隨著(zhu)人口(kou)老(lao)(lao)(lao)齡化(hua),"以房養(yang)老(lao)(lao)(lao)"的(de)話(hua)題,所(suo)謂應時(shi)而生(sheng),其帶來的(de)市場憧憬，地(di)(di)(di)產(chan)(chan)商們(men)對它抱有巨大預期，養(yang)老(lao)(lao)(lao)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)成為地(di)(di)(di)產(chan)(chan)商們(men)和(he)基金(jin)的(de)新寵。例如中國(guo)人壽在河北就做了萬畝養(yang)老(lao)(lao)(lao)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)項目的(de)規劃。
但最近他們(men)被(bei)潑了(le)一(yi)盆(pen)冷水。去年底(di)，北京市國(guo)土資源局暫停了(le)養(yang)(yang)(yang)老(lao)(lao)(lao)(lao)綜合用地招拍掛。分析人(ren)士認為，相(xiang)關部門是(shi)擔心養(yang)(yang)(yang)老(lao)(lao)(lao)(lao)用地走樣問題，會(hui)在一(yi)定程度上造(zao)成土地資源的(de)浪費。核心原因主要是(shi)目前國(guo)內尚未形成成熟(shu)的(de)養(yang)(yang)(yang)老(lao)(lao)(lao)(lao)產(chan)業(ye)運(yun)營(ying)模式，加之養(yang)(yang)(yang)老(lao)(lao)(lao)(lao)運(yun)營(ying)、專業(ye)化養(yang)(yang)(yang)老(lao)(lao)(lao)(lao)看護醫(yi)療、收費標準(zhun)等其(qi)他相(xiang)關配套條(tiao)件均不成熟(shu)，養(yang)(yang)(yang)老(lao)(lao)(lao)(lao)產(chan)業(ye)暫不具(ju)備完全(quan)市場化的(de)生(sheng)態環境。
毋庸(yong)置(zhi)疑，中國(guo)(guo)(guo)養(yang)老(lao)(lao)地產(chan)(chan)市(shi)場(chang)是(shi)一(yi)塊巨大(da)(da)的(de)(de)蛋糕。公開資料顯(xian)示，到(dao)2015年我國(guo)(guo)(guo)老(lao)(lao)齡人口(kou)結(jie)構(gou)比將達到(dao)30%以(yi)上，其中80歲老(lao)(lao)人占20%以(yi)上。中國(guo)(guo)(guo)社科院老(lao)(lao)年研究所測算(suan)(suan)，目(mu)前我國(guo)(guo)(guo)養(yang)老(lao)(lao)市(shi)場(chang)的(de)(de)商機(ji)大(da)(da)約為4萬(wan)億(yi)元(yuan)，這(zhe)個(ge)數字在17年后可能(neng)(neng)會(hui)達到(dao)13萬(wan)億(yi)元(yuan)。養(yang)老(lao)(lao)地產(chan)(chan)的(de)(de)開發者(zhe)們都(dou)在盤算(suan)(suan)著(zhu)這(zhe)樣一(yi)筆賬——在總(zong)量巨大(da)(da)的(de)(de)老(lao)(lao)年人口(kou)中，只要有(you)10%入住(zhu)養(yang)老(lao)(lao)社區，就有(you)可能(neng)(neng)在未來三年產(chan)(chan)生(sheng)至(zhi)少4500個(ge)養(yang)老(lao)(lao)地產(chan)(chan)項(xiang)目(mu)需求。
這(zhe)其中(zhong)(zhong)還有中(zhong)(zhong)國(guo)特(te)殊(shu)的國(guo)情。中(zhong)(zhong)國(guo)養(yang)老(lao)基(ji)金(jin)會(hui)籌備(bei)處主任黃紹輝(hui)告(gao)訴《環球(qiu)企業(ye)家》：“中(zhong)(zhong)國(guo)養(yang)老(lao)問題可能(neng)在會(hui)2015年之后凸顯(xian)出(chu)來，那時上世紀(ji)60年代出(chu)生的女性(xing)開始退(tui)休，而她們大多只生育了一個孩子，到時養(yang)老(lao)的需求(qiu)很快就會(hui)膨脹。”
