課(ke)程描述INTRODUCTION
培訓講師：
課程價格：
培訓天數：日(ri)程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
城市運營導向公開課
課程背景
2022年5月，*辦公廳頒布《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》（國辦發〔2022〕19號），隨后，國家發改委辦公廳下發《關于做好盤活存量資產擴大有效投資有關工作的通知》，進一步明確提出鼓勵國企和社會資本“通過基礎設施REITs、PPP等方式盤活閑置土地、廠房等閑置資產，挖掘資產潛在價值，提高回報水平”。
據(ju)不完全統計，目前(qian)我國(guo)僅城鎮住宅(zhai)保有量(liang)(liang)(liang)就達450億(yi)平方米。“存(cun)(cun)量(liang)(liang)(liang)時(shi)代”的來臨(lin)，*和國(guo)家(jia)(jia)部委文(wen)件(jian)的加持(chi)，讓“存(cun)(cun)量(liang)(liang)(liang)掘金(jin)”一時(shi)間成為各路(lu)資(zi)本(ben)追逐的“風口”。企(qi)業(ye)如何通過城市更新和資(zi)本(ben)運(yun)作等(deng)手段，讓存(cun)(cun)量(liang)(liang)(liang)資(zi)產(chan)由(you)“包袱(fu)”變“聚(ju)寶盆”！本(ben)課程(cheng)由(you)資(zi)深(shen)城市運(yun)營(ying)專家(jia)(jia)攜長期經驗積(ji)累，結合(he)當(dang)前(qian)國(guo)家(jia)(jia)政策(ce)與(yu)行業(ye)形勢，全面剖析“存(cun)(cun)量(liang)(liang)(liang)時(shi)代”存(cun)(cun)量(liang)(liang)(liang)資(zi)產(chan)現在與(yu)趨勢，探討(tao)存(cun)(cun)量(liang)(liang)(liang)資(zi)產(chan)開發運(yun)營(ying)模式與(yu)方向，教您掌握(wo)存(cun)(cun)量(liang)(liang)(liang)資(zi)產(chan)項目開發流程(cheng)與(yu)關鍵環節，把握(wo)規律，創新方法(fa)，克(ke)服風險(xian)，理性作為！
課程收益
認識城市運營導向下的存量資產類型與趨勢
探討存量資產開發的模式與九大突圍方向
教您(nin)掌握存量(liang)資產項目開發操作(zuo)流程與關鍵環(huan)節
課程講師
涂老師：資深城市運營專家
北京大學、清華大學、浙江大學、華東師大、西南財大、重慶大學總裁班 兼職教授。
住建部中房協《城市開發》雜志 特邀撰稿人。
中國城市更新、舊改（棚改）總裁高峰論壇 特邀主講專家。
中國國土經濟學會TOD專家委員會 專家委員；中建智庫專家。
中國房地產培訓協會高級顧問成員。
全國高企委職業教育專業委員會（NCZY）特聘專家。
全球500強華人講師∕中國品牌講師∕中國百強講師∕總裁網金牌講師。
近20多年培訓(xun)的(de)(de)行(xing)業(ye)經驗(yan)，煉就了睿智(zhi)、獨到的(de)(de)營銷觀(guan)念，精準、實效的(de)(de)方法策(ce)略，被稱為(wei)中國房地產培訓(xun)領(ling)域從觀(guan)念到方法、從策(ce)略到手段全面價值創(chuang)新(xin)的(de)(de)引領(ling)者。培訓(xun)各類建筑與(yu)房地產企業(ye)上千家，學員十余萬人。效果普遍(bian)受到學員和客戶企業(ye)好評。
