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投融資與城市更新

【課程背景】
   2022 年 5 月 25 日，*總理*主持召開*常務會議，會議指出，當前經濟下行壓力持續加大，許多市場主體十分困難。發展是解決我國一切問題的基礎和關鍵。要貫徹黨*、*部署，堅定信心，果斷應對，全面貫徹新發展理念，高效統籌疫情防控和經濟社會發展，加快落實*經濟工作會議和《政府工作報告》確定的政策并加大實施力度，按照總體思路和政策取向采取一攬子針對性強、有力有效的區間調控舉措，穩住經濟基本盤。
   基礎設施是經濟社會發展的重要支撐，要統籌發展和安全，優化基礎設施布局、結構、功能和發展模式，構建現代化基礎設施體系，為全面建設社會主義現代化國家打下堅實基礎
   “十四五”時期，城鎮化發展的目標質大于量，在建設用地基本達到用地紅線的前提下，對政府而言，城市更新是實現城市經濟社會二次發展的重要驅動力；對市場主體而言，城市更新是獲取土地、投產落地的重要途徑。因此，從政企兩方面來看，城市更新成為政策新風口，將是未來發展的風口和趨勢
   生態環境導向的開發模式（簡稱EOD模式）是在中國經濟高質量發展形勢下的必然選擇，也將是未來主流的開發趨勢。只有堅持生態優先，將生態保護治理與資源、產業融合考慮，才能實現區域的可持續發展。
   為了幫助(zhu)政(zheng)府(fu)有(you)關部門、平臺公司、各金融機構(gou)、參(can)與政(zheng)府(fu)項(xiang)目的央企(qi)、國企(qi)、民(min)企(qi)及(ji)投資類企(qi)業系統學習(xi)掌(zhang)握(wo)政(zheng)府(fu)融資體制機制的轉變、地方(fang)政(zheng)府(fu)項(xiang)目的謀劃與落地、詳解各級政(zheng)府(fu)可使用(yong)的*投融資工(gong)具，做(zuo)好(hao)項(xiang)目風險管理以及(ji)*政(zheng)策，提(ti)高可持續發展能力，特定于2022年6月(yue)26 日-29日在成都(dou)市舉辦(ban)專題培訓班。現將(jiang)有(you)關事項(xiang)通知如下(xia)：

【參會對象】
（一）企業：謀求戰略轉型的大型房建、建筑施工企業，綜合城市運營商、地方投融資平臺公司、各類專業服務運營商、規劃設計研究單位等
（二）政府：地方政府、財政、發改、住建及各類高新區、開發區管委會領導及核心管理人員等
（三）投融資方：各類金融機構，各地方平臺公司負責人，政企合作綜合開發項目財務或者戰略投資人
（四）金融機構、運營公司(si)、銀行等其他人(ren)員

【課程內容】
主題一：國家投資重點、投融資政策和主要投融資解析
一、《關于促進新時代新能源高質量發展的實施方案》政策解讀
二、《關于推進以縣城為重要載體的城鎮化建設的意見》政策解讀
三、“十四五”時期固定資產投資的總體思路
四、“十四五”時期構建現代化基礎設施體系的基本要求
五、“十四五”時期國家投資方向和重點
六、“十四五”時期國家投融資政策導向
七、新基建的投融資模式選擇
八、新型城鎮化投資重點
九、新型城鎮化投融資模式與政策
十、重大工程項目投融資政策
十一、ABO、EOD和I+EPC等投融資模式解析
十二、對地(di)方投融資工作的建(jian)議

