在(zai)物(wu)業服(fu)務水(shui)平有待(dai)提(ti)升，物(wu)業服(fu)務糾(jiu)紛頻發的(de)當下。越(yue)來越(yue)多的(de)業主(zhu)曾經(jing)或正在(zai)產生不交(jiao)或者(zhe)少(shao)交(jiao)物(wu)業費(fei)的(de)念(nian)頭。
日前，云(yun)南嵩明縣人民法院審理(li)了一起物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)費(fei)糾(jiu)紛案件，原告是(shi)一家物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)公司(si)，被(bei)告是(shi)因為不滿物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)公司(si)服務整整三年沒交物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)費(fei)的業(ye)(ye)(ye)(ye)主。業(ye)(ye)(ye)(ye)主稱，物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)公司(si)服務存在瑕疵，小區環(huan)境臟亂(luan)差，停(ting)(ting)車位(wei)(wei)管理(li)混(hun)亂(luan)，存在安(an)全(quan)隱患，物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)公司(si)動不動就停(ting)(ting)水停(ting)(ting)電(dian)催繳物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)費(fei)。聽上去，這(zhe)位(wei)(wei)業(ye)(ye)(ye)(ye)主不交物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)費(fei)的理(li)由(you)是(shi)不是(shi)很充(chong)分，可結果他敗(bai)訴了，法院判決其(qi)在15日內支付三年全(quan)部欠繳的物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)費(fei)。
物(wu)業(ye)服務(wu)合同是物(wu)業(ye)公(gong)司為(wei)業(ye)主提供物(wu)業(ye)服務(wu)，業(ye)主支付(fu)物(wu)業(ye)費(fei)的(de)合同。雙(shuang)方互付(fu)對待給(gei)付(fu)義務(wu)。從這個(ge)道理上說，物(wu)業(ye)公(gong)司如果沒有(you)(you)按照合同約定(ding)履行好服務(wu)義務(wu)即(ji)構成違約，業(ye)主理應具有(you)(you)不支付(fu)或者少支付(fu)物(wu)業(ye)費(fei)的(de)權(quan)利。然(ran)而當物(wu)業(ye)公(gong)司將業(ye)主訴(su)至法(fa)院，追索其欠(qian)繳的(de)物(wu)業(ye)費(fei)。業(ye)主抗辯的(de)理由可謂五花(hua)八門，但(dan)總體而言(yan)，敗訴(su)居多！究其原因，我認(ren)為(wei)最主要有(you)(you)以下兩點：
1.司法裁判(pan)對業主不支付物業費的(de)“正當理由”的(de)認(ren)定多“從嚴(yan)把握”。
2.欠費(fei)業(ye)主對物業(ye)公司未按(an)合同約定履行服(fu)務義務舉證難度(du)大。
讀到這里(li)，你是不(bu)(bu)(bu)是深深的(de)(de)emo了(le)，還是準備(bei)躺(tang)平了(le)。其實大可不(bu)(bu)(bu)必，因為在(zai)司法(fa)實踐中，也有(you)少數業(ye)主少交(jiao)或(huo)不(bu)(bu)(bu)交(jiao)物業(ye)費的(de)(de)理(li)由(you)獲得了(le)支持。今天我就和大家分享幾個實踐中的(de)(de)案例，相信無論(lun)對于(yu)想要(yao)維護自(zi)身權益的(de)(de)業(ye)主還是對于(yu)物業(ye)公司都具(ju)有(you)啟發意(yi)義。
物(wu)業(ye)服務質量(liang)不達標，少交物(wu)業(ye)費(fei)請求(qiu)可(ke)能(neng)獲支持
