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物業項目技能培訓

【培訓大綱】
第一單元 項目的進入
（一）我國物業服務企業進入項目的市場現狀
（二） 物業管理項目的進入方式
1.首次進入市場的方式——前期物業管理
（1）物業管理招投標
（2）協議選聘
2.二次進入市場的方式——物業管理
3.非市場化的進入方式
（三）物業管理項目進入存在的問題及成因分析
1.首次進入項目存在的問題：
（1）與其他物業服務企業通謀，以“陪標”或“串標”等方式進入項目管理。
（2）與開發建設單位通謀，以“拆標”的方式進入項目管理服務。
（3） 通過“轉包”或“惡意分包”的方式從其他物業服務企業獲得項目管理權；
（4） 通過“低于成本價”或者增加“空頭承諾”的方式欺騙招標人而進入項目管理服務。
（5）開發建設單位越俎代庖，違規選擇物業服務企業進入項目管理服務。
2.“二次進入 ”項目存在的問題：
（1）業主委員會履約能力不強
（2）物業服務企業自身履約能力較差
3.原因分析
（1）各地操作不一，沒有形成統一規范的操作平臺
（2）合同各方主體責權利不明確，沒有建立起嚴格的履約意識。
（3）政府(fu)監管(guan)不(bu)到(dao)位，導致市場混亂狀況得不(bu)到(dao)有效遏制。

第二單元 項目的退出
（一） 物業管理項目退出的方式
1.前期物業服務合同到期后，供需雙方不再續訂物業服務合同
2.履約期間供需雙方協商終止合同
3.非正常退出
（二）物業服務企業退出項目成因分析
1.政策方面的原因分析
（1）物業管理服務費收費價格機制不合理
（2）物業服務企業承擔的社會責任過重
（3）物業管理剛性成本不斷攀升
（4）物業管理的糾紛協調機制滯后，糾紛解決方式單一
（5）壟斷性專項服務企業不作為給物業服務企業帶來的負擔
2.因物業服務企業原因導致物業管理項目退出的原因分析
（1）缺乏經營風險的有效評估，盲目接管項目，人員穩定性差，因管理服務水平跟不上而退出
（2）缺乏誠信，不履行物業服務合同約定而退出
（3）企業自身包袱沉重，無力履行物業服務合同而退出
3.因開發建設單位原因導致物業管理項目退出原因分析
（1）前期承諾不兌現
（2）遺留問題不解決
4.因業主原因導致物業管理項目退出的原因分析
（1）業主消費意識差，物業服務企業因物業費收繳率低而退出項目
（2）業主對于物業管理的政策了解存在偏頗，與物業服務企業無法就某些問題達成一致
（3）業(ye)主(zhu)之間矛(mao)盾(dun)突出，業(ye)主(zhu)大會（業(ye)主(zhu)委員會）履約能力不(bu)強，物(wu)業(ye)服務企業(ye)無法實施正常管理

第三單元 項目資金種類
1．物業承接查驗費及開辦費
2．物業管理費
(1)物業管理費概述
(2)物業管理費的構成
(3)管理者酬金的定價方法及標準
3．房屋維修資金
(1)專用基金
(2)本體維修基金
4．綜合服務與多種經營收費
(1)同社區服務相結合的項目
(2)多種經營的項目
5．其他費用收(shou)取

第(di)四單元 項目(mu)工程管理

物業項目技能培訓