《項目總核心能力提升暨項目總視角的項目開發關鍵點管控》
講(jiang)師(shi)：張建軍 瀏覽次(ci)數：2580
課程描述INTRODUCTION
項目總核心能力提升及總視角的項目開發培訓
培訓講師：
課程價格：
培訓天數：日程安排SCHEDULE
課程(cheng)大綱Syllabus
項(xiang)目總核心能力提(ti)升及總視(shi)角的項(xiang)目開發培訓
【課程介(jie)紹(shao)】
項(xiang)目(mu)是房(fang)企(qi)經營(ying)管理的(de)(de)基本單元，項(xiang)目(mu)總是項(xiang)目(mu)管理團隊的(de)(de)頭，需(xu)要對開(kai)發項(xiang)目(mu)的(de)(de)經營(ying)和(he)管理負(fu)責(ze)，
不僅覆蓋(gai)開發全(quan)過程的項目管理，更包括項目經(jing)營(ying)的利(li)潤指(zhi)標和最終交(jiao)付的產(chan)品(pin)。因此(ci)，項目總需要對房地產(chan)企業管理系統，
以及項目全(quan)程操(cao)盤的經營(ying)管(guan)理和(he)(he)(he)專業(ye)管(guan)理的系統建立全(quan)面的認識，并不斷培育(yu)和(he)(he)(he)提升其項目經營(ying)和(he)(he)(he)管(guan)理的系統能力。
針對房地產公司的企業管(guan)理和(he)項(xiang)目管(guan)理，存在著具備共性的科學(xue)管(guan)理規律(lv)，
通過二十(shi)余(yu)年對房地產開發行業(ye)的(de)實踐、思(si)考與(yu)總結，我們(men)提出(chu)了“管控鏈(lian)“、“價值(zhi)鏈(lian)”和“供(gong)應鏈(lian)”為三條(tiao)主線的(de)房地產企(qi)業(ye)專業(ye)操作系統，
可以(yi)迅速幫房企董事(shi)長(chang)、高管(guan)和項目(mu)總對開發(fa)(fa)項目(mu)的(de)經營和管(guan)理(li)(li)建立清晰完整的(de)認識(shi)。其中的(de)“管(guan)控鏈”著眼(yan)于從(cong)事(shi)房地產開發(fa)(fa)業務的(de)企業管(guan)理(li)(li)，不僅覆蓋房企組(zu)織(zhi)管(guan)理(li)(li)和資源配置(zhi)，
同時也對開發項目的經營(ying)、財務等指標考(kao)(kao)核(he)，以及(ji)面向管(guan)理(li)團隊(dui)的績(ji)效考(kao)(kao)核(he)等，搭建起基礎管(guan)理(li)平臺；
其中的“價值(zhi)鏈(lian)“即各類型房地產(chan)項目從“獲取土地、策(ce)劃、設計、施工(gong)、營銷、產(chan)品交付”的全生命周期(qi)9大(da)管理(li)階段(duan)的全程項目管理(li)，
是項目(mu)(mu)總率領(ling)各(ge)專業技(ji)術管(guan)理資源履行科學決策和業務管(guan)理的(de)關鍵管(guan)控(kong)點(dian)；其中的(de)“供應(ying)鏈(lian)”管(guan)理著重針對房企作為投資主體，對項目(mu)(mu)開發建設過程中出(chu)現的(de)各(ge)業務外包的(de)管(guan)控(kong)系統(tong)。
培(pei)養一個(ge)優秀的房(fang)地產(chan)項目(mu)總，需要(yao)在掌(zhang)握(wo)上(shang)述房(fang)企(qi)管控系統和項目(mu)開發關鍵點業務管理的基礎上(shang)，加之有效的自(zi)我管理和領導力訓練，才能(neng)(neng)最終實現其履(lv)職核心能(neng)(neng)力的提升。
【課程對象】
企業的決策層（董事(shi)長、總(zong)(zong)經理(li)、項目(mu)公司總(zong)(zong)經理(li)、項目(mu)總(zong)(zong)、等）
【課程收益】
本課程(cheng)通(tong)過對房地產項目的開發(fa)和經營為(wei)目標(biao)，著眼(yan)項目公司總經理崗位的職責和勝任能力的辨識(shi)，
