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產業園運營招商課程

課程背景
隨著全球經濟的不斷發展和產業結構的深度調整，產業園作為集聚優質資源、打造產業生態鏈的重要載體，其在推動地方經濟發展中的作用日益凸顯。產業園不僅為各類企業提供了資源共享、信息互通、協同創新的平臺，還通過產業集聚效應，帶動了產業鏈上下游企業的發展，促進了區域經濟的繁榮。
近年來，各級政府紛紛出臺政策鼓勵和支持產業園建設，作為招商引資的重要載體，隨著政策的落地和市場的成熟，產業園呈現出專業化、精細化、國際化的發展趨勢，對運營管理人員的專業素質要求也越來越高。
部分產業園區運營人員缺乏系統的產業知識和管理經驗，難以有效應對市場變化和復雜的運營管理需求。缺乏專業指導和創新引領的產業園區難以形成持續的發展動力，難以在激烈的競爭中脫穎而出。
在這一背景下，產業園的運營、管理及并購招商成為了決定園區發展質量和速度的關鍵因素。為了更好地滿足當前及未來產業園發展的需要，培養具備專業素質的運營管理人才，推動產業園健康發展，開設“產業園運營及并購招商課程”顯得尤為重要。
本課程將主要關于園區運營的具體操(cao)(cao)盤流程以及并購招(zhao)商(shang)的成功案(an)例(li)，并結合當(dang)前產業地產的政策導向以及知名項目案(an)例(li)作為(wei)分析入口，帶學(xue)員從(cong)宏(hong)觀到(dao)(dao)微(wei)觀、從(cong)認(ren)知到(dao)(dao)操(cao)(cao)盤、從(cong)理(li)論到(dao)(dao)實踐全(quan)方(fang)位了(le)解高緯度的園區運營與招(zhao)商(shang)。

課程收益
● 了解國內園區發展的歷程及標桿項目案例亮點復盤
● 掌握園區發展的5大新趨勢，為園區發展提供新路徑和新方向
● 掌握園區運營和招商的6大策略，實現有效招商做好長期經營
● 掌握園區運營必須搞懂的6件事，清晰事物的主次與先后
● 了解園區輕資產運營的4大類型，確定未來發展的類型
● 能夠獨立分析產業園市場，制定有效的運營策略
● 掌握園區項目與政府、金融結合的產融結合模式，實現營收倍增
● 掌握(wo)園區資本并(bing)購招商新模式，增強(qiang)并(bing)購能力

課程對(dui)象(xiang)：產業園開發者(zhe)、運營商和管理(li)人員；對(dui)產業園運營感興趣的(de)企業家、投(tou)資者(zhe)和研究(jiu)者(zhe)；政(zheng)府相關(guan)部門和行業協會的(de)從業者(zhe)

課程大綱
第一講：產業園區發展歷程及典型標桿企業分析
一、中國產業園區發展歷程
1、初始階段（1979s-1990s）：以經濟技術開發區和高新技術產業開發區為主
特點：園區主要集中在大城市周邊，通過提供優惠政策，吸引國內外投資，推動產業集聚
典型代表：深圳經濟特區、上海浦東新區等。
2、成長階段（2000s-2010s）：隨著改革開放的深入，產業園區開始向多元化發展，包括工業園區、農業園區、生態園區等。
特點：園區更加注重產業鏈上下游的完善，形成了較為完整的產業集群
典型代表：蘇州工業園區、天津濱海新區等
3、轉型升級階段（2010s至今）：在全球經濟一體化的背景下，中國產業園區開始更加注重創新驅動、綠色發展、智能制造等方面。
特點：園區開始從單純的產業集聚向科技創新、服務創新轉變。
典型代表：北京中關村科技園、上海張江高科技園區等。
二、典型標桿企業及其成功因素
1、華為技術有限公司
成功因素：在園區建設方面，注重研發和創新，擁有多個全球研發中心
2、阿里巴巴集團
成功因素：在園區發展上，注重打造智慧園區，推動數字化和智能化轉型
3、騰訊科技
成功因素：在園區建設上，注重創新文化和人才培養，打造多個創新中心
4、京東集團
成功因素：注重智慧物流園區的建設和發展
5、美團
成功因素：重本地化服務和智慧園區的融合發展
6、滴滴出行
成功因素：注重智能交通和綠色出行園區的建設和發展
7、字節跳動科技有限公司
成功因素：注重創新和內容生態建設
三、深圳產業園故事
1、空間承載時間
1）上世紀80至90年代：招商局蛇口工業區——改革開放后中國最早開發的產業園區，“三來一補”產業最早聚集地
產出：培育中國平安集團、招商銀行、中集集團等知名企業
2）1985年：成立的深圳工業科技園，多年后發展成高新技術產業聚集地，
產出：培育出華為、中興、長城、大疆等大批知名企業。
3）2022年：深圳發布20+8系列產業政策——深入發展戰略性新興產業
4）2023年：深圳推出工業上樓及20大先進制造業——為深圳產業園更好的服務于20+8新興產業提出了明確的方向
2、產業轉型升級
核心：圍繞20+8產業發展推出20大先進制造業產業園
1）高標準廠房成為未來新增產業園主要發展形勢——三生融合、三創結合、三個平衡的目標
2）摩天工廠逐漸取代標準廠房(fang)及舊工業(ye)區——未來5年1億(yi)平(ping)方米的工業(ye)上樓(lou)產品供應

