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期房現房銷售公開課

思考---為什么來聽課？
當下各地產企業的戰略生命線-亟待破局、快速銷售、快速回款是企業的生命線；
各案場雖然可能有營銷標準化手冊但是理解準則和達到要求不一樣以至于業績大相徑庭；
怎樣才能統一案場操作規范達成基本一致的業績要求?
房地產行業出現現房銷售的原因是什么？
現房銷售S期房銷售-關于模式及邏輯的比較，二者邏輯有什么區別？
思考幾個問題
1、營銷核心策略是啥？
2、策略先行-具體包含什么？
3、案場的陣型與隊形是什么？現場如何接待異議處理和快速成交？
4、客戶增量的方法是啥？5、如何挖掘客戶需求和逼定技巧，提升案場成交率？
6、如何提升營銷人員的精、氣、神和團隊作戰能力？如何掌握客戶開發和邀約，提升自信心？
7、線(xian)上獲(huo)(huo)客(ke)(ke)與線(xian)下獲(huo)(huo)客(ke)(ke)的本質區別在哪？如何通過(guo)線(xian)上工具(ju)拓展新客(ke)(ke)戶打造私(si)域流量？

【課程簡介】
營銷目前是各個房地產企業的核心，更是企業的生命線，只有賣出去、快回款才有后續發展的機會，本課從項目首開籌備、持銷攻堅、尾盤收尾，同時涵蓋大多常見商業車儲等業態，將營銷十大核心“人財物貨認簽回銷策渠”進行歸納總結，旨在實現以下目的。
1.全景案場營銷閉環——從整體營銷策略、年度指標達成、首開業績保證、持銷攻堅克難等全維度講解，實現整體營銷鏈條閉環
2.達成認知同頻、防止丟項落項——每名營銷人員對系統營銷的理解不盡相同，在籌備期間或工作中會有重點但也會有遺落的可能，本課旨在集各家營銷長處、歸納總結，并給出一攬子營銷標準動作強條，以防止落項丟項
3.給出系統方法工具——博采各標桿企業方法工具、同時以實戰角度出發，再次進行系統整理，給到大家極為實用的營銷工具包。舉例：在拓展客戶過程中，如果沒有客戶地圖，不知道“客戶是誰、客戶在哪、客戶為什么來、客戶為什么買”就是盲拓就是瞎打。
4.房(fang)(fang)地產(chan)營銷兩個核(he)心之增量與(yu)轉(zhuan)化——客戶擴容(rong)與(yu)提(ti)高轉(zhuan)化是每個案(an)場的(de)核(he)心工作，但兩者工作背后又有很強的(de)業(ye)務(wu)能力(li)及邏輯(ji)進行支撐。舉例：轉(zhuan)化率(lv)提(ti)高是表項，但背后實(shi)則是管理動作、說辭制定、政策激(ji)勵、房(fang)(fang)源加推、節點釋放(fang)、日常盤(pan)客、案(an)場士氣等(deng)眾多因素構(gou)成。

【課程大綱】
包含五大核心部分：策略管理、案場管理、客戶增量、案場轉化、營銷實戰
前言---關于營銷的核心觀點
1.返璞歸真、大道至簡、營銷沒有一招鮮、沒有新花樣、但營銷又是一套復雜的系統——核心策略、人員配置、管理動作、一線士氣等等一系列的事項
2.營銷既高大上又是反復重復的工作
1）高大上-定位產品營銷策略
2）反復重復-來來回回-羅里吧嗦就那點事——客戶增量、案場轉化
3.從銷售的賣點邏輯要轉變為客戶的買點邏輯——你有的不是客戶想要的、客戶想要的你沒有所以沒買-論客戶研究的重要性
4.客戶的買點邏輯是啥
1）客戶為什么在這區域買
2）這個區域為什么買這個項目
3）客戶為什么現在買
4）客戶買完為什么要給朋友說
5.銷售說辭的一致是導致對客戶不能對癥下藥的關鍵
6.銷售員愛上了項目、這個項目才好賣-看看案場銷售和員工有多少人買即可知道喜愛度
7.關于一言堂-客戶成交才是核心而并非老板或領導的一廂情愿
8.案場問(wen)題的直接暴露工具-客(ke)戶滿意(yi)度神(shen)秘客(ke)及五一民主生(sheng)活(huo)會

