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課程背景
房地產開(kai)發(fa)企業有土(tu)(tu)地的(de)(de)(de)取得、規劃(hua)與(yu)設(she)計、開(kai)發(fa)與(yu)建設(she)、組(zu)織(zhi)銷(xiao)售、竣工與(yu)清盤等五大稅(shui)(shui)務階(jie)段：各種土(tu)(tu)地拓(tuo)展(zhan)與(yu)拿地方式(shi)(shi)對(dui)(dui)稅(shui)(shui)務有何(he)(he)影響？應該如(ru)(ru)何(he)(he)籌劃(hua)？如(ru)(ru)何(he)(he)選擇開(kai)發(fa)的(de)(de)(de)產品與(yu)類型(xing)？建設(she)成本與(yu)費用如(ru)(ru)何(he)(he)扣除？成本如(ru)(ru)何(he)(he)加計扣除？利息如(ru)(ru)何(he)(he)扣除？成本的(de)(de)(de)扣除在土(tu)(tu)增稅(shui)(shui)與(yu)所得稅(shui)(shui)中有何(he)(he)不同？如(ru)(ru)何(he)(he)設(she)計不同的(de)(de)(de)促(cu)銷(xiao)方式(shi)(shi)與(yu)模式(shi)(shi)？不同的(de)(de)(de)去(qu)化促(cu)銷(xiao)的(de)(de)(de)稅(shui)(shui)務處理與(yu)風險如(ru)(ru)何(he)(he)應對(dui)(dui)？土(tu)(tu)地增值稅(shui)(shui)有哪九大籌劃(hua)方式(shi)(shi)？本次課程(cheng)將為您(nin)解答！

課程收益
1、透視房地產開發各階段具體實施過程中所涉及的稅收政策與實際操作問題
2、把脈過程中應注意的稅收問題，學習稅收條款在具體文書中的運用
3、設計更優的稅收方案，規避稅務風險，進行合理的稅務籌劃
4、培養(yang)學員主(zhu)動(dong)運用政(zheng)策進行稅務籌劃，積極(ji)防(fang)范稅收(shou)風險

課程大綱
引子（含案例）
第一階段 房開企業在土地拓展與拿地階段稅務籌劃及風險控制
第一節 土地“招拍掛”方式實務操作與稅務處理要點
一、土地的招拍掛模式簡介及交易結構
二、地方政府土地返還款五大模式與稅務實務處理
三、取得土地使用權所支付金額的扣除與風險應對
四、關于轉讓舊房準予扣除項目的計算問題
五、未辦理土地使用權證而“轉讓土地”是否繳納土地增值稅
第二節 股權收購拿地與在建工程（土地）方式與稅務風險
一、股權收并購土地的方式
二、在建工程（資產）收購土地的方式
三、股權與在建工程收購土地的兩種方式稅收（種）比較
四、股權與在建工程收購土地的稅收成本差異及決策風險
案例解析：收購階段稅費比較；收購完成后開發階段經濟指標比較
第三節 間接收購股權（土地）的拿地模式與稅務處理要點
一、間接收購（土地）模式及交易結構
案例：復星國際與SOHO中國外灘地王之爭--項目股權并購風險防范
二、特別注意通過中間層企業（合伙/公司）取得目標公司利潤的所得稅問題
第四節 先分立后收購（土地）的拿地方式操作與稅務處理要點
一、先分再收購（土地）模式及交易結構
二、先分再收購（土地）模式的稅務處理
第五節 增資擴股的拿地方式實務操作與稅務處理要點
一、“增資”入股項目開發公司模式的類別與交易結構
二、“平價增資”入股項目開發公司模式的稅務處理
第六節 先投資再轉股的拿地實務操作案例與稅務處理要點
一、先投資再加轉股權的模式及交易結構
二、先投資再加轉股權的模式稅務與處理
第七節  股地分離的拿地模式實務操作與稅務處理要點
一、股地分離模式的類別與交易結構
