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中國企業培訓講師
《拿地與投資分析》
 
講師:郭(guo)朗 瀏覽(lan)次(ci)數:2549

課程描述INTRODUCTION

拿地與投資分析

· 高層管理者· 中層領導

培訓講師:郭朗(lang)    課程價格:¥元(yuan)/人    培訓天數:2天   

日程安排(pai)SCHEDULE



課程(cheng)大(da)綱Syllabus

拿地與投資分析

【課程背景】
   在中國經濟進入新常態周期下,房地產也難免開始轉型,這種轉型更多體現了分化的特點,在內外經濟的風險下,中國優質地段、品牌開發商、且有天然資源優勢的不動產,仍是抗風險能力最強資產配置。
   對于房地產企業來說,拿地是生命線!拿對合適價格的地,就相當于打游戲開了外掛!特別是如果能夠拿到合適的價格+占有稀缺的資源的土地,對于房企來說,項目基本就成功了7~8成!戰略為王的時代,對聚焦開發業務的房企而言,拿對地*是重中之重!
   回首房地(di)產20年,我(wo)們發現真正(zheng)的戰(zhan)略投(tou)資(zi)(zi)人(ren)(ren),是(shi)那些善于“把握行(xing)情周期”的投(tou)資(zi)(zi)人(ren)(ren)。本次(ci)課程分享,就是(shi)期望幫(bang)助更多(duo)拓展人(ren)(ren)員,不僅(jin)僅(jin)是(shi)可以拿(na)(na)到地(di),更要(yao)拿(na)(na)到好地(di),拿(na)(na)對地(di)!

【課程收益】
1、掌握地產企業拿地的基本操作技巧。
2、善于評價關于拿地的各類相關信息,準確研判宗地價值。
3、熟悉地產企業拿地的各種模式,拿好地、拿對地。
4、熟練使用相關數據進行土地(di)投資價值測算。

【授課對象】
地產公司土地投(tou)拓相關人員

【課程大綱】
第一講   地產企業拿地與投資的底層邏輯

一、正確拿地的兩個底層邏輯
1、準確把握拿地周期
2、準確把握城市特征
二、房企拿地要考慮的三項指標
1、時間效率指標
2、效果效率指標
3、成本效率指標
三、地塊考察的專業技能
1、區位評價
2、現場測評
3、市場研判
4、規劃評估
5、背景挖掘
案例分享:土地(di)越(yue)來越(yue)貴,標桿房企拿(na)地(di)卻越(yue)來越(yue)便宜,有(you)什么秘決?

第二講   拿地規劃五要素
一、金融要素
1、城市GDP和人均GDP
2、人均可支配收入
二、土地要素
1、城市總體規劃和土地利用總體規劃
2、城市發展速度和擴展規模
3、城市土地供求和溢價率
三、人口要素
1、人口增長和政府行為的相關關系
2、人口增長指標的選擇
3、勞動力人口變動趨式
四、產品要素
1、商品房銷售額和銷售面積
2、商品房庫存和去化能力
五、政策要素
1、施策的收緊和放松
2、政策的實效性
3、政策的執行狀況
案例分析:拿地規劃的五個要素對房企土地規劃和布局的影響
分(fen)組討論:房地產另類數據對房企拿地的(de)影響

第三講   拿地決策的四個維度
一、戰略維度
1、企業戰略導向是什么?
2、去哪里拿地?
3、拿什么地?
4、拿地效益評價
二、城市維度
1、不同規模房企的拿地規劃
2、資源稟賦決定房企的城市投資布局
三、運營維度
1、拓展可拿地范圍
2、現金流回正周期測算
3、推貨量和IRR指標
4、企業精細化程度
5、經營質量和拿地資金的關聯性
四、資本維度
1、土地,金融和市場風險
2、收并購拿地的要點
3、合作開發拿地的戰略合作方選擇
案(an)例分享:標(biao)桿(gan)房企收并購的(de)主要(yao)操作模式

第四講   拿地模式及操作方案
一、地產企業拿地的十五種模式
1、招拍掛
2、創造招拍掛
3、購買轉讓土地(項目)
4、購買股權
5、創造境外賣股權
6、設立SPV購買股權
7、先并后買
8、先投后買
9、先投資再合并后轉質
10、先投資新公司再賣股權
11、先分立新公司再遠期賣股權
12、先分后并
13、讓產分股與讓產贖股
14、合作建購
15、委托代建
二、十五種拿地模式操作方案
1、拿地模式含義及情況描述
2、拿地模式操作手法
3、拿地模式稅負分析
案例分析:地產企業常用拿地模式實操方案
三、一二級聯動模式拿地
1、一二級聯動拿地成功保障的三大實力
2、土地一級開發流程和融資關鍵
3、土地一級開發收益模式及限制
4、一二級聯動模式的二級拿地策略
5、一二級聯動模式拿地的SWOT分析
案例分析:一二級聯動項目風險警示
四、勾地
1、“勾地”的重要意義
2、“勾地”的一般流程
3、六種“勾地”模式分析
案例分析1:政府考核“勾地”模式的三種標準
案例分(fen)析2:“勾地(di)”方式案例解讀

第五講   土地投資分析模型
一、精準研判城市潛力
1、驅動力視角:三大維度研判城市發展趨勢
2、城市群視角:聚焦核心城市群,獲得發展紅利
二、“因城施策”語境下的九大拿地心法
1、心理距離與物理距離的認知論
2、客戶耐受力是決定距離和時間的關鍵因素
3、市場大數據和客戶小數據的關注點
4、抄底靠實力,“領先半步”才是*選擇
5、從四個角度深入解讀政策和規劃
6、“城市圈”拿地,視野要更寬廣
7、拿地之前,必須細致踏勘現場
8、“快進快出”是風險防范*利器
9、拿地要有足夠的決心和足夠的努力
三、地產開發成本構成基本模型
1、地產開發成本構成內容
2、地產開發成本項目經驗數據
案例分享:標桿房企都去哪里拿地? 
課堂演練:拿地投資分析經濟指標測算
課程回顧與總結

拿地與投資分析


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