第一章：三軍未動策略先行-核心策略梳理
5個明白---想明白、寫明白、說明白、干明白、復盤明白
1.核心策略
1）天文——天時
2）地理——地利
3）陰陽——變化
4）奇門遁甲——招數
5）陣圖——策略打法
6）兵勢——管理
2.全景營銷——項目整體營銷策略指引
3.價格策略——十大價格策略
1）價格確定的內外因
2）商業售價
3）高層商業定價邏輯
4）定價邏輯
5）單價決定品質，總價決定購買
6）11、18、18以上的價格邏輯
7）洋房高層（18層）的售價關系
8）疊拼售價
9）公寓與住宅的價格關系
10）寫字樓價格
4.首開管理
1）首開前工作鋪排周期邏輯
2）9大關鍵場景、10大關鍵節點保障首開
3）4217的應用
5.商業策略
6.大宗策略
7.車儲策略
8.方案策略
9.尾盤策略
10.現房策略

第二章——期現房銷售邏輯解析
1、為什么會出現-現房銷售？?——以前是因為產品或銷售力產生的問題，未來是行業變化帶來的
1）行業變化的思考
2）房地產模式的變化
3）出現現房銷售的核心原因分析——案例
定位問題帶來的滯銷——盲目自信帶來的結果-SJZ某項目
節點錯位帶來的滯銷——一步趕不上、步步趕不上-QD某項目
前期為了拿地而拿地埋下的隱患-QD某項目
營銷管理層出了問題——人的問題
一招鮮的營銷模式——成也是他、敗也是他
2、現房銷售S期房銷售-模式比較
1）現房銷售特點——銷售模式和套路也變得簡單很多
不擔心交付
買完及入住辦證
眼見即所得
抗打聽-買前禁得住打聽
看得見的客群-鄰里關系
2）期房銷售特點——各種包裝、技巧和后期的貨不對板
銷售必備三件套——售樓處、樣板間、展示區
各種說辭、道具、展示、包裝、活動、示范、圈層等
可以各種造夢
全靠銷售員的能力?
客訴糾紛——交付前嚴防死守，交付后各種扯皮
3）期房銷售能力前置封裝
基于市場核心數據的敏感性
定位核心關鍵因素
產品力塑造手法
案例——某項目基于市場變化下的期房產品調整策略
3、傾聽客戶及一線的聲音——從成交客戶及一線銷售中尋求市場變化內在邏輯及客戶和一線銷售需要的核心支援
1）成交客戶調查100組
您認為房地產目前處于何種階段
購買房屋最為擔心的是哪些因素
選擇現房購買動機
選擇現房而非期房原因
選擇現房而非二手房原因
選擇這個項目（現房）核心原因
通過什么認知途徑來到該項目
看中核心幾點作為決策依據
希望還要提升哪些管理和加強
會不會推介朋友來看看項目
如果再次購房選擇現房還是期房
2）一線銷售調查100組
以近兩年視角來看，期房好賣還是現房階段好賣
購買客戶現房客戶年齡及居住用途
購買客戶現房客戶居住用途
購買客戶現房客戶決策人
銷售現房與期房哪個難度大？
期銷售產品，期房是買規劃沙盤道具，而現房是賣實體房及園林，您同意嗎？
銷售陣地，期房是在售樓處及樣板間，現房須帶看整個園區，客戶接待時間長，客戶問題多了，您
同意嗎？
購買現房客戶，相比較期房而言，關注點在哪些不同
成交現房客戶周期
成交現房客戶返場次數
現房客戶更在意哪些
客戶購買現房邏輯發生了哪些變化
現房階段需要提升哪些會助力營銷
成交現房客戶價格敏感性與品質性敏感性是否對應
3）一線營銷負責人調查30組
您認為現房銷售未來會是常態化嗎？
您認為出現現房銷售的核心原因是？
以近兩年視角來看，期房好賣還是現房階段好賣
銷售現房與期房認為的*區別是什么？
購買現房客戶，相比較期房而言，關注點在哪些不同
現房客戶更在意哪些
客戶購買現房邏輯發生了哪些變化
現房銷售*時機是什么時候？
現房階段需要提升哪些會助力營銷
下一步計劃如何做實現現房順利銷售
下一步計劃如何提高營銷力
下一步如果有營銷方面培訓最想學習哪些
4、協同作戰——未來的現房銷售是集團乃至項目公司各個協同作戰的過程，地產從此進入長線運營階段
1）銷售模式的變化——產品和包裝體系發生了本質變化
2）產品運營階段及客戶運營階段
3）運營工作的變化——從過往重開發向長線運營階段發展
4）關于物業能力提升的建議
插課——從LH的一個案例引出一家行業標桿
中國式地產合作案例
項目在交付后營銷操作亮點
地產代建模式解析
優秀公(gong)司骨子里的基因遺傳——品牌、客戶

