沒有任何爭議的事實是，近兩年來房地(di)(di)產稅務(wu)稽查(cha)的力度明顯加強，特別是土地(di)(di)增值稅清算(suan)的工(gong)作(zuo)在(zai)全國范(fan)圍內正在(zai)如火如荼地(di)(di)開展。而(er)另外一(yi)個毫(hao)無爭議的事實是，大部分(fen)房地(di)(di)產公司(si)都經不起(qi)稅務(wu)稽查(cha)，或多或少地(di)(di)存在(zai)偷(tou)稅問題。
而在(zai)房地(di)產企業成(cheng)本(ben)(ben)構(gou)成(cheng)中，稅收(shou)(shou)成(cheng)本(ben)(ben)和地(di)價、建安(an)成(cheng)本(ben)(ben)，已排在(zai)開發商成(cheng)本(ben)(ben)的前(qian)三(san)位(wei)了。如將稅收(shou)(shou)成(cheng)本(ben)(ben)與銷(xiao)售額掛鉤(gou)，在(zai)預征階段，各項稅負合計已達(da)到(dao)銷(xiao)售額的8-12%，如果項目結(jie)束進行清算，則普遍(bian)高達(da)15%以上(shang)，一線(xian)城市會達(da)到(dao)25%以上(shang)。
由于(yu)房(fang)地(di)(di)(di)(di)產開發企業開發環(huan)節(jie)眾多，拿地(di)(di)(di)(di)、拆遷、設計、土(tu)建、采購(gou)、裝修、資(zi)金(jin)(jin)、營銷、物業管理等等，每一項經濟(ji)行(xing)(xing)為的(de)發生都會涉及(ji)稅(shui)金(jin)(jin)，同時(shi)產生稅(shui)收(shou)籌(chou)劃(hua)(hua)的(de)空間。因此，房(fang)地(di)(di)(di)(di)產稅(shui)收(shou)籌(chou)劃(hua)(hua)必(bi)須結合(he)以(yi)上各環(huan)節(jie)，進行(xing)(xing)系統(tong)的(de)規劃(hua)(hua)。由于(yu)房(fang)地(di)(di)(di)(di)產行(xing)(xing)業稅(shui)負絕對額大(da)，所(suo)以(yi)，經過籌(chou)劃(hua)(hua)省(sheng)下(xia)來(lai)的(de)房(fang)地(di)(di)(di)(di)產稅(shui)負的(de)絕對金(jin)(jin)額也很(hen)大(da)，而且(qie)省(sheng)下(xia)來(lai)的(de)通常都是“真金(jin)(jin)白銀”，是“純(chun)利潤”。
整體系統的房(fang)地(di)產(chan)稅(shui)務(wu)規劃，必須從戰略、經營以及理(li)財三(san)個層(ceng)面去考(kao)慮，綜合(he)立體地(di)進行思維，通(tong)過精心安排和統籌(chou)來獲取“節稅(shui)”收益。稅(shui)務(wu)無(wu)處不在(zai)，稅(shui)務(wu)籌(chou)劃應(ying)貫穿于房(fang)地(di)產(chan)企(qi)業開(kai)發(fa)經營活(huo)動(dong)全(quan)過程，在(zai)戰略、經營和理(li)財三(san)個層(ceng)面上立體系統地(di)進行思考(kao)和規劃，而絕不能僅狹(xia)義地(di)在(zai)財務(wu)部門分管的“一(yi)畝三(san)分地(di)”上開(kai)展。
1.戰(zhan)略管理層(ceng)面的籌劃
從戰略的高(gao)度規(gui)劃，稅務籌劃通常(chang)應(ying)考慮以下問題：
1)股權架構(gou)與(yu)層次如何設計與(yu)安排(pai)，對(dui)未來財稅(shui)會產生(sheng)什么樣的(de)影響？
2)成立項目公(gong)司(si)還(huan)是不(bu)成立項目公(gong)司(si)，用法(fa)人股東(dong)還(huan)是自然人股東(dong)？關聯的考量(liang)？注冊地點安排在(zai)哪里(li)更合(he)適？
