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房地產地庫設計成本管理課程

【課程背景】
1、無效成本的概念是針對有效成本而言，它們*的區別是有效成本在短期或長期的收益中可以獲得補償，而無效成本則完全無法獲得補償。無效成本投入收益為零，對總成本的控制影響重大，因此，節省下的無效成本就是利潤。
2、控制無效成本是降低房地產開發項目總成本最直接、最有效的方法。將無效成本概念從總成本概念中剝離出來，單獨提出有助于培養和提高房地產企業各部門的成本意識，而以數據語言展現建造成本浪費情況也能夠提高各部門對成本浪費的警惕性。
3、本次課程以產品設計“無效成本”為主軸，闡述設計無效成本產生的原因、分布的狀況、房產公司及設計院對此不同的態度、并提出了控制方法與優化思路。
4、通過案例解析我們因設(she)計問(wen)題(ti)而增加(jia)的(de)(de)成本到底有多(duo)驚人。正確(que)的(de)(de)認(ren)識設(she)計與(yu)設(she)計問(wen)題(ti)，設(she)計無效成本控制(zhi)與(yu)優(you)化原理(li)，設(she)計控制(zhi)原則合(he)(he)理(li)的(de)(de)標準(zhun)、合(he)(he)理(li)的(de)(de)成本、方式;常規管(guan)控、重點(dian)管(guan)控、設(she)計優(you)化相結合(he)(he);方法(fa)決策前置、過程控制(zhi)、關健節點(dian)優(you)化。

【課程收益】
1、管控辦法引進來-借鑒標桿企業成功經驗、取其精華直接有效實操，不走彎路;
2、優化大招學到手-清晰合理標準及控制思路、掌握設計要點及優化技巧，招招實用;
3、地(di)庫問(wen)診解(jie)疑難-借(jie)鑒標桿企業成功經驗、取其精華直(zhi)接(jie)有效實操(cao)，不走彎(wan)路。

【適合對象】
1、中高層管理人員(董事長、總裁、總經理、副總經理、總工程師、部門經理)
2、技術管理人員(設計總監、設計經理、總建筑師、工程總監、結構工程師)
3、成本管理人員(成本總監、造價部、合同部)
4、設計(ji)院(yuan)的(de)技術及管理人員(總(zong)(zong)經理、總(zong)(zong)工程師、結構技術骨(gu)干)

【專家導師】
李老師，國內*結構設計優化專家，華東交通大學結構工程碩士，香港理工大學結構工程師，18年設計結構成本優化經歷，擅長結構分析以及超限結構成本分析模塊。
任職經歷：操盤過上市公司復地地產公司重慶解放碑蘭家巷項目、和記黃浦上海大世紀、香格里拉集團大連香格里拉酒店、協信集團青島協信環球金融中心、寶德集團揭陽寶德時代廣場等項目，主要負責項目的設計及過程優化，與眾多甲方配合完成施工圖時間節點安排及復核施工圖，與設計院配合完成超限審查并提供各類經濟分析及施工圖繪制。
主要業績：10多年來，累計親手結構設計及結構優化上百個項目,實戰經驗豐富，為企業優化節省數億的無效成本
1、潛心研究結構設計與無效成本控制十多年，對結構設計及結構如何優化有自己獨到的心得。
(1)結構優化應重點關注結構選型：多年的設計及優化經驗表明，結構造型是工程成本重中之重，并開始重點針對結構方案選型進行系統研究。
(2)結構優化也不應放棄結構設計細節：結構設計細節作為設計人員最容易忽視的部分，因此研究結構設計細節也不可缺的一部分。
(3)結構優化是系統性的研究課題：多年來的結構設計及結構優化的專注，締造了用了結構設計及結構優化與成本管控的完美結合。
2、結構優化設計的實戰派，絕不放過結構設計中任何一個細節!
(1)海量實戰結構設計及結構優化項目：
(2)結構設計概念與設計經驗是兩大優勢：對于目前結構設計及施工圖，從結構設計概念及經驗上存在大量可以優化的地方。
3、結構設計優化是成本適配下的設計優化，并不影響建筑功能的使用及品質。
(1)結構設計優化是基于成本適配下的優化，是以建筑功能為導向的優化，是減少客戶不敏感的部分。
(2)結構設計優化并不是僅僅通過減少鋼筋達到優化目的，是通過合理結構方案及有目的經濟分析進行合理的優化設計。
4、自從事優化咨(zi)詢(xun)以來(lai)，成功與復(fu)地地產(chan)、北大(da)資源、世茂集團、萬達地產(chan)、協信集團、深(shen)圳華(hua)強地產(chan)等20余家地產(chan)企(qi)業進(jin)行了(le)(le)結構優化的合(he)作，得到了(le)(le)企(qi)業的普遍認可(ke)。

