合(he)作(zuo)建房(fang)，是指由(you)一方(fang)(fang)(fang)(以下(xia)簡(jian)稱(cheng)甲方(fang)(fang)(fang))提供(gong)土(tu)地使用權，另一方(fang)(fang)(fang)(以下(xia)簡(jian)稱(cheng)乙方(fang)(fang)(fang))提供(gong)資(zi)金，合(he)作(zuo)建房(fang)。合(he)作(zuo)建房(fang)的方(fang)(fang)(fang)式一般有兩種(zhong):
第一種(zhong)方(fang)(fang)式是純粹的(de)“以物易物”，即雙方(fang)(fang)以各自擁有(you)的(de)土地使用權(quan)和(he)房(fang)屋所有(you)權(quan)相互(hu)交換。具(ju)體的(de)交換方(fang)(fang)式也有(you)以下(xia)兩種(zhong):
1、土(tu)地(di)使(shi)用權(quan)和房(fang)(fang)(fang)屋所有(you)(you)權(quan)相互交換(huan)，雙(shuang)(shuang)(shuang)(shuang)方都取得(de)了擁有(you)(you)部分房(fang)(fang)(fang)屋的(de)(de)(de)所有(you)(you)權(quan)。在這一(yi)合(he)作(zuo)過程中，甲(jia)方以(yi)(yi)轉讓(rang)部分土(tu)地(di)使(shi)用權(quan)為(wei)(wei)代價，換(huan)取部分房(fang)(fang)(fang)屋的(de)(de)(de)所有(you)(you)權(quan)，發生了轉讓(rang)土(tu)地(di)使(shi)用權(quan)的(de)(de)(de)行為(wei)(wei)；乙(yi)方則(ze)以(yi)(yi)轉讓(rang)部分房(fang)(fang)(fang)屋的(de)(de)(de)所有(you)(you)權(quan)為(wei)(wei)代價，換(huan)取部分土(tu)地(di)的(de)(de)(de)使(shi)用權(quan)，發生了銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)不動(dong)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)行為(wei)(wei)。因而合(he)作(zuo)建房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)雙(shuang)(shuang)(shuang)(shuang)方都發生了營(ying)(ying)業稅(shui)(shui)的(de)(de)(de)應稅(shui)(shui)行為(wei)(wei)。對(dui)甲(jia)方應按“轉讓(rang)無形資產(chan)(chan)”稅(shui)(shui)目中的(de)(de)(de)“轉讓(rang)土(tu)地(di)使(shi)用權(quan)”子(zi)目征稅(shui)(shui)；對(dui)乙(yi)方應按“銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)不動(dong)產(chan)(chan)”稅(shui)(shui)目征稅(shui)(shui)。由于雙(shuang)(shuang)(shuang)(shuang)方沒有(you)(you)進行貨幣結算，因此應當按照《中華(hua)人民共和國(guo)營(ying)(ying)業稅(shui)(shui)暫行條例實施細(xi)則(ze)》第(di)十五條的(de)(de)(de)規定分別(bie)核定雙(shuang)(shuang)(shuang)(shuang)方各自(zi)的(de)(de)(de)營(ying)(ying)業額。如果合(he)作(zuo)建房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)雙(shuang)(shuang)(shuang)(shuang)方(或任何一(yi)方)將分得(de)的(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)屋銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)出(chu)去，則(ze)又發生了銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)不動(dong)產(chan)(chan)行為(wei)(wei)，應對(dui)其銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)收入再按“銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)不動(dong)產(chan)(chan)”稅(shui)(shui)目征收營(ying)(ying)業稅(shui)(shui)。
