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房地產企業內部控制

第一講   房地產企業內部控制與內部審計體系概述
1.1. 房地產內控與內審的地位和作用    
【案例】格林柯爾 冷得夠徹底
1.2.中國房地產企業內控與內審的現狀和存在的問題剖析
1.3. 中國上市公司內控現狀調查
1.3.1 我國上市公司內部控制的現狀
1.3.2 我國上市公司內部控制存在的問題
1.3.3 加強我國上市公司內部控制建(jian)設的建(jian)議

第二講   房地產企業內部控制體系的建立與維護
2.1. 強化內部控制背景
案例：安然事件
案例：中航油的失敗
案例：巴林銀行的破產
2.1.1 上市公司管理陷阱帶給監管機構的啟示
2.1.2 新監管法的規定以及意義
2.1.3 國內監管機構對上市公司內部控制的要求
我國監管機構對上市公司內部控制的*要求
《深圳證券交易所上市公司內部控制指引》解讀
財政部《企業內部控制基本規范》介紹
2.2. 內部控制的理論框架與目標
2.2.1 內部控制的定義
2.2.2 內部控制的三個目標
2.2.3 什么是COSO以及COSO報告框架
2.2.4建立內部控制系統的基本原則
（1）內部控制應當涵蓋單位內部的各項經濟業務、各個部門和各個崗位
（2）內部控制應當落實到決策、執行、監督、反饋等各個環節
（3）內部控制應當符合國家有關法律法規和本單位的實際情況
（4）內部控制應當確保不同機構和崗位之間權責分明、相互制約、相互監督
（5）內部控制應當保證合理的控制成本達到*的控制效果
2.3.萬科內部控制體系的建設及維護
【萬科內控案例分析】
  2.3.1萬科建立內控體系的目標
萬科公司層面的控制
2.3.2 內控環境
風險評估
控制活動
信息與溝通
內部監督
借鑒意義
2.3.3 萬科內控項目層面定義與具體內容
2.4.萬科內控自評體系的具體內容
2.4.1常規內審內控流程與關鍵控制點
2.4.2房地產業內審內控流程
（1）工程款支付流程
（2）財務預算管理流程
（3）項目銷售工作流程
（4）材料設備采購工作流程
2.4.3房地產業內審內控流程關鍵控制點            
2.4.4抽樣測試表
2.4.5缺陷匯總表
2.4.6缺陷的整改
2.4.7內控報告
（樣式）
 2.5.自評體系的實施
 2.5.1自評體系實施的人力基礎
 2.5.2自評體系實施的考核指標
 （1）償債能力指標：
①營運資本
②流動比率
③速動比率
④資產負債率
⑤股權比率
⑥權益乘數
⑦產權比率
⑧有形資產債務比率的有形凈值債務比率 
⑨利息保障倍數
⑩非流動負債與營運資本比率
（2）營運能力指標：
①流動資產周轉率
②應收賬款周轉率
③存貨周轉率
④固定資產周轉率
⑤總資產周轉率
（3）獲利能力分析：
①銷售毛利率
②銷售凈利率
③成本利潤率
④總資產收益率
⑤凈資產收益率
⑥長期資本報酬率
 （4）發展能力分析：
①銷售增長率
②總資產增長率
③年銷售收入平均增長率
④凈利潤增長率
⑤三年凈利潤平均增長率
⑥固定資產成新率
⑦資本積累率
⑧三年資本平均增長率
⑨股利增長率
⑩三年股利平均增長率
 （5） 市場價值（上市公司獲利能力）分析：
①普通股每股收益
②每股凈資產
③市盈率
④股利支付率
自評計劃完成率
缺陷率
整改完成率
2.6.萬科內控建設的重要意義
2.6.1項目實現目標與價值主張的統一
2.6.2基業常青的基石
2.6.3奠定風險管理的基礎
2.7資金活動控制                               
2.7.1案例：
2.7.2籌資活動控制
  （1）籌資活動的業務流程
（2）籌資活動的主要風險及其控制措施
（3）籌資業務的會計控制
 2.7.3投資活動的控制
 (1)投資活動業務流程（固定資產投資、工程款支付） 
(2)投資活動的主要風險點及其控制措施
(3)投資業務的會計控制。
2.7.4資金運營活動的控制                                   
（1.）資金運營活動業務流程
（2）資金運營的關鍵控制點及其控制措施
 2.7.5概括與強調
（1）資金管理內部控制自測
  （2）貸款管理內部控制   
 （3）現金管理內部控制
（4）票據管理內部控制 
(5) 電子銀行支付的內部控制   
案例  企業內控缺失，出納15次挪用公款被判刑18年
案例：萬(wan)科房(fang)地(di)產(chan)業(ye)績

