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市場拓展創新課程

課程背景：
2024年全年經濟發展預期中，基建投資依舊發揮經濟增長穩定器的功能。投資占比中一般主要是三大方面，制造業投資、房地產投資、基建投資。從傳統投資驅動邏輯來看，制造業投資緊跟市場，房地產投資兼具市場化屬性與宏觀調控，基建投資傳統驅動力更多來自于政府宏觀調控。2024年是實現“十四五”規劃目標的關鍵之年。各地聚焦強化區域核心功能、以“三大工程”建設、防范化解債務風險等工作目標，提出了一批創新色彩濃厚、區域特征彰顯的基建投資項目。“
《關于規范實施政府和社會資本合作新機制的指導意見》的通知國辦函〔2023〕115號為新一輪PPP模式定下了新規矩。2023年9月底國辦向部分金融機構下發的《關于金融支持融資平臺債務風險化解的指導意見》（下稱“35號文”），同時2024年初國辦印發《重點省份分類加強政府投資項目管理辦法(試行)》強化了12個高風險省份政府投資監管，暫停和緩建了大量工程投資項目。
與此同時央行通過PLS貨幣政策工具下達近萬億資金，支持和保障2024年“三大工程”城市更新、城中村改造、平急兩用設施實施。2024年對于項目投資來講，政府投資和融資平臺兩大業主的任何一個宏觀調控政策都意味著2024年項目的布局和方向調整，甚至要做出重大的戰略方向改變。
本課程將從2024年項目投融資(zi)資(zi)領域的模式選擇、市(shi)場(chang)布局、投資(zi)主主體、企業如何(he)全過程參與其中進行解(jie)讀。

課程對象：
建(jian)筑施工類央(yang)國企及(ji)分子公(gong)(gong)司(si)、金融機構、房地產企業、城投公(gong)(gong)司(si)

課程方式：
實戰講(jiang)授(shou)+案(an)例分析+調研問卷+模式解(jie)析

課程收益：
掌握建筑工程行業的投資的總體趨勢與熱點
掌握工程項目策劃思路、模式、資金申請路徑與落地
掌握萬億國債和地方政府專項債券項目包裝、策劃與實施及施工市場開拓
掌握基礎設施不動產公募RETIs對于項目投融募管退的作用與操作流程
掌握合規性新政模式一些衍生模式創新EPC+F、ABO、EOD模式的案例應用
掌握隱性債務隱患防范與創新模式要點依據

課程大綱
第一講2024年項目投融資行業的總體趨勢及熱點
一、國內宏觀經濟對2024年行業的壓力
1.宏觀經濟“疤痕效應”比想象的要深要廣
2.房地產周期調整比以往更深更廣
3.地方財政的財政能力超預期下滑
4.建工行業是2024年經濟發展的穩定器與壓艙石
5.“三大工程”是當前建工行業的新發展機遇抓手
6.城鎮化率已達66%存量改造與補短板是未來一定時期內的重要市場開拓領域
7.2024年是十四五規劃完成的關鍵之年
8.市場布局重點圍繞五大城市群與特大超特大城市
9.投建營一體化發展是建工行業的必然選擇
10.政府宏觀調控的基建投資正轉變為企業投資為主導驅動
11.萬億國債、地方債與國開行貸款成為三大工程的重要資金保障
二、有效投資不足-2024年行業的挑戰與隱性債務壓力
1.城鎮化進程減速降低城市建設進程
2.少子化與老齡化減弱城市建設進程
3.防范與化解隱性債務基建投資動力不足
4.新機制下PPP政府和社會資本合作模式減少政府付費與補貼
5.全國東北、西北、西南12省份基建投資與平臺融資暫停
a)國辦發〔2023〕35號”文《關于金融支持融資平臺債務風險化解的指導意見》
b)國辦發【2023】47號文《12重點省份分類加強政府投資項目管理辦法（試行）》
三、2024年項目投資的驅動力與方向
1.都市圈與城市群基礎設施與公共服務配套投資
2.三大工程（保障房、城中村改造、平急兩用）驅動政府和企業投資
3.新能源（風光水）建設投資
4.鄉村振興建設（人居工程、土壤修復、公廁革命、環境整治）
5.房地產增量下滑但依舊維持年均10億平開發體量
6.地下管(guan)網管(guan)廊建設投(tou)資(zi)