2、以出(chu)租土(tu)(tu)地(di)使用(yong)(yong)權(quan)為(wei)代價(jia)換(huan)取房屋所有權(quan)。例如，甲方(fang)將土(tu)(tu)地(di)使用(yong)(yong)權(quan)出(chu)租給乙(yi)(yi)方(fang)若干(gan)年，乙(yi)(yi)方(fang)投(tou)資在該土(tu)(tu)地(di)上建(jian)造建(jian)筑(zhu)物并使用(yong)(yong)，租賃期滿(man)后(hou)，乙(yi)(yi)方(fang)將土(tu)(tu)地(di)使用(yong)(yong)權(quan)連同(tong)所建(jian)的建(jian)筑(zhu)物歸還甲方(fang)。在這一經營過程中，乙(yi)(yi)方(fang)是(shi)(shi)以建(jian)筑(zhu)物為(wei)代價(jia)換(huan)得若干(gan)年的土(tu)(tu)地(di)使用(yong)(yong)權(quan)，甲方(fang)是(shi)(shi)以出(chu)租土(tu)(tu)地(di)使用(yong)(yong)權(quan)為(wei)代價(jia)換(huan)取建(jian)筑(zhu)物。甲方(fang)發生(sheng)了出(chu)租土(tu)(tu)地(di)使用(yong)(yong)權(quan)的行(xing)為(wei)，對其(qi)按(an)“服(fu)務(wu)業(ye)租賃業(ye)”征(zheng)營業(ye)稅(shui)；乙(yi)(yi)方(fang)發生(sheng)了銷售不動產的行(xing)為(wei)，對其(qi)按(an)“銷售不動產”稅(shui)目征(zheng)營業(ye)稅(shui)。對雙方(fang)分(fen)別征(zheng)稅(shui)時，其(qi)營業(ye)額也按(an)《中華(hua)人民共和國營業(ye)稅(shui)暫行(xing)條例實施細則》第十五條的規定(ding)核定(ding)。
第二(er)種方(fang)式(shi)是甲方(fang)以(yi)(yi)土地使用權乙(yi)方(fang)以(yi)(yi)貨幣資(zi)金合股，成(cheng)立合營企業(ye)，合作(zuo)建(jian)房(fang)。對此(ci)種形式(shi)的(de)合作(zuo)建(jian)房(fang)，則要視具(ju)體情況確定如(ru)何征稅。
1、房屋建成后如(ru)果雙方(fang)采取風險共(gong)擔、利(li)潤(run)共(gong)享的(de)(de)分配(pei)(pei)方(fang)式，按照營(ying)(ying)業稅(shui)(shui)(shui)“以(yi)無形資(zi)產(chan)投(tou)資(zi)入股，參與接受投(tou)資(zi)方(fang)的(de)(de)利(li)潤(run)分配(pei)(pei)、共(gong)同(tong)承擔投(tou)資(zi)風險的(de)(de)行為，不征營(ying)(ying)業稅(shui)(shui)(shui)”的(de)(de)規定(ding)，對(dui)(dui)甲方(fang)向合(he)(he)營(ying)(ying)企業提供的(de)(de)土地(di)使用權，視為投(tou)資(zi)入股，對(dui)(dui)其不征營(ying)(ying)業稅(shui)(shui)(shui)；只對(dui)(dui)合(he)(he)營(ying)(ying)企業銷售房屋取得(de)的(de)(de)收(shou)入按銷售不動產(chan)征稅(shui)(shui)(shui)；對(dui)(dui)雙方(fang)分得(de)的(de)(de)利(li)潤(run)不征營(ying)(ying)業稅(shui)(shui)(shui)。
2、房屋建成后甲(jia)方如果采取(qu)按(an)銷(xiao)售(shou)收(shou)(shou)入(ru)的(de)(de)(de)一(yi)定(ding)比(bi)(bi)例提成的(de)(de)(de)方式參與分配，或提取(qu)固(gu)(gu)定(ding)利潤，則(ze)不(bu)屬營(ying)業(ye)稅(shui)(shui)所稱的(de)(de)(de)投(tou)資入(ru)股不(bu)征(zheng)營(ying)業(ye)稅(shui)(shui)的(de)(de)(de)行為，而(er)屬于甲(jia)方將土地(di)使用(yong)權轉讓給合營(ying)企業(ye)的(de)(de)(de)行為，那么，對甲(jia)方取(qu)得的(de)(de)(de)固(gu)(gu)定(ding)利潤或從銷(xiao)售(shou)收(shou)(shou)入(ru)按(an)比(bi)(bi)例提取(qu)的(de)(de)(de)收(shou)(shou)入(ru)按(an)“轉讓無形資產”征(zheng)稅(shui)(shui)；對合營(ying)企業(ye)則(ze)按(an)全部(bu)房屋的(de)(de)(de)銷(xiao)售(shou)收(shou)(shou)入(ru)依“銷(xiao)售(shou)不(bu)動產”稅(shui)(shui)目征(zheng)收(shou)(shou)營(ying)業(ye)稅(shui)(shui)。
3、如(ru)果(guo)房屋(wu)建(jian)成后(hou)(hou)雙方(fang)按一定(ding)比例(li)分配房屋(wu)，則此種(zhong)經營行為，也未(wei)構成營業稅所稱的以無(wu)形資(zi)產(chan)(chan)投資(zi)入股，共同承(cheng)擔風(feng)險(xian)的不征(zheng)營業稅的行為。因(yin)此，首先對(dui)甲(jia)方(fang)向合營企(qi)業轉(zhuan)讓(rang)的土地，按“轉(zhuan)讓(rang)無(wu)形資(zi)產(chan)(chan)”征(zheng)稅，其營業額按實施細(xi)則第(di)十五條(tiao)的規定(ding)核定(ding)。因(yin)此，對(dui)合營企(qi)業的房屋(wu)，在分配給甲(jia)乙方(fang)后(hou)(hou)，如(ru)果(guo)各自(zi)銷售(shou)，則再按“銷售(shou)不動產(chan)(chan)”征(zheng)稅。
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