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地產開發與投資

【課程背景】
管理紅利時代下，房地產行業粗放發展的趨勢不斷趨緩，行業利潤因隨著土地有償制度的不斷深化、和土地出讓制度的不斷完善導致房地產企業在公開市場上的競爭日益激烈而日益萎縮，作為資本驅動的資金密集型產業，投資在新常態的經濟形勢下的重要性不斷提升。
合作開發作為新時期房地產企業應對資金短缺、優質土地資源難以獲取、提升產品競爭力、滿足城市發展服務要求方面的投資模式，日漸受到重視。
本課(ke)程主要以實(shi)際案例為(wei)主，通過對于不同(tong)(tong)語(yu)境下、不同(tong)(tong)房地(di)產(chan)(chan)參與企(qi)業的(de)(de)不同(tong)(tong)特點(dian)(dian)出發，全(quan)面解析房地(di)產(chan)(chan)投資拓(tuo)(tuo)展(zhan)中(zhong)的(de)(de)合作之道(dao)，同(tong)(tong)時(shi)結合案例，重(zhong)點(dian)(dian)剖析因不同(tong)(tong)開發特點(dian)(dian)所(suo)帶來的(de)(de)各類隱患，增(zeng)強(qiang)地(di)產(chan)(chan)投資管理者(zhe)的(de)(de)投資管理和實(shi)操(cao)能力，幫助(zhu)企(qi)業從投資拓(tuo)(tuo)展(zhan)方(fang)面，打造強(qiang)有力的(de)(de)競爭(zheng)基礎。

【課程收益】
1、合作開發的主要特點和發展趨勢；
2、不同房地產企業在合作中主要重視的特點和投資偏好；
3、合作開發的構建與隱患；
4、合作(zuo)開發的(de)實際案(an)例解析。

【課程對象】
房企業(ye)董事長、總經理(li)、項(xiang)目總、前(qian)期開發、拓展部(bu)門負責人(ren)。

【課程大綱】
第一章：典型房地產企業的土地儲備方法與合作空間
1.1典型房地產企業土地儲備的幾種模式
(1)公開市場：招拍掛與合作招拍掛
(2)非公開市場：產業勾地、一二級聯動開發與舊改
(3)收并購市場：股權合作與工程收購
1.2典型土儲方式的合作空間
(1)招拍掛與合作招拍掛：保證金融資、操盤能力合作、資金定投合作
(2)產業勾地：產業資源共享、融資合作、政策支撐合作
(3)一二級聯動開發：平臺公司融資合作、政策融資合作、通道返還合作
1.3典型土儲方式的合作路徑簡述
(1)股權合作：針對實體企業的合作方式，需要明確工作界面與工作路徑
(2)債權合作：針對金融機構的合作方式，需要明確融資需求的合作路徑
(3)工程收購：在建工程收并購

第二章：房地產住宅投資基礎原理解析
2.1投資測算的主要定義
定義：通過輸入信息的不斷更新和成本條件的不斷夯實，測算項目的各類經濟指標以指導項目的獲取決策、商務條件、落地優化、成本修正等
2.2投資測算的成果展示
投資測算的成果內容構成：投資測算表+強排方案+成本估算方案
投資測算表拆解：內容項、關聯項、總體構成與原則
投資測算中的專有術語名詞釋義
2.3投資測算工具的設計與應用原則
階段性原則：前期重效率，中期重運營，后期重成本
條線原則：投資測算表填寫的前期性準備工作
公司的差異化視角：公司的能力構建對于投資測算的主要影響及優化方案
(1)投資測算工作的組織全景圖
組織構架
設計部門與主要職責
主要工作流程
(2)投資測算工作實戰
項目信息的收集：區位信息/土地信息/價格信息/政策要素
項目價值的判斷：城市價值/市場指標/去化預測/競品分析
(3)項目工作的組織
投資部：土地信息的收集與預測
設計部：強排方案與設計要點
客研部（營銷部）：產品定位與產品定價
銷售部：銷售方案與流速預測
成本部：成本預測表
運營部：全周期項目節點排布
財務部：資金安排與(yu)稅務籌劃