第三章——客戶增量-不盲打、走出去、請進來
1.知數量——要知道需要多少客戶數量
2.知定量——知道客戶定量分析，而非定性分析
3.知在哪——知道去哪拓客——客戶地圖的編制
4.知推廣——要知道推廣什么內容
5.常規拓展客戶強條
6.拆遷拓客戶案例
7.筑巢引鳳-夜市、游樂設備
8.大(da)型(xing)活動策略(lve)

第四章——客戶轉化-知客戶、嚴管理、強考核、正激勵
明確管理對象，有方法進行管理——10大管理體系促進轉化率提升
1.銷售管理
1）指標管理---拓客指標、約訪指標、認籌指標、成交指標、回款指標
2）早晚例會---早例會-每人工作指標、盤客戶-別聽二手傳遞信息直面銷售一線傾聽
2.一房一價
3.數據管理
4.說辭管理
1）基礎說辭管理-客戶36個觸點管理-從來到走到追客
2）客戶分類說辭+競品對抗說辭
5.產品（房源）管理
6.政策（逼定）管理
7.節點管理
1）全年營銷日歷
2）沒有節點，制造節點
8.激勵管理
9.老業主管理——生活服務季：確幸有鄰（服務官見面會、陪驗房、睦鄰集市）、美好守護（無憂園區、美好煥新、確幸空間）
10.盤客管理
1）銷售的一致反饋：
價格因素
不著急購買
交房晚
樓層不好朝向不好
就是過來看看
決策人沒來做不了主
買競品了
11.對于銷售的管理
跟著客戶節奏的銷售業績都一般
說不清楚客戶情況和追客動作的銷售業績一般
天天腦子沒有客戶的銷售業績一般
只想飛單挑客戶的銷售業績一般
12.關于每天量化工作
去哪拓客單頁留電加微信指標
復訪指標
認購簽約回款指標
老客戶回復指標
線上自媒體指標
13.盤客具體動作什么時候
客戶基本情況
客戶關注點及抗性卡點是什么
客戶為什么現在在這個區域此時此刻買咱們項目
下一步跟進客戶策略是什么
什么時候給客戶回電
什么時候利用什么口徑邀約客戶返場
預計成交時間
14.很多項目賣不動的產品
1)產品硬傷
2）價格邏輯失衡
3）銷售員不主推
難賣獎勵少
沒有考核體系
不知道怎么(me)賣剛(gang)需改善(shan)盤中的大戶型產品(pin)150以上面積

