“白銀時代”房企成本全程精細化管控體系實戰解析
講師：李(li)軍 瀏覽(lan)次數(shu)：2610
課程描述INTRODUCTION
房企(qi)成本精細化(hua)管理培訓課程
培訓講師：李軍
課程價格：￥元/人
培訓天數：2天
日程安排SCHEDULE
課程大綱(gang)Syllabus
房企成本精細化管理培訓課程
【課(ke)程背景】
2015年4月(yue)15日恒大集團突然(ran)(ran)宣布(bu)，恒大在全國(guo)的住宅樓盤將實(shi)施“無(wu)理(li)由退房(fang)(fang)”，此(ci)新(xin)聞一(yi)(yi)出引(yin)起(qi)業(ye)界(jie)軒然(ran)(ran)大波(bo)，一(yi)(yi)時(shi)間各大品(pin)(pin)牌(pai)(pai)房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)紛紛出招，引(yin)發一(yi)(yi)場營銷口水之戰(zhan)，可以說(shuo)地產界(jie)將真正(zheng)迎來你(ni)死我(wo)活(huo)的生存斗爭(zheng)。過去幾(ji)十年，房(fang)(fang)地產由于(yu)行業(ye)利(li)(li)(li)潤(run)(run)空間大，一(yi)(yi)些(xie)企(qi)(qi)(qi)業(ye)成(cheng)(cheng)本管(guan)(guan)(guan)控并沒有(you)得到(dao)足(zu)夠的重視，如(ru)今在白銀微(wei)利(li)(li)(li)時(shi)代(dai)(dai)下，當企(qi)(qi)(qi)業(ye)品(pin)(pin)牌(pai)(pai)的溢價能力(li)無(wu)法再短期內(nei)顯著提升時(shi)，想讓利(li)(li)(li)潤(run)(run)率不至于(yu)很快下滑(hua)，最迫切的就是(shi)有(you)效降低(di)開(kai)發成(cheng)(cheng)本，但在品(pin)(pin)質(zhi)致勝的時(shi)代(dai)(dai)，降低(di)成(cheng)(cheng)本又(you)*不能降低(di)品(pin)(pin)質(zhi)，如(ru)何(he)辦(ban)？ 房(fang)(fang)地產開(kai)發是(shi)一(yi)(yi)個復雜(za)的系統工程(cheng)，項目(mu)(mu)投(tou)資(zi)大，建設周(zhou)期長，設計和工程(cheng)建造專業(ye)性強(qiang)，開(kai)發成(cheng)(cheng)本控制(zhi)和項目(mu)(mu)管(guan)(guan)(guan)理(li)都存在相(xiang)當的難(nan)度，如(ru)何(he)做好“開(kai)源與(yu)節流”管(guan)(guan)(guan)理(li)？ 成(cheng)(cheng)本管(guan)(guan)(guan)理(li)在于(yu)建立全員、全過程(cheng)成(cheng)(cheng)本管(guan)(guan)(guan)理(li)意識(shi)和文(wen)化(hua)，做到(dao)目(mu)(mu)標分解到(dao)位、責任(ren)落實(shi)到(dao)位、考(kao)核監控到(dao)位，掌(zhang)握(wo)精細(xi)化(hua)、專業(ye)化(hua)管(guan)(guan)(guan)理(li)思維，從細(xi)節入(ru)手(shou)，以實(shi)現(xian)企(qi)(qi)(qi)業(ye)利(li)(li)(li)潤(run)(run)*化(hua)。一(yi)(yi)些(xie)企(qi)(qi)(qi)業(ye)由于(yu)運營管(guan)(guan)(guan)理(li)能力(li)不足(zu)，導致項目(mu)(mu)拖(tuo)期、財務和管(guan)(guan)(guan)理(li)費(fei)用不斷上升等，隱(yin)性成(cheng)(cheng)本的控制(zhi)也是(shi)開(kai)發成(cheng)(cheng)本控制(zhi)的難(nan)點(dian)和頑癥之一(yi)(yi)，必(bi)須引(yin)起(qi)高度重視。
