我(wo)也不是搞(gao)企業(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)，我(wo)還是分(fen)析一(yi)(yi)下中國2014年房地(di)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)走勢(shi)。我(wo)想講(jiang)兩個(ge)部分(fen)，第一(yi)(yi)個(ge)部分(fen)講(jiang)講(jiang)最近出現的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)房價(jia)調(diao)整(zheng)、房地(di)產(chan)(chan)成(cheng)交量下降的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)原(yuan)因(yin)(yin)，這關系到2014年未(wei)來一(yi)(yi)段時間房地(di)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)趨勢(shi)。這是一(yi)(yi)個(ge)短期(qi)(qi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)、偶(ou)然(ran)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)因(yin)(yin)素，還是一(yi)(yi)個(ge)趨勢(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)拐(guai)點，我(wo)們要進行分(fen)析，它為什(shen)么(me)會出現這樣的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)情況。第二個(ge)問題，房地(di)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)調(diao)整(zheng)會有(you)多久，特別是從一(yi)(yi)個(ge)比較長期(qi)(qi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)因(yin)(yin)素看(kan)看(kan)房地(di)產(chan)(chan)為什(shen)么(me)會有(you)一(yi)(yi)次比較長的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)調(diao)整(zheng)。我(wo)們認為這是房地(di)產(chan)(chan)階(jie)段性的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)、周期(qi)(qi)性的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)變化。
從短期(qi)來(lai)看(kan)，今年(nian)(nian)(nian)(nian)一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)季度(du)(du)的(de)(de)(de)數據，中國(guo)經(jing)濟下(xia)(xia)行的(de)(de)(de)壓(ya)力(li)跟去(qu)(qu)年(nian)(nian)(nian)(nian)、前年(nian)(nian)(nian)(nian)一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)樣(yang)(yang)，甚至比去(qu)(qu)年(nian)(nian)(nian)(nian)、前年(nian)(nian)(nian)(nian)還要大(da)。這(zhe)一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)次跟去(qu)(qu)年(nian)(nian)(nian)(nian)和(he)前年(nian)(nian)(nian)(nian)的(de)(de)(de)不之(zhi)處，前年(nian)(nian)(nian)(nian)應該(gai)是(shi)(shi)(shi)跟我們的(de)(de)(de)出(chu)口有(you)關，去(qu)(qu)年(nian)(nian)(nian)(nian)跟投(tou)資下(xia)(xia)行有(you)關，大(da)家希(xi)望2013年(nian)(nian)(nian)(nian)投(tou)資的(de)(de)(de)高漲，新官上任三(san)把火，認(ren)為投(tou)資會(hui)上升，這(zhe)個(ge)預期(qi)一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)季度(du)(du)就沒有(you)實現，去(qu)(qu)年(nian)(nian)(nian)(nian)的(de)(de)(de)下(xia)(xia)行壓(ya)力(li)是(shi)(shi)(shi)投(tou)資的(de)(de)(de)下(xia)(xia)行。今年(nian)(nian)(nian)(nian)毫無疑問(wen)是(shi)(shi)(shi)房(fang)(fang)地產造成(cheng)中國(guo)經(jing)濟往下(xia)(xia)走，今年(nian)(nian)(nian)(nian)一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)季度(du)(du)肯定(ding)比去(qu)(qu)年(nian)(nian)(nian)(nian)四季度(du)(du)或(huo)者(zhe)三(san)季度(du)(du)要低。