房地產企業的二次創業：系統創新與關鍵點管理
講師：矯培民 瀏覽次數：2550
課程描述(shu)INTRODUCTION
房地產(chan)企業系統創新(xin)課(ke)程(cheng)
培訓講師：矯培民
課程價格：￥元/人(ren)
培訓天數：1天
日程(cheng)安(an)排SCHEDULE
課程(cheng)大綱Syllabus
房地產企業系統創新課程
課程大綱
今天，房地產企(qi)業面臨(lin)著巨大的機遇(yu)與壓力(li)：
機遇：
1、技術趨勢：互(hu)聯網大(da)數(shu)據，顛覆(fu)傳統行業，包(bao)括房(fang)地產開(kai)發(fa)。
2、社會趨勢：我國正處(chu)于城(cheng)鎮(zhen)化的中(zhong)期，城(cheng)鎮(zhen)化過(guo)程還有20年
3、政策趨勢：資源配置由市場(chang)決定(ding)，政府將退出(chu)市場(chang)，購買服務(wu)。
房地產(chan)行業已告別(bie)了十年暴(bao)利的“野(ye)蠻生長”，“下半(ban)場(chang)”的玩法將發生很大變化。所(suo)有的房地產(chan)企(qi)業重(zhong)新回到一個起跑線。
壓力：
1、從行業(ye)看，宏(hong)觀經濟結構的(de)調整，勢必(bi)擠壓房地產行業(ye)的(de)利潤(run)(run)。利潤(run)(run)平均化是趨勢。
2、從(cong)市場(chang)看(kan)，房價已經到(dao)了階(jie)段性高點，市場(chang)供過(guo)于求(qiu)日趨(qu)嚴重(zhong)。
3、從政策看，開發貸款，預售政策，土地增值稅(shui)，房(fang)產稅(shui)等(deng)政策變化。
土地(di)盈利(li)模式已(yi)經(jing)過時(shi)，取(qu)而代之的是新的商(shang)業(ye)模式。
對房地產企業來講，這無(wu)異于二次創業。
開發商80%的問題出在運作系(xi)(xi)統，二(er)次創(chuang)業需要創(chuang)新運作系(xi)(xi)統
系(xi)統(tong)(tong)創新:根據近二十年對(dui)房地產開發行(xing)業(ye)(ye)的(de)實踐、思考與(yu)總結，我們提出了管控鏈(lian)、價值鏈(lian)和供(gong)應鏈(lian)為三條主線的(de)房地產企業(ye)(ye)專(zhuan)業(ye)(ye)操作系(xi)統(tong)(tong)。
這是(shi)開發商企業運(yun)作(zuo)必須具備(bei)的視野與能力。
房地產開發(fa)運作系統總成
----一級子系統(tong)
-----二(er)級子(zi)系(xi)統
-----三級關(guan)鍵點(dian)
房地產開(kai)發運作系統常(chang)見問(wen)題解析
房(fang)地產開發系統與關鍵(jian)點(dian)詳解:
一(yi)、企業管控(kong)創新:開發(fa)商的四(si)基(ji)管控(kong)系統(tong)
管控(kong)系統的(de)四(si)個基本點:
1、開(kai)風商企(qi)業的(de)資源配(pei)置（管好人）架構管理系統(tong)
2、開發商企業的(de)系(xi)統運營(ying)（管好事）計劃管理系(xi)統
3、開發商企業的投(tou)入控制（管(guan)好投(tou)入）成本(ben)管(guan)理(li)系統(tong)
4、開發商企業(ye)的產出(chu)控制（管好產出(chu)）績(ji)效管理系統
1、創新架構管理(li)
問題(ti)：開發(fa)商架(jia)構管理中普遍存(cun)在資源配置不合理，職責(ze)不清，扯皮推諉，效率低(di)下(xia)，管理成本(ben)高企等問題(ti)。
怎么解決(jue)這些問題？
創(chuang)新點：
（1）、以專業優化組合(he)配(pei)置(zhi)(zhi)資(zi)源(yuan)配(pei)置(zhi)(zhi)
（2）、簡約、精細化架構管理(li)系統
要點:
專業優化組合
專業(ye)設置及組(zu)合
簡約管(guan)理架構設計
職能工作(zuo)細分
部門職能的(de)工作清單
操作部門的接口