全面(mian)(mian)系(xi)統地掌(zhang)握的房(fang)(fang)地產項目(mu)管(guan)理的操盤能力。適合項目(mu)公司董事會(hui)、集團(tuan)或(huo)區域總部、項目(mu)總、及其(qi)率領的團(tuan)隊等不同角色，全面(mian)(mian)了解房(fang)(fang)地產業務(wu)管(guan)控(kong)系(xi)統，
以(yi)及項(xiang)目開(kai)發全過程關鍵點管(guan)(guan)控的(de)各環節，從(cong)而(er)為勝任項(xiang)目經營(ying)和(he)管(guan)(guan)理的(de)能力提升(sheng)設(she)定目標；課程同時覆(fu)蓋(gai)項(xiang)目總(zong)核(he)心能力提升(sheng)的(de)路徑和(he)方(fang)法、技巧等(deng)的(de)傳授(shou)，
以及項目(mu)開(kai)發各階段的專業(ye)(ye)化、規(gui)范化、制度化等科學(xue)決策的工作方(fang)法和(he)技能的傳授。整體(ti)提升受訓項目(mu)總的專業(ye)(ye)素養(yang)和(he)履(lv)職能力，整體(ti)提高項目(mu)運作的科學(xue)性，降低項目(mu)風(feng)險，打造職業(ye)(ye)化的房地(di)產企業(ye)(ye)項目(mu)經理人隊伍；
參加培訓(xun)的公司，可以此為基礎，建立房地(di)產(chan)開(kai)(kai)發業(ye)務管(guan)理的業(ye)務流(liu)程，并逐(zhu)步完善(shan)企業(ye)自己的房地(di)產(chan)開(kai)(kai)發管(guan)控系統。
……
【主(zhu)講老師】
張建(jian)(jian)軍(jun)，和君(jun)咨(zi)詢合(he)伙人(ren)，建(jian)(jian)筑學本科，工(gong)商(shang)管理碩士，注(zhu)冊建(jian)(jian)筑師，注(zhu)冊建(jian)(jian)造師。中國講師500強(qiang)，
常年擔任(ren)(ren)多家房地產(chan)(chan)企業及中(zhong)房商學院、博志誠、中(zhong)智、百(bai)銳等培訓(xun)機構及清華(hua)、天(tian)大(da)等房地產(chan)(chan)總(zong)裁班的特(te)約(yue)培訓(xun)講師(shi)，受(shou)邀出任(ren)(ren)“項目總(zong)特(te)訓(xun)營”的總(zong)教練之職。
房地產企(qi)業管(guan)理咨詢 & 項目運營、策劃、操盤輔導(dao)的實(shi)戰型(xing)教練顧問。6 年(nian)設計(ji)院(yuan)及(ji) 15年(nian)房地產企(qi)業實(shi)戰工(gong)作經驗，曾任天津(jin)萬(wan)科公司設計(ji)部(bu)(bu)、項目事務部(bu)(bu)、工(gong)程管(guan)理部(bu)(bu)經理；
新奧(ao)集(ji)團(tuan)蚌埠(bu)置業公(gong)司常務副總(zong)(zong)經理(li)；歷任天津海貿(mao)物業發展(zhan)有(you)限公(gong)司總(zong)(zong)經理(li)、海貿(mao)集(ji)團(tuan)執行總(zong)(zong)裁(cai)、董(dong)事(shi)長(chang)，兼漢(han)鎰資產(chan)管理(li)股份有(you)限公(gong)司董(dong)事(shi)副總(zong)(zong)經理(li)、
上(shang)海漢鎰(yi)咨詢公司(si)總(zong)經理(li)、天津(jin)漢鎰(yi)房地產管理(li)咨詢公司(si)總(zong)經理(li)；南(nan)開允(yun)公集團副總(zong)裁兼南(nan)大科(ke)技(ji)園公司(si)總(zong)經理(li)等職務。2010年投(tou)身管理(li)咨詢及培訓，