3)注冊資本多大以及出資形式不(bu)同(tong)對財稅會產生什(shen)么(me)樣的影響(xiang)？
4)土地(di)方與資金方如何合作？不同形式拿地(di)稅負比較，怎樣最低(di)？
5)如何增加拿地過程中的土(tu)地成(cheng)本(ben)例如拆遷成(cheng)本(ben)？
6)與政府如何合作與談判？代建(jian)市政項目(mu)款項如何收(shou)回？
7)一級(ji)與(yu)二級(ji)如(ru)何聯動以增加土地(di)成本？
2.經營管理層面(mian)的籌(chou)劃
從經營(ying)的(de)角(jiao)度規劃(hua)，則會涉及到房(fang)地產公司日(ri)常運(yun)營(ying)的(de)方方面面，稅(shui)務(wu)籌劃(hua)通常應(ying)考慮以下問題：
1）開發產品設計不同對企業稅(shui)務的影響，比如戶型面積應定多大、車庫(ku)(ku)應建獨(du)立車庫(ku)(ku)還是地下(xia)連體車庫(ku)(ku)？
2）商業和住宅(zhai)比例(li)？普(pu)通住宅(zhai)與非普(pu)通住宅(zhai)比例(li)？
3）對(dui)外合(he)同條款如(ru)何從(cong)財稅(shui)角度修改最合(he)理(li)？
4）報建形式、開發分期(qi)對稅收(shou)的(de)影響？
5）如何增加(jia)工程成本？
6）銷售價(jia)格的(de)制定與財(cai)稅(shui)測算
7）促銷方(fang)案選(xuan)擇對財稅(shui)的影響
8）毛坯還是精裝修(xiu)？裝修(xiu)方(fang)案的稅收測評(ping)
9）銷(xiao)售折(zhe)扣(kou)管理與內控(kong)制度(du)的落實(shi)
10）自己銷售(shou)還是請專(zhuan)業公司銷售(shou)，付費方式不同對(dui)稅負的影響(xiang)？
3.理財層面的籌劃(hua)
從理財(cai)(cai)角度(du)規劃，往往是財(cai)(cai)務部人員在(zai)考慮，方向主(zhu)要(yao)是從財(cai)(cai)務的(de)一畝三分地出發(fa)，空間(jian)有限，絕(jue)對金額(e)往往不大。比如費(fei)用(yong)(yong)發(fa)生后計(ji)入(ru)什么會計(ji)科目可節稅(shui)(shui)、用(yong)(yong)什么樣的(de)費(fei)用(yong)(yong)分攤標(biao)準對公司最有利、資金利息計(ji)算(suan)方法的(de)選擇、合并或分期清(qing)算(suan)的(de)選擇、高管(guan)高額(e)獎勵如何(he)規避(bi)個(ge)稅(shui)(shui)等等。
如能事前從以上(shang)三(san)個角度綜合去進(jin)行企業稅務統籌劃與(yu)規劃，則不僅可大大降(jiang)低企業稅負，同時(shi)也讓(rang)公司的發(fa)展走在一條康莊大道上(shang)。
而在具體的(de)(de)(de)稅務(wu)籌(chou)(chou)(chou)劃(hua)實踐中(zhong)，我們(men)還(huan)特別建議(yi)房(fang)地產老(lao)板應高(gao)度(du)重視，親自參(can)(can)與(yu)到公司稅務(wu)管理(li)和稅務(wu)籌(chou)(chou)(chou)劃(hua)的(de)(de)(de)實踐中(zhong)來，而不(bu)能純粹(cui)交由財務(wu)負責人去思考。因為無論是在公司所處的(de)(de)(de)地位、說(shuo)話的(de)(de)(de)份(fen)量(liang)、參(can)(can)與(yu)重大決(jue)策(ce)的(de)(de)(de)程(cheng)度(du)、思考問題(ti)的(de)(de)(de)高(gao)度(du)等等方(fang)面，財務(wu)都會受到各種各樣的(de)(de)(de)限制。稅務(wu)管理(li)和稅收籌(chou)(chou)(chou)劃(hua)在公司管理(li)中(zhong)的(de)(de)(de)份(fen)量(liang)越(yue)來越(yue)大，稅務(wu)籌(chou)(chou)(chou)劃(hua)必須從老(lao)板開始，籌(chou)(chou)(chou)劃(hua)空(kong)間才(cai)(cai)能更大，效果(guo)才(cai)(cai)能更明顯。一(yi)般而言，老(lao)板應考慮以下問題(ti)：
