課程描(miao)述INTRODUCTION
日程(cheng)安(an)排SCHEDULE
課程大綱(gang)Syllabus
土地增值稅清算
【課程背景】
在房地產開發企業的三大稅負構成比例中,增值稅是基礎,企業所得稅是核心,土地增值稅是關鍵!土地增值稅按照開發周期清算,財務核算時間跨度長、計算流程繁瑣、扣除項目復雜,加之各省土地增值稅清算疑難問題解釋不統一,進一步加劇了房地產企業土地增值稅清算的難度。尤其是營改增之后,新老項目交替開發、增值稅稅率接連下調,土地增值稅清算框架又得重新搭建,讓土地增值稅清算工作難上加難!
本次(ci)課程緊扣四川省土(tu)地(di)增(zeng)(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)政策,以當(dang)前(qian)(qian)*稅(shui)(shui)收(shou)(shou)政策為依(yi)托,直擊當(dang)前(qian)(qian)新形勢下土(tu)地(di)增(zeng)(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)清(qing)算(suan)(suan)的(de)風(feng)險(xian)點與規(gui)避(bi)技巧(qiao),著眼(yan)房地(di)產企業如何(he)科學合理規(gui)劃清(qing)算(suan)(suan)項目、如何(he)靈活處(chu)理成本分(fen)攤、如何(he)把控(kong)清(qing)算(suan)(suan)時(shi)機(ji)、如何(he)準確填報(bao)*土(tu)地(di)增(zeng)(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)申(shen)報(bao)表(總局【2021】9號公告(gao))等關(guan)鍵疑難問題,通過具體(ti)、淺顯、通俗的(de)案例解(jie)析,分(fen)別(bie)從(cong)土(tu)地(di)增(zeng)(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)清(qing)算(suan)(suan)項目認定(ding)、收(shou)(shou)入節點與金額確認、扣除憑(ping)證判(pan)定(ding)、扣除項目排查診斷等重點內容,到成本分(fen)攤方(fang)法的(de)具體(ti)運用與稅(shui)(shui)收(shou)(shou)防范,逐(zhu)一(yi)解(jie)讀(du)土(tu)地(di)增(zeng)(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)清(qing)算(suan)(suan)技巧(qiao)與風(feng)險(xian)點把控(kong),讓財稅(shui)(shui)人(ren)員較(jiao)為完(wan)整地(di)掌握土(tu)地(di)增(zeng)(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)清(qing)算(suan)(suan)方(fang)法,獨立完(wan)成清(qing)算(suan)(suan)項目。
【講師簡介】
王皓鵬老師:會計師,中國注冊稅(shui)(shui)務(wu)師,稅(shui)(shui)務(wu)稽查資深官員(yuan)(yuan),某省地方(fang)稅(shui)(shui)務(wu)局稅(shui)(shui)收業務(wu)培訓專(zhuan)家;有常年戰斗在(zai)一(yi)線的經歷,熟悉(xi)房(fang)地產(chan)企業的稅(shui)(shui)收問題,擅長土地增(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)清算,稅(shui)(shui)務(wu)風險(xian)評估與稅(shui)(shui)收成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)控制(zhi)(zhi),制(zhi)(zhi)定(ding)合理的項(xiang)目成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)管控策略,做到(dao)企業成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)控制(zhi)(zhi)最小化(hua)(hua),利益*化(hua)(hua)。在(zai)全國各大城市主講(jiang)房(fang)地產(chan)行業稅(shui)(shui)收專(zhuan)題講(jiang)座近(jin)百次,講(jiang)授(shou)由淺入深、生動(dong)活潑、內容準確(que)、分析(xi)透徹、簡明(ming)扼要、操作實用;授(shou)課風格生動(dong)詼諧、風趣幽默,受到(dao)各地房(fang)地產(chan)企業學員(yuan)(yuan)的認(ren)同(tong)和熱(re)烈追捧!
