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地塊投資培訓

【課程大綱】
一、地塊投資的時機選擇：宏觀環境分析與應對
1、當前房地產市場狀況和主要新政解讀（三條紅線/集中供地/貸款限制等）
2、區域（城市）營銷市場調研判斷及土地新政的變化
3、拿地“1拍3”后，房企財務、投資和業務運營的應對策略
4、投資拿地判斷(duan)宏觀(guan)經(jing)濟(ji)形勢的幾個關鍵(jian)性指標

二、地塊投資的決策基礎：市場分析和預測（重點一）
1、地塊分析和土地市場分析
2、競爭樓盤分析
3、區域市場分析
4、市場分析要解決的主要問題：怎么在地塊選擇中找到三者均衡點
5、專案市場調研指引與項目策劃書要點
案例：地塊現場考察（及競(jing)品踩盤）的關注(zhu)點

三、地塊投資的決策核心：產品規劃（重點二）
1.與自身企業產品密切相關的產品規劃模板的設計
2.如何進行概念規劃設計（強排規劃與土地指標）
（1）如何通過強排實現利潤*化
（2）如何做出高貨值的強排方案
（3）強排規劃的產品設計要點解析
3.產品規劃中企業的運營能力和銷售能力的因素
案例：最優(you)化強排方法的介紹(shao)和實(shi)踐評(ping)估

四、地塊投資的決策依據：運營計劃與資金籌劃（重點三）
1．項目建設計劃和運營管理要求
2．預估建設計劃和費用、預估銷售計劃和收入
3.項目財務指標分析（項目資產負債表/損益表/現金流量表等）
4．項目的土增稅等稅籌
5．滿足貸款要求可研報告和資金籌劃關鍵點
案例：運營(ying)的效益維度：如(ru)何判斷地價（土地溢價）的合理性

五、地塊測算的重難點：成本管理與測算技巧（重點四）
1．項目前期成本調研和成本構成
2．房地產投資收益分析:項目的靜態投資和動態測算
3.投資測算技巧及常見的成本管理問題
4.投拓老手的投資測算技巧與效率
案例：成本視角下的投前踏勘與測算
案例：房地產(chan)項目投資收益(yi)測算(suan)分析(xi)分析(xi)報告

六、思考與研判：（互動交流）
問題一：地塊投資的目標管理與項目定位
問題二：地貨比？還是杠桿比？地塊評估、投資測算的幾個關鍵數據
問題三：地塊投資的決策核心：土地研判的不同解法，市場定位和產品設計
問題四：地塊投資的動態數據：工程編排和融資計劃的數據取舍對地塊判斷的決策影響
問題五：地塊投資的市場實現：如何合理的預估和編排營銷計劃、現金回流回款計劃等
問題六：集合競價，地(di)塊評判的動態競爭環境下的土地(di)獲取測(ce)評

地塊投資培訓