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房地產土地渠道拓展培訓

【課程背景】
作為房地產開發商，需要獲取的資源包括：土地資源、人力資源、資金資源、品牌資源等。其中，土地資源是重中之重。如果說如何獲得資源是房地產行業未來發展的一項挑戰;那么，如何獲得土地及*程度發揮土地價值將是房地產開發商長期發展的一大戰略性問題!
隨著國家宏觀調控政策的不斷細化和深入，房地產市場逐步進入成熟和理性的白銀時代，開發商拿地就賺錢的時代顯然一去不復返。地價一路高漲不下的背景下，開發商就要在投資拿地及項目定位方面應下足硬功夫。
新(xin)形勢下房地(di)(di)(di)(di)產市(shi)場走勢如何?當前房地(di)(di)(di)(di)產市(shi)場形勢與房企拿(na)地(di)(di)(di)(di)關(guan)系怎樣(yang)?*土地(di)(di)(di)(di)政(zheng)策(ce)有(you)哪些?應(ying)(ying)如何解讀這(zhe)些政(zheng)策(ce)、把握拿(na)地(di)(di)(di)(di)機會、應(ying)(ying)用(yong)拿(na)地(di)(di)(di)(di)策(ce)略(lve)?拿(na)地(di)(di)(di)(di)操作過程中應(ying)(ying)該注意哪些問題?本次(ci)課程，將幫(bang)助開發企業提高自身(shen)的拿(na)地(di)(di)(di)(di)能力，更有(you)效的規避各種拿(na)地(di)(di)(di)(di)模式和渠道的風險，做好(hao)房地(di)(di)(di)(di)產開發項目前期拓展(zhan)和準備工作。

【課程收益】
1、企業如何去正確的拿地?分享土地獲取經驗;
2、拿地的創新模式和渠道有哪些?通過分享標桿地產如何從土地獲取、前期策劃、項目規劃設計等方面經驗入手，在開發前期最重要的環節上找到突破口;
3、各種拿地模式和渠道的風險有哪些?如何規避?
4、從項目現場勘察、收集地塊信息、項目盡職調查(含土地屬性分析、土地方工商調查、債權債務調查等)、項目風險評估(對項目獲取過程中的17類風險進行評估)、市場與產品分析(相關工作前置開展)等流程的規范化和精細化的縱深研究，建立新項目經濟指標測算模型，通過對規劃指標進行分析，進行項目經濟指標測算。
5、掌握房(fang)地產開(kai)發(fa)中的(de)土地獲取等關(guan)鍵環節與(yu)要(yao)領，提高(gao)抗(kang)風險能(neng)力(li)和對風險的(de)預(yu)警能(neng)力(li)，提高(gao)開(kai)發(fa)企(qi)業的(de)中高(gao)層經(jing)理的(de)決策能(neng)力(li)，培養統觀(guan)全局和系統思考的(de)能(neng)力(li)。

【課程對象】
1、房地產開發企業董事長、總經理、前期/拓展副總、投資副總、策劃副總、設計副總、營銷副總相關領導;
2、前(qian)期/拓(tuo)展(zhan)部(bu)(bu)門(men)負責(ze)(ze)(ze)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)、投(tou)資(zi)部(bu)(bu)門(men)負責(ze)(ze)(ze)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)、策劃(hua)部(bu)(bu)門(men)負責(ze)(ze)(ze)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)、設計部(bu)(bu)門(men)負責(ze)(ze)(ze)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)、營銷(xiao)部(bu)(bu)門(men)負責(ze)(ze)(ze)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)以及前(qian)期、拓(tuo)展(zhan)、投(tou)資(zi)、策劃(hua)、設計、營銷(xiao)等(deng)部(bu)(bu)門(men)精英從(cong)業者。

【課程大綱】
第一部分 關于目前的土地市場分析
1、土地供需矛盾加劇，地王頻現，房價集體上漲
2、金融政策為房企添籌碼，貨幣超發助推一二線城市房價上漲
3、房企競爭慘烈 沒有地就會被淘汰
4、房地產調整的宏觀規律及(ji)變化(hua)應對(dui)

第二部分 關于拿地策略分析
一、企業如何正確的拿地?
1、何謂土地一級開發?
⑴、基本概念
⑵、延伸理解
2、區域土地開發模式的轉變
⑴、粗放開發方式向集約開發方式的轉變
⑵、房地合一方式向房地分離方式的轉變
⑶、生(sheng)地開(kai)發(fa)方式(shi)向熟地開(kai)發(fa)方式(shi)的轉變

二、八大“勾地”攻略及地產并購實務
1、三種是為最常見的方式
⑴、股權轉讓，萬科大宗購并南都集團案例
⑵、合伙成立項目公司
⑶、以聯合開發的名義
2、以下方法有局限性
⑴、兼并或合并，中交并購綠城案例
⑵、在建項目轉讓 ，南京xx小鎮轉讓案例
⑶、股權托管
⑷、變更用地類型
⑸、染指“插花規劃”
3、房地產并購實務及案例分析
⑴、法規政策
⑵、交易結構
⑶、盡職調查
⑷、交易文件
⑸、提問與回答

