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南京精細化管理培訓大綱

課程背景
設(she)(she)(she)計階段是(shi)房地(di)(di)產(chan)(chan)項(xiang)目(mu)成(cheng)本(ben)(ben)(ben)控(kong)制(zhi)(zhi)的(de)(de)(de)(de)關鍵與重(zhong)點。盡管(guan)(guan)設(she)(she)(she)計費(fei)在建(jian)(jian)(jian)設(she)(she)(she)工程(cheng)全過程(cheng)費(fei)用(yong)中比例不(bu)(bu)大(da)，一(yi)(yi)般只占建(jian)(jian)(jian)安(an)成(cheng)本(ben)(ben)(ben)的(de)(de)(de)(de)1.5%-2%，但對(dui)工程(cheng)造(zao)(zao)價的(de)(de)(de)(de)影響(xiang)可(ke)達(da)75%以(yi)上(shang)，由此可(ke)見，設(she)(she)(she)計質量的(de)(de)(de)(de)好(hao)差直接影響(xiang)建(jian)(jian)(jian)設(she)(she)(she)費(fei)用(yong)的(de)(de)(de)(de)多少和(he)建(jian)(jian)(jian)設(she)(she)(she)工期的(de)(de)(de)(de)長短，直接決(jue)定人(ren)力、物力和(he)財力投(tou)入的(de)(de)(de)(de)多少。合(he)理(li)科學的(de)(de)(de)(de)設(she)(she)(she)計，可(ke)降(jiang)低工程(cheng)造(zao)(zao)價10%以(yi)上(shang)：房地(di)(di)產(chan)(chan)設(she)(she)(she)計階段成(cheng)本(ben)(ben)(ben)控(kong)制(zhi)(zhi)及精細(xi)化(hua)管(guan)(guan)理(li)培訓；如(ru)何在實(shi)現產(chan)(chan)品價值，保證產(chan)(chan)品質量的(de)(de)(de)(de)前提下(xia)，實(shi)現成(cheng)本(ben)(ben)(ben)優化(hua)與管(guan)(guan)控(kong)*？大(da)量的(de)(de)(de)(de)統(tong)計數據和(he)實(shi)踐表明，設(she)(she)(she)計階段的(de)(de)(de)(de)成(cheng)本(ben)(ben)(ben)管(guan)(guan)控(kong)對(dui)房地(di)(di)產(chan)(chan)項(xiang)目(mu)工程(cheng)成(cheng)本(ben)(ben)(ben)的(de)(de)(de)(de)影響(xiang)程(cheng)度大(da)于75%。道(dao)理(li)雖懂，但實(shi)際(ji)工作中，不(bu)(bu)同管(guan)(guan)控(kong)模式的(de)(de)(de)(de)房地(di)(di)產(chan)(chan)企(qi)業對(dui)設(she)(she)(she)計階段的(de)(de)(de)(de)成(cheng)本(ben)(ben)(ben)優化(hua)與管(guan)(guan)控(kong)的(de)(de)(de)(de)態度不(bu)(bu)一(yi)(yi)，操作方(fang)式方(fang)法更(geng)是(shi)千差萬別。不(bu)(bu)同的(de)(de)(de)(de)態度、不(bu)(bu)同的(de)(de)(de)(de)做(zuo)法，導致工程(cheng)成(cheng)本(ben)(ben)(ben)控(kong)制(zhi)(zhi)結果大(da)不(bu)(bu)一(yi)(yi)樣。

課程收益
本課程通過實戰經驗總結和經典案例分享，重點講解房地產項目設計各階段的成本管控思路、方法及手段。并詳細解讀建筑、結構、機電、景觀、裝修等各專業設計優化的關鍵點，并從設計中成本管控盲區及教訓中借鑒經驗；
掌握標桿企業設計階段成本管理思路、方法及原側；
了解結構成本優化的一些重大關注點；
從大量案例中分享設計的各個階段控制成本的經驗和方法；
在成本控制的同時，如何保證工程的質量和(he)項目的品質。

課程大綱：
第一部分：房地產設計階段的成本優化與管理 
一、成本管理的思維與理念
（一）設計成本優化的價值與意義
1、設計階段的成本對總投資的影響至關重要
2、樹立三個正確的成本觀及一個管控原則
（二(er)）當下房(fang)地產設計階(jie)段管(guan)理現狀及(ji)問題剖析