在房地產企業全面經(jing)營管(guan)(guan)理及項目(mu)的全程運(yun)作，特別(bie)是(shi)組(zu)織管(guan)(guan)控、公司治理、計劃管(guan)(guan)理、成本(ben)管(guan)(guan)理及項目(mu)決策、項目(mu)策劃、設計管(guan)(guan)理、
報批(pi)報建管理、工(gong)程(cheng)管理、營銷及客服管理、外包管理等方(fang)面(mian)有(you)著較為豐富的(de)經驗，為百余(yu)家房(fang)企(qi)提供(gong)過咨詢培訓(xun)，完成了30余(yu)個項(xiang)目策劃(hua)及實操顧問的(de)服務。
【課程大綱】
《項(xiang)目總(zong)核心能力提升暨(ji)項(xiang)目總(zong)視角的(de)項(xiang)目開發關鍵點(dian)管控》課程大(da)綱
課前互動：
1、房地(di)產企(qi)業項目(mu)總角色辨識(shi)，應(ying)具備哪些(xie)能力？
2、房(fang)企的“經營VS管理”該哪個(ge)大(da)，項(xiang)目總(zong)的“經營能(neng)力VS管理能(neng)力”，該哪個(ge)更強？
3、房(fang)企產企業(ye)的盈利(li)模式(shi)辨(bian)識，開發商是如何賺(zhuan)錢的？（解讀高(gao)周轉）
一、房(fang)地產企業管理系統概述
基于三(san)個鏈條的房企管理系統：
1..管控鏈——企業管理
2..價值鏈——項目管理
3..供應鏈——外包管(guan)理
二(er)、項目總(zong)在房企管(guan)理系統中的定位(wei)&責任辨識
基于不(bu)同(tong)經營規模的房企，項目總(zong)的定(ding)位(wei)不(bu)同(tong)，導致對(dui)能力要求不(bu)同(tong)：
1..單一(yi)層級項(xiang)目公司
2..多層級(ji)管控(kong)下項目公司(si)
（財務管控型）
（職能管控型）
（職能支(zhi)持(chi)性）
3..多層級區(qu)域（城市）公司下屬項目公司
（項目(mu)公司(si)/項目(mu)部）
4..特殊法(fa)人治理結構(gou)管控(kong)下(xia)項目公司
（股東會(hui)/董事(shi)會(hui)）
（項目托管/項目代建）
三、房地產企業項目(mu)總核心能力概述
基于房地產開發項目的(de)經營管(guan)理責任(ren)，項目總履(lv)職(zhi)的(de)核心(xin)能(neng)力：
1..經營管理能力（對項目開發目標設定和(he)結(jie)果負責(ze)）
項目開發經(jing)營計劃(hua)系統（7個關鍵計劃(hua)）：
（1）項(xiang)目開發進度計(ji)劃
（2）項目目標成本計劃
（3）項目投資計劃
（4）項目銷售收入計劃
（5）項目(mu)銷售回款計劃(hua)
（6）項(xiang)目經營利(li)潤(run)計劃
（7）項目現金流平衡計(ji)劃
財(cai)稅金融管理系統：
（1）項目(mu)全成(cheng)本管(guan)理(li)
（2）稅務籌劃
（3）融(rong)資管理
2..項(xiang)目管(guan)理能力（對開(kai)發(fa)項(xiang)目全生(sheng)命周期(qi)各(ge)階段、各(ge)專(zhuan)業的業務管(guan)理、決策(ce)和成果負責）
突破個人專業背景局限，調動(dong)團隊各專業資源，實現(xian)綜(zong)合的專業判斷力(li)和決策力(li)：
（1）財務(wu)、營(ying)銷、成本、設計、工程、人力(li)資源、行政管(guan)理、物管(guan)、商管(guan)……
（2）土地拓展、定位策劃、報(bao)批報(bao)建、招標采購、客戶關(guan)系(xi)
構建甲(jia)方管理團(tuan)隊的資源(yuan)整合能力，借(jie)力供(gong)應鏈協(xie)助業務決(jue)策并達成(cheng)開發目標：
（1）勘察院、設(she)計院、施工企業、監(jian)理(li)公(gong)司、銷售代理(li)、物業公(gong)司……
（2）調(diao)研(yan)機(ji)構(gou)、策劃公司(si)、咨(zi)詢(xun)公司(si)、商管公司(si)、各類(lei)外包公司(si)……