第二講2024年項目投融資破局與托底
一、2024年工程行業新的投資的錢從何而來
a)地方財政資金中基金性預算與土地出讓凈收益
b)2024年專項債投向保持10大領域不變，保障性安居工程領域新增城中村改造、保障性住房兩個投向。
c)政策銀行的PSL專項貸款
d)案例：國家開發銀行向福建省福州市雙龍新居保障性住房項目授信2.02億元
e)案例：新疆賽德投資發展有限公司獲得農發展銀行建設600套保障性租賃住房貸款
f)商業銀行貸款與地產租賃開發貸及地產租賃經營貸
g)公積金中心公積金貸款
h)資產證券化與不動產REITs
二、重點政府投資類項目方向
7.基礎鑄石-政府投資的第一大類：傳統基礎設施
8.新苗布道-政府投資的第二大類：新基建投資
9.安居樂業-政府投資的第三大類：保障房公租房城市更新
10.青山綠水-政府投資的第四大類：環境投資
11.民生康寧-政府投資的第五大類：公共衛生體系投資
三、重點市場化投資項目方向
12.濟世育人-市場投資的第一大類：醫療教育
13.暢通無阻-市場投資的第二大類：停車場
14.綠能迎暉-市場投資的第三大類：風光水電
15.暮年金樽-市場投資的第四大類：養老與康養
16.商旅業興-市場投資(zi)的第五大(da)類：商業與消費

第三講創新投融資模式介紹、項目案例及風險管理
一、項目投資主體分類
1.政府投資模式、企業投資模式關聯及區別解析
a)政府投資-公益性項目
i.PPP屬于政府投資項目
ii.地方政府專項債券投資屬于政府投資項目
b)企業投資-企業投資項目核準和備案管理辦法
2.政府投資實際操作流程
a)政府投資的資金籌措與支出流程
b)政府投資的審批制度
c)政府投資項目謀劃要點與風險管理
d)政府投資條例對于投資企業的利好與風險
3.企業投資項目-經營性項目
a)企業投資項目的資金籌措
b)企業投資項目與政府投資項目的資金往來兩大途徑
i.補貼
ii.采購
二、投資模式合規性幾個重要文件要點
1.《政府投資條例》
2.《地方政府債券發行管理辦法》財庫〔2020〕43號
3.《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》
4.《銀行保險機構進一步做好地方政府隱性債務風險防范化解工作的指導意見》
5.《*辦公廳關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》國辦發〔2022〕19號
三、項目投資融資的邏輯、風險與挑戰
1.項目投資的收益與收益分配
a)投資人-投資模式、投資風險、投資收益、回款周期、投資回報、內部收益率
b)施工方-施工利潤、工程量、施工周期、融資可能性
c)政府方-防隱債、促投資、見效益
2.政府投資面臨的挑戰
d)財政處罰
e)審計追蹤
3.企業投融資面臨的挑戰
a)競爭激烈、放棄投資利潤、舍掉工程利潤
b)項目新技術風險、融資風險、運營風險、材料上漲風險累加
四、創新模式及案例介紹
1.新機制下PPP政府和社會資本合作模式解讀
2.2024年地方政府專項債券項目謀劃
a)有收益的公益性項目
b)額度限制
c)利息保障倍數
d)可做資本金
e)10大領域
f)政府投資項目
3.基礎設施不動產公募REITs
a)ABS+公募基金模式
b)擴募機制
c)不動產上市與公司上市的優劣對比
4.特許經營模式與政府購買服務
a)可行性缺口補助與固定回報的異同
b)兩標并一標的文件依據
案例解析：BOT模式與特許經營結合
5.EPC模式、EPC+F模、EPC+F+O模式
a)股權型融資+EPC
b)債權型融資+EPC
c)延付型融資+EPC
案例解析：EPC模式合規但EPC+F模式灰色操作、適用領域
案例解析：中國電建甌江口產業集聚區基礎設施投資與建設
案例解析：基金認購+EPC”模式四川路橋實踐案例
6.EOD、TOD、ABO模式與片區開發案例解讀
d)片區開發項目選址原則
e)片區開發項目自平衡是關鍵
f)片區開發主體設計與自平衡模式
案例解析：保定市主城區城中村連片開發ABO項目創新
7.一二三級聯動與金茂的覽秀城項目
案例解析：金茂國開金融重慶璧山與梅溪湖項目
8.城市更新、舊城改造類項目
a)資源捆綁型項目實施
b)城市更新流程
五、土地出讓金在投資模式創新中的合規性把握
1.納入政府基金預算管理
2.土地出讓金劃轉至國庫
3.土地出讓收入支付范圍
4.土地出讓金稅務部門征收以及支農計提
六、融資平臺的在項目投資中的作用
1.融資平臺公司投資行為屬于企業投資
2.政府授權、聯合投資+EPC
七、地方政府隱性債務風險
1.隱性債務的定義與識別
2.違(wei)規(gui)舉(ju)債與(yu)隱性(xing)債務的(de)關系

