商業項目如何重新規劃定位務實課程
講(jiang)師：吳(wu)瑕 瀏覽次數(shu)：2537
課程(cheng)描述INTRODUCTION
商業項目規劃定位課程
培訓講師：吳(wu)瑕(xia)
課程價格：￥元/人(ren)
培訓天數：2天
日程(cheng)安(an)排SCHEDULE
課(ke)程大綱Syllabus
商業項目規劃定位課程
課程概要
核心內容一、項目定位、規劃組合
很多項目都有其特殊性，文化、旅游等都可能成為其商業元素。因此，做商業地產
時需要*限度地挖掘它的商業元素，而成功挖掘的前提也依賴于高水平的規劃。
制定科學的商業規劃科學的商業規劃是招商質量的基礎，要做到有的放矢，把功夫下在
做好商業規劃上。那么怎樣制定一個比較科學的商業規劃？
做好商業項目的品牌規劃與組合必須要先考慮商業項目的定位，這是商業項目策劃的
開始，它決定和影響著項目的規劃設計、物業需求、品牌招商、經營管理、商品定價、
服務管理、促銷策略、形象推廣等諸多方面，是一個商業項目運作的前提和保障。
目標市場定位
業態定位
功能定位
經營定位
營銷策略定位
招商策略定位
企業形象定位
核心內容二、商業項目、組合策略
產品線廣度與特色；
目標市場之區隔方式與選擇；
垂直整合程度之取決
相對規模與規模經濟；
地理涵蓋范圍；
競爭武器；
產品與服務的組合；
消費者需求的滿足。
核心內容三、項目定位、生存發展
商業項目的招商必須要符合項目定位，項目定位必須要符合區域消費，而不是簡單地以
招來了為原則，商家考慮的是它的生存與發展；
招商品牌并不是越大越好，適合這個項目，適合這個區域消費水平的品牌才是科學的招
商；
招商不考慮自己的產品設計，認為自己的項目位置不錯，商家一定能來嗎？
項目在開發和招商時，更多的將目光盯在世界*一線品牌強上對嗎？
核心內容四、整體科學、調查分析
調查至少要包括市場環境的分析、商業環境的分析、消費者的分析、投資者的分析、競
爭對手的分析、差異分析等等，因為商業地產的主題概念定位，功能分區的布局、樓層
布局，這些規劃設計的內容，一定要通過前期的調查分析才能夠得到。
分析的基礎上，確定業態的組合、規模的估算、布局的規劃設計
分析要從兩個角度進行，
1、從市場自身的角度
2、從招商資源的角度。
項目的重新定位須有差異性；
項目的重新定位的差異性影響建筑規模上的差異性；
項目的重新定位要對時段劃分方面的考慮；
項目的重新定位要做好客源重疊分析和規劃；
項目的重新定位要使商品趨向全方位服務功能；
項目的重新定位要品形成互補功能；
項目的重新定位要結合個別形象，塑造購物中心的群體形象；
項目的重新定位要注重提升平效 所謂平效。
核心內容五、定位、性能、完善、提升、管理
在功能上是這樣的，在業態互補也是這樣的，即使在綜合體里有零售，有購物中心
一直保持商業地產全面調試的運轉模式。
項目的重新定位原有設計外觀非常好，但是內部設計在細節動線上；
項目的重新定位推廣方式上要提升；
項目的重新定位就是立足于原來的基礎上形成一個整個業態的組合和目標；
項目的重新定位能商業項目改項目變的前途；
項目的重新定位就是要通過準確定位能改變項目的命運；
項目的重新定位品牌商怎樣看；
項目的重新定位前的宣傳推廣；
項目的重新定位改造裝修形象。
核心內容六、商業地產項目市場定位所應考慮的消費者因素
消費者的數量；
消費者的性別、年齡結構；
消費者的職業特征；
消費者的文化程度構成；
消費者的收入狀況。
核心內容七：城市綜合體項目對地段、交通、商圈的要求
商圈是指店鋪吸引消費者的地理區域，或者可以理解為商場經營的影響范圍，是由消費
者的購買行為和商場店鋪的經營能力所決定的，一般將商圈視為以商場為中心，向四周
展開的同心圓，商圈與商場經營活動有著極為密切的關系，無論新設或已設商場，都不
