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商業不動產(chan)運營公開課

課程收獲與收益
1、從物業管理熬運營管理，再到資產管理，課程將各個過程的發展脈絡清晰地呈現，于其中，給出了資產管理的主要指標和內涵；
2、概括了資產管理與運營管理之間的關聯，揭示了資管與運管互為鏡像的內在邏輯；
3、把資產管理的量化指標予以計算演示，幫助理解資產質量衡量的顯化，從而幫助提高運營質量；
4、將輕資產管理的模型、收費模式、各模式下的優缺點一一展現，幫助設計輕資產管理輸出時需要把握的要點。
5、把握資產管理的概念，熟悉其指標體系；
6、從資產管理的視角，審視運營的質量，從而體會運管質量支撐資產質量、資管概念拓寬運管手法的本質；
7、熟(shu)悉和掌握(wo)輕資產管(guan)理(li)輸出的(de)方法和模型設計

課程對象
1、有商業地產項目在開發或運營的開發商、投資商及業主董事會成員、高管、項目總、項目副總、營銷總、運營總、招商總、設計總、物業管理總等；
2、有商業地產運營管理團隊需要系統性培養、提升的；
3、對于商(shang)業地產(chan)發自(zi)內心的熱(re)愛、希(xi)望長期(qi)從事商(shang)業地產(chan)行業的人(ren)士(shi)。

課程講師
范老師：
擁有20年商業地產工作經驗，成功開發和管理了眾多商業項目，操作過多個位于上海市中心及長三角商業中心區域，由國際和香港*房地產開發商投資運營的的大型商業項目，其中包括數個25 萬平方米以上的城市綜合體項目，以及10萬平方米以上的商業項目。
在商業項目開發、市場定位、招商運營、物業管理及資產管理等商業地產全過程積累了大量成功經驗，對中國市場有深刻的認識與理解，積累了豐富的品牌資源。
主(zhu)導(dao)開發與運營項目：上海(hai)梅龍鎮廣(guang)場(chang)、上海(hai)中(zhong)信泰富(fu)廣(guang)場(chang)、長風景畔廣(guang)場(chang)、上海(hai)老西門新苑、寧波泰富(fu)廣(guang)場(chang)、英特宜家。

課程內容
第一篇：資產管理及其本質
1、資產管理的理念
1.1資產管理的注重點
案例一：恒隆2023年年報分析
1.1.1資產管理與運營管理之間的關系
1.1.2從商管到資管的維度升級
1.2資本化率及其與資產價值之間的關聯
1.3資產管理的價值衡量體系
NPI *I EBITDA
1.4幾個關鍵指標之間的管理和衡量項目是否盈利的指標
2、資產管理的抓手
2.1資產價值的計算和工具
2.1.1在項目的初始投資階段
2.1.2在項目的運營階段
2.1.3在項目的退出階段
2.2資管與運管的平衡
2.3資管對于信息化管理的要求
3、資產管理視角下運營目標的確立
商業地產的經營目標，是確保足夠的現金流，即“掙錢”的能力
3.1開業率如何影響*I
3.2經營能力的*測算
3.2.1租金收入的幾個不同部分和不同階段
3.2.2租金收入和其他收入的匯總和關聯
3.2.3影響租金收入的因素
第一，掉鋪及其出現的時點的一般規律
第二，客流不能支撐住租金
第三，市場重大變化時的應對
案例三：市場外因下的調整
3.3運營質量支撐住了資產質量--運營指標的確定
3.3.1可售和持有混合經營時各自底價的確定方式
3.3.2客流和有效轉換率及獲客成本
3.3.3EBITDA利潤額及三個重要經營和財務指標的內涵
3.4運營收入和支出的分類
3.4.1收入分類和流向
3.4.2支出分類和流向及占比
3.4.3成本控制要素及衡量指標
3.5運營指標體系建立
3.5.1運營管理端指標體系
3.5.2運營租戶端指標體系
3.5.3資產管理價值于運營管理中的兩個里程碑
4、精細化運營是資產價值的基石
4.1會員系統（CRM）的建立對于營業額的支撐
4.1.1客戶關系管理建立及其運用
4.1.2消費者畫像和招商業態及品牌級次
4.1.3
4.2建立會員制
4.2.1積分的本質和邏輯
4.2.2積分的來源
案例六：
4.2.3構筑積分全價值鏈
4.3品牌孵化
4.3.1初創品牌的“需求”
4.3.2購物中心對于品牌孵化的兩個步驟
4.4良好的物業服務是構建牢固的底層資產
4.4.1不同階段的物業角色
4.4.2保證物(wu)業服務(wu)質(zhi)量采(cai)用的工具(ju)

第二篇：輕資產管理
1、“輕資產”真偽命題的爭論
1.1何謂“輕資產”？
1.2“輕資產”模式興起的原因和本質
案例七：
1.3“輕資產”對于地產開發公司轉型是否是一個途徑，還是捷徑？
1.4案例八：……商管輕資產輸出特征詳解
2、商業投資回報途徑
2.1租金收益和現金流
2.2資產增值和價值提升
2.3如何測算資產價值
介紹三種方式
3、“輕資產”的優勢和難點
優勢：
1）投資和管理分離
2）專業度與經營成功率
3）價值實現的多方合力和一家獨斗
難點：
4）誠信和信任感是基礎
5）利益與責任
4、輕資產模式
1）物業租賃
2）品牌輸出及運營管理
案例十：
3）參股并管理
案例十一：
4）合資公司
5、“輕資產”管理操作步驟
5.1如何測算服務管理費
5.2用專業能力為委托方資產增值
案例十二： ……“融資性租賃”
5.3如何組建團隊及與業主方合作
6、成功“輕資產”管理要素
6.1基礎文件的扎實
6.2流程和制度的完整并簡便
6.3專業度的水準
6.4把握資管與運管的關系
7、退出機制
7.1引入戰略投資者
7.2整體出售
7.3REITs
7.4公司內部分拆

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