二、股地分離模式的稅務處理
第八節 名股實債的拿地模式實務操作與稅務處理要點
一、名股實債模式及交易結構
二、名股實債模式主要涉稅問題與解析
三、地產業名股實債模式實例與評析
第二階段 房地產項目規劃與設計階段稅務籌劃及風險管理
第一節 立項與規劃以及設計階段稅收問題與節稅策略
一、立項環節應注意的稅收問題與節稅策略
二、規劃環節應注意的稅收問題與節稅策略
三、設計環節應注意的稅收問題與節稅策略
第二節 房地產項目產品開發類型與如何進行選擇
一、產品開發類型與稅收負擔水平的關系
二、產品開發類型與與企業銷售的關系
第三節 七大合作開發模式與稅務籌劃及風險管理
一、項目公司不同投資架構的稅負差異與籌劃之道
二、不成立合營企業之合作開發的增值稅處理
三、成立合營企業之合作開發的增值稅處理
四、一方提供土地及另一方提供資金之土地增值稅處理
五、兩種情況下合作各方之所得稅不同的處理
六、合作開發的其他四種情形（模式）之稅務處理
七、合作開發7大模式及其19種稅務處理風險管理
第四節 房地產項目“委托代建”稅務籌劃及風險管理
一、標準的“委托代建房屋”業務應符合哪些基本條件
二、代建“手續費”合同與業務處理
三、代建涉稅籌劃與各方收益分析
四、“委托代建”業務的稅務風險應對與實務操作要點
第五節 委托境外設計單位進行規劃與設計：
一、支付的設計費是否應當在我國境內納稅
二、境內企業承擔什么稅收責任與風險
第三階段 房地產項目開發建設階段成本扣除籌劃及風險控制
第一節 項目開發成本在土地增值稅中的扣除與管理
一、建筑安裝工程費的土增稅審核要點與難點解析
二、稅局對建筑安裝工程費--出包方式審核內容
三、稅局對建筑安裝工程費--自營方式審核內容
問：稅局如何處理項目成本的“預提”“暫估”與“實際”憑證？
四、基礎設施費的審核要點難點與案例解析
問：紅線外道路的改造&綠化等計入開發產品成本？
五、公共配套設施費的審核要點與難點解析
問：稅務機關對建筑安裝工程費用審核特殊事項有哪些？
第二節 項目開發費用在土地增值稅中的抵扣與管理
一、稅務機關對房地產開發費用審核的關注重點
二、稅局對房地產開發費用--利息支出的審核
三、“八項費用”在土地增值稅清算中的具體處理
問： 1.4的層高系數分攤成本問題，運用層高系數法是否會被認可？
第三節 統借統還與內部資金調撥之稅務風險管理
一、集團公司“資金池”的根源與運行模式
二、集團公司資金池有關稅務政策要點解析
三、統借統還業務的增值稅優惠政策
四、統借統還業務類型與稅務風險處理
五、集團企業“統借統還”其他稅務注意事項
第四節 成本扣除項在土增稅與所得稅中的差異處理
一、成本扣除在土地增值稅與企業所得稅的時間有哪些不同
二、成本在土地增值稅與企業所得稅允許扣除的3大差異
第四階段 房地產項目組織銷售促銷稅務籌劃及風險控制
第一節 房地產“假按揭與零首付”模式稅務處理要點
一、“假按揭”的銷售模式稅收如何處理？
二、 “零首付”的銷售模式稅收如何處理？
第二節 房地產“售后回租”模式稅務處理要點
一、“售后回租”的稅收風險有哪些？
二、如何解決“售后回租”的稅收風險？
第三節 房地產“售后回購”模式稅務處理要點
一、“售后回購”的銷售模式的增值稅如何確認？
二、“售后回購”的銷售模式的企業所得稅如何確認？
三、“售后回購”的銷售模式土地增值稅如何確認？
第四節 房地產“低價出售”模式稅務處理要點
一、“低價出售與免費返租” 的銷售模式應如何進行價值管理？
二、“低價出售與免費返租” 的銷售模式應如何進行稅務處理？
第五節 房地產“買房送車位”模式稅務處理要點
一、房企“買房送車位”促銷案例
二、沒有產權的配套車位是可以賣的嗎？
三、“買房贈車位”網簽合同怎么簽？
四、“買房贈車位”的發票怎么開？
第六節 房地產銷售“買一送一”模式稅務處理要點
一、“買一送一”的模式如何確認收入金額?