第二講：2024年產業園區的五大發展趨勢
——如果你的園區不按趨勢走，可能被淘汰
1、 服務化與專業化——北京和上海的園區的空置率達到27%了
2、產業集聚與協同創新——沒有特色標簽的園區在未來可能你會過得很難受
3、園區資產趨于證券化——進一步的打通了產業園區投、融、建、管、退
4、綠色化與可持續發展——如何合理的低碳發展，產業園區成為了必由之路
5、智能化與(yu)數字化轉型——2022年(nian)，智慧(hui)園(yuan)區的市場就突破了(le)1500億，到2024年(nian)相關數據顯示(shi)，智慧(hui)園(yuan)區的賽(sai)道將突破1700億，每(mei)年(nian)都保持15%以上的增長(chang)

第三講：產業園規劃與定位
一、產業園發展4.0階段——產業社區
1、產業融合＆產業社區已經撲面而來，產業和社區這兩個詞如何結合？
2、城市更新到底怎么把人城產商政融合發展？
3、4.0產業社區模式*變化在哪？
二、“工業上樓”——產業園區新風口（案例分析）
1、深圳在未來的5年總計會開發1億平方工業上樓項目，
2、租金35元，等同于把現在福田區和南山區的寫字樓打2折
3、深圳開始把當年10年前趕出去的工業，現在要花5年把它搞回來。
案例：“工業上樓”——新加坡模式三大成功因素
1）良好的產業基礎     2）市場化的原則     3）政府政策支持
——精細定價，獎懲并舉
三、“工業上樓”一路狂飆
1.0將容易上樓的工業一些把它搬到樓上去
2.0將一些研發和創新型的產業和工業的環節優先上樓來生產
3.0把重型的車間、輕型的生產、研發、檢測和配套服務融入到一棟樓里完成，
——上下游、產業上下游之間的有機的結合。
案例：深圳的全至科技創新園，這個園區在3公頃的用地之上，建設了16萬方的產業空間，通過高層來做研發，低層來做生產制造。這種空間的穿插和劃分，成功的引入了中小微型的科技企業160多家。
案例小結：1樓層高7米以上，每平方承重1000公斤，2樓、3樓所有的層高設計到4到5米，重型的車間、輕型的生產、研發檢測和配套服務融入到一棟樓里面，空間靈活，也可以辦公，也可以生產，加速了先進生產和科技創新的高度融合。
小組討論：在國內(nei)，其實(shi)最有(you)必要(yao)做工(gong)業(ye)上樓的(de)(de)城市有(you)哪(na)些？所以未來工(gong)業(ye)上樓，又會有(you)更多的(de)(de)不(bu)同的(de)(de)業(ye)態和更多不(bu)同的(de)(de)延展(zhan)方(fang)式，會怎么樣出現呢？

第四講：產業園基礎設施建設與管理
一、高質量發展的產業園區需要高配的展廳
互動：怎么樣把展廳從一個非常花錢的事情變成一個賺錢的事情？
1、靠企業服務賺錢
案例：生日會，下午茶。
2、靠展廳出租賺錢
案例：通過線上小程序按小時收費
3、超級展廳不僅賺錢還提效
案例：假設租1萬方，每一年可以使用展廳10次或者20次
二、園區管理升級的三個方面——打造園區管理的核心競爭力！
1、樹立正確的立場和價值觀來打造更融洽的政企關系
2、優秀運營方式及管理：從2.0的房東的空間思維運營邏輯，往3.0的股東和產業生態運營邏輯的升級
3、深厚(hou)的產(chan)業功底及領先的數字工具，才(cai)能打(da)造更(geng)有(you)孵化力的產(chan)業生態

