国产极品粉嫩福利姬萌白酱_伊人WWW22综合色_久久精品a一国产成人免费网站_法国啄木乌AV片在线播放

房地產企業金融趨勢分析培訓

【課程大綱】
第一部分：中國房地產的金融環境及現狀
中國房地產企業的四大發展階段
中國房地產金融發展的背景和基礎
中國房地產金融的現狀
中國房地產金融的現狀及發展趨勢

一、中國房地產行業的四大發展階段
.建設階段（以建設為核心的初級階段）
.策劃階段（以市場為核心的發展階段）
.金融資本階段（以金融為核心的競爭階段）
.資源(yuan)階段(duan)（以資源(yuan)為核心的(de)生存(cun)階段(duan)）

二、中國房地產金融發展的背景和基礎
.中國百姓對房產擁有的特殊理念造就了極大的市場需求
.中國是一個資本十分豐富，但資本市場建設落后、資本工具十分缺乏
.中國的房地產行業的缺錢現狀是產業結構的不合理及資金結構不合理造成的
.中國房地產企業缺錢(qian)的根本原因是自身的金(jin)融建(jian)設水平(ping)普遍極低、金(jin)融能力(li)差

三、中國房地產金融的現狀
.金融環境較差，金融工具十分缺乏
.資金供應量渠道少，專業水平低
.企業金融建設能力極弱，金融建設體系不完善
.投資策(ce)劃及投資管理十分落后

四、中國房地產金融的發展趨勢
.金融能力已成為房地產企業的核心競爭力
1、金融建設的水平決定著企業能力的強與弱和發展能力的好與壞
2、企業的金融能力決定著企業發展的進度和大小
3、金融策劃的水平往往決定著項目的成與敗
.地產與金融的結合將更為緊密，金融能力將成為企業的核心競爭力
.經濟的發展水平將改變地產的傳統盈利模式
.地產金融投資商將成為地產行業的主角，地產運營和房產開發將逐步分離
.地(di)產基金(jin)(jin)、地(di)產信(xin)托等(deng)新的地(di)產金(jin)(jin)融工具(ju)將得到快速發展

第二部分：房地產企業的金融建設——全面提高房地產企業的投融資能力
.認識房地產的本質
.房地產企業金融建設的基本概念
.房地產企業的融資建設
.房地產(chan)企業的投資建設(she)

一、認識房地產的本質
.房地產企業是投資運營商
.房地產企業是產品制造商
.房(fang)地產是(shi)類金融行業(ye)，房(fang)地產產品是(shi)金融產品

二、房地產企業金融建設的基本概念
.房地產企業是由建設體系、市場體系和金融體系三大體系構成的
.金融體系建設就是投融資能力的建設
.金融能力是企業的核心競爭力
.金融建設是實現企業戰略目標和根本保障
.金融建設的內容及目標
1、科學可行的戰略
2、優秀的團隊
3、豐富的資源
4、暢通的資金通道
5、強大的技術能力
6、健全的(de)金融(rong)平臺

三、房地產企業的融資能力
(一)房地產企業金融建設的誤區
.金融建設就是融資，金融能力就是融資的能力
.融資就是“借錢”，借錢只找銀行
.企業的融資能力取決于企業與金融機構的關系
.缺錢的時候才融資，融資是為了解決需求—債權融資的誤區
.沒有能力完成的項目才走合作之路—股權融資的誤區
.必須符合上市條件才開始上市工作—資本融資的誤區
.融資工作是財務部門的工作和責任
 .金(jin)融(rong)(rong)人(ren)才就是金(jin)融(rong)(rong)機構出(chu)來的人(ren)才

(二)房地產金融建設的核心內容
.制定房地產企業的金融戰略
.打造富有戰斗力的金融團隊
.建立和維護金融資源
.全面提高金融建設的技術能力
.建立融資信用體系
.打通資本通道
.建立金融平臺

A.制定房地產企業的金融戰略
1、金融戰略是房地產企業發展的核心戰略
2、金融戰略的基本要求：系統、全面、可行
3、金融戰略的主要內容：
—金融建設目標
—團隊建設的規劃
—資源建設的規劃
—資本戰略
—執行保障