3..組(zu)織(zhi)管(guan)理能力（對(dui)項目開發團隊的組(zu)織(zhi)建設及人力資源管(guan)理負責(ze)）
學習、掌握、運用 “管理學”，從業務能手——組織(zhi)高手：
（1）組織(zhi)架構、管理資源配置(zhi)、責(ze)權劃分(fen)、制度流程(cheng)設計(ji)……
（2）定崗定編、人(ren)力資(zi)源(yuan)、績效考核……
四、項目總企業管理(li)能(neng)力(li):開(kai)發商的四基管控系(xi)統
管控系統的(de)四(si)個基(ji)本點:
1、開(kai)風商企業(ye)的資源配(pei)置(zhi)（管好(hao)人(ren)） 架構管理系統
2、開發商企(qi)業的系統運營（管好事） 計(ji)劃管理系統
3、開發(fa)商企(qi)業的投入(ru)控制（管好(hao)投入(ru)） 成本管理系統(tong)
4、開發商企業的(de)產出(chu)控(kong)制（管好產出(chu)） 績效管理系統
1、組(zu)織架構(gou)管(guan)理
問題：開發(fa)商架構(gou)管理(li)中普遍存在資源配置不合理(li)，職責不清(qing)，扯皮(pi)推諉，效(xiao)率低(di)下， 管
理成本高企(qi)等問(wen)題。
怎么解決(jue)這些問(wen)題？
創新點(dian)： 1、以專業優化組(zu)合配(pei)置資源配(pei)置
2、簡(jian)約(yue)、精細化架構管理系(xi)統
要點:
專(zhuan)業優(you)化(hua)組合(he)
專業設置及組(zu)合(he)
簡約管理架構設計
職能工作細分
部門(men)職能的(de)工(gong)作清單
操作部門的(de)接(jie)口(kou)
崗位責任系統
定崗定編
職務說明(ming)書
運(yun)作權限系統
部門(men)職(zhi)責權限
各種審(shen)批流程
2、計劃管(guan)理(li)
問(wen)題：開發商(shang)運營中普遍存在(zai)工作銜接不暢(chang)， 人員忙于奔命，效率低下，成本高企等(deng)
問(wen)題。
怎么解決(jue)問題？
創新點： 1、完(wan)善項目(mu)開發(fa)計劃體系(xi)
2、完善計劃管理機制
要(yao)點(dian)：
四(si)級計劃(hua)體系的內容(rong)：
一級(ji)計劃(hua)：企業戰略規劃(hua)
二級計(ji)劃：項目開發經營(ying)計(ji)劃/公(gong)司年度經營(ying)計(ji)劃
三級計劃：部門月(yue)度工作計劃
四級(ji)計劃(hua)：個人月度(du)（周）工作計劃(hua)
計劃的編(bian)制：
計劃主要節點的分(fen)層管理
主(zhu)要節點之(zhi)間標準工作周(zhou)期(qi)
計劃的分解(jie)與運行
計劃的監控與考核
3、三全成(cheng)本管理(li)
問題：開(kai)發商普遍缺失成本管理(li)系統， 各(ge)種浪費， 極大地吞噬了項目的利潤。
怎么解決(jue)問(wen)題(ti)？
創新點(dian)： 1、建立全程、全員、全成本管(guan)理系統
2、市場倒推式的造價定(ding)位方法(fa)
要(yao)點：
建設前期成本控制
目標成本與責任(ren)成本
成本(ben)控制指導書
建設過程成本控制
動(dong)態(tai)成本控制
建設后期的(de)成本控(kong)制
結算、決(jue)算與(yu)成本(ben)考(kao)核
4、績(ji)效管理(li)
問題：團隊管理(li)中(zhong)普(pu)遍存在能力與(yu)動力不 足，團隊執行力低下， 項目不能取得預期
利潤等(deng)問題。
怎么解決問(wen)題？
創新點(dian)： 1、過程與結(jie)果并重(zhong)的雙重(zhong)績(ji)效管(guan)理(li)
2、量化簡單的(de)績效考核(he)指標
要(yao)點：
項目(mu)績效考(kao)核
項目績效考核中的二次分配
項目績效考核指標
骨干人員的長期激勵機制(zhi)
月度目標管理考核流程：
計劃考核(he)指標的(de)量化(hua)
績(ji)效工資(zi)體(ti)系的建立