我們分(fen)析了(le)最近的(de)(de)(de)成(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)量(liang)變化的(de)(de)(de)情(qing)況，去(qu)(qu)年(nian)(nian)(nian)(nian)全年(nian)(nian)(nian)(nian)商品房(fang)(fang)銷(xiao)售面積增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)了(le)17.3%，一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)季度(du)(du)的(de)(de)(de)時(shi)候它的(de)(de)(de)增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)是(shi)(shi)(shi)30%到(dao)40%，從百分(fen)之(zhi)三(san)四十的(de)(de)(de)增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)降到(dao)20%，最后(hou)降到(dao)10%，今年(nian)(nian)(nian)(nian)一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)季度(du)(du)的(de)(de)(de)成(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)量(liang)肯定(ding)是(shi)(shi)(shi)個(ge)負增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)。去(qu)(qu)年(nian)(nian)(nian)(nian)最后(hou)一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)月其實就是(shi)(shi)(shi)負增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)，它并不是(shi)(shi)(shi)今年(nian)(nian)(nian)(nian)一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)季度(du)(du)突然變成(cheng)負增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)的(de)(de)(de)。去(qu)(qu)年(nian)(nian)(nian)(nian)房(fang)(fang)地產受到(dao)國(guo)五(wu)(wu)條的(de)(de)(de)影響，受到(dao)大(da)家預期(qi)的(de)(de)(de)影響以(yi)后(hou)，出(chu)現爆發(fa)性的(de)(de)(de)成(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)量(liang)，這(zhe)個(ge)成(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)量(liang)增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)17.3%，這(zhe)是(shi)(shi)(shi)什么概念呢？我把過(guo)(guo)去(qu)(qu)三(san)年(nian)(nian)(nian)(nian)的(de)(de)(de)成(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)量(liang)加(jia)起(qi)來(lai)，它的(de)(de)(de)增(zeng)(zeng)(zeng)速(su)是(shi)(shi)(shi)17.5%，也就是(shi)(shi)(shi)去(qu)(qu)年(nian)(nian)(nian)(nian)一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)年(nian)(nian)(nian)(nian)的(de)(de)(de)成(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)量(liang)相當(dang)于過(guo)(guo)去(qu)(qu)三(san)年(nian)(nian)(nian)(nian)的(de)(de)(de)增(zeng)(zeng)(zeng)速(su)，所以(yi)我認(ren)為成(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)量(liang)放緩的(de)(de)(de)過(guo)(guo)程必(bi)然出(chu)現。這(zhe)個(ge)過(guo)(guo)程是(shi)(shi)(shi)由于很多人看(kan)錯了(le)，特別是(shi)(shi)(shi)國(guo)五(wu)(wu)條之(zhi)后(hou)引起(qi)市場的(de)(de)(de)瘋(feng)狂，以(yi)及大(da)家認(ren)為新一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)屆政府對房(fang)(fang)價容忍(ren)，導致了(le)去(qu)(qu)年(nian)(nian)(nian)(nian)那樣(yang)(yang)的(de)(de)(de)增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)情(qing)況。
