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片(pian)區綜合開發實(shi)施課(ke)程

課程背景：
片區開發也稱片區綜合開發、城鎮綜合開發、產城融合模式開發等，2020年《土地成片征收標準（試行）》（自然資規〔2020〕5號）文件出臺，對片區開發做出定義，片區開發是指在國土空間規劃確定的 城鎮開發邊界內的集中建設區，由縣級以上地方人民政府組織的對一定范圍的土地進行的 綜合性開發建設活動。片區開發是一種在符合國家及地方規劃的前提下對成片區域進行系統性地改造、建設、運營和維護的行為。
我國的片區開發最早可以追溯到改革開放初期的招商局蛇口工業區，隨著改革開放的不斷深入，在不同時間都出現不同特色的片區開發模式，不管采用哪種模式，片區開發的主要流程都包括拓展選址、戰略規劃、產業規劃、空間規劃、投融資規劃、項目策劃、開發計劃、可研編制、土地整理、開發建設、招商引資、園區運營、結算退出等流程。
本課程(cheng)旨在幫助學(xue)員(yuan)全(quan)面理解和掌握片區開(kai)發的(de)理論(lun)知識和實踐技能，為片區開(kai)發領域的(de)工作和區域發展奠定堅實的(de)基礎。

課程對象：政(zheng)府(fu)(fu)機構（發改委(wei)、金融辦、園區管委(wei)會、相關政(zheng)府(fu)(fu)平臺公司）、建筑施工企業(ye)、從事開發業(ye)務(wu)的國(guo)央企、房地產開發商(shang)、銀行、證券(quan)公司、保險公司、信托公司

課程收益：
1、明晰片區開發的概念、特征和發展歷程
2、掌握片區開發的模式選擇
3、掌握片區開發全流程操作方法
4、掌握片區開發投融資規劃的內容和方法
5、掌握土地整理、開發建設、招商引資、園區運營等實際操作技能，有效推動片區開發
6、熟悉片區開發國內(nei)典型案(an)例，掌(zhang)握(wo)操作要點

課程大綱
第一講：新時期片區開發的新要求
一、片區開發的脈絡梳理
明晰定義：（自然資規〔2020〕5號）文件
1、片區開發的內涵（目的意義）
2、中國片區開發的歷程
1）1994-2002年，政府直接投資模式
2）2002-2009年，土地分成模式
3）2009-2014年，BT、BOT模式
4）2014-2018年，PPP模式
5）2019-今，ABO及F+EPC模式
3、片區開發常見操作模式及案例（PPP\\F+EPC\\ABO等）
案例解析：PPP政企合作開發模式
案例解析：ABO授權-建設-運營模式
案例解析：F+EPC融資工程總承包模式
二、片區開發的新形勢
1、審視當前階段的經濟發展環境（困境與問題）
1）外部環境不確定性加大
2）國內需求不足
3）基層財政收支矛盾較大
4）城鄉基礎設施等方面存在短板
2、*要求
1）促進經濟增長
2）防范金融風險
3、地方訴求
1）增加財政收入
2）減少政府負債
4、企業追求
1）投資安全
2）收益保障
三、當前片區開發（新熱點）的實踐（案例解析）
1、產城融合發展
2、城市更新
3、鄉村振興
4、生態環境治理+片區綜合開發EOD
5、軌道交通+土(tu)地綜合開發(fa)TOD

