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土地增值稅立法前瞻

［課程背景］
   2019年7月16日，《中華人民共和國土地增值稅法》征求意見稿橫空出世，財稅朋友圈全被征求意見稿刷屏了。
   征求意見稿透露出未來土地增值稅的巨大轉變：土地增值稅法將上位為國家法律；出讓、轉讓集體房地產將納入征稅范圍；納稅人須根據項目情況及稅法要求自行進行土地增值稅清算、房地產的冬天要來了嗎？原則通過新的土地增值稅法，房地產企業該如何應對？ 
   其實，對房地產(chan)開發企業(ye)而(er)言，重要的(de)(de)則(ze)是(shi)活好當下：在國家(jia)密集調控背景下，特(te)別(bie)是(shi)稅(shui)收(shou)法(fa)律(lv)政策缺乏(fa)嚴密性(xing)、科學性(xing)、合理性(xing)的(de)(de)情況下，如(ru)(ru)何(he)做好土地增值稅(shui)的(de)(de)清(qing)算，有(you)效(xiao)規(gui)避清(qing)算的(de)(de)風險(xian)？在全面(mian)(mian)增值稅(shui)以及(ji)國地稅(shui)合并之后(hou)，面(mian)(mian)對強大的(de)(de)大數據稅(shui)收(shou)征管手(shou)段(duan)，房地產(chan)開發企業(ye)又該(gai)如(ru)(ru)何(he)有(you)效(xiao)規(gui)避土地增值稅(shui)的(de)(de)稽查風險(xian)？如(ru)(ru)何(he)在不違反 稅(shui)收(shou)法(fa)律(lv)法(fa)規(gui)的(de)(de)前提條件下，實施(shi)土地增值稅(shui)籌劃，提升(sheng)企業(ye)效(xiao)益呢(ni)？

［課程對象］
本課程適(shi)用于房(fang)地(di)產開發企(qi)業的財(cai)(cai)務總監、稅(shui)收(shou)總監，財(cai)(cai)務主(zhu)(zhu)管、稅(shui)收(shou)主(zhu)(zhu)管，財(cai)(cai)務部長、稅(shui)收(shou)部長，稅(shui)收(shou)經理(li)、財(cai)(cai)務經理(li)以及財(cai)(cai)會辦稅(shui)人員。

［課程收益］
通過本課程，您將獲得下列收益：
1、知曉土地增值稅未來發展的趨勢，進行前瞻性的項目規劃；
2、掌握*的土地增值稅優惠，并真正理解其本質，不至于發生籌劃差錯；
3、把握土地增值稅征稅對象與課稅范圍的疑點、難點問題，更進一步理解土地增值稅；
4、理解土地增值稅清算單位的內涵，正確把握清算的時間，規避涉稅風險；
5、重溫土地增值稅上房地產銷售收入的確認與計量規則，發現其中的利益平衡點；
6、挖掘土地增值稅扣除項目中的可用之處，在不違法的框架下有效實施籌劃；
7、知曉當前土地增值稅最主流的納稅籌劃思路，并發現其中的錯誤與不足，規避籌劃的風險；
 8、全(quan)面提升土地增(zeng)值稅(shui)(shui)清算的(de)稅(shui)(shui)收管理水(shui)平，有效化解房地產企業的(de)涉稅(shui)(shui)風險(xian)。

［課程大綱］
一、土地增值稅法立法前瞻
1、為什么總有人說土地增值稅是妖稅？
2、增值稅與土地增值稅到底能否并存？
3、征求意見稿透露的土增稅法的轉型
1）納稅人：為何不借鑒其他法律
2）課稅范圍：發生了重大調整
3）收入確認：需要更多的智慧
4）扣除項目：在征管實踐基礎上重構
5）稅率：維持是*選擇
6）核定征收：永不能治愈的傷痛
7）稅收優惠：可能是*的敗筆
8）申報納稅：有點恐怖的“放管服”
4、土地增值稅立法中房企能做些什么？
1）最高端的納稅籌劃，您懂嗎？
2）可以有私心，但更應當公道！
3）科學、規范是(shi)才有(you)真正(zheng)的出(chu)路

二、土地增值稅征稅制要素概念 
1、誰才是土地增值稅納稅人？
2、課稅范圍，您真的搞懂了嗎？
1）小產權轉讓是否征收土地增值稅？
2）長期租賃的房產是否征收土地增值稅？
3）未辦理產權轉移的房產交易是否計繳納土地增值稅？
4）車位車庫使用權是否征收土地增值稅？
3、扣除項目的范圍，是公的還是母的？
4、離一次稅一次，是雁過拔毛嗎？
5、評(ping)估征稅，是(shi)(shi)創新還是(shi)(shi)不得已？