第五講：產業園招商引資
一、園區招商常見問題
1、一通神秘電話暴露園區招商兩大問題。
1）內部管理沒有做到規范化和標準化
2）沒有做到以客戶為中心及個性化的服務
2、接聽招商咨詢電話，務必回答好三個問題（招商三大利器）
1）我進你的園區，你對我的企業有什么樣的補貼？有什么樣的好處？
2）我的員工來到了這個地方怎么樣安居樂業？
3）我未來來到你的園區，你能不能幫我用產業鏈的方式做生意？
二、園區招商先做好調研（6種方式）
導入：園區在開展招商之前為什么要做招商調研？尋找用什么樣的方式把你培育的果園做好
互動：為什么很多園區不重視調研呢？嫌麻煩、有心無力、管理層沒有決策權
1、實地走訪     2、座談討論     3、交談問卷調研 
4、查二手資料   5、專家的訪談   6、臥底調研
三、學會制定自己的六脈神劍（產業園招商的六大要點）
1、道--找準產業賽道
2、謀--做好經營謀劃
3、斷--放棄短期利益
4、人--選人用人留人
5、陣--優化組織結構
6、信--良性獎懲機制
四、園區招商的數字化應用
案例：國內*園區是怎么招商的？
1、區域發展戰略   2、燈塔效應   3、區位優勢   4、政策扶持 
5、產業集群效應   6、創新性運營模式   7、公共服務平臺   8、園區硬件設施
小組討論：假設你正在洽談一家做科研型或者做車聯網的公司，如何用數字招商的技巧讓它成功入駐呢？
五、園區招商的IP打造
互動：P這么火產業園區應該怎么搞？
1、打造人物IP
案例：格力的董明珠
2、打造產業IP
案例：上海張江高科，陸家嘴
3、打造形象IP
案例：佛山“您好-智谷產業園區”
4、打造文化IP
案例：西安的大唐不夜城
5、打造活動IP
案例：營銷活動
六、園區招商的心法——用相親心法來俘獲企業
1、技巧只是表面功夫，內在比技巧更重要
2、體貼入微才是核心吸引力
3、生態服務中間的四大要素：基礎服務、政策賦能、企業服務、個人服務
七、產業園招商的三大策略
——起一手爛牌的情況下，怎么把自己的招商牌打好？ 
1、做好數字展廳——完整地用數字孿生的方式描述未來5年的產業服務、運營服務及周邊狀態+動態圖視頻
2、做好數智招商——讓你的每一個招商人員都具備數字化的工具去招商
3、做好(hao)生(sheng)態運營——幫助入園企業省錢、省心、省時間(jian)

第六講：產業園運營
一、2024年民營產業園區面臨*的挑戰？
1、成本加碼﹑租售封頂﹑利潤腰斬--應選擇高確定性、成熟的“大地產高地”
2、沒需求、沒資金，任務重--應把能力與“國字號地陪”深度結合
二、園區運營管理者角色變化
1、從獵手模式到果農模式：產業地產身份角色大轉型做不到的，80%以后沒有收入，你做到了嗎？
2、二房東大勢已去：產業地產二房東變革不再是選擇題！躺賺模式大勢已去，產業地產二房東未來又該何去何從？是窮則思變，還是坐以待斃？
三、園區運營方法
1、產業先行，筑城在后
2、規劃先行，開工在后
3、形象先行，內涵在后
4、人氣先行，優化在后
5、龍頭先行，中小后招
6、運營先行，同步招商
四、園區運營新模式
1、AI+產業園：賦能獲客、賦能轉化、賦能服務、賦能管理
2、ChatGPT+產業園：顛覆園區運營、顛覆政策賦能、顛覆招商格局
3、國民合作模式：深圳園區經驗，國民共進靠譜
4、輕資產運營模式
1）有央企背景的全生命周期的服務商：中電光谷
2）重資產模式向輕重結合方向轉型：中集產城 
3）國資背景的垂直產業運營服務商：蘇州園區科技
4）依靠專家資源形成技術服務特色：西虹橋導航
5、生態運營(ying)(ying)服(fu)務(wu)模式：園(yuan)區運營(ying)(ying)3.0模式：孵化為王，營(ying)(ying)收倍增(zeng)

第七講：產業園政策與法規
深圳20+8產業新政：7個戰略新興產業，形成20個產業集群和8個未來產業的重點方向
1、“六個一”的工作體系
2、推動4鏈協同發展
3、短中長期政策體系
互動：深圳這個好學生產業集群一下，帶來的機會是哪些？
成功案例分析與實地考察：
1、中國*的產業黑馬城市是誰？合肥到底牛在哪？
1）精準聚焦--科學確定產業投融資項目：“芯屏汽合、集終生智”為代表
2）國資引領--創新產業投融資模式 “千億豪賭”
3）優化服務--打造優良產業生態孵化平臺
——不是風投是產投，不是賭博是拼搏
2、深圳灣科技
1）懂產業、會運營，善服務
2）碗里→鍋里→地里，自己的7個園區→寶安新橋東→成都白鷺灣
3）工具(ju)+方法論，輕資產輸出

第八講：資本并購招商
一、當前產業投資的現狀
1、行情越來越難 
1）市場資金不足。市場信心疲軟
2）投資意向不強。投資標的難找、投資風險大、回報低
3）投資輪次前移。投資金額縮水環比下降了40% 、“募投管退”沒閉環
2、城投平臺手里有錢都投不出去
二、資本并購招商新模式
1、園區招商的創新：0租金
2、政府招商引資的創新：稅收投資法 
3、園區企業賦能的創新：產業鏈并購上市
——一個園區，一個產業集群、 一批上市公司，這類園區就叫資本工園
三、資本并購招商三大法寶
1、業務并購法——形成合力
2、股權并購法——有利于抱團做大
3、稅收投資法——只要讓出一些企業股權給資金方案
案例分析：怎樣將一個營業額5千萬的企業在半年內做到5個億？怎樣將一個營業額2億的企業在一年內做到8個億？
——免租又(you)免稅，讓人心陶醉；聯合奔上(shang)市(shi)，滿(man)懷鴻鵠志

產業園運營招商課程