崗位責(ze)任(ren)系統
定崗定編
職務說明書
運(yun)作權限系(xi)統
部門(men)職責權限
各種審批(pi)流程(cheng)
3、創新計劃管(guan)理(li)
問題(ti)：開發商運(yun)營(ying)中普遍存在工(gong)作銜(xian)接不(bu)暢，人員忙于(yu)奔命，效率低下，成本高企等(deng)
怎么(me)解決(jue)問題(ti)？
創新點：
（1）、建立四(si)級計劃系(xi)統
（2）、完善計劃(hua)管理機制
要點：
計(ji)劃(hua)體系的內(nei)容：
一級計劃(hua)(hua)：戰略規(gui)劃(hua)(hua)及五年發展計劃(hua)(hua)
二級計(ji)劃(hua)：經營計(ji)劃(hua)指(zhi)標、七大(da)計(ji)劃(hua)系統（項目開發計(ji)劃(hua)、設計(ji)計(ji)劃(hua)、總體工程計(ji)劃(hua)、成本計(ji)劃(hua)、銷售(shou)計(ji)劃(hua)、資金計(ji)劃(hua)和管理計(ji)劃(hua)模板）
三(san)級(ji)計劃：部門月度計劃模板
四級計(ji)劃:崗位個人周計(ji)劃
計劃的編制(zhi)：
計劃(hua)主要節點的分層管理
主要節點之間標準(zhun)工(gong)作周期(qi)
計劃的分解與運行(xing)
計劃的監控與(yu)考(kao)核
4、創新成本管(guan)理
問題：開發商普遍缺失成本管理系統，各(ge)種浪(lang)費，極大地吞噬(shi)了項目(mu)的利潤。
怎么(me)解決問題(ti)？
創新點(dian)：
（1）、建立全程(cheng)、全員成本管理系統
（2）、市(shi)場(chang)倒推式的(de)造價(jia)定位(wei)方法
要點：
建設(she)前期成(cheng)本控制(zhi)
目標成(cheng)本(ben)與(yu)責任(ren)成(cheng)本(ben)
成本控制指導(dao)書
建設過程成本控制
動態成本控制
建設后期的成本控制
結算(suan)、決算(suan)與成本考核
5、創(chuang)新績效管(guan)理
問題：團隊管理中(zhong)普遍存在能力(li)與(yu)動力(li)不(bu)足，團隊執行(xing)力(li)低下，項目(mu)不(bu)能取得預期利(li)潤(run)等問題。
怎(zen)么解決(jue)問題？
創新點(dian)：
（1）、過程(cheng)與結(jie)果并重(zhong)的雙重(zhong)績效管理
（2）、量化簡單的績(ji)效(xiao)考(kao)核指標(biao)
要點：
項目(mu)績(ji)效(xiao)考核(he)
項目績效考核中的二(er)次(ci)分(fen)配(pei)
項目(mu)績效(xiao)考核指標
骨(gu)干人(ren)員(yuan)的(de)長期激勵(li)機制
月(yue)度目標管理考(kao)核流程：
計(ji)劃(hua)考(kao)核指標(biao)的量化
績效工資體系的建立
多(duo)元考核主體的考核辦法
二(er)、項(xiang)目運營系(xi)統創新(xin):6大(da)增值點(dian)的項(xiang)目價值鏈管理
房地產(chan)項目(mu)(mu)開發的六大(da)價值(zhi)(zhi)(zhi)增值(zhi)(zhi)(zhi)點(dian)構成(cheng)項目(mu)(mu)的價值(zhi)(zhi)(zhi)鏈，每個點(dian)都要為項目(mu)(mu)增值(zhi)(zhi)(zhi)。
1．創(chuang)新(xin)項(xiang)目決策
問題(ti)：傳(chuan)統(tong)拿地的風險在于(yu),項(xiang)目(mu)能否賺錢基本取決于(yu)房價(jia)上(shang)漲。
怎么解決問題？
創新點:1投資決策系統、
2投資分析(xi)模型
要點(dian)：
項目論證管理(li)流程
項目(mu)初步設計分析
項目成本估算方法
土地(di)的投(tou)資價值
2．創新項目策劃
問(wen)題：策劃報告普遍(bian)嚴重脫(tuo)離市(shi)場和成本要求。沒有(you)可操作性。
怎么解決問題？
創新(xin)點:四維項目策劃(hua)系(xi)統