三、土地增值稅清算條件與對象的確定
1、土地增值稅清算由誰來打破沉默？ 
2、在什么條件下啟動清算？如何把握？
1）應當清算與可以清算有何區別？ 
2）滾動開發如何把握清算時點？
3）如何判定竣工、已售、自用、出租？
4）如何準確把握取得預售許可證滿三年？
3、土地增值稅的清算單位與對象
1）土地增值稅清算單位怎么確定？ 
2）清算單位分兩類還是三類或者四類？
3）地下室和車位歸屬于住宅還是其他房產？ 
4）普通住宅與非普通住宅如何進行區分？
5）住宅與商業用樓可否合并進行清算？
6）合并、分立、投資業務是否涉及清算？
4、土地增值稅清算啟動環節的納稅籌劃
1）清算與否究竟該如何選擇？
2）僵尸公司注銷是否可以規避清算？
3）分期開發與滾動開發的選擇，對還是錯？

四、土地增值稅清算中扣除項目及其金額的確定
1、土地取得成本及其扣除
1）以招拍掛取得土地如何確定其成本？
2）以接受投資取得土地時如何扣除成本？
3）以接受抵債取得土地的成本如何成本？
4）以股權方式取得土地的其扣除成本如何處理？
5）以無償劃撥方式取得土地的，其土地成本該如何確定？
6）土地評估增值可以作為土地取得成本扣除嗎？
7）為取得土地而發生的契稅、土地使用稅等計入土地成本嗎？
8）不同方式取得土地時其憑證票據處理上，需要注意哪些細節？
9）為取得土地而發生的傭金、經紀費用是否也記入土地成本扣除？
10）為取得土地而發生的拆遷成本也作為土地取得成本嗎？
11）以項目換取土地時，項目建造成本也可以作為土地取得成本？ 
12）土地閑置費是否可以扣除？土地增值稅與企業所得稅有何差異？
2、房地產開發成本及其扣除
1）只要是實際發生的開發成本都可以扣除嗎？
2）未取得發票的開發成本能否計算扣除？
3）房地產開發成本如何確認的判斷？
4）建安成本主要由哪些因素構成？
5）備注欄不符合要求的發票成本能否扣除？
6）稅局憑什么判斷地產企業建安成本的合理與否？ 
7）普通住宅與其他產品類型如何分攤開發成本？ 
8）按建筑面積分攤成本無法避免商業增值率高怎么辦？
9）遷安置費用在土地增值稅上有什么特殊處理要求？
10）地下車位、車庫如何分攤開發成本？
11）購入爛尾樓項目繼續開發的，是否可以加計扣除？
12）售樓部的費用是否也可以作為開發成本嗎？
13）會所、幼兒園、小學符合什么條件才可以作為公共配套設施成本？
14）裝修裝飾支出可否作為土地增值稅扣除項目？又能否加計扣除？
15）甲供材的土地增值稅處理需要注意哪些細節？
3、期間費用及其扣除
1）企業發生的借款利息支出如何進行土地增值稅扣除？
2）利息支出據實扣除的條件是什么？如何區分金融企業與商業銀行？
3）委托銀行貸款的利息支出是否屬于能提供金融機構證明嗎？
4）商業銀行的財務顧問費支出是否可以據實作為土地增值稅清算扣除項目？
5）全部是自有資金時是否也右要計算扣除利息支出？
6）既有借貸資金又有自有資金時是否可以一女二嫁？
4、舊房轉讓土地增值稅怎么計算？ 
1）舊房沒有賬面無成本，也沒有發票，土地增值稅清算怎么辦？ 
2）舊房轉讓如何確定可以扣除的項目金額？ 
3）有購房發票，那么轉讓舊房時是否還要進行評估？ 
4）舊房轉讓時是否可以核定征收土地增值稅？
5）稅金及其扣除
6）加計扣除

五、清算中土地增值稅收入的確認與計量
1、房地產銷售收入的確認與計量
1）清算時，預售款也應確認為收入嗎？
2）分期收款銷售房產，如何確認收入？
3）按揭銷售房產時，銷售收入如何計量？
4）訂金、定金、違約金等如何確認收入？
5）銷售收入中是否可以扣除折扣與折讓？
6）轉讓地下車位*使用權時該如何確認收入？
7）房產轉讓價格明顯偏低時是否要進行調整？
8）商品房面積與實測面積不一致時如何確認收入？
2、視同銷售收入的確認與計量
1）哪些情況下土地增值稅須視同銷售？
2）視同銷售條件下，如何確認收入？
3）視同銷售業務在何時確認收入？
4）土地增值稅與企業所得稅視同銷售的區別
3、代收費用及價外收費的土地增值稅政策
4、土地增值稅上拆遷收入如何處理？
5、政府補(bu)償或者返(fan)還該如何做土地增值稅處理？

六、土地增值稅清算中的疑難問題
七、現場互動：您來問，我來答！

土地增值稅立法前瞻