在業主主張拒(ju)(ju)交(jiao)少(shao)交(jiao)物(wu)業費的(de)理由中，物(wu)業服(fu)務(wu)(wu)(wu)不到(dao)位(wei)、服(fu)務(wu)(wu)(wu)質量(liang)有(you)瑕疵(ci)(ci)占比(bi)最高。這種主張能(neng)否(fou)得到(dao)法(fa)院的(de)支(zhi)持(chi)(chi)，從(cong)司(si)法(fa)裁判的(de)實例(li)看，關鍵看物(wu)業服(fu)務(wu)(wu)(wu)不到(dao)位(wei)或(huo)質量(liang)有(you)瑕疵(ci)(ci)的(de)嚴重程度。一般而言，只(zhi)有(you)物(wu)業公司(si)完(wan)全(quan)不履行物(wu)業服(fu)務(wu)(wu)(wu)合同(tong)約定的(de)服(fu)務(wu)(wu)(wu)義(yi)務(wu)(wu)(wu)或(huo)者合同(tong)履行存在重大瑕疵(ci)(ci)，嚴重到(dao)構成“根(gen)本違約”的(de)情(qing)況(kuang)下(xia)，才有(you)可(ke)能(neng)得到(dao)支(zhi)持(chi)(chi)，且通常(chang)情(qing)況(kuang)下(xia)，少(shao)交(jiao)物(wu)業費的(de)請求相較(jiao)于拒(ju)(ju)交(jiao)物(wu)業費的(de)請求更容易得到(dao)支(zhi)持(chi)(chi)。
比(bi)如，在(zai)(zai)趙某與天津(jin)某物(wu)(wu)(wu)業公(gong)司物(wu)(wu)(wu)業服(fu)務(wu)合(he)同糾紛一案(an)中，趙某舉證證明(ming)了監控和路燈(deng)大部分不能用，道(dao)路損壞嚴(yan)重，道(dao)路方磚下沉，車位和草坪雜草叢生、綠化(hua)樹木死亡40%等(deng)該物(wu)(wu)(wu)業公(gong)司未(wei)按照合(he)同約(yue)定履行服(fu)務(wu)義務(wu)的情形，法院在(zai)(zai)綜合(he)考量(liang)物(wu)(wu)(wu)業公(gong)司的物(wu)(wu)(wu)業費(fei)收費(fei)標準、物(wu)(wu)(wu)業服(fu)務(wu)存(cun)在(zai)(zai)瑕疵(ci)等(deng)實際情況，酌定趙某向物(wu)(wu)(wu)業公(gong)司按照90%的比(bi)例繳(jiao)納(na)欠費(fei)期間的物(wu)(wu)(wu)業費(fei)五千余元(yuan)。
物業(ye)公司超過訴訟時效(xiao)追索物業(ye)費，業(ye)主可請求(qiu)相應免責
目前，根據《民法(fa)典》的(de)(de)規定(ding)，向人民法(fa)院請求保護(hu)民事權(quan)(quan)(quan)利的(de)(de)訴訟時效期間為3年。訴訟時效期間自權(quan)(quan)(quan)利人知道或者(zhe)應當知道權(quan)(quan)(quan)利受到損害(hai)以及義務人之日起計算。民事權(quan)(quan)(quan)利受到侵害(hai)的(de)(de)權(quan)(quan)(quan)利人在法(fa)定(ding)的(de)(de)時效期間內不(bu)行使權(quan)(quan)(quan)利，時效屆(jie)滿后(hou)，債務人獲(huo)得訴訟時效抗辯權(quan)(quan)(quan)。
在物(wu)(wu)業(ye)(ye)服務合(he)同糾(jiu)紛(fen)中，法定的訴訟(song)(song)(song)時(shi)效期間是3年(nian)，超過3年(nian)訴訟(song)(song)(song)時(shi)效，物(wu)(wu)業(ye)(ye)公(gong)司便會對物(wu)(wu)業(ye)(ye)費(fei)的該筆債(zhai)權喪(sang)失勝訴權。關于3年(nian)訴訟(song)(song)(song)時(shi)效的起(qi)算點(dian)，一般(ban)認為，物(wu)(wu)業(ye)(ye)服務合(he)同屬于繼續性(xing)合(he)同，物(wu)(wu)業(ye)(ye)公(gong)司要求業(ye)(ye)主(zhu)支付服務費(fei)用(yong)的訴訟(song)(song)(song)時(shi)效期間應從最后一期物(wu)(wu)業(ye)(ye)服務費(fei)用(yong)的履(lv)行期間屆滿之日計算。
比如，曹(cao)某與北京市某物(wu)業公(gong)司的(de)物(wu)業服務合同糾紛(fen)一案中，法院認為，物(wu)業公(gong)司能提供(gong)的(de)催繳業主(zhu)欠費(fei)的(de)時間是(shi)2016年(nian)7月(yue)，其(qi)對2012年(nian)9月(yue)-2013年(nian)8月(yue)的(de)物(wu)業費(fei)主(zhu)張已經超出3年(nian)的(de)訴訟時效，所以不能得到支(zhi)持。
對于物業公司，需要注意的(de)是，應注意主(zhu)張權(quan)利的(de)時間限制，避免超過訴(su)訟(song)時效(xiao)。主(zhu)動(dong)收集、保(bao)存訴(su)訟(song)時效(xiao)中斷的(de)證據材料。
