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房地產項目測算培訓

【課程簡介】
大數據、人(ren)(ren)工(gong)(gong)智能化時代，人(ren)(ren)們日(ri)常生活的(de)各個(ge)領域都(dou)面(mian)臨快速而深(shen)刻(ke)的(de)變(bian)革。不(bu)可避免的(de)，大數據與人(ren)(ren)工(gong)(gong)智能已走入房(fang)地產(chan)行業，邁(mai)出了變(bian)革性(xing)進步。一(yi)些用以記(ji)錄客戶購房(fang)時最看重的(de)內容——項(xiang)目區位(wei)(wei)及(ji)周邊配套設(she)施、房(fang)產(chan)位(wei)(wei)置及(ji)產(chan)品(pin)(pin)特性(xing)、單(dan)位(wei)(wei)面(mian)積與售(shou)價、物(wu)業收費(fei)及(ji)升值(zhi)空間等(deng)(deng)等(deng)(deng)。這個(ge)數據有助于確定房(fang)產(chan)的(de)預測價值(zhi)，便(bian)于開(kai)發商對多(duo)種競爭要素、便(bian)利(li)設(she)施及(ji)產(chan)品(pin)(pin)建造(zao)標準等(deng)(deng)多(duo)可選項(xiang)，進行成本效益分析，并用于指導前(qian)期土地獲取(qu)、營銷策劃、產(chan)品(pin)(pin)規劃、成本控制、投融(rong)資，后期的(de)工(gong)(gong)程管理、盈利(li)保(bao)障與物(wu)業服(fu)務。

隨著大(da)數據時代下(xia)(xia)房(fang)地(di)(di)產行業(ye)(ye)(ye)之間(jian)的(de)(de)(de)(de)競(jing)爭日趨激烈，房(fang)地(di)(di)產企(qi)業(ye)(ye)(ye)越(yue)來(lai)越(yue)重視前(qian)期(qi)(qi)的(de)(de)(de)(de)土(tu)地(di)(di)獲取，土(tu)地(di)(di)價值評估、項(xiang)目的(de)(de)(de)(de)可行性(xing)分(fen)析以及拿(na)地(di)(di)階(jie)段項(xiang)目測(ce)算方(fang)式(shi)與技(ji)巧，如何進行地(di)(di)塊屬性(xing)研(yan)究和精(jing)準測(ce)算并提升企(qi)業(ye)(ye)(ye)利(li)潤，越(yue)來(lai)越(yue)成為優(you)秀房(fang)企(qi)開發前(qian)期(qi)(qi)工作(zuo)的(de)(de)(de)(de)必備(bei)技(ji)能。本(ben)課程(cheng)(cheng)梳理、分(fen)析了數家標(biao)(biao)桿地(di)(di)產的(de)(de)(de)(de)成功(gong)案(an)例(li)，總結(jie)了多位職業(ye)(ye)(ye)經理人二十多年(nian)來(lai)的(de)(de)(de)(de)工作(zuo)實踐數據，對(dui)房(fang)地(di)(di)產投(tou)資拿(na)地(di)(di)整(zheng)個(ge)(ge)過程(cheng)(cheng)的(de)(de)(de)(de)土(tu)地(di)(di)價值進行解讀、分(fen)析和研(yan)判，并對(dui)標(biao)(biao)桿企(qi)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)拿(na)地(di)(di)前(qian)后的(de)(de)(de)(de)項(xiang)目測(ce)算計算方(fang)式(shi)和技(ji)巧進行分(fen)析總結(jie)，讓房(fang)地(di)(di)產行業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)投(tou)資拓展、成本(ben)、財務和策劃(hua)、規劃(hua)人員對(dui)土(tu)地(di)(di)獲得的(de)(de)(de)(de)整(zheng)個(ge)(ge)過程(cheng)(cheng)有(you)個(ge)(ge)全(quan)面的(de)(de)(de)(de)了解和掌握，以成功(gong)案(an)例(li)和失敗教訓為鏡，以標(biao)(biao)桿企(qi)業(ye)(ye)(ye)為對(dui)標(biao)(biao)坐(zuo)標(biao)(biao)，在大(da)數據廣(guang)泛應用的(de)(de)(de)(de)發展機遇和不(bu)(bu)斷競(jing)爭與變革的(de)(de)(de)(de)形(xing)勢下(xia)(xia)，根據自己(ji)企(qi)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)特(te)點(dian)，有(you)所為和有(you)所不(bu)(bu)為，作(zuo)出最(zui)優(you)是(shi)抉擇決(jue)策。

