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南京采購合同培訓大綱

【課程背景】
房地(di)(di)產(chan)行業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)受政府土地(di)(di)、規劃、住建、環保、消防和(he)(he)人防等多(duo)(duo)部(bu)門的(de)管理和(he)(he)制(zhi)約(yue)，需(xu)要和(he)(he)建筑業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)、建材業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)、設計(ji)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)和(he)(he)制(zhi)造業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)等多(duo)(duo)個產(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)合(he)(he)(he)作；房地(di)(di)產(chan)企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)種類繁多(duo)(duo)，且每個合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)都關(guan)系到項目的(de)開(kai)發成(cheng)本(ben)、開(kai)發進度、開(kai)發效益，與企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)發展息(xi)息(xi)相關(guan)。因此，加強(qiang)和(he)(he)完善房地(di)(di)產(chan)企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)管理及合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)風(feng)險(xian)防范，對房地(di)(di)產(chan)企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)而言尤(you)為(wei)重(zhong)要。由于(yu)不少房地(di)(di)產(chan)企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)風(feng)險(xian)意(yi)識不夠(gou)，簽(qian)(qian)訂的(de)很(hen)多(duo)(duo)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)未經(jing)嚴格審(shen)查，使得很(hen)多(duo)(duo)條款暗藏(zang)“殺(sha)機”，為(wei)企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)經(jing)營(ying)埋下隱患(huan)！本(ben)次培訓，側重(zhong)實(shi)際(ji)操作，以真實(shi)案例講授簽(qian)(qian)訂、履(lv)(lv)行地(di)(di)產(chan)企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)設計(ji)、施工(gong)和(he)(he)采購(gou)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)、招投標管理的(de)技巧及風(feng)險(xian)防范措(cuo)施，使學員了解合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)簽(qian)(qian)署、履(lv)(lv)行和(he)(he)爭議處理中的(de)常見問題和(he)(he)解決方法，增強(qiang)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)事務的(de)實(shi)際(ji)應用能力，有效防范和(he)(he)化解合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)糾紛，避免潛在(zai)的(de)風(feng)險(xian)。

【課程大綱】
一、房地產企業合同管理基本知識
1、合同管理的基本原則
2、地產公司合同管理制度
3、地產公司合同分類標準
4、不同分類(lei)下的合同目錄

二、房地產企業合同管理常見問題解析
1、合同應該如何分判？
2、甲供？甲指乙供還是乙供？
3、建造合同版本簡介
4、不同版本合同利弊分析及適用范圍
5、質量管理篇
6、時效管理篇
7、造價管理篇
8、變更管理篇
9、不同合同版本與使用條件分析
10、變更風險控制
11、違約風險控制
12、合同爭議風險
13、集中采購之風險管理
14、關聯合同之概念范疇
15、總包合同中如何處理關聯關系
16、案例分析

三、工程總承包合同（施工合同）管理的概述
1、甲方合同管理的意義與內涵
2、乙方合同管理的意義與內涵
3、從合同(tong)管理的觀點(dian)，了解(jie)施工合同(tong)示范文本(ben)的修訂框架

四、施工合同管理的履約階段
1、工期管理所涉及到的施工障礙、時間關聯費用以及趕工等問題
2、費用管理涉及到的清單七價、合同價款與造價組成的問題
3、工程變更、刪減損失、合理化建議、重復試驗、替代品等問題分析
4、缺項、數量差異、項目特徵不符、總價項目等問題解析
5、措施費、安全文明施工費、暫(zan)估價、暫(zan)列金額、總(zong)包服務費等問(wen)題解析(xi)

五、施工合同管理的結算階段
1、基本竣工原則與甩項協議簽訂的相關問題解析
2、先行使用、部分驗收、不驗收或遲延驗收、減價驗收、驗收不合格、工程返工和質保期等問題解析
3、竣工的意義、種類、范圍、標準等問題解析
4、工程接收、缺陷責任期與保修期等問題分析
5、工程結算程序、遲延結算、不結算等問題分析
6、解(jie)約(yue)與不可抗力之結算問題解(jie)析

六、施工合同管理的準備及投標階段
1、確定合同模式，并分析三邊工程的合同管理模式
2、定位各方關系，分析責任法人、代建置、發包模式、掛靠關系等相關問題
3、架構合同框架，從進度管理與造價管理的面向，確定合同框架
4、分析合同效力，從無效合同、四證效力、行為無效、條款無效等面向，分析合同效力
5、確(que)定投標(biao)基(ji)礎(chu)，理清(qing)招標(biao)文件，分析承包(bao)商合(he)理的努(nu)力，風險分攤的評估