多元考(kao)核(he)主體(ti)的考(kao)核(he)辦法
五、項目(mu)(mu)管理(li)能力: 項目(mu)(mu)開發全(quan)過程管控9大關鍵(jian)點
房地產項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)開發(fa)的九(jiu)大關鍵點構成(cheng)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)的價值(zhi)鏈，每個點都要為項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)增值(zhi)。
1．項(xiang)目(mu)決策
問題(ti)：傳統拿地的(de)風險在于,項目能否賺(zhuan)錢基本取決于房價(jia)上漲(zhang)。
怎么(me)解決問題(ti)？
創新點: 1投(tou)資(zi)決策系統 、
2投(tou)資分析(xi)模(mo)型
要(yao)點：
項(xiang)目論證管理(li)流程
項目初步設(she)計分析
項目成本估算方法
土地的投(tou)資價值
《可行性研(yan)究報告》的編制(zhi)和評審
2．項目策劃
問題：策劃報(bao)告普遍嚴(yan)重脫離(li)市場和成本要求。沒有可操作性。
怎么(me)解(jie)決問題？
創新點: 四維項目策劃系統
要點：
項目策劃管理流程
項目策劃任(ren)務書
項目策劃外包管理
客(ke)戶(hu)(hu)定(ding)位(wei)（客(ke)戶(hu)(hu)細分(fen)與需(xu)求調研）
造(zao)價定位及項目成本測算
產品(pin)定位（項目(mu)主(zhu)題及(ji)物業(ye)發展建(jian)議）
項目運(yun)營定位；
四維項目(mu)策劃
市場需求分析
造(zao)價標準定(ding)位(wei)
設計技術建議（概念設計）
項目運作策略
《項(xiang)目定位(wei)策劃(hua)報告書》的編(bian)制和成果(guo)評審
《產(chan)品建議書》
《項目(mu)經營計劃指(zhi)導書》
3．招商(shang)管理
問題：很多開(kai)發商雖重(zhong)視招商，但不知道如何把招商和項目(mu)策劃(hua)、設計、工程、運管等(deng)業務有效結合(he)。
怎么解決(jue)問題？
創新點：貫穿始終(zhong)的招商管理(li)系統
要點：
開發(fa)前期招商管(guan)理(li)
拿地決策(ce)階段的意向調查
項目策劃階段的招商策略管理
方(fang)案設計階段的招(zhao)商管理
開發(fa)中期(qi)招商管理
施(shi)工圖設計階(jie)段的招商(shang)對(dui)接
施工過程中的招商配合服務
商家進場及裝修對接
開發后(hou)期招商管理
交(jiao)付驗收(shou)階段(duan)的(de)招(zhao)商配合
開業籌備組織(zhi)
持續運營期招商管理
商管公司的導入
4．設計管理
問(wen)題：很(hen)多開發商只有(you)設計委(wei)托(tuo)，沒(mei)有(you)設計管(guan)理。
怎么(me)解決問題(ti)？
創新點：“市場、技術、造價”三度設計管理 系統
要點(dian)：
設計管理流程
各階段設計任務書
（規劃及建筑方案、擴初、施工圖、精(jing)裝修、園(yuan)林景觀、管網綜合）
各階(jie)段設計(ji)成果評(ping)審及優化
交(jiao)工標準設計、示(shi)范區(qu)、精裝修交(jiao)工樣(yang)板房設計及材設選型選樣(yang)
設計跟蹤服務
設計(ji)變更
5．工程管理(li)
問題(ti)：甲方不(bu)會作甲方，造(zao)成(cheng)(cheng)進(jin)度失(shi)控、 質量失(shi)控、成(cheng)(cheng)本失(shi)控。
怎么解決問題(ti)？
創新點(dian): 1、甲方工(gong)程關鍵點(dian)管理系統 2、甲方工(gong)程管理的角色
要(yao)點：
甲方(fang)工程部(bu)的角色與作用
甲方工程人員的四(si)大角色
工程管理流程
工程管理指導書及工程管理標準