【課程時間】2天（6小時/天）
【課程對象】房地產企業高管、企業投資部門負責人、投資經理、成本和財務經理、設計研發及工程經理等。
【授課方式】：操盤案例(li)(li)講解、交流體驗、標桿實(shi)例(li)(li)研(yan)討、Q&A答疑(yi)及典型問(wen)題(ti)互動(dong)。

【課程收益】：
1、了解房地產企業投資拿地的一般規律和黃金法則，提高定性分析及定量測算的技巧；
2、順應天時、地利、人和，了解投資拿地新法，掌握新項目拿地前后測算、精算的重點、難點和關鍵點，避免常規錯誤的發生；
3、掌握土地價值判斷的技術邏輯與計算方法，熟練運用項目最優規劃、以及簡潔實用的項目建議書和可研報告提高拿地方案的實操本領；
4、領會并掌握標桿房地產企業拿地研判技巧和項目測算方法，結合自己公司特質，有效嫁接和合理借鑒。
5、看地測評的方式及各種拿地模式和渠道的風險有哪些？如何規避和管控？
6、培養和留住前(qian)期(qi)投資拓展和策劃(hua)規劃(hua)的核心(xin)人才，進而精準(zhun)提(ti)升(sheng)企業的開發利潤。

【課程提綱】：
第一部分：土地估價方法與房地產估價方法
一、宗地地價評估基本方法與預測
1、收益還原法
2、市場比較法
3、成本逼近法
4、剩余法
5、基準地價系數修正法
案例：大數據下的房屋與成交量的預測
二、房地產評估基本方法
1、市場比較法
2、收益法
3、成本法
4、假設開發法
5、基準地價修正法
案例(li)：基準地(di)(di)價修正法如(ru)何對土地(di)(di)和房產價值(zhi)進行(xing)判斷？

第二部分：地塊價值判斷——項目建議書與可研報告的編制
一、地塊屬性研究
1、做好地塊屬性研究的三個問題？
（一）如何看地？
（二）項目地塊的屬性？
（三）看問題的方法？
2、如何拿地？
（一）拿地的兩種方式
（二）看地拿地時要注意的幾個問題：
（三）拿地新法（天時地利人和）解析
（四）土地獲取黃金法則總體思維框架（定性）
3、土地價值研判的意義及目的
（一）地塊研究到底是要研究什么？
（二）地塊的區位分析的三個基本層面（城市、區域、地段）
（三）意義：①發現地塊本身的優勢和劣勢所在，②明確地塊的產品適宜性
（四）目的:為項目的定位奠定重要依據
4、XX標桿地產成功模式的借鑒
（一）土地土地要素構成基礎與分析
（二）傳統開發流程及以客戶為導向的開發流程
（三）七對眼睛是解決什么問題的？
案例解析：項目拓展相關經驗借鑒（產品、客戶、土地之間的內在邏輯）
5、土地儲備結構與決策評判
案例：XX新晉20強地產的三個“漏斗”決策依據與要點
6、土地儲備結構與優質低價土地的選擇
7、土地獲取方式的常規與非常規操作方式
8、房地產項目前期拿地投資決策
（一）企業投資戰略和慣性
（二）如何選城市--城市評價標準和指標體系
（三）企業自身產品定位—“有所為和不為”
（四）有準備拿地有選擇布局
（五）前期投資測算定位和風險控制
案(an)例(li)(li)：如何(he)判讀估價(jia)報(bao)告與實例(li)(li)點評

二、競爭分析和土地評估
1.土地市場分析
2地塊考察和分析
考察報表：宗地社會條件調查表和自然條件調查表等
3.區域市場分析
4.競爭樓盤分析
考察報表：市場調研任務書
5.項目定位七步驟
案例：地塊現場考察的主要關注點
6.項目獲取需要關注的六大風險：
調研報表：項目獲取風險評估表
案例分析(xi)：2019房地產項目盡職(zhi)調查

三、地塊投資的決策核心：產品規劃
1.企業自身產品密切相關的產品規劃模板設計
2.投資（或研發）部門如何進行設計強排？
3.如何通過產品規劃實現項目銷售總額、銷售利潤*化？
實(shi)操案例：xx收(shou)并(bing)購項目的(de)最優(you)化強(qiang)排方(fang)法的(de)介紹和實(shi)踐

四、地塊投資的決策依據：財務分析
1、項目建設計劃和成本構成
2、項目銷售計劃和收入估算
3.房地產投資收益分析:項目的靜態投資和動態測算
4.項目投資建議書
5.簡要實用的可行性報告的編制要求和問題點
案例解析：XX項目的(de)可行性報告的(de)編制要點