政策(ce)面的(de)利好(hao)也是重(zhong)要(yao)原因(yin)。在最近的(de)一段時間，國家連續出(chu)臺鼓勵養老(lao)產業的(de)政策(ce)，希望更多資本進(jin)入養老(lao)領域(yu)，還提出(chu)將在全國開(kai)展老(lao)年人住房反向抵押(ya)養老(lao)保(bao)險試點。
但養老地(di)產是一(yi)個需要耗(hao)費巨資(zi)(zi)的(de)產業。一(yi)個開(kai)發(fa)機構面臨的(de)支出不僅僅包括硬件住(zhu)宅(zhai)的(de)開(kai)發(fa)，還有(you)醫療保健中心、老年活動中心等(deng)大(da)量醫護(hu)及配套設(she)施的(de)建設(she)。這比開(kai)發(fa)一(yi)般商品住(zhu)宅(zhai)的(de)成本(ben)高(gao)出了(le)三(san)分之一(yi)。在大(da)部(bu)分的(de)養老土地(di)項目價格都沒有(you)得到(dao)優惠的(de)前(qian)提(ti)下，高(gao)額的(de)費用(yong)為開(kai)發(fa)者帶(dai)來(lai)了(le)極大(da)的(de)營運困難，而他們的(de)資(zi)(zi)金(jin)大(da)多來(lai)自(zi)短期(qi)融資(zi)(zi)。
糟糕的(de)(de)是巨大的(de)(de)支出并不會帶來(lai)立竿(gan)見(jian)影的(de)(de)效果。通常情況(kuang)下，養(yang)老(lao)地(di)產(chan)(chan)項目(mu)都需要(yao)經歷一(yi)個較長的(de)(de)營銷周期。開發者要(yao)確保(bao)高水平的(de)(de)管理(li)、經營和(he)服(fu)務(wu)，就必須(xu)長期持有物業(ye)，這意味著養(yang)老(lao)地(di)產(chan)(chan)必須(xu)通過租賃(lin)而不是出售實現(xian)盈(ying)利(li)。多位業(ye)內人士表(biao)示，養(yang)老(lao)地(di)產(chan)(chan)在(zai)沒有明確政策優惠的(de)(de)情況(kuang)下，依靠租賃(lin)和(he)服(fu)務(wu)實現(xian)盈(ying)利(li)幾無可能。以保(bao)利(li)地(di)產(chan)(chan)的(de)(de)首個自(zi)持經營的(de)(de)養(yang)老(lao)地(di)產(chan)(chan)項目(mu)保(bao)利(li)安(an)平·北京和(he)熹會老(lao)年公寓(yu)為例(li)，該(gai)項目(mu)預計(ji)需要(yao)30年才(cai)能收(shou)回成(cheng)本(ben)。在(zai)利(li)益的(de)(de)考量(liang)面前，地(di)產(chan)(chan)商們或(huo)許正在(zai)糾結究竟是賣房子，還是賣服(fu)務(wu)。
令人擔(dan)憂的(de)是(shi)(shi)，養老(lao)地(di)產(chan)(chan)(chan)大躍進式(shi)的(de)投(tou)資(zi)已(yi)超(chao)過千億元(yuan)規模。目前在(zai)國(guo)內養老(lao)地(di)產(chan)(chan)(chan)領域共有三(san)大投(tou)資(zi)主體：一支是(shi)(shi)以(yi)萬科、綠城、保(bao)利地(di)產(chan)(chan)(chan)、聯想控股、香江國(guo)際、復星為代表的(de)“房企系(xi)”；另一支是(shi)(shi)“保(bao)險(xian)系(xi)”，自2010年(nian)9月保(bao)監會發(fa)布《保(bao)險(xian)資(zi)金(jin)投(tou)資(zi)不動產(chan)(chan)(chan)暫行辦法》后，保(bao)險(xian)資(zi)金(jin)正(zheng)式(shi)獲準進入(ru)養老(lao)地(di)產(chan)(chan)(chan)，到2012年(nian)底(di)已(yi)超(chao)過500億元(yuan)；最(zui)后一支是(shi)(shi)“央企系(xi)”，最(zui)具(ju)代表的(de)是(shi)(shi)中國(guo)石化斥資(zi)80億元(yuan)在(zai)四川布局養老(lao)項目。