從資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)面來看，我(wo)(wo)研究房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)，我(wo)(wo)對房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)預測一(yi)(yi)(yi)直是(shi)(shi)看資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)，宏(hong)觀(guan)的(de)(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)面、宏(hong)觀(guan)的(de)(de)(de)(de)(de)金(jin)融(rong)環境能不(bu)能維持(chi)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)變化(hua)。2012年(nian)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)是(shi)(shi)9.6萬億，去年(nian)是(shi)(shi)12.2萬億，增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)非(fei)常多，這(zhe)(zhe)(zhe)個(ge)(ge)(ge)(ge)大量(liang)(liang)的(de)(de)(de)(de)(de)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)必然(ran)導致房(fang)(fang)價(jia)上漲(zhang)。我(wo)(wo)們(men)認為，只要流入房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)的(de)(de)(de)(de)(de)量(liang)(liang)大于(yu)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)的(de)(de)(de)(de)(de)增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)，房(fang)(fang)價(jia)一(yi)(yi)(yi)定(ding)是(shi)(shi)漲(zhang)的(de)(de)(de)(de)(de)，低于(yu)這(zhe)(zhe)(zhe)個(ge)(ge)(ge)(ge)量(liang)(liang)的(de)(de)(de)(de)(de)一(yi)(yi)(yi)定(ding)是(shi)(shi)跌(die)了。我(wo)(wo)們(men)現在看到(dao)(dao)的(de)(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)是(shi)(shi)什么(me)情況呢？從去年(nian)一(yi)(yi)(yi)季度(du)(du)開(kai)始，資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)量(liang)(liang)放(fang)到(dao)(dao)*，二季度(du)(du)開(kai)始有(you)一(yi)(yi)(yi)點調(diao)整(zheng)，到(dao)(dao)三季度(du)(du)明顯在波動性地(di)調(diao)整(zheng)，這(zhe)(zhe)(zhe)個(ge)(ge)(ge)(ge)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)跟成(cheng)交(jiao)(jiao)量(liang)(liang)的(de)(de)(de)(de)(de)比還不(bu)是(shi)(shi)很(hen)明顯，但是(shi)(shi)這(zhe)(zhe)(zhe)個(ge)(ge)(ge)(ge)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)的(de)(de)(de)(de)(de)趨勢(shi)(shi)是(shi)(shi)往下(xia)(xia)跌(die)的(de)(de)(de)(de)(de)。從7月份開(kai)始，房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)成(cheng)交(jiao)(jiao)量(liang)(liang)出(chu)現一(yi)(yi)(yi)兩(liang)(liang)個(ge)(ge)(ge)(ge)月下(xia)(xia)跌(die)，然(ran)后又(you)反(fan)(fan)彈，然(ran)后又(you)跌(die)的(de)(de)(de)(de)(de)態勢(shi)(shi)，其中有(you)幾(ji)個(ge)(ge)(ge)(ge)月跌(die)到(dao)(dao)20%以下(xia)(xia)。大家一(yi)(yi)(yi)定(ding)要看這(zhe)(zhe)(zhe)個(ge)(ge)(ge)(ge)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)的(de)(de)(de)(de)(de)變化(hua)，今年(nian)前兩(liang)(liang)個(ge)(ge)(ge)(ge)月如果這(zhe)(zhe)(zhe)個(ge)(ge)(ge)(ge)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)是(shi)(shi)繼續往下(xia)(xia)走(zou)的(de)(de)(de)(de)(de)，它的(de)(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)速(su)度(du)(du)低于(yu)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)速(su)度(du)(du)的(de)(de)(de)(de)(de)時候，房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)必然(ran)要出(chu)現這(zhe)(zhe)(zhe)個(ge)(ge)(ge)(ge)拐點，我(wo)(wo)認為這(zhe)(zhe)(zhe)一(yi)(yi)(yi)年(nian)的(de)(de)(de)(de)(de)走(zou)勢(shi)(shi)肯定(ding)是(shi)(shi)往下(xia)(xia)走(zou)的(de)(de)(de)(de)(de)，沒有(you)外來的(de)(de)(de)(de)(de)因素刺激它，它不(bu)會反(fan)(fan)轉(zhuan)(zhuan)。房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)過去兩(liang)(liang)次都被逆轉(zhuan)(zhuan)，是(shi)(shi)因為我(wo)(wo)們(men)上一(yi)(yi)(yi)屆政府幫了忙。