七、施工合同管理的開工階段
1、開工的種類，計劃開工日及實際開工日的合同效果分析
2、開工條件的意義、種類、以及合同效果分析
3、業主通知開工后無法施工的合同問題分析
4、業主不開工或是遲延開工的合同問題分析
5、取得出入現(xian)場(chang)的(de)權利、提供施工現(xian)場(chang)、提供施工條件等問題之(zhi)分析

八、設計合同管理的方法與要領
1、建設工程勘察設計合同管理目的；  
2、建設工程勘察、設計合同示范文本；
3、設計合同的違約責任；
4、設計合同的生效、變更與終止；
5、設計合同履行過程中雙方的責任；
6、勘察設計合同概述和示范文本
7、勘(kan)察設計(ji)合(he)同(tong)的訂(ding)立(li)與合(he)同(tong)的履行管理；    

九、采購必備合同知識
（一）合同的訂立
1、要約
2、承諾
3、特殊的合同訂立方式
4、采購合同通常采取的訂立方式及特點
（二）合同的主要條款
1、合同的八大主要條款
2、合同條款的規則
3、合同條款的解釋
（三）合同的效力
1、合同的成立與生效
2、無效的合同，效力待定的合同可撤銷合同
3、附條(tiao)件的合同和附期(qi)限的合同

十、采購合同的運行
（一）合同的履行
1、約定不明的履行
2、涉及第三人的合同的履行
（二）合同的擔保與保全
1、合同的擔保方式和種類
2、代位權和撤銷權
3、三個抗辯權
（三）合同的變更與轉讓
1、合同權利的轉讓
2、合同義務的轉讓
3、合(he)同(tong)權利義(yi)務(wu)的概括承(cheng)受(shou)

十一、采購合同的終止
（一）合同的自然終止
（二）合同的解除
1、協商解除
2、單方解除

十二、合同法上的責任
（一）締約過失責任
1、締約過失責任的形成
2、采購合同中容易出現的締約過失責任及規
（二）擔保責任
1、定金責任的種類及罰則
2、其他擔保責任
（三）違約責任
1、違約行為種類
2、違約責任主要方式
1）合同的繼續履行
2）違約金
3）賠償損失
4）其他違約責任
（四）合同責任的免除
1、不可抗力
2、情勢變(bian)更原則的適用與(yu)限制(zhi)規避方(fang)法 

十三、采購合同特殊問題詳解與風險應對
A. 采購合同的特殊法律問題及其應對
（一）采購合同中交付與所有權轉移
1、交付的種類與法律效力
2、動產所有權轉移
3、不動產所有權的轉移
（二）采購合同中的風險轉移原則
1、什么叫風險轉移
2、采購合同風險轉移的具體規定
3、采購合同風險轉移的應對策略
B. 幾種特殊的采購合同
（一）購買軟裝裝飾材料、鋼材等標的合同
（二）連續采購合同
（三）購買服務的采購合同
（四）特殊采購合同可能存在的法律風險與應對策略
C. 采購合同的重要條款常見問題及應對
（一）數量及質量條款
（二）價款條款
（三）履行期限和方式
（四）擔保及違約責任條款
（五）風險轉移條款
（六）所有權保留條款
（七）不可抗力條款
（八）知識產權、保密協議條款
（九）爭議解決方式條款
D. 采購合同可能出現的糾紛與解決對策
（一）和解與調解
（二）仲裁
（三）訴訟

十四. 企業合同法律風險的十大法律對策
A、合同糾紛爭議救濟法律風險
（一）對方違約的合同救濟法律風險
（二）已方違約的合同救濟法律風險
B、合同糾紛爭議的風險預防
（一）履行義務要留證據
（二）不履行義務要留證據
（三）避免給對方留下證據
（四）消滅證據瑕疵
（五）證(zheng)據(ju)導向(xiang)的制度設計

十五、房地產合同風險防范
1、選對簽約方
2、合同條款公平、合理、專業、細化落實到風險責任內容
3、企業合同本地化、標準化
4、合同履約全程監控、事前控制
5、經濟與法律手段并行
6、建立履(lv)約環(huan)境和履(lv)約平臺

十六、房地產企業合同管理風險案例
1、簽約方選擇風險——供應商管理
2、合同條款很“霸王”
（1）咨詢公司招標案例
（2）總包合同包死案例
3、合同條款很“嚴謹”
某造價合同招標案例 
4、合同條款不“專業” 
（1）某費率總包合同失敗案例
（2）某銷售代理合同案例
5、合同看了嗎？
某總包合同糾紛案例 
6、合同執行了嗎？
（1）某園林合同結算案例
（2）某材料供應合同付款案例
7、合同為什么遲遲簽不了？
xx 公司的兩個總包案例 
8、合同為什么執行不了？
某公司某總包清單包死案例
9、合同標準化帶來了什么？
總包(bao)合同標準化失誤(wu)案例

南京采購合同培訓大綱