二、住宅產品關鍵環節的管控：案例及經驗分享
（一）規劃總平面圖成本優化（附：規劃設計審核表）
1、總圖概念規劃設計創造*化價值
（1）總圖決定了產品的形態和空間品質
（2）總圖決定了景觀的格局
（3）總圖決定了物業管理的基礎
2、多業態組合拉升土地價值實現高溢價（案例：江蘇連云港xx華府）
3、外聯攻關利用調規化不利為有利
（1）突破限高（案例：廣州xx御景灣）
（2）住改商（案例：無錫xx官邸）
4、用足容積率與建筑密度保證效益*化
（1）利用陰影區完成商業指標（案例）
（2）提高容積率的三個有效方案（案例：長春xx綠洲）
（3）利用公寓充商業指標（案例：寧波象山xx御景灣）
（4）配套商業以街鋪代Mall減少持有壓力（案例：合肥xx悅城）
5、盡可能發掘不占容積率的地上和地下空間
利用法規打擦邊球——“偷”面積手法一覽
6、不平衡使用容積率是提高貨值的有效辦法（案例：合肥xx悅城）
7、人防工程自建與繳費另建的決策
8、單體布局與豎向關系處理（案例）
9、規劃布局對不利因素的規避（案例）
10、戶型檔次與景觀價值匹配（案例）
11、規劃中首期優先開發的優點（案例：哈爾濱xx名都）
12、地下室（地庫）是設計成本優化的“重點地帶”
13、小區規劃設計指引（案例）

（二）戶型設計的成本優化
1、戶型分布圖（定位表、戶型指標配比表）（案例：江蘇淮安xx華府）
2、戶型八大要點（案例：武漢xx錦江）
3、建筑風格對成本的影響（案例：福州xx宜家）
4、外立面優化要點及原則（案例：福州xx悅城）
5、平立面細化
（1）平面細化圖的目的方法
（2）平立面細化圖的制作規定
（3）各專業審核要點
（4）審查回復（表(biao)）

（三）小區會所設計的成本優化（案例：恒大標準會所）
1、遵循必要化的設置原則
2、規模優化
3、功能優化
4、位置優化
5、泛會所概念

（四）某地產公司限額設計參考意見（表）
1、設計費限額
2、結構設計限額
3、外窗型材及玻璃選型
4、外立面裝飾限額
5、公共部位裝飾限額
6、園(yuan)林景觀限(xian)額

（五）標準化與成本控制
（六）結構設計成本優化
1、結構成本占到建安成本：40-60%
2、和建筑及設備專業有關的技術關鍵點
（1）控制層高的意義
（2）設備管道空間與梁的共同優化
（3）避免結構轉換（案例：福建雙龍項目安置房）
（4）靈活利用結構選型解放建筑空間（案例）
（5）局部利用厚板創造完美空間（案例）
（6）地下室結構頂板覆土厚度的優化控制（案例）
（7）住宅中的結構梁的高度(du)位置應充分服(fu)從建筑功(gong)能（案例：福(fu)州xx悅城）

（七）景觀設計成本優化
1、園林景觀設計原則指引（案例）
2、前期規劃概念設計優化的3個主要管控要點
3、方案階段設計優化8個主要管控要點
4、初步設計優化6個管控要點
5、施工圖設計優化在考慮施工現場的要求
6、景觀設計合同的“三控”原則及清單分項報價法
7、優(you)化細節匯總

（八）精裝修過程設計成本優化（案例：福州xx江南水都兩項目）
著重探討對室內空間的認知與理解
（九）重點分享一別墅盤成功設計優化案例（福州xx旗山觀山府）
（十）機電設(she)計優化點滴經驗匯總

三、房地產設計成本優化的管理思路及方法
（一）房地產設計管理體系下的成本管理
1、房地產開發運營的框架圖
2、影響成本管理的關鍵流程階段
3、設計成本優化涵蓋專業與內容界定
4、設計成本優化(hua)職責劃分與各(ge)部門的(de)參與配合

（二）房地產設計優化方法
1、設計優化的事前控制
（1）設計部開發前期介入{了解相關條件（附表）｝與政府博弈趨利避害。
（2）選擇一個優秀的設計團隊事半功倍。
（3）標準合同（方案和施工圖）的應用助執行力提升。
（4）中標單位對風險的承諾避免無效成本產生
2、設計優化的事中控制
（1）概念規劃及方案設計階段三原則
（2）（擴）初步設計階段（建筑專業、結構專業、機電專業）
各專業方案做四性（技術性、專業性、經濟性、時間性）比選
（3）施工圖設計階段
（4）主要材料設備的選型（電梯、空調等）
（5）實現最少設計變更幾個行之有效的辦法
小結：
1、概念及方案階段設成本優化重在定性
2、施工圖階段(duan)設(she)計(ji)成(cheng)本(ben)優(you)化(hua)定(ding)性與定(ding)量(liang)并重

（三）設計優化成果的落地與實施
（1）完善甲方設計標準是基礎
（2）堅持全程優化設計，采取傳統工序前置，工序并聯作業
（3）重視長期性工作
（4）強有力(li)的管(guan)控流程是保障

南京精細化管理培訓大綱