觀察今年的(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)走勢，我(wo)(wo)認(ren)為(wei)還是(shi)要(yao)考慮供求關系，我(wo)(wo)不太同意很(hen)多(duo)(duo)人講的(de)(de)(de)(de)，中國(guo)的(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)市場(chang)房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)上(shang)漲(zhang)(zhang)(zhang)是(shi)供不應求，房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)上(shang)漲(zhang)(zhang)(zhang)的(de)(de)(de)(de)根本(ben)原因(yin)是(shi)政(zheng)府支持(chi)(chi)，這(zhe)(zhe)(zhe)是(shi)最主要(yao)的(de)(de)(de)(de)原因(yin)，政(zheng)府支持(chi)(chi)不是(shi)光停留在(zai)(zai)口(kou)頭上(shang)，更多(duo)(duo)的(de)(de)(de)(de)是(shi)通過賣(mai)土地以及(ji)采取寬松(song)的(de)(de)(de)(de)貨幣(bi)政(zheng)策。這(zhe)(zhe)(zhe)個(ge)寬松(song)的(de)(de)(de)(de)貨幣(bi)政(zheng)策跟我(wo)(wo)們自身的(de)(de)(de)(de)一(yi)(yi)些問題(ti)(ti)結(jie)合，導致(zhi)投(tou)機(ji)需求增(zeng)(zeng)多(duo)(duo)。去年北(bei)京(jing)房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)漲(zhang)(zhang)(zhang)了(le)(le)(le)50%，2009年北(bei)京(jing)房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)漲(zhang)(zhang)(zhang)了(le)(le)(le)一(yi)(yi)倍(bei)，當時公(gong)布只(zhi)有10%，這(zhe)(zhe)(zhe)個(ge)數(shu)據一(yi)(yi)點都不可信(xin)。2013年房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)上(shang)漲(zhang)(zhang)(zhang)的(de)(de)(de)(de)根本(ben)原因(yin)就是(shi)前連把(ba)穩(wen)增(zeng)(zeng)長(chang)放在(zai)(zai)首位，溫(wen)家寶在(zai)(zai)離(li)職的(de)(de)(de)(de)時候又發了(le)(le)(le)很(hen)多(duo)(duo)錢(qian)，2013年一(yi)(yi)季度(du)(du)經(jing)濟增(zeng)(zeng)長(chang)又比較好，增(zeng)(zeng)長(chang)達到7.9%，大家對2013年的(de)(de)(de)(de)增(zeng)(zeng)長(chang)預期看好，導致(zhi)熱錢(qian)的(de)(de)(de)(de)流入，使得大量的(de)(de)(de)(de)錢(qian)涌向房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)。這(zhe)(zhe)(zhe)不是(shi)一(yi)(yi)個(ge)內生(sheng)的(de)(de)(de)(de)需求旺(wang)盛。所(suo)以我(wo)(wo)們說現在(zai)(zai)這(zhe)(zhe)(zhe)樣(yang)的(de)(de)(de)(de)條件(jian)已經(jing)沒有了(le)(le)(le)，我(wo)(wo)認(ren)為(wei)今年一(yi)(yi)季度(du)(du)這(zhe)(zhe)(zhe)個(ge)調整(zheng)，從短期來講至少有這(zhe)(zhe)(zhe)三(san)個(ge)原因(yin)，這(zhe)(zhe)(zhe)是(shi)我(wo)(wo)講的(de)(de)(de)(de)第一(yi)(yi)個(ge)問題(ti)(ti)。