第五章——實戰篇—案場營銷出現大概率問題案例及解決方案
1.開盤不利
1)首開定價
2)團隊管理
3)倉促開盤
4)裸開售樓處
5)界面展示差
6)產品力弱
7)蓄客時間不足
8)報價與成交價體系
9)臨時通知客戶
10)賣點什么也不確定
2.后續乏力
11)市場好or管理好or模式好？
12)供貨問題-大運營體系出了問題
13)供銷存-存量辦法不多
14)按天計算去化能力的考驗-考驗月度營銷總綱的能力
15)日營銷工作閉環系統
3.競品搗亂
1）以某二線省會城市為例-主流地產公司的核心打法
BL——貼近市場、快打快收
WK——榜一大哥、情懷主義
LH——產品主義、靈活多變
LC——最懂客戶、最懂產品
ZS——央企大鱷、穩扎穩打
ZH——成本為先、發揮穩定
2）競品降價
3）渠道搗亂
4.彈藥不足
1）營銷費率-實時調整
2）費用更多的問題
賣一套房花多少錢案場沒數
賣一套房花多少份錢
渠道費——客戶保護期-案場是否飛單的關鍵
代理費
推廣費
傭金
5.當下主流的推廣模式
1)傳統推廣
2)綠城模式(shi)-紅線管(guan)理

第六章——別人眼里的好孩子—評判一個項目的感受
1.體驗感——第一感覺的賣相（四件套——陣地包裝、售樓處、示范區、樣板間）
2.精氣神——門口保安、保潔阿姨、接待臺等人員的狀態
3.銷售力——銷售的信心、說辭、政策（圍繞三個為什么——為什么買這個區域、為什么買這個項目、為什么今天買）
4.品質感——六千有六千的配置、十萬有十萬的配置
5.兌現力——行業目前*的保障
1)承諾——各個節點達成、交付時間、配套兌現時間
2)口碑——復購率、老帶新、圈子的評價
【受邀對象】
1.房地產總經理、銷售副總經理、營銷總監、策劃總監、銷售經理、銷售精英和一線地產團隊。
2.地(di)產營銷(xiao)(xiao)代理(li)公(gong)司、營銷(xiao)(xiao)策劃(hua)顧問(或咨詢)公(gong)司總經理(li)、銷(xiao)(xiao)售策劃(hua)、媒(mei)介推廣、渠(qu)道等一(yi)線人員(yuan)。

【師資介紹】
李老師：現任Top10某地產高級營銷總、從事房地產工作二十年，先后操作及管理項目達百余個，累計銷售額突破五百億，涉及物業類型種類豐富，住宅、綜合體、純商業、現房銷售等，營銷經驗豐富。
1.履歷背書——先后服務于港房企（任職高級總監）、央房企（大區營銷總）、民房企（營銷中心總經理）及目前頭部代建企業（區域營銷中心總經理）等多家企業，積累豐富的實戰經驗；
2.核心優勢——
1)全周期開發視角——拿地小組核心成員，對各種物業尤其城市綜合體整體開發決策有獨特見解，善于產品定位及后期操作落地。
2)代建模式解析——具有全過程代建營銷經驗，熟知其流程體系，深知如何利用代建模式為項目進行賦能。
3)多物業類型同期管理——根據各物業特征，善于全過程大營銷體系搭建，從集團平臺搭建到項目團隊組建；多物業類型、跨周期、跨區域管理，保證公司紅線，達成業績指標。
4)逆勢周期(qi)下(xia)沉(chen)管理——秉承“問(wen)題都(dou)在(zai)辦(ban)公室、答案就在(zai)案場(chang)一線(xian)(xian)”、“業績都(dou)是盯出來的”的理念，在(zai)逆境周期(qi)中下(xia)沉(chen)一線(xian)(xian)管理，更深(shen)知逆勢案場(chang)營(ying)銷管理的核心打法(fa)。

期房現房銷售公開課