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房地產投資課程

【課程簡介】
98年房地產市場全面放開以來，房地產業得到了迅速的發展，伴隨著98年-2016年這十九年間房地產業不斷發展壯大，房地產的地價也飛速上漲，怎么拿地？拿合適的地？已經成為開發商們不得不認真思考的問題。
本課程梳(shu)理史實，對房地(di)(di)(di)(di)(di)產投(tou)資拿地(di)(di)(di)(di)(di)的(de)整個過(guo)程進(jin)行(xing)解讀、分析，并對標(biao)桿企業(ye)的(de)拿地(di)(di)(di)(di)(di)方式和技(ji)巧進(jin)行(xing)分析總結，讓(rang)房地(di)(di)(di)(di)(di)產行(xing)業(ye)投(tou)資決策人員對土地(di)(di)(di)(di)(di)獲得的(de)整個過(guo)程有(you)個全(quan)面(mian)的(de)了解和掌握，以(yi)史為(wei)鏡，以(yi)標(biao)桿企業(ye)為(wei)坐標(biao)，在當前的(de)發展形勢下，根據自己企業(ye)的(de)特(te)點，作出最優是(shi)抉擇。

【課程對象】
房(fang)地(di)產高級管理人員、公(gong)司投資部門、房(fang)地(di)產專業教(jiao)師、學者

【課程收益】：
了解房地產企業投資拿地的一般規律和技巧；
天時地利人和，了解投資拿地必須重點考慮的關鍵點，避免常規錯誤的發生；
重點掌握土地價值判斷的方法，熟練運用項目最優規劃、以及簡潔實用的項目可行性方案的操作；
重點掌握(wo)標桿房(fang)地產企業拿地技巧和方法，結(jie)合自己公司特(te)質，有效(xiao)嫁接和借鑒。

【課程提綱】：
一、地塊投資的時機選擇：宏觀環境分析與預測
1.、當前房地產市場狀況和政策解讀
1）從去庫存到黃金周限購限貸——短期措施
2）周小川節前節后的二次講話的話道出了原委——房價上漲的理由
3）*不加息——壓死駱駝的最后一根稻草4）房產稅稅呼聲再起——長期措施
2、比較過去四次房價下跌的宏觀經濟背景看這次限購的產業周期點
1)2005年房價下跌：流動性過剩，土地和信貸的急剎車（主動）
2)2008年房價下跌：全球金融危機（被動）
3)2011年房價下跌：歐美的量化寬松，我國的限購限貸限價（主動）
4)2014年房價下跌：QE退出，三限解除，去庫存（被動）
5)2016年房價（？）：美元加息暫緩，重啟限購限貸（主動）
3、白銀時代房地產發展特點和房地產投資方向
1998-2012年“黃金時代”是三個特點：
企業的盈利模式建立在土地的持續快速升值上；
長期寬松的信貸環境，房企資金成本比較低；
房企財務杠桿比較高，房地產是暴利行業之首。
2012-此時，白銀時代：
房地產企業已經跨入規模化、品牌化時代，公司實力非當年可比；
房企之間競爭激烈，洗牌加劇，企業運作以高周轉，微贏利為特征，
產品增值創新，物業服務體驗開始深入消費者的核心利益。
4、未來政策預估
1）限購限貸，甚至是限價等措施加強的概率大還是減弱的概率大？
2）房地產未來的投資價值是否還存在？
3）如何判斷所處時間節點的在經濟周期的位置？
課堂討(tao)論(lun)：投資拿地判斷宏(hong)觀經(jing)濟(ji)形(xing)勢的幾個關(guan)鍵性指標是什么？

二、地塊投資的決策前提：開發模式決定了拿地的選擇
1、房地產企業開發模式的分析
1）從投資回收速度看：長線模式和短線模式
2）從產品類別看：單一產品模式和組合產品模式
3）從單一規模來看：大盤模式和精品模式；
4）從地區分布看：區域模式和跨區模式
5）從經營主旨來看：品牌模式和贏利模式、生存模式和成長模式
2、各類商業地產投資模式的本質
（旅游地產、產業地產、稀缺資源項目的投資模式）
課程討論：我們企業的(de)投資模式是(shi)什(shen)么？有什(shen)么優缺點

三、地塊投資的決策基礎：市場分析和預測
1.地塊分析和土地市場分析
2.競爭樓盤分析
3.區域市場分析
4.市場分析要解決的主要問題：專案市場調研的指引
實(shi)戰操(cao)練(lian)：樓盤的市場(chang)調研(yan)

四、地塊投資的決策核心：產品規劃
1.產品規劃和自身企業的產品密切相關
2.如何實現產品規劃的*利益？
實戰操練：強排方法的介紹和實踐
3.產品(pin)規劃中企業的運營能力(li)和銷售能力(li)的因素

五、地塊投資的決策依據：財務分析
1.房地產項目成本構成
2.房地產項目的收入估算
3.房地產投資收益分析: 項目的靜態投資和動態測算
4．項目投資建議書
5．簡要實用的可行性報告的編制要求
實戰操練：項目的(de)可行性報告(gao)的(de)編(bian)制

六、 房地產企業拿地方式
1、國內地產企業通行的拿地方式五個模式十六種方式：
招拍掛介紹（二種方式）
土地轉讓介紹（一種方式）
股權轉讓介紹（市種方式）
合作經營介紹（二種方式）
委托代建介紹 （一種方式）
2、各種方式的利弊分析
3、品牌房企的各種獨門絕技及其拿地策略
1）大連萬達的模式
2）萬科的模式
3）綠地的模式
4. 企業勾地技巧、門檻條件設置
實戰操(cao)練：什么(me)是我們企(qi)業拿地條件的*方式？

七、投資管理風險管理與后評價
1、風險管理對再投資的重要
2、項目運營(ying)后(hou)評價案例分析

八、地塊投資的工作定位：投資拿地的龍頭地位和工作使命
1、地塊投資在企業系統中的地位
2、國內標桿房地產的投資管理方式和組織架構
3、投資經理需要掌握的基本技能
4、公司的目標和投資部的任務分解：3121模式介紹
課堂討論：公(gong)(gong)司(si)(si)給(gei)我的年度目標是什么，和(he)公(gong)(gong)司(si)(si)發展關系如何？

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