顯(xian)然政(zheng)策面(mian)敏銳(rui)地(di)(di)發(fa)(fa)現(xian)到其中隱藏的(de)風險。清(qing)華同衡養(yang)(yang)老產(chan)(chan)(chan)業研究所(suo)副所(suo)長(chang)張勁松(song)對(dui)《環球企業家》表示，養(yang)(yang)老主要是看后期(qi)的(de)服(fu)務，這(zhe)和(he)(he)一般機構看重(zhong)的(de)興奮(fen)點(dian)不太一樣。當前住(zhu)宅地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)遭遇(yu)嚴厲調控，具有(you)公(gong)(gong)益性(xing)質的(de)養(yang)(yang)老地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)有(you)時帶(dai)有(you)一定政(zheng)策支持，這(zhe)為(wei)一些(xie)(xie)開(kai)發(fa)(fa)商(shang)帶(dai)來了可鉆的(de)漏洞，有(you)的(de)借發(fa)(fa)展養(yang)(yang)老地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)為(wei)名，實際上在圈地(di)(di)賣樓(lou)。例(li)如，位于(yu)西塘(tang)古鎮(zhen)的(de)一個養(yang)(yang)老地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)項目(mu)(mu)，盡管(guan)開(kai)發(fa)(fa)商(shang)配(pei)置(zhi)了約9000平方米國際護理中心等養(yang)(yang)生配(pei)套，但項目(mu)(mu)依然以銷售別墅(shu)和(he)(he)電梯小高(gao)層公(gong)(gong)寓為(wei)主，開(kai)發(fa)(fa)形式與傳(chuan)統地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)并無太大差異。在這(zhe)些(xie)(xie)項目(mu)(mu)中，養(yang)(yang)老地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)無非是炒作(zuo)的(de)一個新概(gai)念和(he)(he)噱頭而(er)已。這(zhe)些(xie)(xie)現(xian)象制約了政(zheng)策進一步開(kai)放的(de)速度。
持反對意見(jian)的黃紹輝并(bing)不認同養老地產政(zheng)(zheng)策(ce)有收(shou)緊的趨(qu)勢。他表示，北京的養老地產開發正(zheng)處于實驗的階(jie)段，政(zheng)(zheng)策(ce)方面(mian)還有不規范(fan)的地方，暫停招拍掛并(bing)不代表政(zheng)(zheng)府(fu)未來(lai)不會在這方面(mian)全(quan)力(li)以赴。“經過出(chu)(chu)讓一塊地的經驗總結(jie)和調整之后，相信很(hen)快會有更新的政(zheng)(zheng)策(ce)出(chu)(chu)臺。”黃說。
或許正基(ji)于(yu)此，養老(lao)地產的(de)投資(zi)熱度(du)依(yi)然(ran)不(bu)(bu)減。從(cong)2012年以來，除(chu)了常(chang)規的(de)房企(qi)系、保險系和(he)(he)央企(qi)系開(kai)發(fa)商，更(geng)多的(de)實體資(zi)本也加入(ru)到(dao)(dao)這(zhe)一(yi)領域。黃紹輝(hui)表示，養老(lao)地產不(bu)(bu)僅(jin)僅(jin)解決老(lao)人居住(zhu)問題，還是(shi)一(yi)個涉及(ji)面很廣的(de)綜合性產業，資(zi)本在(zai)看到(dao)(dao)這(zhe)個趨勢后需要(yao)一(yi)個提前醞釀和(he)(he)布局。這(zhe)還涉及(ji)到(dao)(dao)開(kai)發(fa)主體的(de)戰略取向。中宏(hong)地產副總裁金(jin)潔對《環球企(qi)業家》說：“有(you)(you)的(de)企(qi)業側重(zhong)短期回報(bao)，有(you)(you)的(de)企(qi)業看重(zhong)中長期回報(bao)，但開(kai)發(fa)養老(lao)地產是(shi)一(yi)個長線投資(zi)。”潛臺(tai)詞是(shi)，如果想狠撈一(yi)筆(bi)，絕(jue)非(fei)易事。
來自環球企業家
轉載：//citymember.cn/zixun_detail/405.html