第三章：不同類型項目合作的流程與工作界面剖析
3.1招拍掛土儲語境下的合作方式
(1)保證金融資：融資主體，融資金額與方式，抵押物，利率，周轉效率，面向對象
(2)聯合操盤：合作主體，工作界面，條線選擇，利弊分析
(3)招拍掛語境之下的合作企業的選取與基本工作流程：金融機構、供應鏈融資、房地產企業的競合關系，國企的合作
3.2勾地語境下的合作方式
(1)產業資源方面的合作要點：勾地鐵三角的開發角色，房地產企業的主要作用，房地產企業與產業資源的合作空間
(2)勾地語境下的資金合作要點：土拍保證金、土地出入金、工程投入、銷售回款，產業補助，招商獎勵，產業物業的移交與轉移
(3)勾地語境下的合作企業選取與一般流程
3.3收并購語境下的合作方式
(1)股權合作與工程收購的優劣分析
(2)股權合作下盡調工作的主要要點：股權關系、債權關系、償還優先級、有票成本/無票成本對項目估值的考慮、交易方式對項目獲取的風險與影響
(3)工程收購下盡調工作的主要要點：地方土增稅政策的計算規則、在建工程收購啟動的主要政策支撐、稅務籌劃、資金計算實務
(4)一般股(gu)權交(jiao)易(yi)的(de)設計要點：資金支付節奏、資金支付的(de)條(tiao)件、股(gu)權交(jiao)易(yi)中的(de)股(gu)權變更的(de)路徑和確認辦法，公司交(jiao)易(yi)章程

第四章:實例解析
4.1合作招拍掛：大唐地產與中南置地在南通的戰略關系的達成與全面合作的要點及工作組織簡析
(1)雙方角色與處境分析
(2)合作起源與合作空間
(3)合作方式與合作內容
4.2產業勾地：清華啟迪與寧波萬科在奉化的勾地案例簡析
(1)雙方角色與處境分析
(2)合作起源與合作空間
(3)合作方式與合作內容
(4)合作效果評估
4.3收并購項目：上海古北社區在建工程收并購案例簡述
(1)企業角色與公司家底盤點
(2)交易路徑設計與稅務籌劃方案
(3)談判要點與推動方向
(4)合作效果評估
4.4項目融資融資方案實例分析
(1)項目的現金流情況預測與融資需求分析
(2)土地獲取階段的融資方案
股權融資方案與實施主體/債券融資方案與實施主體
(3)工程開發階段的融資方案
債券抵押/供應鏈融資/開發貸/信托
(4)銷售階段的融資方案
應收賬款融資

第五章:一些建議與要點回顧
5.1課程回顧：四類土儲方式與合作空間；各類合作的主要流程與要點；重點注意方向
5.2針對企業自身的地產業務所適合的合作方式進行簡要分析，并提出一些優化建議
5.3針對企業(ye)自身的(de)地(di)產業(ye)務所合(he)適(shi)的(de)市場進(jin)行簡要分析(xi)，并提供一些潛在的(de)合(he)作伙伴(ban)

【課程講師】
曾老師：國家注冊規劃師，原萬科規劃與投資總監。十余年房地產企業中高層管理經歷，曾任職于萬科地產、時代地產等企業，常州市規劃設計院、深圳市城市規劃設計研究院等乙方設計機構，并曾在政府部門擔任建管所代所長，經歷房地產項目前期拓展所有角色。
任職房企期間：主要負責(ze)城市(shi)更(geng)新(xin)(xin)、新(xin)(xin)城開發(fa)(fa)、特色小鎮開發(fa)(fa)相(xiang)關項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)的(de)(de)對外拓展、投(tou)資分析及參與(yu)投(tou)后項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)的(de)(de)規劃設計管(guan)理，組織撰寫(xie)投(tou)資報(bao)告、規劃設計報(bao)告，并(bing)完(wan)成投(tou)資分析、模式分析、成本與(yu)現金流(liu)測算等工作。期間完(wan)整經歷多(duo)個項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)的(de)(de)投(tou)拓周期，涉及產(chan)業勾地、收(shou)并(bing)購、綜合(he)新(xin)(xin)城開發(fa)(fa)、ppp等多(duo)種項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)類型(xing)，并(bing)成功(gong)簽約蘇州2000畝綜合(he)開發(fa)(fa)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)、寧波600畝產(chan)業勾地項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)等。

地產開發與投資