第四講三大工程類項目投融資模式與創新
八、“三大工程”基本定義、項目類型及特點
1.三大工程的基本定義及范圍
a)保障性住房建設
i.新市民高端人才農民工與低收入無房群體住房保障
b)超大特大城市城中村改造
i.拆除重建整治提升拆整結合
c)平急兩用公共基礎設施建設
i.平時旅游康養休閑醫療物流保障急時應急隔離臨時安置物資保供
2.三大工程的項目特點
a)同步規劃建設匹配基礎設施與公共服務
b)相互結合彼此融入
c)*財政補貼地方預算配合政策銀行與國有銀行融資高度保障
d)央行為三大工程重啟低息“棚改”貨幣工具抵押補充貸款(PSL)
九、“三大工程配套政策落地
1.中國人民銀行國家金融監督管理總局關于金融支持住房租賃市場發展的意見
a)加大住房租賃開發建設信貸支持力度
b)滿足團體批量購買租賃住房的合理融資需求
c)增強金融機構住房租賃貸款投放能力
d)拓寬住房租賃企業債券融資渠道
e)穩步發展房地產投資信托基金
2.國常會審議通過了《關于規劃建設保障性住房的指導意見》(國發【2023】14號文)
a)按照工薪收入群體可負擔、項目資金可平衡、發展可持續的原則
b)城市人民政府按劃撥方式供地和負責建設配套設施
c)配售價格按基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本、加適度合理利潤的原則測算確定
d)試點利用住房公積金發放保障性住房開發貸款
十、2024年三大工程投融模式與結合應用
1.新機制下PPP政府和社會資本合作模式與三大工程實施結合點
2.國辦發〔2023〕35號”文《關于金融支持融資平臺債務風險化解的指導意見》解讀
3.國辦發【2023】47號文《12重點省份分類加強政府投資項目管理辦法（試行）》解讀
4.2024年地方政府專項債券項目投資領域新增保障性住房與城中村改造
5.基礎設施不動產公募REITs與保障房、平急兩用、城中村改造運營結合
6.特許經營模式與城中村改造后產業升級結合
7.EPC模式、EPC+F模、EPC+F+O模式在三大工程中的實踐風險
8.EOD、TOD、ABO模式與三大工程結合解讀
9.一二三級聯動模式設計與城中村改造
十一、保障房項目建設投資解讀及背景介紹
10.保障房項目建設投資主體與融資政策
a)*財政投資匹配地方財政預算的政府投資
b)企業市場化融資與特殊的融資政策支持下的企業投資
十二、保障性租賃住房供應渠道及土地政策
11.集體經營性建設用地
12.企事業單位自有閑置土地
13.產業園配套用地
14.存量閑置房
15.新供應國有建設用地
十三、保障性租賃住房兩個類別及規模
16.保障房市場+保障雙軌制
a)配售型-住房困難群體和高層次人才引進
b)配租型-公租房、保障性租賃住房
17.保障房投資主體是誰
a)傳統城投公司類的投融資平臺公司
b)政府新設立的類平臺管理類公司
c)融資白名單下的傳統地產開發商
d)央國企建工企業投資公司于地產平臺
18.十四五保障房的建設規模7億平
十四、城中村改造的基本特征與要素
1.城中村改造的三個類型
a)拆除重新
b)整治提升
c)拆整結合
2.棚改、舊改、城中村改造異同
a)土地性質與用途的拆別
b)改造實施主體的差別
c)前期土地一級開發補償主體與資金可融資
d)整治提升類項目拆除比例提高至30%
十五、城中村改造利資金平衡方案設計
3.城中村改造的三級利潤概念與投融資平衡
a)土地整體與一級開發引入前期服務商與實施單位
b)土地開發與二級開發實施單位與拿地單位分離
c)資產持有與三級利潤與收入
4.城中村改造參與主體
a)政府主導型
b)企業主導型
c)政企聯合型
十六、城中村改造資金來源與保障
5.政府投資財政預算資金
a)*專項財政資金
b)地方政府專項債
c)財政土地出讓收益
6.企業投資市場化融資
a)城投類國有企業、地產開發商、施工企業
b)物業權利人自籌資金，包括物業主、物業使用人和物業管理人
c)市場化融資資金（銀行貸款、非標融資、債券資金、城中村改造基金、REITs）
7.政策性銀行貸款與國有銀行專項貸款
十七、平急兩用的特點
8.平急兩用的概念與分類
a)平時作為文旅康養醫療物流設施急時作為應急安置與隔離
b)符合門類的存量項目增設平急兩用設計
c)新建項目增設應急設計
9.平急兩用的領域
a)文旅、酒店民宿
b)公共衛生、城郊大倉物流、應急避災
c)公共設施管
d)高速公路服務區
十八、平急兩用項目選擇思路
10.改造提城升市的大公型共設施（大城市的共公綠地、大體型育館、圖書等館公共空間）
a)對城應市急建設行進補足短板；
11.對城重市要生命線工程、物流倉儲、醫院設施行進按新標準行進改造/新建
a)傳的統應急難避的處置思維；
12.結城合市更新、鄉村振興、文旅融合項進目行建設
a)郊區有多較閑置源資和空間待盤活利用
13.主動利用當地(di)的住房政策與保(bao)障房建(jian)設與城中村改(gai)造(zao)進行規劃融合

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