二、送面積銷售模式稅收規定與價值管理？
三、送家電銷售模式稅收規定與價值管理？
四、送物業銷售模式稅收規定與價值管理？
五、贈送的禮品是否有個人所得稅的扣繳風險？
第五階段 房地產項目竣工清算階段稅務籌劃與風險控制
第一節 稅務新政下土地增值稅清算流程要點解析
一、土地增值稅的應清算與可清算的要求
問：樓盤銷售后期，是否需要預交土地增值稅？
問：清算以后，未售房銷售的土地增值稅繳納，需要注意那些問題？
問：已到達清算條件，未售部分后期的清算怎樣進行？
問：尾房銷售能夠和初次清算合并再二次清算嗎？
二、土地增值稅對房地產企業項目銷售利潤產生的影響
三、稅局對土地增值稅清算審核方式要點與解析
四、稅局對土地增值稅清算單位的審核與解析
問：商鋪住宅聯體樓的土地增值稅是如何計算的？
問：高級公寓增值額未超過扣除金額之和20%的是否免征土增稅呢？
第二節 稅局對房地產清算項目收入審核與難點解析
一、土地增值稅時清算項目收入是如何確定的
問題：土地增值稅的視同銷售的情形有哪些？
二、以評估價格計算征收的清算項目收入是如何確定的
三、低價售房給職工&親戚是否調整企業的收入
四、關于拆遷安置土地增值稅計算問題
問：地方政府要求房地產開發企業代收費用是否計入收入？
問：開發產品非貨幣銷售行為的銷售價格如何確定呢？
問：銷售面積與可售面積的數據關聯性稅務句是如何審核的？
第三節 車庫與人防工程之收入歸屬稅務實務操作要點
一、車位&車庫&地下室的收入成本的歸屬問題如何解決？
二、車位&車庫&地下室的收入成本的4大歸屬風險
三、建設地下人防發生的成本費用在清算時可否扣除
四、房地產企業將人防工程、地下車庫等采取出租形式
五、房地產企業單獨轉讓車位使用權年限不同的有區別嗎？
小結：車庫與人防工程之收入歸屬及成本扣除之6大稅務處理
五、開發間接費用的審核要點與難點解析
小結：稅務機關對土地增值稅清算加計扣除審核的三種情況
第四節 項目土地增值稅8+1稅務籌劃與案例解析
一、房開企業項目收入分散籌劃法
二、房開項目利息支出方式選擇籌劃法?
三、房開企業開發費用事前轉移籌劃法
四、項目投資增加扣除項目金額籌劃法
五、房開項目增值額“臨界點”籌劃法?
六、房開項目土增稅清算對象分開或合并籌劃法?
七、裝修與毛坯合同分別簽訂法
八、成本分攤方式土增稅*法
九、土地一二級(ji)聯動(dong)成本后移(yi)法(fa)

講師簡介
許老師
◆資本、投資、財務及稅務“四棲”實戰專家講師&咨詢師
◆25年在大型央企、房地產集團公司，世界500強及制造業上市公司歷任財經高管
◆馬云（中國）財商實戰研究院首席專家講師咨詢師
◆中國國際稅務咨詢公司（國稅總局下屬）財稅專家講師
◆阿里巴巴培訓之家特約財經專家講師&咨詢師
◆國家稅務總局稅務專家庫知名講師
◆“十三五”國企改革與城鎮化之政府顧問導師
◆中國十大優秀財稅管理講師