房地產銷售技巧和話術
【內容摘要】：
1、“定金”與“訂金”的區別
2、逼定過程應使用強勢推銷的基本原則
3、如何將產品介紹轉化為實際買賣
[簡介]：
逼定，其實是一種心理和實力的較量。最主要的是業務員應該以一種更成熟的心態來對待它。應從客戶角度去分析，要掌握時機，使客戶了解產品，喜歡產品，切勿操之過急。
逼定前要確定將買家將要反悔的理由盡量解除，甚至以激將法或欲擒故縱法逼其將后路堵死。但不能盲目逼定，做到心急而口不急，語速節奏沉穩而有力度，攻其弱點。
逼定過程應使用強勢推銷的基本原則，透過與購房局勢有關的聊天話題（例如政策問題、貨幣分房對房市影響等）來引導買家發表意見，往往可以了解買家個性，購房誠意度，購房需求。
但一有談及致命缺點時，要從話頭就立刻打斷加以否決，并帶到優點上。對價格必須具備信心。進行議價階段的談判時，不能有能夠以底價成交就可以的消極想法。而是要以最高價成交為*目標。
[一、逼定時機]
購買信號逼定即逼客戶定購下定金，它是將產品介紹轉化為實際買賣的關鍵步驟。
客戶下訂的原因無非以下幾種:
1、喜歡本案產品，而且產品合乎他的要求，已經激發客戶的興趣
2、對銷售人員產生依賴感、親切感、好感
3、認為產品價格合理（合理利潤+成本+附加價值）甚至物超所值
4、在成交的關鍵上，認為必須立即采取購買行動，否則會被人捷足先登。補充：客戶認為他的問題都被慎重的獲得解答，或轉移注意力，從而得到滿足感和被尊重。
所以逼定首先要掌握的是時機，當以上條件未成熟的時候盲目逼定只會適得其反。那么如何得知“逼定時機”到來與否呢？其實，客戶一些細微的語言或行為的信號會流露出內心的意愿，只看sales能否捕捉并加以利用。
1、 語言上的購買信號
a) 客戶的問題轉向有關商品的細節，如費用、價格、付款方式等;
b) 對推薦員的介紹表示積極的肯定與贊揚;
c) 詢問優惠程度, 有無贈品時；
d) 一位專心聆聽、寡言少語的客戶，詢問付款及細節時；
e) 討價還價，一再要求打折時；
f) 向推薦員打探交樓時間及可否提前；
g) 對商品提出某些異議，關心樓盤的某一優點和缺點時 ；
h) 接過推薦員的介紹提出反問；
i) 詢問同伴的意見時；
j) 對目前正在使用的商品表示不滿；
k) 詢問售后服務時。
2、行為上的購買信號
a) 客戶的面部表情從冷漠、懷疑、深沉變為自然大方、隨和、親切；
b) 眼睛轉動由慢變快、眼神發亮而有神采，從若有所思轉向明朗輕松；
c) 嘴唇開始抿緊，似乎在品味、權衡什么；
d) 用幾套戶型反復比較挑選后，話題集中在某單位時；
e) 關注銷售人員的的動作和談話，不住點頭時；
f) 突然用手輕聲敲桌子或身體某部分，以幫助自己集中思路，最后定奪 ；
g) 反復/認真翻閱樓書、定購書等資料細看時；
h) 離開又再次返回時；
i) 實地查看房屋有無瑕疵時；
j) 客戶姿態由前傾轉為后仰，身體和語言都顯得輕松；
k) 出現放松姿態，身體后仰，擦臉攏發，或者做其他放松舒展等動作； l) 轉身靠近推薦員，掏出香煙讓對方抽表示友好，進入閑聊 ；
m) 當客戶靠在椅子上，左右相顧突然雙眼直視你 。
[二、逼定方式]
1、正面進攻反復強調產品和環境的優點，重復購房手續、步驟，逼其下定。
注：這是逼定永不改變的法則，體現出一個業務員的實力、信心。下定的基礎是客戶喜歡你的房子，引起欲望。
2、若不成功就追根究底當客戶表現得猶豫推脫時，一定要進一步挖掘出問題所在，擊破之。
注：也許他只是編一個善意謊言，也許是真正的原因；但不要輕易放棄，用你的信心、膽略擊破它。
3、保證客戶利益現在訂購是對他最有利的，告訴客戶不訂而可能發生的利潤損失。如：“現在訂購的客戶很多，而房子是一種特殊的產品，每一戶都是*的。”“每一個客戶都是很有眼光的，你看中的很可能是每一個客戶都看中的。”“相信自己的第一感覺。”“下周我們的樓盤就要漲價了，你這樣喜歡我們的房子，若一猶豫可能就會喪失一個很好的機會。”“世上總沒有十全十美的房子的，其實你的投資馬上會收到回報。”
4、提供某項特殊的優惠作為簽約的鼓勵注：即為利誘。例如價格，價格是一個漩渦，客戶可以把你套在其中，你也同樣可以讓客戶陷入價格的漩渦，當他達到一個平衡點時，然后放價讓他達到另一個平衡點而下定，或者給他一個優惠的機會請他先訂再說，套入網中。
5、渲染交易氣氛假設一切已解決，草擬付款、合同、交房日期等。渲染一種濃烈的成交氣氛，讓客戶充分想象解決問題后的美好情景并下定。
6、商議細節問題多投入、了解，彼此付出。注：付出就會有回報，細節問題的探討會讓客戶感覺貼切、放心、感動并增加其下定的信心。