【培訓內容】
一、成本的定義、分類及管控原則
1、成本分類
(1)結構性成本
(2)敏感性成本
(3)功能性成本
2、結構無效成本的定義
3、判斷結構無效成本的依據
(1)合理的計算結果
(2)國家標指及地方標準
(3)參照相似的項目或周圍類似的項目指標
4、成本的效率
5、結構成本的細分
(1)無效成本：直接無效成本、間接無效成本
(2)有效成本：超高成本、超低成本、合理成本
6、管控原則
(1)保障合理品質
(2)重視成本效率

二、無效成本發生與分布
1、基坑
(1)地勘報告中地層參數的選取
(2)基坑支護類型的選取
2、基礎
(1)地勘報告參數選取
(2)地基承載力、水位、基礎建議類型
(3)不同類型的基礎選型
(4)同種類型基礎尺寸大小的選型
3、地下室
(1)樓蓋形式的選取
(2)結構計算參數的選擇
4、主體結構
(1)結構的布置、結構計算軟件參數、施工圖配筋原則
(2)特性：外圍因素多，要求的技術性強
(3)解(jie)決：逐步(bu)進行精細(xi)化操作、多做對比分析

三、認清結構設計及其無效成本的真面目
1、開發商如何看待結構設計
(1)被動投入
(2)關注度低
(3)成本巨大
(4)復雜多變
2、目前對結構設計中存在的3個疑問
3、結構設計是一個系統化、精細化的過程
4、結構成本到底有多大
5、結構設計中無效成本的重點管控辦法
(1)限額設計
(2)設計方案優化
(3)提高專業能力
(4)加施工圖事前審查，做好圖紙會審工作，減少變更
(5)優勢資源利用

四、目前控制結構成本的現狀及企業的憂慮及解決的方案
1、目前的現狀及企業的憂慮
(1)成本控制及結構優化會不會帶來安全上的問題
(2)成本控制及結構優化會不會擔誤工期
2、解決方案
(1)方案階段(地勘、基礎、層高、樓蓋、地下室優化)
(2)初步設計及擴出階段(荷載、地庫外墻、地下坑抗浮)
(3)施工圖階(jie)段(復合(he)配筋)

五、控制結構無效成本關鍵點
1、基礎結構無效成本的控制
(1)地勘報告存在的問題及應對方案
(2)對地勘存在問題的應對方案
(3)基礎存在的問題及應對方案
案例：XX項目地勘報告失誤造成基礎無效成本的增加
案例：XX項目兩個相鄰項目不同的地勘報告帶來不同的基礎成本
案例：XX項目不進行基礎選型帶來無效成本的增加
案例：XX項目不同樁型不同的基礎成本
2、必須關注三個數據
(1)抗浮水位
(2)最高水位
(3)巖、土層承載力
案例：XX項目設計院筏板設計失誤初探案例：XX項目不同抗浮水位經濟性分析
案例：XX項目不同的地基承載力的經濟性分案例：XX項目微風化巖上的基礎設計
3、基礎設計中存在的問題
4、基礎設計存在5大問題及6大應對方案
(1)不做基礎選型
(2)地勘資料不詳細，包括水位不準確，地基承載力過低，各層土資料不完善
(3)設計人員對基礎的設計規范及軟件理解存在偏差
(4)設計人員施工圖設計過于粗糙
(5)設計人員不考慮施工措施，開工才發現問題
5、什么因素影響了地勘報告
(1)地勘報告存在的問題
(2)地下水位不準確
(3)建議采用基礎不清晰
(4)土層厚度保守、不準確
(5)土層承載力保守
6、如何量化判斷基礎選型是否經濟?
(1)成本上：單位承載力成本
(2)設計上：基礎利用率、不同結構樓層重量估算值
(3)規(gui)范(fan)上：后注漿、樁身的配筋率(lv)、微風(feng)巖(yan)上基礎計算規(gui)范(fan)、樁與土的共同作用