第(di)(di)二，這(zhe)個(ge)(ge)(ge)調(diao)整(zheng)發生以后，從(cong)中(zhong)長(chang)期(qi)來(lai)看，調(diao)整(zheng)持續的(de)(de)(de)時(shi)間，政府會怎(zen)么(me)應對(dui)，這(zhe)是(shi)(shi)(shi)一(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)重要的(de)(de)(de)考驗。年前的(de)(de)(de)時(shi)候我在(zai)北京的(de)(de)(de)幾個(ge)(ge)(ge)研討(tao)會上(shang)講(jiang)，2014年房(fang)地產一(yi)(yi)(yi)定要調(diao)整(zheng)，是(shi)(shi)(shi)個(ge)(ge)(ge)拐點(dian)(dian)(dian)，這(zhe)不(bu)是(shi)(shi)(shi)一(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)短期(qi)的(de)(de)(de)周期(qi)性的(de)(de)(de)拐點(dian)(dian)(dian)，是(shi)(shi)(shi)一(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)中(zhong)長(chang)期(qi)的(de)(de)(de)拐點(dian)(dian)(dian)，也就是(shi)(shi)(shi)牛(niu)市(shi)結(jie)束，進入一(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)調(diao)整(zheng)期(qi)。中(zhong)國從(cong)改革開放以來(lai)，從(cong)來(lai)沒有(you)出現過(guo)(guo)負增長(chang)，可能就是(shi)(shi)(shi)一(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)調(diao)整(zheng)的(de)(de)(de)問題，但(dan)是(shi)(shi)(shi)價格(ge)就不(bu)一(yi)(yi)(yi)樣(yang)，我認為(wei)從(cong)成交量來(lai)講(jiang)，負增長(chang)應該不(bu)會持續。為(wei)什么(me)我做這(zhe)么(me)一(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)中(zhong)期(qi)的(de)(de)(de)判斷(duan)？我有(you)三個(ge)(ge)(ge)理由。第(di)(di)一(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)就是(shi)(shi)(shi)緊，這(zhe)個(ge)(ge)(ge)緊就是(shi)(shi)(shi)金融環境偏緊，未來(lai)一(yi)(yi)(yi)段時(shi)間都(dou)是(shi)(shi)(shi)這(zhe)種狀況(kuang)，新(xin)一(yi)(yi)(yi)屆的(de)(de)(de)中(zhong)國政府講(jiang)的(de)(de)(de)這(zhe)個(ge)(ge)(ge)穩(wen)政策，穩(wen)政策的(de)(de)(de)核心是(shi)(shi)(shi)穩(wen)貨幣政策，這(zhe)個(ge)(ge)(ge)貨幣政策的(de)(de)(de)穩(wen)相對(dui)過(guo)(guo)去的(de)(de)(de)松就是(shi)(shi)(shi)緊。今后房(fang)地產企(qi)業(ye)融資一(yi)(yi)(yi)定是(shi)(shi)(shi)一(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)成本(ben)上(shang)升的(de)(de)(de)過(guo)(guo)程，這(zhe)對(dui)我們(men)有(you)很強的(de)(de)(de)約束，這(zhe)是(shi)(shi)(shi)第(di)(di)一(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)觀(guan)點(dian)(dian)(dian)。第(di)(di)二是(shi)(shi)(shi)高(gao)(gao)(gao)，房(fang)價很高(gao)(gao)(gao)，高(gao)(gao)(gao)的(de)(de)(de)價格(ge)會在(zai)一(yi)(yi)(yi)定程度上(shang)，特(te)別是(shi)(shi)(shi)在(zai)房(fang)價漲勢(shi)放慢的(de)(de)(de)情況(kuang)下，它會明顯(xian)地抑制(zhi)需(xu)求(qiu)，只有(you)在(zai)不(bu)斷(duan)高(gao)(gao)(gao)漲的(de)(de)(de)時(shi)候，它不(bu)僅(jin)抑制(zhi)投資需(xu)求(qiu)，還會抑制(zhi)自住(zhu)需(xu)求(qiu)。第(di)(di)三是(shi)(shi)(shi)剩(sheng)。這(zhe)三點(dian)(dian)(dian)決定我們(men)未來(lai)的(de)(de)(de)房(fang)地產是(shi)(shi)(shi)一(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)(ge)趨勢(shi)性的(de)(de)(de)，不(bu)是(shi)(shi)(shi)短期(qi)性的(de)(de)(de)。