課程內容
第一天:城市運營導向的存量資產開發與運營技巧
一、存量時代已經到來
1、站在城市運營視角看存量資產開發
（1）什么是城市運營
（2）城市運營的目標
（3）現代城市運營的理念創新
2、城市運營模式分析
國家發改委印發的盤活存量資產首批24個典型案例
3、城市運營與存量開發的關系
（1）存量時代的基本分析
（2）城市運營導向的存量(liang)資(zi)產開(kai)發
二、存量資產類型與開發方式分析
1、可盤活的存量資產的主要類型分析
（1）市政基礎設施項目資產
（綜合交通樞紐改造、污水∕垃圾處理、清潔能源、水電氣熱等市政設施）
（2）保障性租賃住房
（3）各類企業事業單位的辦公樓（等）
（4）產業園區
（5）工廠∕倉庫∕宿舍
（6）體育場館∕文旅項目
案例：北京地下空間改造
2、存量資產的特征分析
3、存量資產的開發方式
（1）盤活存量：產權交易（★）| 土地置換 | 破產重組 | PPP∕特許經營
案例：商業城寫字樓物業（寫字樓∕購物中心∕商場超市…）
（2）改建擴建
（3）城市有機更新（舊改）:老舊小區、老舊街區、老舊廠區、城中村
(4）區域綜合開發（片區開發）
案例：上海佘山(shan)世茂(mao)深坑(keng)酒店
三、存量資產開發的資本運作模式
1、收購轉讓
2、兼并重組
3、無償劃轉
4、資產置換
5、聯合整合
6、代建代管
四、存量資產開發的項目運營（下午重點）
1、存量資產的價值再開發
（1）存量資產的核心價值認知
（2）從四個維度發掘存量資產的價值
案例：上海萬科
案例：西安大型綜合體改造
2、存量資產開發的方向選擇
（1）產業與環境分析
（2）項目可行性分析
（3）項目操作手段分析
（4）項目經濟效益測算
3、存量資產開發之項目定位
（1）產業定位
（2）功能定位
（3）品牌定位
（4）價格定位
（5）服務定位
4、存量資產開發之工程改造
（1）項目規劃
（2）工程施工與管理
（3）項目峻工與驗收
5、項目招商與談判
（1）項目招商技巧
（2）項目談判要領
6、新項目運營管理與服務
（1）新項目運營管理流程與制度
（2）新(xin)項目(mu)運營管理(li)服務
五、案例分析
行業標桿企業經典案例解析：
1、商業街改造經典案例
2、綜合體改造經典案例
3、舊商業改造經典案例
4、城中村改造經典案例
5、城市成片綜合改造（片區開發）經典案例
6、城市地下空間拓展案例
7、文旅項目改造案例
案例：上海老廠變身創意產業集聚區
案例：北京十里堡萬科時代中心
案例：上海新天地
案(an)例：西安大悅(yue)城如何盤活新生
六、交流互動（15～20分鐘）
第二天:城市存量資產開發項目考察|文創產業園|立體車庫|租賃公寓|康養項目
上午考察項目一：漢陽造文化創意產業園--百年文創新典范
盤活老舊工業園、寫字樓、閑置場所等存量空間
漢陽造文化創意產業園位于漢陽區龜北路1號，地處綠意蔥蘢的龜山腳下。其前身是武漢鸚鵡磁帶廠和漢陽特種汽車制造廠，利用原有的工業老廠房和兩江交匯、文化厚重、山體巍峨、林木蔥郁、交通便利的天然優勢，進行新的定義和設計、改造，吸引藝術工作者及創意產業從業者的入駐，使龜北路片區形成濃厚的文化藝術氛圍，成為一片獨特的藝術聚集地，如今已成為一個時尚之地。
園區占地約 92 畝，建筑面積 46137平方米，現有建筑 48 棟。原址遺留下來的形態各異、空間靈動的舊式老廠房被重新定位、設計、規劃、改造和經營，逐漸發展為藝術中心、廣告傳媒、設計創意、文化娛樂的聚合體，搖身一變，成為現代文化創意產業園區，先后榮膺國家廣告產業示范園區、國家文化產業示范基地、湖北省現代服務業示范園區、湖北省文化產業示范基地、 武漢市十大文化和科技融合示范園區等多項稱號。
