后營改增時代房地產會計核算實務與稅收政策風險應對
講(jiang)師：劉(liu)瑋 瀏覽次(ci)數(shu)：2551
課程描述INTRODUCTION
后營改增時代房(fang)地(di)產會計核算(suan)實務與稅收政(zheng)策風險應對培訓(xun)課
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培訓天數：日程安排(pai)SCHEDULE
課(ke)程大綱Syllabus
后(hou)營(ying)改(gai)增時代房地(di)產會計(ji)核算實務與(yu)稅收政策風險應對培訓課
課程大綱：
一(yi)、現階段營(ying)改增政策(ce)對房地產行(xing)(xing)業的(de)(de)影響。財稅[2016]140號擴大(da)房地產行(xing)(xing)業抵扣(kou)范圍應如何操作(zuo)？被譽為給建(jian)筑業松(song)綁(bang)的(de)(de)財稅[2017]58號政策(ce)的(de)(de)出臺，房地產行(xing)(xing)業應如何應對？
二、國地稅合作下(xia)的稅務風險評估與(yu)稽(ji)查解析(xi)
三(san)、房地(di)產企業(ye)應盡(jin)量在(zai)430前取(qu)得施工證，保留選(xuan)擇權。那如果在(zai)430后(hou)失去(qu)選(xuan)擇權后(hou)，房地(di)產企業(ye)將必須采取(qu)一般計稅(shui)方式，他會要求建筑企業(ye)選(xuan)擇何種(zhong)納(na)稅(shui)方式？有什么相關風(feng)險？
四、房地產企業多(duo)繳退(tui)稅怎樣(yang)才能(neng)順利進行，相關政(zheng)策文件有哪些？
五、房地(di)產行業會(hui)計核算流程(cheng)
（一(yi)）增值稅會計(ji)核算法律依據
（二）增值稅(shui)會(hui)計核算科目設置規則
（三）房地產進(jin)項(xiang)稅額(e)核算重點解析
（四）預售環節(jie)增值(zhi)稅會計核(he)算解析
（五(wu)）銷項稅(shui)額會(hui)計核算重點解析(xi)
（六）不得抵扣進(jin)項(xiang)稅額的會計核算(suan)
（七）納稅(shui)申報的會計處理
（八）財會[2016]22號文出臺(tai)后(hou)帶來的(de)會計核算(suan)變化(hua)及適用
（九(jiu)）房地產企業開(kai)發成(cheng)本及開(kai)發費用核算(suan)重點(dian)解(jie)釋
六、房地(di)產行業營改增政策(ce)解析及風險應對策(ce)略
（一(yi)）所得(de)稅(shui)遵從(cong)法人(ren)稅(shui)制原則，增值稅(shui)遵從(cong)以(yi)票控稅(shui)？房(fang)地(di)(di)產(chan)企業(ye)異地(di)(di)項目該如(ru)何進行操作？差額征稅(shui)發票的取得(de)應規避怎么樣(yang)的風險？
（二）增值(zhi)稅(shui)“征稅(shui)范圍”應如(ru)何界定，哪些收入(ru)不需(xu)要繳納增值(zhi)稅(shui)嗎？
（三）“非經(jing)營(ying)活動”該怎樣(yang)認識？房地產企(qi)業常(chang)見的非經(jing)營(ying)活動有哪些？
（四）“視同銷售(shou)”的稅網已經張開(kai)，增值稅無償提(ti)供應稅勞務(wu)和服務(wu)應視同銷售(shou)納(na)稅？
（五）“價(jia)外費(fei)用”，原增值稅條例下與營改增新政下有哪(na)些(xie)區別(bie)？售房常見價(jia)外費(fei)用有哪(na)些(xie)？
（六）“兼(jian)營”該如何核算？稅務稽查如何檢查兼(jian)營行為？
（七）“混合銷售(shou)”政策反反復復，買房家電、送裝修、送車位等是兼營？混合？視(shi)同銷售(shou)？
（八(ba)）“進項(xiang)稅抵扣”,怎樣能付出最(zui)小的(de)代價，取得最(zui)多(duo)的(de)增值稅專用發票。
（九）“集體福利(li)”籌劃政策，營改增后變化巨大。
（十）“服務”非專用(yong)于“簡、免、集、個”項目(mu)的，必須轉出嗎(ma)？
（十一）“固定資產”抵扣，企業應該怎(zen)樣籌劃？
（十二）“非正常損失”的主客(ke)觀之(zhi)爭，天災人(ren)禍之(zhi)爭。違章建筑拆除，其進項(xiang)稅一(yi)定(ding)要轉出嗎(ma)？