【課(ke)程大(da)綱】
前言：白銀(yin)微利時代對房企影響研討—行業(ye)蛻(tui)變
1、2015年(nian)行業動態總結(jie)分析(xi)
Ø 行(xing)業整(zheng)體走勢分析(xi)
Ø 標(biao)桿(gan)房企主要經營(ying)總結
Ø 從成(cheng)本角度(du)分析白銀時代帶給我(wo)們的啟示
2、高周轉、快(kuai)速度、低成本的出路
Ø 高周轉、快(kuai)速度與(yu)低(di)成(cheng)本之間的關(guan)聯(lian)
Ø 如何構建(jian)低成(cheng)本(ben)控制(zhi)體系(xi)
Ø 管理者應從哪(na)些(xie)方面掌握成本(ben)控制成效
七(qi)嘴八舌：【天變了】互聯網顛覆房(fang)地(di)產？
【毀三(san)觀(guan)】產品+營銷+成(cheng)本(ben)三(san)觀(guan)
【戰略論】生死攸關的三個問題
【新(xin)常(chang)態】房地(di)產成(cheng)本管理環境
第一(yi)部分(fen)：開發商的三(san)種境(jing)界和三(san)個層(ceng)次 （頭腦風暴(bao)篇）
核心思想(xiang)一、做好項目成本管理的四大關鍵詞
關鍵詞一、格局關鍵詞二、創想關鍵詞三、顛覆 關鍵詞四、落地
思考：前(qian)端決定后端---項目(mu)成(cheng)本管理的趨勢--先策后控
討論：關于成(cheng)本管理(li)經歷的三個階段、四種能力、五(wu)個邏(luo)輯
核心思想(xiang)二、成本管理的(de)落地的(de)六大實施攻略(lve)
攻略一、目標管(guan)理團隊建設(she)---成本(ben)管(guan)理的核心
攻略二、目標成本前(qian)期策劃---成本管理的基礎
攻略(lve)三、確定項目建造(zao)標準---成本管理(li)重(zhong)要手段
攻略(lve)四、預警和強控---成本控制的創新手段
攻略五(wu)、合約規劃---連接成本與合同的樞紐
攻略(lve)六、月度(du)動(dong)態成本反饋---成本管理(li)的(de)監(jian)控糾偏手段(duan)
思考(kao)：如何通過專業精細化(hua)的(de)成本控制管理實現地塊(kuai)利潤(run)*化(hua)？
核心思想三、成(cheng)本管理(li)的十(shi)大關鍵問題
1） 開(kai)發(fa)周期——時(shi)間成本(ben)
2） 成本策劃(hua)與規劃(hua)
3） 管理成本(ben)與隱(yin)形(xing)（成本(ben)）消耗
4） 不可(ke)忽視的財務成(cheng)本
5） 設計管理工作(zuo)對成本(ben)控制的(de)重要意義和價值
注意：我(wo)們(men)沒必(bi)要(yao)成為萬科、龍(long)湖的影子，但卻急(ji)需成為自已的*.1----我(wo)能
★秘籍：成本(ben)控制八大價值提升策略(lve)
1、“杠桿”原理
2、“等級匹配(pei)”原理
3、“效益”原理
4、“不平衡”原(yuan)理(li)……
思考：如何實現項目利潤*化的成本價(jia)值(zhi)挖掘？
案例分享：1、不平衡使用容積率項目—龍(long)湖弗萊明戈
2、用足建筑(zhu)密度(du)的前提下，增(zeng)加親(qin)地(di)戶型的數量的案例(li)
★秘籍：成本(ben)價值(zhi)挖掘的四(si)大原則
案例分析：萬科蘭喬圣菲、深(shen)圳(zhen)波托菲諾(nuo)、星河灣…
注意：要敢于拉(la)大(da)產品價格差距，最不好的產品可以由(you)成本溢價補缺。
核心思想四(si)、以目標為導向的成本管理體系(xi)的建立
1、 目標成本(ben)確定(ding)
2、 目標成本分解
3、 目(mu)標成本動態管理
4、 目(mu)標成本考核(he)辦法
5、 目標(biao)成本(ben)后評估
6、 成本管控基礎(chu)保障
