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項目投資決策

一、 典型房地產企業的投資情況概覽
（一） 市場背景
當下最前沿的市場分析咨詢和趨勢預判
（二） 投資項目拓展的幾個趨勢
招拍掛項目，溢價率與流拍率雙重提升，頭部企業競爭激烈，前融資金成本不斷提升
“地產+X”項目，項目推出率增加，項目出讓制度不斷完善，部分城市開始逐步標準化規則化
一二級開發聯動項目，需求不斷增加，城投從實操平臺逐步轉變為融資和協調平臺
收(shou)并購，大(da)魚吃(chi)小魚，大(da)宗資產交易和混改交易的總量提(ti)升

（三） 造成業績分化原因
 城市量級的選擇與城市板塊輪動
 產品定位和產品結構
 增長方式對業績影響
 開發模式對企業業績影響
 股權開發，并(bing)購重組課(ke)快速提高業

二、 投資決策的維度和要素概覽
（一） 投資決策的三要素
戰(zhan)略；資(zi)源；利潤(run)

（二） 投資測算的主要階段與作用
初判可研階段：確定是否獲取項目并執行何種商務條件的談判
全策定案階段：制定項目的整體開發方案并對各部門設定開發目標
落地調整階段(duan)：監控項目運營情況并(bing)適(shi)時調整項目成(cheng)本(ben)優化方向

（三） 投資決策的三個維度
單項目層面的利潤率考量：市場預期、產品成本壓縮、項目整體利潤率與管理利潤率，自由資金使用效率
區域層面的資源掉配：資金資源、人力資源、品牌資源、區域戰場分析
戰略維(wei)度(du)的考慮要素：品牌塑(su)造、能(neng)力(li)構建、資源沉淀(dian)

（四） 投資決策的設計與途徑方式
戰略維度能力的培養：產業勾地、一二級開發
區域維度的授權下放：預期上調與防御性獲地
單項目維度的合作(zuo)方式(shi)：股(gu)權投(tou)資、債券投(tou)資與自由資金效(xiao)率

三、 投資決策的核心指標的意義解析
（一） 投資測算的成果展示
投資測算的成果內容構成：投資測算表+強排方案+成本估算方案
投資測算表(biao)拆(chai)解：內容項、關聯項、總體構成與原則

（二） 投資測算工具的設計與應用原則
階段性原則：前期重效率，中期重運營，后期重成本
條線原則：投資測算表填寫的前期性準備工作
公(gong)司(si)的(de)差異化(hua)視角：公(gong)司(si)的(de)能力構建對(dui)于投資測算的(de)主要影(ying)響及優(you)化(hua)方案

（三） 核心指標的意義解析
IRR的意義與運用范圍
FMPV的意義與運用范圍
核心(xin)參考指標體系篩選的維(wei)度

四、 實際案例解析
（一） 案例一：防御型招拍掛土地出讓的計算方式與差異
（二） 案例二：合作方案下自有資金使用效率提升的優化方案
（三(san)） 案例三(san)：產業勾地方案的主要(yao)構(gou)建(jian)方式與主要(yao)決策(ce)要(yao)點

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