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地產投拓培訓

課程背景：
后疫情時代的房地產既有焦慮、彷徨、迷茫、淚水，也有奮斗、鏖戰、熱情和堅持
疫情爆發后地產行業預期走弱，但是整體向好趨勢依舊延續。但隨著監管趨嚴，房地產行業資金流動性受到極大的挑戰，華夏幸福、中國恒大、佳兆業、奧園、藍光等頭部企業債券、商票、財富財力紛紛逾期兌付，對市場帶來極大恐慌情緒。行業監管部門政策層層加碼，行業不得不和白金時代說再見，中國地產行業正式步入青銅時代。七普數據顯示中國的城鎮化進程已經達到65%，未來城鎮化進程的結構化趨勢明顯，核心一二線城市成為地產存量和增量的主戰場，房企如何布局，找到切入點。
當下房地產危局的原因是什么？老齡化、少子化、收入差距加大、內卷、新一代躺平對于房地產需求影響幾何？房價透支、支付力透支、供應透支背景下房企何從何從？房地產加速下行，房地產過度金融化所牽動的政府負債、企業負債、居民負債如何著陸破局？
青銅時代來臨，規模與品質、資產與收益、流動性與利潤如何平衡？房地產行業新賽道漸顯，城市更新、舊城改造、文旅地產、養老地產、產業地產，如何大浪淘沙把握機遇與趨勢，面對2022年房住不炒的總基調，地產開發在當前監管環境下突圍的機會點在哪里？地產金融監管逐步加強，地產商、政府、融資機構三個參與主體都被進行了強烈的監管政策限制，開放商“三道紅線”銀行“兩道紅線”政府“兩集中”，在此背景下房地產行業如何變化。銀行業在“五道紅線”和土地兩集中的政策下影響幾何？
本(ben)課程將從國內(nei)宏觀經(jing)濟(ji)層面與(yu)您(nin)共同解(jie)析房(fang)地(di)產(chan)行業(ye)下(xia)半場的(de)挑戰、機遇、困(kun)局、破(po)題與(yu)出路(lu)，讓受眾學員深入淺出的(de)理解(jie)2022年國內(nei)經(jing)濟(ji)房(fang)地(di)產(chan)行業(ye)趨勢(shi)與(yu)開(kai)發。

課程收益：
● 掌握宏觀發展過程中房地產行業面臨的挑戰-中等收入陷阱、內卷化、躺平、老齡化雙減……
● 掌握2022年中國房地產行業發展的國家總體定調與定位
● 掌握宏觀貨幣政策與財政政策對于中國房地產行業發展的影響
● 掌握中國房地產在當前行業背景下面臨的突出矛盾與破局
● 掌握房地產行業新賽道與第二曲線的模式
● 掌握房地產行(xing)業發(fa)展未(wei)來(lai)10年的(de)布局與(yu)戰略(lve)

課程對象：房地產公司、政府(fu)、金融機構

課程大綱：
第一講：疫情籠罩下的經濟提振疲軟與房地產熱點
一、我們從未感受到如此下行的壓力-2022年經濟對沖政策解讀
1、宏觀政策穩健有效如何理解-房地產是否會在此成為經濟增長壓艙石
1）*金融委、財政部、銀保監會、證監會、央行、外管局齊發聲
2）促進房地產市場平穩發展，有效防范化解房地產風險，新發展模式轉型
2、如何看待房地產風險防范與房地產行業新發展模式
3、如何看待房地產在中國經濟中的作用
1）中國第一大行工商銀行涉房貸款占貸款總額比例37.5%
2）住宅資產占家庭財富總值約四分之三
3）中國家庭債務與收入比為128%，其中70%為房貸
二、中國房地產行業的5次關鍵時刻與當前房地產的行業危機
1、1987年首次深圳土地拍賣
2、1998年房地產市場化
3、2009年房地產金融化
4、2016年因城施策房住不炒
5、2022年房地產去金融化
案例解析：國人為什么熱衷買房、2022年買房還是不買房
三、房地產行業的危機
1、限購、限售、限價、限配建、限自持、限貸
2、銷售融資急劇下滑
3、企業面臨違約風險
4、項目面臨交付風險
5、供應商面臨支付風險
案例解析：恒大危機、華夏幸福危機、寶能危機如何破局
四、行業危機的原因
1、外因-市場透支（房價投資、需求投資、支付投資、供給透支）
2、外因-政策“猛藥“
1）去杠桿層層加碼
2）地方監管力度過嚴
3、內因-以規模為導向的錯誤認知
1）快速擴展，將行業回暖誤認為監管放松
2）房地產行業過度金融化
五、行業轉機-地產監管政策提出“保障合理融資需求”與“市場健康平穩發展”
1、保障房地產行業的合理融資需求
2、房地產開發企業的“三道紅線”
3、銀行金融機構的“兩道杠”
4、政府土地出讓的兩集中政策