改造之前，廠房破舊不堪。進行改造時，老廠房的風格和布局被完整地保留下來，甚至還留下了行吊、機床等。“漢陽造”可作為一個成功的模板，為老舊園區升級建設提供了創新經驗，園區有注冊企業 447 個，形成以廣告創意、影視制作、藝術設計、新媒體技術等為特色的產業集群。建有漢陽會館、影視大棚、云計算中心、文化展示中心、影視人才培訓中心、產品推廣中心、新媒體技術支持中心等產業功能型公共服務平臺和休閑娛樂、餐飲酒吧等配套服務設施。
“漢陽會”是文化創意園區內的地標性建筑，按1：1復原104年歷史的漢陽鐵廠，擁有2640平米超級戶內空間。共兩層，建筑最高點9.25米。超大LOFT空間體驗。可容納500—1000人在會館內活動，成為創意婚禮、品牌發布、時尚派對、會議會展、年會慶典及各類商業主題活動的優選場館。
下一步， 園(yuan)區(qu)將以(yi)數字創意產(chan)業(ye)(ye)(ye)中(zhong)的“數字新(xin)(xin)(xin)媒體經(jing)濟(ji)”和 “數字設(she)計(ji)產(chan)業(ye)(ye)(ye)鏈”為主(zhu)導產(chan)業(ye)(ye)(ye)，通過生產(chan)型(xing)文(wen)(wen)創產(chan)業(ye)(ye)(ye)驅(qu)動(dong)消費型(xing)文(wen)(wen)創產(chan)業(ye)(ye)(ye)，形(xing)成“產(chan)業(ye)(ye)(ye)+都市文(wen)(wen)旅”的雙(shuang)核(he)驅(qu)動(dong)模(mo)式。未來(lai)園(yuan)區(qu)將擴展新(xin)(xin)(xin)場景文(wen)(wen)娛產(chan)業(ye)(ye)(ye)，電競(jing)產(chan)業(ye)(ye)(ye)及數字傳媒企業(ye)(ye)(ye)總部經(jing)濟(ji)，成為長(chang)江主(zhu)軸上的設(she)計(ji)之都中(zhong)的*文(wen)(wen)化創新(xin)(xin)(xin)區(qu)。
上午考察項目二：城市更新 |中皓·雪松路立體停車庫
實現“存車不找位、取車不找車”智慧停車體驗
考察亮點：全智能一鍵存取車，全程自動化，存取方便、快捷
存車：駕駛車輛至有綠色標識的入口，車庫門自動開啟，駕駛員根據前方屏幕引導停好后即可下車。在進出口壁掛機屏上點擊屏幕上“存車”。選擇存車指令（車牌或刷臉）后，屏幕顯示當前停車車牌，確認車牌號碼和安全選項后，最后按“確認”進行存車。
取車：駕駛員在進出口壁掛機屏上點擊“取車”，選擇取車指令（車牌或刷臉）后，屏幕顯示當前停車信息，確認車牌號碼后按“確認”，即可在進出口等候取車。
項目說明：
雪松路機械停車庫項目地處江漢區萬松園片區，由武漢金融街集團投資建設，總建筑面積6855平方米，共有10層，設有機械停車位182個，提供安全、便捷的一站式停車服務。
停車庫整體由鋼結構建造，外立面采用豎向鋁板線條交錯設計，視覺拉伸感強，臨路口處采用玻璃幕墻裝飾，更顯設計之美。考慮到周邊是萬松園美食一條街，為避免噪音問題，在方案設計初期，專門對方案進行環境影響專題評估，針對尾氣排放、設備噪聲等問題采取相應建筑措施。
武漢(han)金融街集團將以此(ci)項目(mu)為(wei)標(biao)桿，在智慧停車(che)場(chang)板(ban)塊持續發力(li)，加(jia)快推(tui)進(jin)銅人像嘉里停車(che)場(chang)、西北湖停車(che)場(chang)項目(mu)建設(she)(she)，緩解停車(che)難問題給(gei)城市的(de)(de)發展(zhan)帶來的(de)(de)制約，助(zhu)力(li)基礎設(she)(she)施建設(she)(she)與(yu)城市發展(zhan)完(wan)美融合。
午餐:雪松路美食一條街自逛安排
下午考察項目一：康養項目--民航里吉年頤悅中心