第三部分 關于拿地的創新模式和渠道
一、企業拿地的創新模式和渠道有哪些?
1、土地概述及中國土地供應方式回顧
2、土地拍賣方式的優與劣
3、企業土地儲備的戰略取舍
4、知名地(di)(di)產企業拿地(di)(di)策略

二、土地一級開發模式解析
1、關于土地一級開發的概述(政府主導、企業主導及一二級聯動)
2、土地一級開發的盈利模式
3、土地一級開發的管理模式
4、土地一級開發的融資模式
5、土地一級開發城市運營模式
6、土地一級開(kai)發城市營銷模式(shi)

三、分享標桿地產成功案例
(如何從土地獲取、前期策劃、項目規劃設計等方面入手，在最重要的環節上突破)
1、土地一級開發常見模式及案例
⑴、政府主導模式，成功案例：三亞海棠灣
⑵、企業主導模式，成功案例：A、上海新江灣 B、三亞亞龍灣
2、以標桿地產為例的土地一二級開發聯動模式詳解
⑴、萬科、恒大、碧桂園等大鱷一二級開發聯動模式簡介
⑵、土地一二級開發的優劣勢分析
⑶、一二級聯動開發模式的選擇依據
⑷、一二級聯動開(kai)發模(mo)式的操作(zuo)關鍵(jian)點

四、大宗地塊拿地模式分析
1、新區域開發模式
2、主題地產模式
3、城市更新模式
4、商業綜合體帶動模式
5、產業地(di)產模式(shi)

五、拿地階段企業間的合作模式分析
1、項目公司模式
2、合作開發模式
3、股權收購模式
4、不同模式(shi)下的利弊和(he)操(cao)作(zuo)關鍵點

六、拿地操作
1、土地獲取過程中應關注的重點問題
2、土地獲取過程中常出現的一些失誤
3、如何處理土地獲取過程中的政企關系?
4、一些特殊操作

七、如何提升企業的“拿地能力”?
1、綜合能力的積累
2、合理的項目信息來源
3、了解及研究政府規劃動向
4、品牌價值
5、開發思路的引導性
6、提(ti)高(gao)資金(jin)解決能(neng)力(li)

第四部分 各種拿地模式和渠道的風險有哪些?如何規避?
一、一二級聯動獲取土地實操及風險防范
1、如何成功獲取土地一級開發權
2、土地一級開發成本構成及負擔、盈利點全程解析
3、土地一級開發的不同階段所需法律文件匯總
⑴、前期開發的法律文件
⑵、土地一級開發的法律文件
⑶、土地一級開發成本類的法律文件
①收購土地及拆遷的文件
②基礎設施投資類文件
③前期費用文件
④計入土地一級開發成本的二級開發文件
4、土地一級開發和二級開發有怎樣的關系?如何找到二者之間的契合點?
5、土地開發一二級聯動的四種模式選擇及比較分析
6、如何策劃前期資金投入保障資金安全
7、如何設定土地一二級聯動開發招拍掛時的合法壁壘
8、如何做好項目可行性分析，處理好與拆遷相關事宜
9、政府授權的法律文件及需要審批的相關批文、相關手續的全程辦理程序
10、經典(dian)案例告訴你開(kai)發商(shang)成功實現一(yi)二級聯動的秘籍

二、二級市場拿地方式實操及風險防范
1、哪些情形必須進行招拍掛?招標、拍賣、掛牌三種方式適用范圍?
2、招拍掛形式出讓土地使用權的利弊分析
3、企業實力雄厚、準備充分卻無法成功通過二級市場拿地?癥結何在?
4、“招拍掛”獲取土地會踩到哪些“雷區”?
5、如何避免“招拍掛”雷區?
6、真實案例揭示哪些情形會導致“招拍掛”無效及其后果
7、真實案例全程揭示通過“招拍掛”成功獲取(qu)土地的操作規程及技巧

三、直接進行項目轉讓獲取項目實操及風險防范
1、“精心策劃”的項目轉讓為什么到頭來“竹籃打水一場空”?
2、如何避免直接項目轉讓不至于因違反法律禁止性規定而無效
3、如何看清直接項目轉讓的利弊不至于盲動
4、如何合理合法降低項目轉讓過程中的稅收成本
5、真實案例全程展現直接進行(xing)項目轉(zhuan)讓獲取土地實操及風險(xian)防范

四、股權收購獲取項目實操及風險防范
1、收購不同性質企業股權取得房地產項目會遇到哪些法律障礙
2、股權收購如何做好合理避稅
3、通過股權收購取得房地產項目的利弊分析
4、通過股權收購取得房地產項目風險事前、事中如何防范，事后如何處理?
5、真實案例全程展現(xian)股(gu)權收(shou)購取得(de)房地產項目實操(cao)

房地產土地渠道拓展培訓