首先講一(yi)(yi)(yi)下(xia)這(zhe)個(ge)(ge)緊(jin)，今(jin)年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)跟去(qu)年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)相比明顯的(de)(de)(de)(de)(de)感(gan)覺到緊(jin)，去(qu)年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)是(shi)(shi)(shi)很(hen)松(song)的(de)(de)(de)(de)(de)，雖然經(jing)濟在下(xia)行(xing)，金(jin)(jin)融(rong)是(shi)(shi)(shi)松(song)的(de)(de)(de)(de)(de)，大(da)家都對房地產(chan)看好，拼命放貸。但是(shi)(shi)(shi)今(jin)年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)不(bu)(bu)一(yi)(yi)(yi)樣(yang)，今(jin)年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)的(de)(de)(de)(de)(de)情況(kuang)(kuang)很(hen)像2011年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)底和2012年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)初(chu)的(de)(de)(de)(de)(de)情況(kuang)(kuang)。上(shang)(shang)(shang)屆(jie)政(zheng)(zheng)府(fu)寬(kuan)松(song)的(de)(de)(de)(de)(de)政(zheng)(zheng)策已經(jing)消化完了，去(qu)年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)上(shang)(shang)(shang)半年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)大(da)量的(de)(de)(de)(de)(de)游資(zi)流入(ru)(ru)，現(xian)(xian)在整個(ge)(ge)的(de)(de)(de)(de)(de)資(zi)金(jin)(jin)，全(quan)球的(de)(de)(de)(de)(de)資(zi)金(jin)(jin)主要是(shi)(shi)(shi)往*流，所以(yi)你看到黃金(jin)(jin)的(de)(de)(de)(de)(de)貶(bian)值、人(ren)民(min)幣的(de)(de)(de)(de)(de)貶(bian)值，這(zhe)就是(shi)(shi)(shi)資(zi)金(jin)(jin)流從(cong)(cong)2012年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)開始，特別是(shi)(shi)(shi)在去(qu)年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)加(jia)大(da)，到現(xian)(xian)在這(zhe)個(ge)(ge)過(guo)程(cheng)會(hui)持續5年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)到10年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)，就像當年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)美元(yuan)貶(bian)值，我認為是(shi)(shi)(shi)5年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)到10年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)一(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)周期的(de)(de)(de)(de)(de)變(bian)化，但是(shi)(shi)(shi)現(xian)(xian)在美元(yuan)的(de)(de)(de)(de)(de)升(sheng)(sheng)值，整個(ge)(ge)世界資(zi)金(jin)(jin)流從(cong)(cong)外圍向*流入(ru)(ru)，這(zhe)不(bu)(bu)是(shi)(shi)(shi)一(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)短期趨勢(shi)，不(bu)(bu)是(shi)(shi)(shi)一(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)度趨勢(shi)，是(shi)(shi)(shi)一(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)中長期的(de)(de)(de)(de)(de)。再加(jia)上(shang)(shang)(shang)一(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)很(hen)重要的(de)(de)(de)(de)(de)因(yin)素(su)，新一(yi)(yi)(yi)屆(jie)政(zheng)(zheng)府(fu)對金(jin)(jin)融(rong)政(zheng)(zheng)策堅持穩健。還(huan)有一(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)導(dao)致(zhi)金(jin)(jin)融(rong)緊(jin)的(de)(de)(de)(de)(de)情況(kuang)(kuang)就是(shi)(shi)(shi)因(yin)為利率市(shi)場化。利率市(shi)場化必然是(shi)(shi)(shi)一(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)升(sheng)(sheng)值的(de)(de)(de)(de)(de)過(guo)程(cheng)，所以(yi)利率的(de)(de)(de)(de)(de)成本是(shi)(shi)(shi)不(bu)(bu)斷(duan)上(shang)(shang)(shang)升(sheng)(sheng)的(de)(de)(de)(de)(de)，總(zong)量又是(shi)(shi)(shi)在收縮的(de)(de)(de)(de)(de)。房地產(chan)是(shi)(shi)(shi)一(yi)(yi)(yi)個(ge)(ge)資(zi)本密集型的(de)(de)(de)(de)(de)行(xing)業，所以(yi)它的(de)(de)(de)(de)(de)影響是(shi)(shi)(shi)非(fei)常大(da)的(de)(de)(de)(de)(de)。比較(jiao)緊(jin)的(de)(de)(de)(de)(de)這(zhe)種環境(jing)一(yi)(yi)(yi)定會(hui)對房地產(chan)產(chan)生抑制作用。