思考點：成長型(xing)企業與標桿企業的成本管理特點對比分(fen)析
案例總結：龍湖、萬(wan)科成本管理工具、考核模板、數(shu)據庫模板
第二部分 標桿(gan)地產(chan)成本管理(li)經典項目價(jia)值(zhi)表(biao)現賞析（伐骨(gu)洗髓篇(pian)）
我們要學(xue)習最優(you)秀的：
1、萬科(ke)地(di)(di)產(chan) 2、龍湖地(di)(di)產(chan) 3、綠城地(di)(di)產(chan) 4、星(xing)河灣地(di)(di)產(chan)
思考：1、為什么要學習萬科成本控(kong)制技巧？
2、解讀龍湖景觀(guan)成本控(kong)制背后的故事？
應用分享(xiang)：1、龍湖控景觀成本(ben)3個必殺技.doc
2、如何降低成(cheng)本(ben)又不(bu)影(ying)響景(jing)觀品質(zhi),“砍”成(cheng)本(ben)技(ji)巧？
3、詳解景(jing)觀成本控制(zhi)核(he)心15大關注(zhu)點
一、內部視角看龍湖(hu)—-“我能(neng)”之造夢工廠
1、相對較低的成(cheng)本 2、成(cheng)本集中引爆的震撼(han)效(xiao)果……
二、客戶視(shi)角看龍湖—*浪漫生活秀（*成本價值杠桿作用）
1、兒時(shi)夢(meng)想實現 2、配(pei)置好、品質高、有(you)面(mian)子……
三、學習龍(long)湖成(cheng)本控(kong)制的(de)四個層次
1、道(dao)、法、術、器
a、天(tian)下(xia)沒有難做的成本，找對方法和路徑 b、走出去、請進來 c、站在(zai)巨人肩(jian)膀看世(shi)界
深度分享(xiang)：破解房(fang)地產成本(ben)管理不為人知的利器(qi)---22大絕招
絕招一、建立全(quan)員成本(ben)管(guan)理文化
絕招二 構建成本(ben)管(guan)理框架
絕招三 規范(fan)成本科(ke)目分類
絕招四 建立成本(ben)管理流(liu)程(cheng)
絕招(zhao)五(wu) 客戶產品導向需求(qiu)
絕招六(liu) 控(kong)制(zhi)設計八大環節
絕招七(qi) 加強施工(gong)圖(tu)紙(zhi)深度審核
絕招八 規(gui)范變更簽證流程本……
第三部分 房地(di)產十(shi)大(da)階段成(cheng)本管理實戰方法 (登(deng)堂入室篇)
第一節(jie) 立(li)項階段(duan)成(cheng)本控制18要點
立項(xiang)環(huan)節的(de)成本控制(zhi)由于國家多項(xiang)法規政(zheng)策的(de)限(xian)制(zhi)，運作時靈活度較(jiao)小(xiao)，基本原則是(shi)在國家規定范圍內*限(xian)度地控制(zhi)企(qi)業(ye)的(de)費用(yong)。
1、新征土地期間(jian)
2、買(mai)斷項目期間
3、合作開發期(qi)間(jian)
第二節 規劃階段成本控制30要點
規(gui)劃(hua)設計環(huan)(huan)節幾乎決定了項目成本的(de)85%，具有“一錘定音”的(de)地位(wei)和作(zuo)用，在規(gui)劃(hua)環(huan)(huan)節進行成本控(kong)制是(shi)實現事前(qian)控(kong)制的(de)關鍵，可以(yi)*限度的(de)減(jian)少事后變(bian)動帶來的(de)成本。
1、規劃(hua)方案(an)設計(ji)(ji)2、規劃(hua)方案(an)報批3、擴初設計(ji)(ji)4、施工圖設計(ji)(ji)5、銷售(shou)包裝(zhuang)設計(ji)(ji)6、裝(zhuang)修設計(ji)(ji)階段7、配套功能設計(ji)(ji)8、設計(ji)(ji)變(bian)更9、材料設備選型