【課程收益】
1、緊扣實務、操做性強:重實戰、重實效、重實用,詳盡解讀房企實際工作中的
熱點問題和風險防范;
2、著眼本地、針對性強:將四川省政策納入土地增值稅清算流程各個節點,讓學
習不再“空洞”,激發財稅潛能;
3、案例為先、數據支撐:基于真實案例數據分析,實務操作全覆蓋,計算過程、
法規引用,全面提升籌劃技巧;
4、學員互動、現場答疑:學員帶著問題聽課,現場咨詢,參與解析過程,實實在
在解決本企業疑難問題。
【課程對象】
各房地(di)產開發公(gong)司主(zhu)管財(cai)(cai)(cai)稅(shui)(shui)的總(zong)經(jing)(jing)理、財(cai)(cai)(cai)稅(shui)(shui)總(zong)監、財(cai)(cai)(cai)務經(jing)(jing)理、財(cai)(cai)(cai)會人員,注冊會計師、注冊稅(shui)(shui)務師和企業(ye)納稅(shui)(shui)經(jing)(jing)辦人員。
【課程大綱】
第一節:解讀總局【2021】9號公告土地增值稅申報表構架
第二節:土地增值稅清算概述
1、土地增值稅計征范圍
2、土地增值稅的計算流程
3、土地增值稅的扣除原則
4、結合增值稅政策解讀扣除憑證類別
5、土地增值稅的預征制度
6、清算單位確定
7、清算分類標準辨析
8、二次清算必要性以及流程
9、土地增值稅的核定征收
第三節:土地增值稅清算收入確認
1、土地增值稅確認收入時點以及金額
2、買房贈送面積、送車位、送物業等
3、抵券銷售模式下收入金額
4、售后回租、產權式酒店模式
5、銷售價格偏低收入金額確認
6、價外費用與收入金額
7、合作建房稅收風險分析
第四節:土地增值稅清算扣除確認
1、招拍掛方式下土地成本的確認
2、土地投資式下土地成本的確認
3、以房換地(以地換房)方式下土地成本的確認
4、以股權折讓名義轉讓土地成本的確認
5、紅線外支出土地成本的確認
6、配建經適房土地成本的確認
7、不同土地返還款的處理
8、成本差的稅收處理
9、開發間接費扣除注意事項
10、建安、基礎、公配的評估值
11、裝修分類以及清算扣除
12、售樓部涉及的土地增值稅風險分析
13、財務費用扣除(不同融資方式資金成本確認)
14、印花稅、城鎮土地使用稅扣除
15、稅金與收入的配比關系
16、銷售“舊房”的土地增值稅計算流程
第五節:“拆遷還建”財稅處理
1、拆遷還建經濟業務實質分析
2、拆遷還建不同會計處理對稅收的影響
3、拆遷還建增值稅視同銷售計稅依據選擇
4、拆遷還建企業所得稅處理暨稅收調整
5、拆遷還建土地增值稅處理暨申報表填報技巧
6、價差部分處理技巧
7、拆遷還建發票開具、契稅等問題解析
8、銷售與購進“爛尾樓”土地增值稅解析
第六節:成本分攤與車位
1、會計核算對象對土地增值稅影響
2、成本分攤原則解讀
3、占地面積法分攤要領
4、建筑面積法與土增申報表對接
5、直接成本法的運用
6、預算造價法適用要點
7、層高系數法適用原理分析
8、人防車位銷售稅收分析
9、無產權車位、有產權車位稅收差異分析
10、車位成本分攤要領
第七節:土地增值稅稅負測算
1、數據采集來源
2、收入數據采集與分割
3、成本數據采集與分攤
4、稅金數據采集與計算
5、數據綜合運用與稅負測算結果比對
6、土地增(zeng)值稅臨界點分(fen)析
土地增值稅清算
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已開課(ke)時間Have start time
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