B.打造富有戰斗力的金融團隊
1、獨立和充實的金融專業部門是金融建設的根本保障
2、企業金融部門的設置和主要功能
3、金融人才的解決辦法
4、金融運作部門與財務部門的關系
5、如何(he)提(ti)高金融(rong)團隊的運作能力

C.金融資源的建立和維護
1、金融資源的建設是一項長期系統的工作
2、債權融資資源的建立靠技巧、維護靠信用
3、股權融資資源的建立核心是誠意和讓利
4、多種融(rong)資資源、各種融(rong)資渠(qu)道的(de)整合利用

D.全面提高金融建設的技術能力
1、加強融資人員的專業培訓，不斷提高融資技術水平
2、靈活使用各種融資模式
a、債權融資。核心：風險防范的設計。“講風險”在于設計一種*限度的防范風險模式。
b、股權融資。核心：盈利模式的設計。“講賺錢”關鍵在風險鎖定的情況下盈利*化。
c、資本融資。核心：發展模式的設計。“講發展”在于戰略的描繪、美好前景的設計。
d、市場融資。核心：條件的合理設計，科學的條件設置
3、全面整合融資資源，充分利用所有融資條件
4、融資架構的設計
5、融資方案及報告的包裝

E.信用體系的建立
1、建立信用是一項長期、系統的工作
2、真正的信用是從小處建立的，要“講”信用
3、企業可以失去一切，但不能失去信用
4、建(jian)立信用是(shi)需要花成本的

F.資本通道的建立
1、資本通道的暢通是地產業發展的必須之路
2、上市準備是不需要任何條件的
3、資本通道的建立并不是為了融資，而是擁有資本工具
4、靈活的上市之道——成功為原則
5、擁有工具是重要的，但變成工具則是有風險的
G.金融平臺的建立
1、產融結合，地產商將永遠立于不敗之地
2、地產信托基金—資產證券化的*途徑
3、產業基金(jin)(jin)—房地產商(shang)最(zui)應該(gai)面對的(de)金(jin)(jin)融(rong)工具

四、房地產企業的投資能力
(一)企業的投資能力決定著企業的成與敗
.企業的成功與失敗不是由融資能力決定的
——所有成長起來的企業都是投資水平高的企業
.所有項目失敗都是由投資錯誤造成的
.企業的生存能力實際是由投資能力決定的
——生存時間長的企業都是極少犯錯誤的企業
.不犯錯誤往往比成功更重要
——一次成功(gong)只能減少(shao)一次失敗(bai)，而(er)一次失敗(bai)卻可(ke)能毀掉所(suo)有成功(gong)

(二)企業投資的誤區
.有錢是最重要的，只要有錢就能賺到錢
.賺到錢就可以投資，是否投資僅與資金實力掛鉤
.好項目就是好的投資項目
.好項目不做就沒有了，好地不買就失去了
.投資匯報就是資本回報
.自己有錢就絕不借錢投資，借錢會減少投資收益
.投資節奏由企業的資金狀況決定
.自己(ji)的錢用空了才開始借(jie)錢

(三)企業投資的原則與基本要求
.企業的成長和發展要分長、中、短期不同目標和需求
.投資分析不僅僅是項目的分析，投資決策的依據不僅僅是項目可行性
.好項目并不一定是可以投資的項目
.寧肯不做絕不強做
.風險比利潤更重要
.今天的錢比明天的利潤更重要
.可以把機會留下但不能把流動停下
.賺到錢永遠比賺到多少錢更重要
.機會不變成錢就不是機會，有錢就可以拿到機會
.會用(yong)借來的(de)(de)錢，控(kong)制自(zi)有(you)的(de)(de)錢

(四)如何提高企業的投資能力
.高度全面提高認識，建立投資管理體系
.專業管理：建立專業投資部門，打造優秀投資團隊
.發揮專業(ye)機(ji)構(gou)的作(zuo)用：與專業(ye)機(ji)構(gou)結合(he)，提高投資(zi)技術水平

第三部分：房地產項目的金融策劃——解決好項目的投融資問題
.地產項目金融策劃的價值和目的
.房地產項目的投資策劃
.房地產項目的金融策劃
一、地產項目金融策劃的價值和目的
(一)什么是地產項目的金融策劃
(二)實現目標與現實有效結合的重要手段——金融策劃的目的
(三)沒有錢也能完成項目嗎——金融策劃的價值
(四)項目不是靠有錢做出來的，是靠策劃(hua)運作完成的