案(an)(an)例(li)解析：“規(gui)劃(hua)成(cheng)本(ben)(ben)敏感(gan)點”、、“某項目容(rong)積(ji)(ji)率”、“總圖定位”、“產品建(jian)議(yi)書”、“風水(shui)案(an)(an)例(li)” “偷面積(ji)(ji)與新(xin)面積(ji)(ji)計算規(gui)則”、“風格(ge)、材料與成(cheng)本(ben)(ben)案(an)(an)例(li)”、等。其中：
1、 方(fang)案階段(duan)易出錯點提(ti)醒(xing) 2、擴初階段(duan)易出錯點提(ti)醒(xing)
3、 施工圖階段易(yi)出(chu)(chu)錯(cuo)點提醒 4、地下(xia)室與地下(xia)車庫設計易(yi)出(chu)(chu)錯(cuo)點提醒
案例(li)與解(jie)析：“報(bao)規(gui)報(bao)建關鍵技術”“萬科成控9項(xiang)要(yao)點(dian)”“含鋼量(liang)控制(zhi)步驟”“立面(mian)造價(jia)控制(zhi)標(biao)準” “規(gui)劃設(she)計(ji)成控技術” “景觀設(she)計(ji)標(biao)準化”等(deng)。
控制標準：單體、車庫與地下(xia)室、豎向設計、容(rong)積(ji)率、配套、人防、消防、層高(gao)、柱網、覆土、頂板、底板、結構形式、防水、通(tong)風、層數、出口與景觀(guan)、分期(qi)、管(guan)線綜合(he)、照明等。
思考點：1、關于用足容積率(lv)與建筑密度； 案(an)例：龍湖唐寧ONE
2、關于用足規劃法規的邊界(jie)； 案(an)例：龍湖·天街(jie) 、弗萊明戈
3、設計階段成本優化和價值(zhi)再造方法；案例：萬科地下車(che)庫(ku)、悠山郡(jun)二期車(che)庫(ku)
管理分享：龍湖地產對設計(ji)人員10條素質要求
1、加強設計管理(li)部(bu)門的市場(chang)意識和策劃能力
2、嚴格執行成果標準(zhun)；提高決策效率
3、減少人為增加的工作復雜度
4、優化工作流程，將先后串行工作變為并(bing)行前置(zhi)
5、選擇(ze)優(you)秀的(de)設計服務商(shang)……
第三節、招投(tou)標階段成本控制11要點
招投標(biao)環節(jie)(jie)的成(cheng)本控制(zhi)涉(she)及到工程、設計、審(shen)算、銷售等多個部門的實際運作，這個環節(jie)(jie)成(cheng)本控制(zhi)的難點(dian)在(zai)于標(biao)書制(zhi)訂，重(zhong)點(dian)在(zai)于評(ping)標(biao)。
1、 投標(biao)單位選擇(ze) 2、招(zhao)投標(biao)文(wen)件 3、評標(biao)和定標(biao)
思(si)考點：1、中(zhong)國式(shi)合(he)同潛規則 ；2、簽署(shu)總包合(he)同必須注意的事項
3、合(he)同管理三大(da)關鍵點：要命的開(kai)工(gong)令，合(he)同中(zhong)的定時炸(zha)彈、合(he)同計價原(yuan)則
4、如何(he)判斷(duan)合同是采用固定總價包干還(huan)是固定單(dan)價合同？
案(an)例：工期管(guan)理、違約管(guan)理、合同管(guan)理案(an)例、詳解龍湖的6個成本模板
成果(guo)分(fen)享：標(biao)桿房地(di)產企業商務標(biao)評(ping)標(biao)方法及其(qi)經(jing)濟標(biao)評(ping)審報告
其中：發(fa)標、 答(da)疑、開標、定標環節(jie)關鍵控制點；供應商管理、招標方(fang)案、標段劃分案例等(deng)。第四節(jie)、施工階段成本控制30要點
施工環(huan)節的成本(ben)控制(zhi)應(ying)注意，一是(shi)因各種(zhong)變更帶來的費用，二是(shi)材料、工程(cheng)款的支付(fu)。由于市場變化原因，施工階段(duan)不可(ke)避(bi)免要對(dui)施工計劃和(he)內(nei)容進行改動(dong)，這(zhe)一階段(duan)要注意各部門(men)的及(ji)時(shi)溝通和(he)良(liang)好(hao)合作。
