%。
第(di)二，在二手(shou)房(fang)市(shi)場(chang)，目前同(tong)樣(yang)沒(mei)有出現(xian)(xian)真(zhen)正的(de)(de)交(jiao)易平(ping)臺(tai)，搜(sou)房(fang)和安居(ju)客等雖然為(wei)二手(shou)房(fang)公司(si)或(huo)(huo)經紀人(ren)提(ti)供(gong)端(duan)口(kou)服(fu)務(wu)(wu)，但仍未(wei)真(zhen)正切入交(jiao)易，或(huo)(huo)者說對(dui)交(jiao)易的(de)(de)掌控(kong)力遠遠不(bu)夠。傳統中(zhong)介公司(si)雖然參與交(jiao)易，但是仍然沒(mei)有完成從(cong)公司(si)向平(ping)臺(tai)的(de)(de)轉換。考(kao)慮到(dao)(dao)二手(shou)房(fang)市(shi)場(chang)的(de)(de)復(fu)雜性和經紀人(ren)不(bu)可(ke)或(huo)(huo)缺這一(yi)(yi)(yi)特點，平(ping)臺(tai)的(de)(de)崛起過程必然是一(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)從(cong)輕(qing)(qing)到(dao)(dao)重(zhong)(zhong)(zhong)，再(zai)從(cong)重(zhong)(zhong)(zhong)到(dao)(dao)輕(qing)(qing)的(de)(de)雙重(zhong)(zhong)(zhong)演變，無論是未(wei)來要做開放平(ping)臺(tai)的(de)(de)鏈家，還(huan)是目前走合(he)伙經紀人(ren)模式的(de)(de)Q房(fang)，未(wei)來成為(wei)平(ping)臺(tai)的(de)(de)第(di)一(yi)(yi)(yi)步必然是走向更重(zhong)(zhong)(zhong)，在此(ci)基礎(chu)上，實(shi)(shi)現(xian)(xian)壟斷(duan)房(fang)源和公盤私客，然后(hou)逐(zhu)步完成規(gui)則的(de)(de)制定(ding)(ding)和實(shi)(shi)施，最后(hou)才是平(ping)臺(tai)化(hua)，實(shi)(shi)現(xian)(xian)從(cong)重(zhong)(zhong)(zhong)到(dao)(dao)輕(qing)(qing)的(de)(de)*轉變。考(kao)慮到(dao)(dao)艱難的(de)(de)轉換過程，未(wei)來的(de)(de)二手(shou)房(fang)交(jiao)易撮(cuo)合(he)平(ping)臺(tai)的(de)(de)價值(zhi)更大，而(er)且(qie)一(yi)(yi)(yi)旦(dan)形成壟斷(duan)，便難以(yi)被(bei)撼(han)動(dong)，護城河足夠深，估(gu)值(zhi)自(zi)然會更高。可(ke)以(yi)預計，未(wei)來2-3年一(yi)(yi)(yi)定(ding)(ding)會出現(xian)(xian)一(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)或(huo)(huo)幾個(ge)(ge)大型的(de)(de)區域(yu)性二手(shou)房(fang)交(jiao)易平(ping)臺(tai)，它不(bu)僅提(ti)供(gong)信息(xi)、撮(cuo)合(he)交(jiao)易，而(er)且(qie)還(huan)會提(ti)供(gong)以(yi)交(jiao)易為(wei)中(zhong)心的(de)(de)延伸(shen)服(fu)務(wu)(wu)等。
最后，簡單(dan)推(tui)測，3年之后的市場競爭格局中將會有一(yi)場新房(fang)(fang)交(jiao)易平(ping)(ping)臺(tai)與二手房(fang)(fang)交(jiao)易平(ping)(ping)臺(tai)的對決，因(yin)為(wei)站在(zai)消費者角度看，房(fang)(fang)子是(shi)沒有新舊之分的，至于未來到底是(shi)新房(fang)(fang)平(ping)(ping)臺(tai)打(da)(da)敗二手房(fang)(fang)平(ping)(ping)臺(tai)，還是(shi)二手房(fang)(fang)平(ping)(ping)臺(tai)打(da)(da)敗新房(fang)(fang)平(ping)(ping)臺(tai)，需要(yao)進一(yi)步觀察(cha)。
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