六、地下車庫結構無效成本的控制
1、地庫建筑方案與結構設計部分的關聯
2、地庫樓蓋分析
案例：XX項目地下室樓蓋的經濟性分析
案例：XX項目地下室綜合成本的分析
3、地下室合建還分建更經濟
4、與建筑豎向分析相關的成本因素有哪些及應對
5、與建筑層高分析相關的成本因素有哪些及應對
6、與柱網相關的成本因素有哪些及應對
7、與人防相關的成本因素有哪些及應對
8、非機動車庫方案對比
9、疊拼多層電梯與樓梯分析對比
10、設備用房分析對比
11、地下室平面對比
12、優(you)化成(cheng)本平面對(dui)比

七、上部結構無效成本的控制
1、結構選型的重要性
2、結構規則性
(1)平面不規則
(2)豎向平規則
(3)超限結構
3、如何進行結構選型
4、結構選型有沒有經驗?
5、計算軟件控制結構無效成本上的應用
6、結構概念在控制結構無效成本上的應用
7、設計規范及規程在控制結構無效成本上的應用
案例：XX項目型鋼結構構件規范及計算結果的選用
案例：XX項目結構方案合理性選擇
案例：XX項目結構配筋原(yuan)則的(de)分析

八、控制結構無效成本的管理措施
(一)設計資源的選擇和管理
(二)過程控制及落實
(三)圖紙質量控制
1、控制結構無效成本最關鍵的地方?
2、不同場地豎向標高對成本的影響分析對比：
(1)土方挖方量計算對比
(2)基坑及支護成本計算對比
(3)結構底板成本計算對比
(4)基礎成本計算對比
3、地下室柱網設計
4、地上塔樓與地庫的關系
5、塔樓與地庫豎向關系因素影響的成本
(1)土方成本差異
(2)基坑支護成本
(3)結構成本差異
(4)建筑材料(防水、保護層)等成本
(5)停車效率差異對比
6、人防設計
7、設備用房設計
8、非機動車庫設計
9、汽車坡道設計
10、地下室外輪廓線
11、地下室平(ping)面布局

九、控制無效結構成本的關鍵控制要點及案例分析
(一)結構方案階段
1、結構各部分結構選型經濟性分析案例：XX項目結構選型對比
2、影響結構成本外部條件的優化
(1)地質勘察及意見
(2)關于土體與錨固體極限摩阻力標準值
案例：XX項目影響結構成本外部條件分析
3、安評意見
4、超限報告優化意見
5、關于影響成本的主要做法與設計單位討論分析
6、結構設計統一技術措施及配筋原則
(1)結構抗震等級、抗震構造措施、抗震性能目標的選取
(2)結構材料的選取
(3)各部分使用荷載的取值
(4)結構計算參數的取用和結構參數的控制
(5)梁板柱、基礎、樓梯、節點的截面選取、配筋原則及構造做法
案例：XX項目編制結構設計統一技術措施的要點
(二)結構計算階段
1、結構方案布置調整意見案例：XX項目結構方案調整的具體步驟
2、對結構重要位置的*計算對比優化案例：XX項目結構重要位置需要*分析
(三)結構施工圖配筋階段
1、項目各部分配筋原則的確定
2、項目各部分結構梁、板、墻、柱配筋的復核優化
3、地下室底板、外墻、承臺、地梁等配筋的復核優化
案例：XX項目設計院施工圖容易出錯和忽視但引起結構成本過高的點
十、現場交流(liu)30-45分鐘

房地產地庫設計成本管理課程