以人為本，探索智慧養老服務新模式
考察亮點：實地調研社區養老服務設施運營、服務體系建設、養老政策落實及信息化賦能養老服務工作開展情況進行現場交流。以人為本，打造智慧養老新模式。
參觀流程：參觀幸福食堂、老年大學、休閑水吧制作手工、中醫康復、住養區等多個功能區域的硬件設施、環境設計、服務流程，結合該中心的服務精準度、老年人滿意度和參與度，了解國有企業參與養老服務、網點運營、人工智能養老社區實驗等各項養老服務工作及中心情況。
項目說明：湖北省民政廳重點關注項目，民航里吉年頤悅中心是江漢區屬國企武漢吉年養老服務有限公司于2023年6月建成的一處中心輻射式社區養老服務中心，位于江漢區新灣路一路21號，總面積976.5平方米，共三層，院內設有幸福食堂、老年大學、中醫康復室等區域，接收自理、半護理、全護理長者入住，根據長者和家屬需求提供全托和短托服務。
圍繞互聯網+居家養老系統平臺，實現社區服務多方位聯動，打造集短期托老健康管理、居家養老社區幫扶、老有所學教育課堂、中醫康復養生保健、幸福食堂營養膳食于一體的養老服務綜合體，一站式解決周邊老年人群的養老服務難題。中心運營自以來，為院內及周邊老年人提供了醫養結合服務、助餐配餐等多元化養老服務，以“智慧養老”為抓手，不斷提升中心的運營管理能力和服務質量。
中心設置中醫康復室，配備康復治療師、營養師等，并把社區衛生服務中心的醫療資源利用起來，養老服務中心與家庭醫生簽約服務緊密結合，為老人提供一體化、便利化的快速診療、雙向轉診、康復訓練、長期護理等連續性服務。
依托“互聯網+”和智能家居技術，將智能穿戴設備與頤悅中心內的智能養老設施進行結合，通過信息化管理和遠程監控平臺實現數據的實時監測、數據共享和資源整合，為長者提供“智能監測、精準評估、及時干預”等服務。依托大數據和互聯網技術，實現養老機構安全監管，24小時監控及全覆蓋式管理。
武(wu)漢吉年(nian)養(yang)(yang)(yang)(yang)老(lao)(lao)(lao)(lao)服務(wu)(wu)(wu)有限公司系(xi)國(guo)有的(de)專業(ye)性養(yang)(yang)(yang)(yang)老(lao)(lao)(lao)(lao)服務(wu)(wu)(wu)公司，江(jiang)漢區(qu)(qu)*獲得5A級(ji)養(yang)(yang)(yang)(yang)老(lao)(lao)(lao)(lao)運(yun)營服務(wu)(wu)(wu)企(qi)業(ye)，隸(li)屬于武(wu)漢金融街集團(tuan)有限公司，于2020 年(nian) 1月(yue)份正式(shi)(shi)注冊成立。立足于社區(qu)(qu)，打造(zao)集“頤養(yang)(yang)(yang)(yang)、康養(yang)(yang)(yang)(yang)、醫養(yang)(yang)(yang)(yang)、樂養(yang)(yang)(yang)(yang)、教養(yang)(yang)(yang)(yang)、智養(yang)(yang)(yang)(yang)”為一體(ti)的(de)養(yang)(yang)(yang)(yang)老(lao)(lao)(lao)(lao)服務(wu)(wu)(wu)綜(zong)合體(ti)，將專業(ye)養(yang)(yang)(yang)(yang)老(lao)(lao)(lao)(lao)服務(wu)(wu)(wu)延伸(shen)至每個老(lao)(lao)(lao)(lao)人(ren)家(jia)庭(ting)，努力實現養(yang)(yang)(yang)(yang)老(lao)(lao)(lao)(lao)事業(ye)和養(yang)(yang)(yang)(yang)老(lao)(lao)(lao)(lao)產(chan)業(ye)的(de)協同發(fa)展，成為全(quan)產(chan)業(ye)鏈健康養(yang)(yang)(yang)(yang)老(lao)(lao)(lao)(lao)綜(zong)合服務(wu)(wu)(wu)運(yun)營商。