二、房地產項目的投資策劃
(一)投資策劃的基礎—投資分析
.項目的價值分析和判斷
.企業資本能力、融資資源、條件的分析（團隊能力、技術管理能力）
.結合戰略、資金實力確定項目
.嚴格按照現金(jin)流控制投資節奏

(二)投資策劃的核心—投資決策
.投資決策的程序
A.戰略需求
B.投資能力
C.項目可行
.投資決策的管理
A.一人說了算是決策的大忌
B.人人說了算等于人人說了都不算
C.尊重專業意見但不受專業意見的限制
D.決策時間長項目成功的時間就短
E.失去機會可能是有更大的機會
F.不(bu)能決(jue)策就不(bu)決(jue)策，不(bu)要(yao)強行(xing)決(jue)策

(三)投資策劃的保障—投資方案
.投資模式的確定
A.成功為主贏利為輔
B.模式是可以變化的
.贏利模式的確定
.融資方案的策劃
.方案的論證及執行
.投資架構的設計
A.長遠考慮，一步到位
B.增加風險防(fang)范(fan)條件，設定防(fang)火墻

(四)投資策劃的執行—投資控制
.投資計劃的擬定
.投資節奏的靈活把握
.即時根據市場變化調整變化

三、房地產項目的金融策劃
(一)房地產項目資金需求分析
.地產投資的資金需求
A.土地資金：獲得土地，儲備土地的資金需求，占房地產資金需求的比例*，資金使用集中，但供應渠道最少，以自有資金為主。
B.開發資金：完成建設至銷售階段的資金需求，資金使用分散，解決方式多樣，銀行信貸雖占了*比例，但卻沒有專業地產開發貸款品種。
C.過橋資金：需求很大，但只有非正規渠道供應。
D.按揭貸款：*的最成熟、最完備的地產金融品種
.結合公(gong)司現狀實施(shi)項目資金需求的分析

（二）房地產項目融資策劃的融資模式選擇
.靈活使用各種融資模式
A.債權融資（債權融資的特點）
B.股權融資（股權融資的特點和種類）
C.股加債融資（貸投聯動）
D.收益(yi)權融資（ABS）

（三）地產項目金融策劃的基本要求
.兵馬未動，糧草先行
.緊密結合，環環相扣
.成功為主，利潤為輔
.綜合分析，全面結(jie)合

（四）地產項目金融策劃的關鍵要素和主要內容
.資源分析——融資的基礎
對資源進行合理、巧妙、綜合的使用，特別是運用無形資產。
.條件創造——融資的前提
條件不是天生的，要去創造和整合利用。有條件要做，沒有條件創造條件
.技術利用——融資的關鍵
包括項目的包裝、方案的設計、談判的技巧等。
.團隊組成——融資的保障
.融資模式的選擇——融資的核心
.風險防范——成功的基礎
思考不成功狀況下的應急(ji)方(fang)案(an)，做到(dao)有的放矢。

第四部分：搭建企業自己的金融平臺——提高自身“造血”能力
.如何設立房地產私募投資基金
.如何通過資產證券化（ABS）獲得現金流（盤活存量資產，解決未來資金折現問題）
.發行公司債券
.信托計劃

一、設立自己的房地產私募股權投資基金
 1、基金管理平臺的搭建
2、監管部門登記、備案
3、基金合法募集資金
4、投資人管理與服務
5、私募基金如何與企業項目對接
6、交易結構的設計（解決資金進退各環節的稅收問題）
7、如何做好風險控制
8、怎樣做好投資決策
9、投后管理的(de)重要性

二、資產證券化（ABS）
. 盤活存量資產，解決未來資金折現問題
. 解決房地產企業“只租不售”開發模式的資金快速回籠問題
. 可以使售房尾款提前收回
. 主要參與主體：
1、原始權益人
2、ABS管理人
3、托管、監管人
4、認購人（持有人、投資人）
5、資產服務機構
6、差額支付承諾人
7、擔保
8、各中介機構
9、登記、備案機構

三、房地產信托基金REITs
1、產權問題
2、與銀行貸款的競爭
3、出表(biao)問(wen)題和稅收問(wen)題

房地產企業金融趨勢分析培訓