（十三）“不動產”抵扣里有玄機。房開企業同樣(yang)是蓋房子(zi)，但進(jin)項(xiang)稅(shui)抵扣政策(ce)不一樣(yang)，您是如何理解的？
（十四）增(zeng)值稅專(zhuan)用發票的“三(san)流(liu)一(yi)致(zhi)”是否適(shi)用營改增(zeng)四大行業？房(fang)地產企(qi)業也會受“三(san)流(liu)一(yi)致(zhi)”困擾嗎(ma)？
（十五(wu)）破解“預繳(jiao)稅(shui)(shui)款”的謎題，房(fang)地產企(qi)業(ye)預繳(jiao)增值稅(shui)(shui)需要按(an)項目(mu)，將來(lai)抵(di)減需要配比(bi)嗎？
（十六）稅(shui)企必爭“納稅(shui)義(yi)務發(fa)生時(shi)間(jian)”，《條例》、《36號文》、財稅(shui)2017年58號文的規定一(yi)致嗎？
七、房地(di)產企業(ye)所(suo)得(de)稅(shui)、土(tu)地(di)增值稅(shui)政(zheng)策解析及風險應(ying)對(dui)策略
（一）正確理解《企業所(suo)得稅法》與《國稅發【2009】31號文》的關系；
（二）房地產開發項目完工條件的理解，企業(ye)與稅務稽查的分歧點在(zai)哪里？
（三）開發(fa)產品(pin)銷售收入的確認(ren)與增值(zhi)稅、土地增值(zhi)稅的納(na)稅義(yi)務發(fa)生時(shi)間是怎樣關(guan)系？
（四）“視(shi)同(tong)銷(xiao)售(shou)”一定會(hui)有所得稅(shui)嗎？“買一贈一”怎樣(yang)操作才能少繳稅(shui)？
（五）銷售未完(wan)工產品如(ru)何(he)計(ji)稅？預計(ji)毛利率政策(ce)有什么(me)變(bian)化？
（六）未完(wan)工(gong)開發產品銷售收入(ru)，企業所(suo)得稅、土地增(zeng)值稅與增(zeng)值稅的口徑差異。
（七(qi)）出租產成品(pin)的(de)租金收(shou)入(ru)如何計稅？盡量避(bi)免(mian)預租收(shou)入(ru)等形式造成流轉稅與所(suo)得稅收(shou)入(ru)不一致的(de)情況。
（八）開發產(chan)品已經(jing)銷售，又(you)發生維(wei)修費用，還能稅前扣除嗎？
（九）開發(fa)區內建的會所、物業管(guan)理(li)場所、電站(zhan)、熱力站(zhan)、水廠、文體場館、幼兒園等配套(tao)設施應如何處(chu)理(li)？
（十(shi)）項目管理費(fei)、項目服務費(fei)、咨詢費(fei)稅前扣除的區別與(yu)風險(xian)應對(dui)。
（十(shi)一）紅線外支出能(neng)否稅前(qian)扣除(chu)(chu)？挖人工(gong)湖(hu)、修(xiu)道路、修(xiu)跨河大橋、建休閑廣場、沿(yan)河景觀(guan)設(she)施等的支出，不能(neng)稅前(qian)扣除(chu)(chu)嗎？土地(di)增值稅能(neng)否能(neng)扣除(chu)(chu)？
（十二(er)）被政府(fu)無償收回土(tu)(tu)地使用權的(de)(de)形成的(de)(de)損失如何(he)處理？被政府(fu)收取的(de)(de)土(tu)(tu)地閑置費能否稅前扣除？
（十三(san)）房地產(chan)企(qi)業的(de)借(jie)(jie)款(kuan)利息該如何處(chu)理才是符合稅法規定的(de)？信(xin)托投資公司的(de)借(jie)(jie)款(kuan)風險怎樣(yang)化解？
（十四）成本對象確定的(de)六原則，所得(de)稅規定與會計(ji)規定的(de)差異有多大？
（十五(wu)）可(ke)稅(shui)前扣(kou)除的三項預(yu)提費(fei)用，應(ying)如何進行稅(shui)收籌劃？
（十六）合作建房(fang)(fang)但(dan)該項目未成(cheng)立獨立法人公司(si)的(de)，如何(he)進行所(suo)得(de)稅處理？通過管理費形式的(de)合作建房(fang)(fang)，稅局是(shi)否認(ren)可？
八、企業(ye)所得稅(shui)與土地增值稅(shui)的糾纏
國稅總局(ju)2016年(nian)第81號(hao)公告等涉及房地產行業的*相關文件解讀
后(hou)營改增(zeng)時代房地產會計(ji)核算實務與稅收政策風(feng)險應(ying)對培訓課
轉載：//citymember.cn/gkk_detail/51992.html
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