第三講   房地產企業內部審計體系的建立與維護 
3.1.內部審計的定義以及目標
3.2.萬科內審部的組織架構
3.3.內部審計計劃的制定
3.3.1 風險評估模型
3.3.2 各專業部門的訪談
3.3.3 審計計劃的編制
3.3.4檢查記錄或文件
3.3.5監盤
3.3.6觀察
3.4.內部審計的工作流程
3.4.1 前期準備
3.4.2 現場審計
3.4.3 審計報告
3.4.4離任經濟責任審計報告
（1）離任經濟責任審計報告的內容
    案例：某公司經營和預算環節內部控制自我評估報告 （摘要）
（2）離任經濟責任審計報告格式
（3）離任經濟責任審計報告的寫作
  【案例】關于裝修工程管理建議   
   【案列】某公司總經理離任經濟責任審計報告（簡化）         
3.4.5 后續事項
3.5.內部審計的方案
3.5.1 銷售專項審計
3.5.2 成本信息專項審計
（1 審計開發產品成本核算是否規范
（2）審計成本費用的歸集和分配是否合理
（3）審計土地開發成本的核算是否規范
  (4)  審計期間費用核算的規范性
（5）審計成本報表等相關信息
3.5.3 采購專項審計
(1) 物資采購的內容
（2）物資采購前審計
（3）物資采購過程審計
（4）物資采購后續審計
3.5.4 財務基礎工作審計
(1) 會計政策的規范性、完整性
（2）財務管理制度的實施情況
（3）內控制度的實施情況
（4）財務部門職責的履行情況
（5）財務不相容崗位的劃分情況
3.5.5 總經理離職、離任審計
3.5.6 新公司內控審計
（1）內部控制審計的內容
（2）內部控制審計的方法
3.6.內部審計的方法和技巧
3.6.1 訪談的技巧
（1）獲取信息的方法技巧 
（2）分散注意力的方法技巧
（3）促使被調查人形成一定觀念的方法技巧
（4）影響思想情緒
3.6.2 觀察的訣竅
3.6.3分析性復核
（1）分析性復核所要分析的信息類型 
  ①財務信息與非財務信息
  ②貨幣量信息、實物量信息及其他信息
 ③電子數據信息與非電子數據信息
 ④*信息與相對信息
（2）分析性復核的步驟 
  ①確定需要運用分析性復核的交易或事項
  ②估計期望
  ③確定可接受的差異額       
  ④執行計算及比較，確認重大差異   
  ⑤調查重大差異
  ⑥得出認定結論
3.7內部審計底稿的編制
3.7.1審計工作底稿的分類
(1)按性質和作用分類： 
(2按編制主體分類
3.7.2審計工作底稿件的要求
(1)編制審計工作底稿的總體要求
 (2)編制審計工作底稿的基本要求
(3)獲取審計工作底稿的基本要求
(4)審計工作底稿的勾稽關系
3.7.3審計工作底稿的基本內容
3.7.4審計工作底稿的復核
3.7.5審計工作底稿的要素規定
3.7.6審計要素的編制方法
案例：審計要素編制技巧   
3.8.內部審計的案例分享
【案例1】
【案例2】
【案例3】
【審計實例1】  審計情況說明                   
【審計實例2】   資金管理內部控制調查測試
1.資金管理調查問卷：
2.對融資內控審計程序
3.對現金收付內控審計程序
4.對投資內控審計程序
5.對電子銀行收付內控審計程序
案例   審計房地產企業內控細節測試(shi)

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