主題二：城市發展的風口和趨勢
一、城市更新成為政策新風口
1、*政策升級，城市更新為國家戰略
2、地方因城施策，多城發布新政
3、住建部《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》的解讀與應對
4、一線城市等城市更新政策、操作模式的比較與分析
二、城市更新基本概念
1、十四五規劃中的城市更新內涵
2、城市更新的目標與分類 
3、理念變化與實施行動
4、城市更新范圍與限制
5、城市更新的“六個必須”
6、財政改革對城市更新的推動
三、城市更新的實施路徑
1、計劃立項—專項規劃報批—確定實施主體—土地獲取
四、城市更新“共治”、“共享”模式
1、城市更新項目參與主體
2、城市更新項目實施主體
3、城市更新的運作流程解析
五、城市更新的新情況及新對策
（一）城市更新的新情況
1、城市更新當前階段的三大難點
2、國企參與此類項目的三大困惑
（二）城市更新的新對策
1、培育三大能力
2、金融運作的“三化”
3、城市更新常見的操作類型、要點及收益構成與來源
（1）政府主導型
（2）平臺公司主導型
（3）地產、社會資本主導型
4、 各模式下的案例與異同解析
5、 城市更新收益的主要構成及來源
六、“城市更新+”的融合
1、城市更新+新基建
2、城市更新+新型城鎮化
3、城市更新+TOD模式
4、城市更新+EOD模式
5、城市更新+文旅開發
6、城市更新+產業導入
7、城市更新+產業升級
8、城市更新+新消費
9、城市更新+養老托幼
10、城市更新+補短板強弱項
11、城市更新+碳中和
七、城市更新項目的投融資模式
1、財政資金直接投資模式及案例
2、城市更新專項債模式及案例
3、地方國企ABO模式投資及案例
4、“投資人+EPC”模式應用
5、PPP模式的應用及案例
6、置換為單一權利主體的一二級聯動模式
7、政府與市場合作模式下一二級聯動模式
8、地方政府+房地產企業+產權所有者合作模式及案例
9、屬地企業或居民（村民）自主更新模式
10、多個更新改造項目組合平衡及利用跨區域資源補償模式平衡的包裝
八、城市更新的籌資模式(shi)

主題三：EOD項目的獲取和投融資操作要點
一、EOD模式背景意義：政府沒錢+生態環境治理，踐行兩山論+生態產業化
二、基本要求：生態環境治理，建立利益反哺機制，不形成隱形債務
三、操作要點：項目選擇謀劃，資產與收益關聯，項目實施主體搭建
四、EOD項目的基本模式和產品矩陣
1、EOD的產品基本特征
2、EOD的相關政策體系演化及方向
3、EOD的政府痛點和利用：非經營性投資與債務鎖死
4、EOD的生態價值轉換路徑：全景生態
5、EOD五級產品矩陣和應用場景
6、EOD的基本盈利模式和變型：深度切入城市和生態兩大建設體系
五、項目初步信息研判技術手段
1、EOD的城市區域研判方法：城市群軸帶研判
2、EOD的空間區位研判方法：城市戰略研判
3、EOD的C端經營性研判方法：人口結構和產業人口研判
4、EOD的B端經營性研判方法：產業鏈和產業生態研判
5、EOD的G端經營性研判方法：政府財政和支付能力研判
六、項目獲取階段實操
1、水環境為主的EOD項目獲取要點
2、礦產資源環境為主的EOD項目獲取要點
3、城市更新類EOD項目獲取要點
4、文化旅游類EOD項目獲取要點
5、平臺公司的合作和利用要點
6、項目簽約和保障
七、項目投融資路徑和要點
1、政策性銀行的融資路徑
2、集合投資的主要路徑和方法
3、ABO、Reits、CMBS、PPP等融資工具的優劣和選擇
4、財政資金和補貼的合理利用
5、EOD結合片區開發的合理利用
八、項目實操建議、合法合規交易結構搭建、盈利點分析
1、EOD模式試點申報與實施主體
2、EOD模式下的聯合體
3、EOD模式的核心價值
4、 EOD模式6大主要收益來源
5、 EOD實施的重難點
（1）專業性要求高
（2）綜合實施能力強
（3）項目投資回報期長
6、EOD模式中的“采購工程”和“購買服務”
7、 EOD模式中資金籌措方式
（1）項目資本金的籌措方式
（2）其他建設資金來源
8、 EOD項目策劃和落地的核心
（1）肥瘦搭配
（2）先到先得
（3）找對合作伙伴
（4）生態價值實現機制
9、 EOD項目與產城融合模式
（1）生態治理為基，重新定義生態資產
（2）產業拓展為魂，創新綠色低碳產業
（3）城市配(pei)套(tao)為(wei)網，塑(su)造活力綠色(se)場景(jing)

投融資與城市更新