對于業(ye)主，應(ying)(ying)當有訴訟時(shi)效(xiao)(xiao)的意識(shi)，當認為物(wu)業(ye)公司主張的物(wu)業(ye)費(fei)債(zhai)權超過(guo)訴訟時(shi)效(xiao)(xiao)時(shi)，應(ying)(ying)提出明(ming)確(que)抗辯，因(yin)為如果義務人(ren)未提出訴訟時(shi)效(xiao)(xiao)抗辯，法(fa)院不會主動(dong)適(shi)用(yong)訴訟時(shi)效(xiao)(xiao)的規定進行裁(cai)決(jue)。
物業公司擅自擴大收(shou)費(fei)范圍、提高收(shou)費(fei)標準或者重復收(shou)費(fei)，業主提出抗(kang)辯的，法院支持
舉個(ge)簡單的例子(zi)，一個(ge)住宅小區的物(wu)業(ye)(ye)(ye)費(fei)標(biao)準本來是(shi)1元(yuan)/平方米(mi)·月，物(wu)業(ye)(ye)(ye)公司(si)未經業(ye)(ye)(ye)主共同決定(ding)，而僅僅是(shi)根據(ju)公司(si)運(yun)行(xing)成本或(huo)者自行(xing)聘請評(ping)估機構進行(xing)評(ping)估后(hou)，按(an)照(zhao)1.5元(yuan)的標(biao)準向業(ye)(ye)(ye)主收取(qu)費(fei)用，屬于擅自提高收費(fei)標(biao)準。
這是(shi)有明確依據的，即《最高人(ren)(ren)民(min)(min)(min)法(fa)院關于審理物(wu)業服(fu)(fu)(fu)務(wu)糾紛案件適用(yong)法(fa)律若干問題的解釋》第二條，“物(wu)業服(fu)(fu)(fu)務(wu)人(ren)(ren)違(wei)反物(wu)業服(fu)(fu)(fu)務(wu)合同約(yue)定(ding)或者法(fa)律、法(fa)規(gui)、部(bu)門規(gui)章規(gui)定(ding)，擅自(zi)擴大收(shou)費(fei)范(fan)圍、提(ti)高收(shou)費(fei)標準或者重復收(shou)費(fei)，業主(zhu)以(yi)違(wei)規(gui)收(shou)費(fei)為由提(ti)出抗辯的，人(ren)(ren)民(min)(min)(min)法(fa)院應(ying)予支(zhi)持。業主(zhu)請求(qiu)物(wu)業服(fu)(fu)(fu)務(wu)人(ren)(ren)退還(huan)其已經(jing)收(shou)取的違(wei)規(gui)費(fei)用(yong)的，人(ren)(ren)民(min)(min)(min)法(fa)院應(ying)予支(zhi)持。”
比如，在(zai)河北省某(mou)物(wu)業(ye)公司與(yu)趙(zhao)某(mou)的(de)(de)物(wu)業(ye)服務(wu)合(he)同(tong)(tong)糾紛一案中，法(fa)院即以(yi)物(wu)業(ye)公司未(wei)提交前期物(wu)業(ye)服務(wu)合(he)同(tong)(tong)或其與(yu)業(ye)主(zhu)雙方(fang)簽訂的(de)(de)物(wu)業(ye)服務(wu)合(he)同(tong)(tong)，亦未(wei)提交自身物(wu)業(ye)服務(wu)等(deng)級證明文件，故物(wu)業(ye)費(fei)(fei)用的(de)(de)標準應參照(zhao)所在(zai)地物(wu)業(ye)服務(wu)收費(fei)(fei)的(de)(de)政府指導價格，而(er)不支(zhi)持物(wu)業(ye)公司所主(zhu)張(zhang)的(de)(de)較高的(de)(de)收費(fei)(fei)標準。
部分(fen)地方存在特殊(shu)規(gui)定，特定情形下(xia)物業費可不交(jiao)或少交(jiao)
物業(ye)(ye)(ye)(ye)公司起(qi)訴業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)補交物業(ye)(ye)(ye)(ye)費以及業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)進(jin)行(xing)(xing)抗辯時，還應(ying)重點關注所在地區的(de)(de)行(xing)(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)法規，看是否(fou)存(cun)在物業(ye)(ye)(ye)(ye)費免交的(de)(de)特殊規定。目前，正值疫情期間，一些地方出臺(tai)了(le)物業(ye)(ye)(ye)(ye)費減免的(de)(de)相關政策，也(ye)需要予以關注。
轉載：//citymember.cn/zixun_detail/111810.html