1.房(fang)地(di)產企業老板要重新審視(shi)公司(si)財稅(shui)管理，高度重視(shi)起來，從自(zi)身開始(shi)，該補課的補課；
2.提升財(cai)務人(ren)員的(de)地位，該內(nei)(nei)部(bu)(bu)控掘(jue)培(pei)(pei)養(yang)的(de)內(nei)(nei)部(bu)(bu)培(pei)(pei)養(yang)，該外(wai)部(bu)(bu)高薪聘(pin)請的(de)外(wai)部(bu)(bu)聘(pin)請。投在(zai)財(cai)務人(ren)員身上的(de)錢回報率至少在(zai)10倍以上；
3.由于稅(shui)負在成本(ben)控制中已占有很重要的地(di)位(wei)，房地(di)產公(gong)司應考慮立即(ji)單(dan)獨設立稅(shui)務(wu)部和(he)稅(shui)務(wu)總監崗位(wei)；而不能再像以往那樣放在財務(wu)部中兼職管理。
4.更(geng)多(duo)(duo)地借用外部(bu)稅(shui)務(wu)咨(zi)詢師(shi)的“腦(nao)袋(dai)”。稅(shui)務(wu)籌(chou)劃(hua)(hua)重要性無可置疑，很多(duo)(duo)房地產企業(ye)管理層都(dou)明白這一(yi)點，并將稅(shui)務(wu)籌(chou)劃(hua)(hua)提到(dao)議事(shi)日程中來，問題是(shi)(shi)稅(shui)務(wu)籌(chou)劃(hua)(hua)是(shi)(shi)一(yi)項復(fu)雜(za)性、專業(ye)性很強的系(xi)統工程，傾盡公(gong)司(si)(si)內部(bu)資源也(ye)不(bu)一(yi)定(ding)能(neng)籌(chou)劃(hua)(hua)出一(yi)個(ge)成功(gong)方案。復(fu)雜(za)、繁瑣(suo)的財(cai)稅(shui)問題會影響企業(ye)抽出更(geng)多(duo)(duo)的時間來關(guan)注有關(guan)戰略發(fa)展(zhan)和競爭優勢的搭建等更(geng)重要的問題。善于借用外腦(nao)，利用一(yi)個(ge)經驗豐富的專業(ye)機(ji)構提供財(cai)稅(shui)籌(chou)劃(hua)(hua)，將是(shi)(shi)一(yi)個(ge)對事(shi)業(ye)發(fa)展(zhan)很有價(jia)值的選擇(ze)(ze)。這是(shi)(shi)一(yi)個(ge)專業(ye)分(fen)工的年代，越(yue)是(shi)(shi)大公(gong)司(si)(si)，越(yue)是(shi)(shi)事(shi)前規劃(hua)(hua)好的公(gong)司(si)(si)，越(yue)會選擇(ze)(ze)專業(ye)的稅(shui)務(wu)顧問機(ji)構為其進行稅(shui)務(wu)籌(chou)劃(hua)(hua)。
5.要(yao)樹(shu)立提前做好稅務(wu)規劃的意識(shi)，而不(bu)要(yao)臨(lin)時抱(bao)佛腳(jiao)；
6.在房地產不(bu)同開發階(jie)段(duan)都要(yao)導入稅務籌(chou)劃；
7.注(zhu)意(yi)稅務籌劃的合(he)法性、合(he)理性，把握好(hao)業務行為的真實性和交易價格的“度”，注(zhu)意(yi)防范稅務風險(xian)，不要掉(diao)入(ru)“偷稅漏稅的泥潭(tan)”。
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