甲方工程(cheng)管(guan)理十(shi)二大(da)關鍵點(dian)
客戶敏感(gan)質(zhi)量問題的防治(zhi)
物業移交管理(li)
保修期內的維修管理
6．營(ying)銷管理
問題(ti)：銷售服(fu)務不到位(wei)，是買方市場銷售的基本問題(ti)。
怎(zen)么解(jie)決問題(ti)？
創新點： 1、服務(wu)營銷(xiao)系統 ，2、一站(zhan)式銷(xiao)售服務(wu)
要點：
營(ying)銷(xiao)策劃管理
案場內部管理
銷售服務管理
銷(xiao)售(shou)價格管理
銷售費用管理(li)
客戶(hu)事(shi)務管理
銷(xiao)售變更的管理
7．客戶管理
問題(ti)：開發商普遍輕視客戶(hu)管理，既丟了財，也丟了人。
怎么解(jie)決(jue)問題？
創新點： 1、三位(wei)一體的客戶(hu)服(fu)務(wu)系統 ，2、客戶(hu)資源管(guan)理與經營
要點：
客戶滿意度提升計(ji)劃
產品服(fu)務
銷售服務(wu)
物業(ye)服(fu)務
商管服務
8．商業運營管理
問題：開發商如何組織持續的商業(ye)運營管理。
怎么(me)解決(jue)問題(ti)？
創新點： 1、商管等(deng)機構的外(wai)包(bao)管理 ，2、客戶資源(yuan)管理與經營(ying)
要點：
項(xiang)目(mu)前期管理外包(bao)
項(xiang)目中期外(wai)包對接
項(xiang)目開業籌備及試運營
項目(mu)持(chi)續運營管理
9．報批報建及政(zheng)府配套資(zi)源對接(jie)管理
問(wen)題：開發商如何組(zu)織對外(wai)的報(bao)批報(bao)建和(he)配套資(zi)源對接。
怎么解(jie)決問題？
創新點： 1、視作項(xiang)目管(guan)理 ，2、建立規范化(hua)操作流(liu)程
要點：
項目前期五證辦(ban)理
《建(jian)設(she)用(yong)地規劃(hua)許可(ke)證(zheng)》
《國(guo)有土地使用證》
《建設工程規劃許可證》
《建設工(gong)程(cheng)施工(gong)許可證(zheng)》
《預售許可證》
項目中期配(pei)套資源對接
自來(lai)水、排水、電力、燃氣、供熱、
項目后期權證辦理
竣工(gong)驗(yan)收備案、準住(zhu)證(zheng)
不動產權證
六、甲方的(de)外包(bao)管(guan)理(li)能力：開發商的(de)供(gong)應鏈管(guan)理(li)
問題：不(bu)(bu)會(hui)管理外(wai)包供方，不(bu)(bu)能借力賺(zhuan)錢是開(kai)發商普遍(bian)存在的短板(ban)。
怎么(me)解決問題？
創新點： 供應(ying)鏈管理系統
要點：
1．外包管(guan)理流程
2．招投標管理
招(zhao)投標管理流程
工程(cheng)采購招(zhao)投標
甲供材設采購招(zhao)投(tou)標
3．外(wai)包業務任務書
項目策劃任務書
設計委托任務(wu)書(shu)
工程管理(li)指導書
營銷(xiao)策劃任務書
4．外包合同
設(she)計類(lei)合同(tong)
工(gong)程類合(he)同(tong)
營(ying)銷類(lei)合同
5．外(wai)包成(cheng)果(guo)評審(shen)
各類外包評審(shen)的流程(cheng)
各類外包評審(shen)的標準
各類外包成果的驗收
七、項目總核心能(neng)力(li)提升的(de)關鍵：管好自己
房(fang)地產(chan)開發項目(mu)是(shi)房(fang)企的基本(ben)經(jing)營(ying)單元，在項目(mu)經(jing)營(ying)管(guan)理團隊中(zhong)，項目(mu)總只是(shi)一(yi)個人，因此個人的自我管(guan)理能力(li)才是(shi)關鍵核心能力(li)：
1..自我管理能力
2..領導(dao)力
項(xiang)(xiang)目總核心能力提升(sheng)及總視角的項(xiang)(xiang)目開發培訓
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