第二講：房地產行業賽道分析與新模式
一、住宅市場一線城市豪宅剛需冰火兩重天
1、千萬豪宅一房難求，價格越貴越好賣
2、遠郊剛需大幅下跌
3、新盤與二手房市場價格倒掛頻出，價差越大越好賣
4、租賃住房大保障體系建立與一批重大項目開工落成
5、租金上漲成為2022年房地產租賃市場的趨勢
二、商業辦公地產受疫情影響行業低迷
1、商業地產-爭當網紅，熱點驅同
1）傳統消費低迷、新興消費火熱
2）開閉店兩極分化，餐飲低迷，網紅崛起
3）嬰兒消費后繼乏力，寵物經濟持續走高
2、辦公地產-壓力巨大
1）租賃去化舉步維艱
案例：北上廣深CBD空置率超10%
案例：陸家嘴與虹橋商務區辦公新趨勢
案例：TMT、金融、科技成辦公需求主力
2）資產證券化成運營主流模式
3、文旅地產-低速增長，小幅攀升
1）優質爆盤難以復制
2）微目的網紅經典受追捧
4、養老地產-行業正當時
1）養老行業產業政策加速落地
2）客戶對于養老地產概念逐步加深央國企地產、險資、房企組團布局
案例解析：人口老齡化加劇與中國人口紅利的持續發展
三、園區地產與產業地產
1、定位相似、千園一面
2、銷售條件，越來越嚴
3、園區運營輕重結合
4、公募REITs成房企新寵
四、城市更新831政策殺傷新賽道城市更新與大拆大建
1、嚴控大規模拆除
2、嚴控大規模增建
3、嚴控大規模搬遷(qian)

第三講：房地產與經濟發展動能視角理解政策調控
一、房地產供給側結構改革與創新發展展與新型城鎮化提升
1、中國城鎮化進程已達65%-地產行業未來規模受限
案例解析：創造土地價值依托的是城市規劃與能級提升
2、地產行業短期看金融、中期看土地、長期看人口
3、房地產行業需求端分化-有效需求與無效需求
案例解析：城鎮化進程降速，結構化問題凸顯
案例解析：房地產資產回報率高于勞動收入矛盾的調和
案例解析：房地產價格上漲的本質是土地價格上漲
3、高質量發展與人口紅利的消退-地產行業遠期支撐減弱
案例解析：深圳的三和大神緣何成為躺平先驅
案例解析：“三胎”政策放開影響幾何
4、農民進城與1100萬人保就業的關系-地產行業與實體經濟的矛盾
1）到城里工作性價比究竟是高還是低
案例解析：1000萬美團外賣小哥“裸奔”大軍還是“新藍領”
2）人均勞動回報與產值繼續高增長-高房價讓年輕一代失去活力
案例解析：90后和00后為什么不愿意進工廠打工
二、中國房地產三大矛盾
1、短期矛盾-房企要賣房，政府要限購，房企要融資，銀行不支持
2、中期矛盾-產業要升級、居民負債高、工資增長慢、產品利潤薄
3、長期矛盾-人口老齡化、嬰兒出生少、房屋存量多、地產不好銷
三、大變革-中國房地產行業十談
1、房地產與開發商
2、房地產與政府
3、房地產與銀行
4、房地產與居民
5、房地產與實體
6、房地產與貨幣
7、房地產與財富
8、房地產與房價
9、房地產與就業
10、房地產與基建
四、負債如何影響我們的經濟發展
1、政府的隱性債務風險
2、房企的融資風險
3、居民的高負債風險
4、中小銀行不良資產風險
五、大變局-房地產經濟周期向綠電周期的轉換-產業升級創新期
1、碳達峰、碳中和的綠電經濟周期開啟
2、產業創新升級與全球治理話語權
案例解析：*制造業成本及優勢對標
案例解析：核心技術供應鏈體系拆解-高端芯片、航空發動機、數控機床
案例解析：清華北大高考狀元院系分析
案例解析：中國的企業喜歡研發嗎？挖人與創新哪個才是捷徑
案例解析：中國專精特新與日本、德國專精特新對標
3、消費、內需引領下的共同富裕
4、中國GDP躍升全球首位的機遇期
5、強化金融支持：暢通科技型企業上市等各類融資渠道
案例(li)解析：北(bei)交(jiao)所的設(she)立(li)與未來(lai)

第四講：變革與變局下的房地產行業展望與機遇
一、城鎮化進程減速城市人口流動分布差異明顯
1、房企要聚焦關注25個城市-都市群城市群
案例解析：上海一棟樓的稅收超過三四線城市稅收全年
二、土地供給趨嚴項目拓展模式創新
1、股權合作與項目并購模式
2、城市更新-一二三級聯動打包模式
3、舊城改造
1）綜合改造
2）功能改變
3）拆除重建
4、片區封邊開發自平衡模式-EPC+FEPC
5、公開市場-招標拍賣掛牌
三、回歸房住不炒后的房企專業化方向
1、專注于產品力和去化速度的住宅地產投資商
案例：萬科地產、保利發展
2、專注于資產證券化與商業物業運營的商業地產運營商
案例：招商蛇口、華潤置地、中糧大悅城
3、專注于產業導入與基金投資的園區運營商與物流地產商
案例：聯東U谷、中南高科、萬洋集團、順豐地產、普洛斯
4、專注于施工與建筑的大型央國企地產綜合開發商
案例：中海地產、中交地產、電建地產
5、專注于輕資產模式的物業服務與中介服務商
案例：中原地產J、鏈家LianjJia、美聯物業
四、看布局-城市功能涇渭分明
1、看南北-北緯31度線京津冀、長三角、粵港澳
2、看東西-胡煥庸線與東數西算長江中部崛起與成渝經濟區
3、看城市-都市圈、城市群、新基建、寬落戶
4、看鄉村-一二三產融合與鄉村振興補短板
案例解析：種大豆、榨豆油、買豆油、搞旅游
五、看動力-地產+X行業新賽道
1、養老護老家政成未來就業重要載體
2、服務業成為GDP占比最高行業
3、科技與創新成為造富新賽道
4、延遲退休、活力老人、三胎配套政策完善
六、房地產開發企業的長期主義
1、堅守主業聚焦國家戰略
2、效益導向追求精細管理
3、戰略收縮聚焦城市深耕
4、降低負債控制財務風險
5、降本增效向制造業學習
6、回歸本源關注客戶需求
7、布(bu)局(ju)新賽道(dao)夯實發展基礎(chu)

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