第二講：片區開發的全流程管理（頂層設計）
一、全流程管理模型
1、片區開發價值鏈模型
發現價值——創造價值——實現價值——傳遞價值
2、片區開發全流程圖示（結合具體企業案例）
二、拓展投資選址（投資是企業生存與發展的基本前提）
1、城市選擇原則
1）國家戰略支持
2）都市圈與城市群
2、項目選址具體依據
——三有+四有+五有+六有
三、發展戰略規劃（找尋一個城市發展的靈魂，解決城市定位問題）
1、發展戰略規劃概述
1）定義與重要性
2）主要內容和編制方法
2、片區定位
1）功能定位
2）發展定位
3）形象定位
3、戰略發展路徑與策略
四、產業規劃（塑造一個城市的造血機能）
1、產業規劃的內容
2、產業體系與定位
1）產業體系內容（主導產業、支撐產業、細分產業）
2）產業定位的原則
3、產業發展趨勢
1）傳統產業升級路徑
2）戰略新興產業發展策略
4、產業規劃與定位成果（案例）
1）產業鏈圖譜
2）產業地圖
五、空間規劃（劃定片區發展的價值版圖）
1、空間規劃定義與體系
1)規劃的定義與重要性
2)規劃體系與內容
2、規劃的原則
1)創新規劃方法
2)規劃質量的評判標準
3、規劃與設計模型
六、重大項目策劃（案例）
1、項目策劃的重要性
2、項目策劃的方法
1）項目定位與市場分析
2）產品策劃與功能設計
3、營銷策略與推廣計劃
七、投融資規劃
1、投融資全生命周期管理
1）建立項目池+資金池
2）保障 “投融建管退”完整閉環
2、資金結構設計
1）資金結構設計的原則（價值創造、戰略導向、風險匹配、成本最小化、渠道多樣化）
2）結構化融資模式（直接融資與間接融資）
3、投融資計劃
1）資本金籌措
2）投資預算管理
3）投資進度管理
4）資金償還計劃
4、融資渠道選擇
1)財政支持路徑
2)銀行支持路徑
3)非銀金融機構路徑
5、資本運作與退出機制設計
1）資產證券化（ABS）
2）基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）
3）產業投資(zi)基金

第三講：片區開發的全流程管理（策略與實施）
一、開發策略（制定片區滾動開發計劃）（案例）
1、環境審視
2、總體開發目標
3、三年開發策略
1）城市發展策略
2）產業發展策略
3）資源保障策略
4、一圖一表
1）三年滾動開發圖
2）三年流動開發項目表
5、投資分析與經濟計量
1）投資紀律（現金流3年當期為正，5年累積正）
2）經濟計量（GDP、稅收、就業等）
二、土地整理與開發建設
1、九通一平與建設時序
2、項目實施的計劃管理
3、項目用地開發時序（圖示）
案例：一級開發的產品研究
三、招商引資與綜合運營
第1步：認清自身情況
案例：公司的產品與服務
第2步：明確客戶需求
——政府需求+企業需求與客戶畫像
案例：競爭優勢與競品分析
第3步：找準渠道路徑
——體系+制度+方式+渠道+方案（案例）
第4步：做好支持服務
1）運營服務管理體系
2）產業服務體系（案例）
3）金融服務（產業投資基金）（案例）
4）智慧運營服務
四、結算退出
1、項目收益結算方式與時間安排
2、投資者回報保障措施
3、項目退出與資產處置
4、項目后(hou)評價與經驗總結

第四講：片區開發的操作五大要點
要點一：風險防范
1、項目可行性風險
——主要是合規性，包括收入支出、操作程序、政策等的合規性
2、項目可融性風險
要點二：項目策劃
案例解析：PPP項目策劃要點
案例解析：TOD項目策劃要點
案例解析：EOD項目策劃要點
案例解析：城市更新項目策劃要點
要點三：模式選擇
1、四級開發組合的商業模式
2、匹配操作的合作模式（PPP\\F+EPC\\ABO等）
要點四：多元化融資
1、專項債操作要點（案例講解）
1）操作流程
2）明確發行主體和期限
3）確定支持領域和資金用途
4）規定還本付息方式
5）控制風險
2、開發性金融要點（案例講解）
1）開發性金融適用范圍
2）項目評估和篩選
3）融資結構設計
4）風險評估和管理
5）項目實施和監督
3、其他金融機構
要點五：片區運營
1、能力建設
2、產品體系
3、品牌推廣
——公(gong)司(si)項目討(tao)論與答疑

片區綜(zong)合開發實施(shi)課程(cheng)