應忽視對商目的策劃。商圈策劃是新設商場進行合理選址的前提；
地段、交通、商圈的概念；
地段、交通、商圈的研究意義；
地段、交通、商圈戰略對于發展商業意義；
如何對醒目的地段、交通、商圈進行分析。
現場考考你：看完圖以后請如何劃出主力尚圈。
核心內容八：商業地產如何配比城市綜合體中各業態間的相互關聯性
對商業地產進行定位，可以在經營上滿足多方面的需要，其中最為重要的一點是滿足市
場競
爭的需要。零售市場在經歷了改革開放初期的商品短缺階段之后，早已進入合理利潤的
經營階段，激烈的市場競爭使任何一家商業地產都難以在不同檔次、不同類別的商品經
營上均保 持競爭優勢，這種競爭環境中，一個商業地產項目要在經營上取得成功
商業項目自身的特點和競爭優勢；
商業項目選擇市場定位；
商業項目如何進行商場定位；
商業項目目標市場定位；
商業項目功能定位；
商業項目經營規模定位；
商業項目顧客購物疲勞度對商業規模的制約；
商業項目商圈購買力對單店規模的制約；
商業項目產品品種對商業規模的制約；
商業項目商場形象定位。
核心內容九：商業地產如何確定社區商業規模
商業地產大盤不能亂吹牛；
開發商業地產大盤要有市場根據；
商業地產市場分析市場調查；
商業地產商圈的細分；
商業地產有多少住宅區就會配多大的商業項目；
獨立項目的商業都有那些；
商業地產購物中心與獨立商業如何銜接；
如何看待獨立商業的設計與發展；
商業地產大盤都應該有那些業態。
核心內容十：商業地產的前期定位和業態規劃
從基本物質滿足發展到追求意識形態上的享受。現代人的消費觀發生了很大的變化。
目前國內的商業是千店一面，同質化程度很高，缺乏經營文化上的個性，這是商業不景
氣的重要原因之一，從已開業的商業地產項目來看，也有同質化的趨勢，因此，將商業
地產項目文化化是形成核心競爭優勢的根本，通過提煉一個城市的消費文化元素注入其
物理空間，形成有文化內涵的人文空間。
商業項目文化核心是整合上游各業態品牌資源需要。商業項目的Shopping
Mall是集購物、休閑、娛樂、飲食等各種服務的一站式消費中心，它需要整合眾多上游
中外*品牌資源，通過觀察消費市場，不難發現在消費市場上越是有生命力、被消費
者認同的品牌，越有文化性，而作為品牌集合最豐富的銷售載體——Shopping
Mall自身要具備極強文化性，只有有文化內涵的商業地產項目的Shopping
Mall才具品牌市場感染力。
商業地產業態定位前期是非常重要，*定位的好壞直接影響今后的運營管理，商業
項目籌建之初，要根據當地的市場條件和該項目的規模、面積、物業現狀，科學地確定
該項目要做成哪種經營業態，是做綜合性百貨商場、主題性商場、超市，還是做成百貨
與超市相結合的綜合業態，抑或是購物中心、Mall等。以此來明確商業地產項目今后的
經營品類、經營方向、管理方式、商戶的投資形式，進而明確企業的品牌商品和招商方
向。
為什么商業地產開發定位要專業；
為什么商業規劃要專業；
為什么商業招商要專業；
為什么商業經營管理要專業；
消費者消費行為的調查與研究；
商圈分析的內容和步驟 ；
怎樣看待盈利商圈的確定及評估策略；
商業地產項目的規劃與設計應該考慮哪些因素；
為什么商業地產的規劃設計要贏在起跑線；
為什么要準確定位商業地產項目 。
學習案例
自己動手動學習做市調分析表
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作業思考題
案例分享
商業項目規劃定位課程
轉載：//citymember.cn/gkk_detail/232167.html
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