7、采取實際行動如填寫訂單，起身握手引導客戶，不給其猶豫、反應之機會。
8、誘發客戶惰性客戶在訂時需要勇氣。業務員希望成交，其實客戶也希望成交，誘發他惰性，“樓盤雖多，合適自己的樓盤其實并不多，比較下去，累，算了吧！訂下來，了卻一件心事。”
9、暗示稀缺舉一實例，暗示客戶錯過機會的遺憾。意味深長的告訴他：“失去這次機會你會后悔的。”
[三、逼定常見問題]
在二手房交易過程中，“定金”與“訂金”是有區別的。“定金”是一個比較正式的法律概念，我國《合同法》和《擔保法》對其都有相關規定。
《擔保法》第89條規定：“當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權擔保，債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”
而訂金并不是一個法律概念，實踐中，訂金一般被視為預付款、誠意金，即使認定有一定保證作用，這種作用也是單方的，只是對給付方形成約束。如果收取訂金的一方違約，只能退回訂金，而如果給付訂金的一方違約，收取方往往以違約為借口不予返還。訂金在合同中的保證作用是非常單薄的。以下是幾個在逼定過程中常見Q&A
Q1、客戶在下訂之前，稱過戶當天一次性付款，不愿交訂，怎么辦？
A1：收定前，向客戶出示國土局產權轉移流程表，并解釋流程表中每一步客戶可能面臨的風險，如業主沒有收定，不可能把房產證押在中介公司，他（她）就有可能賣給任何一個客戶，我們也就有可能失去購買的良好時機；如當天付款，過戶時沒有足夠的時間查清業主產權是否清晰。再者，如果不交訂金，交易條件、違約責任等不明確，草率過戶，是對雙方很不負責任的態度，更容易發生問題。
Q2、客戶在沒有交定金之前要求看房產證原件，怎么辦？
A2：客戶在沒有交定金之前要求出具房產證原件本身有些不合理情，因為業主只有在收定時才可能將房產證質押在公司。但我們可采取雙管齊下的方法，讓客戶來定交的同時“讓業主來收定”，分別安排在兩個不同的會客室外，然后借口房產證需要復印一份留底而拿到客戶的面前，看后收定。
Q3、現在我交定金，能不能少交一點？
A3：定金在有些地方分為大定和小定。少交不是不交，還要有一份書面的簡單協議，協議注明“定金的作用是為客戶保留最終決定權的權利，保留期限是3（或7或15）天，超過期限視作自動放棄，定金不予退還”，但在實際操作中應該保持一定的靈活性。
Q4、為什么中介公司不能賠定，而只可以吃定？
A4：
1、中介公司在雙方成交后，只收取一定比例的傭金，我們收到的只是客戶的誠意金（也稱預付款、訂金）而非定金，并且只有業主才能收取定金，我們收到誠意金在成功轉交業主后才能夠稱為定金，而誠意金是沒有賠定的法律依據的。
2、按照約定，收取誠意金后，我們會積極聯系業主，談妥價后，會把誠意金轉交給業主，同時業主會和我們簽訂委托售房協議書，如果客戶反悔，則稱誠意金已被業主收走。
Q5、客戶問：這房我較滿意，現交定金可以，但我老公(老婆)看后不滿意，我要退定，行不行？
A5：首先告訴他（她），這樣是不可以的。定金的含義就是交定這一刻起所賣物業被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了“定”字的意義。屋買賣而簽署的合同是慎重的文件，收到定金后我公司會轉給業主，不是我公司不退，而是業主不可能退。
如果你對房屋本身還有疑問，請帶上家人抓緊時間現場察看，一旦落訂，我公司需要盡快落實，并及時轉訂業主。如果在其間先有其他客戶要落訂，公司不能承諾一定你能買到，請你仔細考慮。
Q6、收訂后，有其它客戶出高價，怎么辦？
A6：原則上不支持這種做法。因為這樣做的結果必定失去第一個客戶，對公司的信譽和品牌都是百害無一利的。也會讓客戶對公司的服務宗旨“誠信”產生懷疑，久而久之，將得不償失。但是努力做好第一客戶，極力說服第二個客戶，給他介紹其他物業這是很容易做到的。這樣兩個客戶都做成，有一個客戶變兩個客戶，何樂而不為呢？
如果第二個客戶出價遠高于第一個客戶，我們也可以考慮第二個客戶，但必須具備一個先決條件：盤、客戶必須有一方可以做全權委托，從而保證這部分高出的利潤我們一定能賺到為原則。這時我們對第一個客戶需要找一個很好的理由，比如業主已經在其他公司收了定金，我們的動作慢了一步等等，盡可能把責任往業主身上推，以期達到既不得罪客戶，又可以達到讓他高高興興地在我們手中買到其他房產的目的。
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