吉年(nian)養(yang)(yang)(yang)(yang)老(lao)(lao)(lao)(lao)公司目前(qian)運(yun)營及在建的(de)頤養(yang)(yang)(yang)(yang)中(zhong)(zhong)心(xin)、中(zhong)(zhong)心(xin)輻射(she)式(shi)(shi)、嵌入式(shi)(shi)、居家(jia)養(yang)(yang)(yang)(yang)老(lao)(lao)(lao)(lao)服務(wu)(wu)(wu)中(zhong)(zhong)心(xin)等共(gong) 22 家(jia)，其中(zhong)(zhong)具有 24小時托(tuo)養(yang)(yang)(yang)(yang)功(gong)能的(de)中(zhong)(zhong)心(xin)輻射(she)式(shi)(shi) 5家(jia)，共(gong)計(ji)134 張床位，幸(xing)福食堂(tang)5 家(jia),已覆蓋江(jiang)漢區(qu)(qu) 9 條(tiao)街道(dao) 19 個社區(qu)(qu)。
下午考察項目二：常青城冠寓--首批“青年社區”樣板租賃項目
助力武漢新市民的安居夢
考察亮點：武漢市首批“青年社區”微樣板創建項目；一期由武漢安居集團和龍湖冠寓聯合運營，目前出租率保持在 98%以上。
租賃價格：項目租金區間為1200-1500 元/月/套，出租對象主要面向新市民、青年人等群體，其中大學以上學歷的客戶占比 83%。多次被湖北日報等主流
項(xiang)(xiang)目說明：武(wu)(wu)漢(han)安(an)居·常青(qing)城(cheng)是市(shi)房(fang)管局認定的保障性(xing)租賃住(zhu)房(fang)項(xiang)(xiang)目，位于(yu)東西湖區將軍(jun)二路車場(chang)南(nan)路 9 號地鐵時代(dai)·常青(qing)城(cheng)小區 B6 號樓，靠近地鐵 2 號線常青(qing)城(cheng)地鐵站，共 43 層，總計 578 套(tao)房(fang)源(yuan)，建筑面積(ji) 30528.97 平(ping)方米(mi)。項(xiang)(xiang)目主(zhu)力(li)戶型為開間42-55 平(ping)方米(mi)和一(yi)居室59-69 平(ping)方米(mi)，每套(tao)房(fang)源(yuan)均配(pei)置有洗衣機、冰(bing)箱、空調等必備的家具家電，設(she)施齊全(quan)，可拎包入(ru)住(zhu)。一(yi)期 420 套(tao)于(yu) 2022 年 10 月入(ru)市(shi)開業，由(you)武(wu)(wu)漢(han)安(an)居集(ji)團和龍湖冠寓聯合運營(ying),二期 158 套(tao)于(yu) 2023 年 5月入(ru)市(shi)開業，由(you)武(wu)(wu)漢(han)安(an)居集(ji)團出資購買持有并(bing)自(zi)主(zhu)運營(ying)，目前項(xiang)(xiang)目整體處于(yu)滿租狀態。讓每一(yi)個(ge)來武(wu)(wu)漢(han)打拼奮斗的青(qing)年人都(dou)能夠有所歸屬、有所安(an)居。
城市運營導向公開課
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