要點：
項目(mu)策劃管理流(liu)程
客戶定位(wei)（客戶細(xi)分與(yu)需求調研）
造(zao)價定(ding)位及項目成本測(ce)算
產品定位（項目主題及物業發(fa)展建議）
項(xiang)目(mu)運(yun)營定(ding)位；
項目策劃任務書
四維項目策劃
客戶(hu)定位(客戶(hu)是誰(shui),需要什么)
造(zao)價定位(客戶支付能力,造(zao)價標準)
產(chan)品定位(項目核(he)心問(wen)題,做(zuo)什么(me)產(chan)品)
運營定位(wei)(項目開發節奏,經(jing)營目標)
3．創新設(she)計管(guan)理
問題(ti)：很(hen)多開發商只有(you)(you)設計委托，沒有(you)(you)設計管理。
怎么解決問題(ti)？
創新點：三度設(she)計管理系(xi)統
要點：
設計委托管理流程
設計任務書
設計評審及優化
設計跟蹤服(fu)務
設計變更
4．創新工(gong)程(cheng)管理
問題(ti)：甲方(fang)不會作甲方(fang)，造(zao)成進度失(shi)控(kong)、質量失(shi)控(kong)、成本失(shi)控(kong)。
怎么解決問(wen)題？
創新點(dian)(dian):1、甲(jia)方(fang)工程關鍵(jian)點(dian)(dian)管理系統(tong)2、甲(jia)方(fang)工程管理的角色
要點：
甲(jia)方工(gong)程部的角色與(yu)作(zuo)用
工程(cheng)管(guan)理流程(cheng)
工(gong)程(cheng)管(guan)理指導書(shu)及工(gong)程(cheng)管(guan)理標準
甲方現場管理十大(da)關鍵點(dian)
客戶敏感質(zhi)量問題的防治
物(wu)業移交管理(li)
保修期內(nei)的維修管理
5．創新營(ying)銷管理(li)
問(wen)題(ti)：銷售(shou)服務不到位，是買(mai)方(fang)市(shi)場銷售(shou)的基本問(wen)題(ti)。
怎么解決(jue)問題(ti)？
創新點：1、服(fu)務(wu)營銷系(xi)統，2、一站式銷售服(fu)務(wu)
要點(dian)：
營銷(xiao)策(ce)劃管理
案場內(nei)部管理
銷售服務管理
銷售(shou)價格管理(li)
銷售費用(yong)管理
客(ke)戶事(shi)務(wu)管理(li)
銷(xiao)售變(bian)更(geng)的管理(li)
6．創新(xin)客戶管(guan)理(li)
問題(ti)：開發商普遍輕視客戶管(guan)理，既(ji)丟(diu)了財，也丟(diu)了人(ren)。
怎(zen)么解決(jue)問(wen)題？
創新點：1、三位(wei)一體的客戶(hu)服務系統，2、客戶(hu)資(zi)源管(guan)理與(yu)經(jing)營
要點：
客(ke)戶滿意度提升計(ji)劃
產品服務
銷售服務
物業服務
客戶(hu)俱樂部運作
三(san)、外(wai)包管理創新(xin)：開(kai)發商的供應鏈管理
問題：不(bu)會(hui)管理外(wai)包供方，不(bu)能借力賺錢(qian)是開(kai)發商普遍存在的短板。
怎么解(jie)決問題？
創新點：供(gong)應鏈管理系統
要點：
1．外包管理流程
2．招投標管理
招投標管理流程
工程采購招(zhao)投(tou)標(biao)
甲供材設采(cai)購招投標
3．外(wai)包業(ye)務(wu)任務(wu)書
項目策劃(hua)任務書
設計委(wei)托任務(wu)書
工程(cheng)管理指(zhi)導書
營銷(xiao)策(ce)劃任務書(shu)
4．外包合同
設(she)計類(lei)合同
工程類合同(tong)
營銷(xiao)類合同
5．外包成(cheng)果評審
各類(lei)外包評審的流程(cheng)
各類外包評(ping)審的(de)標準(zhun)
各類外包成果的驗收
房地產企業系統創新課程
轉載：//citymember.cn/gkk_detail/60629.html
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