第(di)二個是(shi)高，現在(zai)房價(jia)非常高，現在(zai)賣房的(de)(de)人(ren)收益水平(ping)是(shi)越來越低的(de)(de)，很多人(ren)帶著投機的(de)(de)心(xin)理進入這(zhe)個市場(chang)，然后把這(zhe)個市場(chang)放得非常大，現在(zai)已經耗盡了，所以自(zi)住需(xu)求(qiu)和投資需(xu)求(qiu)可能都面臨著明顯的(de)(de)問(wen)題(ti)，就是(shi)高房價(jia)。高房價(jia)會抑(yi)制我們的(de)(de)需(xu)求(qiu)，所以2014年一(yi)(yi)定是(shi)一(yi)(yi)個需(xu)求(qiu)明顯放慢，總體(ti)可能是(shi)一(yi)(yi)個負增長(chang)的(de)(de)情(qing)況(kuang)，至(zhi)少(shao)一(yi)(yi)段(duan)時(shi)間會出現這(zhe)樣的(de)(de)情(qing)況(kuang)。
第三(san)個(ge)(ge)是(shi)(shi)(shi)剩(sheng)(sheng)。有大量(liang)(liang)的(de)(de)(de)(de)(de)土(tu)地(di)供應，也有大量(liang)(liang)的(de)(de)(de)(de)(de)空的(de)(de)(de)(de)(de)房子(zi)。大家都把這(zhe)一(yi)(yi)點(dian)(dian)集中在(zai)三(san)四線(xian)(xian)城市，實際上我(wo)對三(san)四線(xian)(xian)城市倒不(bu)是(shi)(shi)(shi)很擔心，我(wo)跟大家的(de)(de)(de)(de)(de)觀點(dian)(dian)非常不(bu)同，因為(wei)(wei)三(san)四線(xian)(xian)城市的(de)(de)(de)(de)(de)供給量(liang)(liang)增(zeng)加，但(dan)(dan)是(shi)(shi)(shi)它(ta)的(de)(de)(de)(de)(de)價格(ge)泡沫不(bu)明顯(xian)，這(zhe)種(zhong)情況下(xia)它(ta)面臨的(de)(de)(de)(de)(de)問(wen)題是(shi)(shi)(shi)怎么(me)把它(ta)賣(mai)掉，賣(mai)不(bu)掉它(ta)就(jiu)肯定要出問(wen)題了。因為(wei)(wei)三(san)四線(xian)(xian)投(tou)資(zi)的(de)(de)(de)(de)(de)因素(su)比較少，所(suo)以(yi)我(wo)認(ren)為(wei)(wei)如果時間延(yan)長一(yi)(yi)點(dian)(dian)，它(ta)是(shi)(shi)(shi)可以(yi)消化(hua)(hua)的(de)(de)(de)(de)(de)。假如我(wo)們的(de)(de)(de)(de)(de)產(chan)業轉移(yi)(yi)和城鎮化(hua)(hua)的(de)(de)(de)(de)(de)發展，繼續(xu)向西部轉移(yi)(yi)，三(san)四線(xian)(xian)城市的(de)(de)(de)(de)(de)房地(di)產(chan)不(bu)會有什(shen)么(me)大的(de)(de)(de)(de)(de)問(wen)。我(wo)最擔心的(de)(de)(de)(de)(de)是(shi)(shi)(shi)一(yi)(yi)二線(xian)(xian)城市的(de)(de)(de)(de)(de)房價泡沫破滅(mie)，這(zhe)個(ge)(ge)影響更大。現(xian)在(zai)很多(duo)人認(ren)為(wei)(wei)一(yi)(yi)線(xian)(xian)城市上漲永遠(yuan)是(shi)(shi)(shi)合理的(de)(de)(de)(de)(de)，就(jiu)不(bu)是(shi)(shi)(shi)產(chan)能過(guo)剩(sheng)(sheng)的(de)(de)(de)(de)(de)。但(dan)(dan)是(shi)(shi)(shi)我(wo)認(ren)為(wei)(wei)有投(tou)資(zi)需求(qiu)誰(shui)都不(bu)過(guo)剩(sheng)(sheng)，因為(wei)(wei)投(tou)資(zi)需求(qiu)是(shi)(shi)(shi)無限的(de)(de)(de)(de)(de)，但(dan)(dan)是(shi)(shi)(shi)投(tou)資(zi)需求(qiu)一(yi)(yi)收縮，就(jiu)會出現(xian)過(guo)剩(sheng)(sheng)。所(suo)以(yi)我(wo)認(ren)為(wei)(wei)這(zhe)三(san)個(ge)(ge)因素(su)導致(zhi)了中國房地(di)產(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)調整是(shi)(shi)(shi)一(yi)(yi)個(ge)(ge)比較長期的(de)(de)(de)(de)(de)過(guo)程。
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