1、設(she)計(ji)變更 2、現場簽(qian)證 3、審圖(tu) 4、總分包配合(he)費(fei)
5、材料供應 6、工程(cheng)款(kuan)支(zhi)付 7、工程(cheng)檔案管理
分享：1、標桿房企《設計變更(geng)及(ji)現場簽(qian)(qian)證(zheng)管理辦法》、《簽(qian)(qian)證(zheng)變更(geng)流程及(ji)》、《簽(qian)(qian)證(zheng)變更(geng)單》
2、簽證變更處(chu)理(li)三大(da)原則
簽證(zheng)變(bian)更(geng)案例：事(shi)后補單案例、綠(lv)化變(bian)更(geng)案例、土石方案例、無(wu)效成本(ben)案例
3、成(cheng)果分享：《目(mu)標成(cheng)本(ben)測(ce)算(suan)表》《目(mu)標成(cheng)本(ben)控制責任(ren)書》《無效成(cheng)本(ben)管(guan)理工作指引》《成(cheng)本(ben)管(guan)理月報(bao)》、《工程(cheng)付款(kuan)審(shen)批表》
應用分(fen)享：1、日常(chang)成本(ben)管理一些經典具體(ti)做法及標準化(hua)表單(dan)
2、某項(xiang)目19＃-23＃樓(lou)及地下車庫工程招(zhao)標答疑.doc
3、施(shi)工圖(tu)審查控制要點.doc 4、某(mou)項目工程(cheng)圖(tu)紙會(hui)審記錄.doc
第(di)五(wu)節、采購(gou)階段成本控制10要(yao)點
材料及(ji)設備采(cai)購環(huan)節成(cheng)本控制(zhi)(zhi)的(de)核(he)心(xin)要素是計劃和信息，通過明(ming)確而科學的(de)流(liu)程，可(ke)以(yi)*限(xian)度的(de)減少(shao)在該環(huan)節出現(xian)損失的(de)概率，達到(dao)成(cheng)本控制(zhi)(zhi)的(de)目的(de)。
1、材料(liao)進場階(jie)段 2、材料(liao)性能價格比 3、材料(liao)款支付(fu) 5、材料(liao)驗收與保管
6、什么(me)是(shi)合約規劃？其核心作用如何？
7、合約規(gui)劃的編(bian)制、執(zhi)行與過程管控如何設置合同主要條款，防范采(cai)購風險
注意(yi)：采購管理核心價值---厘清采購管理的誤(wu)區、真正認(ren)識采購
分(fen)享：標(biao)桿房企《工程采購管(guan)理(li)辦法》、《采購信息管(guan)理(li)規定(ding)》、《供(gong)應(ying)商管(guan)理(li)及(ji)》、《供(gong)應(ying)商資質審查操作(zuo)指引》一些標(biao)準(zhun)化合(he)同范本（總包及(ji)分(fen)包）
第(di)六節、供應商管(guan)理成本控制(zhi)要點
1、供應商管理(li)基本原則
供(gong)應商拓展捷徑：相忘于(yu)江湖(hu)、郁悶的推(tui)薦人
2、供應商考(kao)察三(san)大關鍵步驟(zou)：三(san)年業(ye)績(ji)表使用技(ji)巧
供(gong)應商考(kao)察：--項目管理(li)至關重要的第(di)一步：看什(shen)么(me)？怎么(me)看？
對掛靠的(de)態(tai)度(du)與政策；識別掛靠的(de)核(he)心技(ji)巧；履約評估核(he)心與誤區
3、供應商管(guan)理：對企業(ye)利潤的認識
商務(wu)談(tan)判(pan)三大原(yuan)則(ze) 博(bo)弈(yi)：田忌(ji)賽馬
標(biao)桿房企供應商(shang)管理案(an)例(li)(li)：--李鬼案(an)例(li)(li)--營銷整合(he)案(an)例(li)(li)--黑名單案(an)例(li)(li)
分享：標桿房企(qi)《供應商資質審(shen)查操作(zuo)指引》
第七(qi)節、銷售(shou)階段成本(ben)控制10要(yao)點(dian)
銷售(shou)環(huan)節的(de)成本一般是按比例控制(zhi)，制(zhi)訂費用目標總額控制(zhi)。銷售(shou)涉及的(de)部門比較多，銷售(shou)環(huan)節的(de)一些操作會(hui)對(dui)入住和物業管理產生影響(xiang)。
1、營銷(xiao)方案2、營銷(xiao)現場3、媒(mei)體廣告選(xuan)擇4、樣板房(fang)裝修5、銷(xiao)售回款6、客戶交房(fang)
案例(li)分享：營銷管理案例(li)、無效營銷案例(li)
第八節、預決算階(jie)段成本控制20要點
工(gong)程預決算環節的成本(ben)控(kong)制(zhi)難點(dian)在于有關監控(kong)信息(xi)的及(ji)時和準確性。這(zhe)些信息(xi)可以來(lai)自(zi)合作方(fang)(fang)(fang)、第三方(fang)(fang)(fang)和甲方(fang)(fang)(fang)自(zi)身(shen)，日常應嚴格(ge)執行月(yue)結制(zhi)度(du)，防止不規范或不負責的實際操作。
1、乙方預算2、鋼筋含量(liang)核(he)實3、價差的調整4、洽商、變更的費用(yong)控制5、違(wei)約與(yu)索賠
分享(xiang)：標桿房企《工(gong)(gong)程(cheng)報送結(jie)(jie)算資料作業指引》《工(gong)(gong)程(cheng)計價(jia)管理(li)(li)辦(ban)法》《工(gong)(gong)程(cheng)預結(jie)(jie)算管理(li)(li)辦(ban)法》、《工(gong)(gong)程(cheng)結(jie)(jie)算審批表》、《竣工(gong)(gong)結(jie)(jie)算造價(jia)協議(yi)清單》
案例(li)(li)(li)：結(jie)算不(bu)及時案例(li)(li)(li)、屋面防水(shui)案例(li)(li)(li)、竣工驗收案例(li)(li)(li)、園建(jian)基礎案例(li)(li)(li)、涂料結(jie)算案例(li)(li)(li)
第九節、期間費(fei)用成本控制15要點
期間費(fei)(fei)(fei)用主要有財(cai)務(wu)、人工、行政費(fei)(fei)(fei)用組成。由(you)于(yu)期間費(fei)(fei)(fei)用的靈(ling)活(huo)性很(hen)高，更財(cai)務(wu)部要加強對期間費(fei)(fei)(fei)用的計劃(hua)控制。
1、財(cai)務費用
2、人(ren)工費(fei)用
3、行政管(guan)理費(fei)用
分享：行(xing)政管(guan)理費用預算編制案(an)例
第十(shi)節、物業管(guan)理成本控制8要(yao)點(dian)
地(di)產公(gong)司在物(wu)業管(guan)理方面支出的(de)費用主要是(shi)委托管(guan)理、委托經營和虧損補貼。客戶(hu)服(fu)務中(zhong)心擔負著這一(yi)環節(jie)的(de)主要控制工作，控制原則是(shi)以明文(wen)的(de)法律合同形式界定地(di)產公(gong)司與物(wu)業公(gong)司的(de)權(quan)(quan)責關系(xi)，防止因權(quan)(quan)責不清(qing)帶來(lai)的(de)額外成本。
1、 委托物業管理 2、資產(chan)委托經(jing)營(ying) 3、物業虧損(sun)或(huo)補貼
應(ying)用(yong)分(fen)享：1、保修合同、擔保、原則(ze)及管理(li)(附件(jian))
2、地產委(wei)托物業施工的管理辦法(fa).doc
房企成本精細化管理培訓課程
轉載：//citymember.cn/gkk_detail/15504.html
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