第三部分：房地產企業拿地實操技能
思考一：項目利潤是怎么計算出來的？
思考二：需要哪些要素投入房地產開發和經營？
思考三：什么樣的房地產才能算好項目（投入/產出、付出/回報）
思考四：如何掌握項目經濟評價中測算要點及其在決策中的作用
一、土地市場
1、市場基本面分析
2、競爭分析及延伸理解
3.產品分析與常見拿地模式及案例
1）、政府主導模式，成功案例：廣東惠州xx科技小鎮的選擇與攻堅
2）、企業(ye)主導模式(shi)，成功(gong)案(an)例：A、碧桂園(yuan)評價土地的兩大核心工具，B、標(biao)桿地產(chan)xx項目(mu)拓展相關(guan)經驗

二、房地產企業拿地方式
1、國內地產企業通行的拿地方式五個模式十種方式：
招拍掛介紹（二種方式）
土地轉讓介紹（一種方式）
股權轉讓介紹（四種方式）
合作經營介紹（二種方式）
委托代建介紹（一種方式）
2.品牌房企的各種獨門絕技及其拿地策略
1）融創的收并購模式
2）萬科的模式
3）碧桂園的模式
4）常見企業勾地技巧、門檻條件設置
3.非招拍掛的三種最常見的拿地方式
（1）、股權轉讓，萬科大宗購并南都集團案例
（2）、合伙成立項目公司
（3）、以聯合開發的名義
4.其他拿地方式的局限性
（4）、兼并或合并，中交并購綠城案例
（5）、在建項目轉讓，南京xx小鎮轉讓案例
（6）、股權托管
（7）、變更用地類型
（8）、染指“插花規劃”
5.房地產并購實務及案例分析
（1）、法規政策
（2）、交易結構
（3）、盡職調查
（4）、交易文件
討論與點(dian)評：什么是(shi)適合企業自身拿地條件的*方式？

三、房地產項目測算的基本知識（測算意義、思路、假設）
1、測算意義（測算必要性/測算作用/測算精度要求）
2、測算思路（融資計劃/成本/收入/稅收/利潤等）
3、測算假設（模擬開發(fa)進程/財務評價）

四、項目投資
1、投資成本費用
①土地費用（土地征收拆遷費/土地出讓地價款/土地轉讓費/土地租用費/土地投資折價）
②前期工程費
③房屋開發費用（建安工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費）
④期間費用（管理費用、銷售費用、財務費用）
⑤開發期間稅費
⑥其他費用
⑦不可預見費等
小結：開發(fa)建設費(fei)用投資估(gu)算表

2、項目收入：項目收入的關鍵要素（收入估算/開發方案/租售方案及價格）
①開發計劃
②銷售計劃：某項目案例
③價格估算：市場比較法/成本法及某案例：價格估算及預測表
④租售收入及某項目案例
⑤稅費估算與稅費表
⑥稅費估算：土地增值稅與“營改增”后的房地產(chan)行業具體規定及(ji)注意(yi)事(shi)項

3、項目利潤
①利潤的基本概念：
資金價值/現金流量（經營、投資、籌資活動）/現金量與利潤的關系/經濟評價指標等
②核心指標：內部收益率（財務內部收益率的計算）/銷售凈利率/財務凈現值/投資回收期
③參考指標：
（一）地價支付貼現比及xx城市花園項目案例
（二）啟動資金獲利倍數
（三）銷售毛利率
（四）資金峰值比例
（五(wu)）獲利(li)指(zhi)數（現(xian)值指(zhi)數）

4、相關分析
①盈虧平衡分析（本、量、利分析）
②敏感(gan)性(xing)分析（步(bu)驟及案例(li)）

5、重點說明
①經濟評價的常見誤區
②經濟評價報告步驟
③指標體系說明
④填報模版參考
案例(li)：XXXXX項目投(tou)資分析(xi)報告

五、經濟測算表格分析
1、測算參數
2、項目盈利預測
3、現金流預測
案例：XXXXX項目節點計劃編制模板
案例(li)：xx產(chan)(chan)業地(di)產(chan)(chan)拿(na)地(di)的財務成本分析

第四部分：房地產企業各種實操拿地模式的風險
1、二級市場拿地方式實操及風險防范
1）哪些情形必須進行招拍掛？招標、拍賣、掛牌三種方式適用范圍？
2)招拍掛形式出讓土地使用權的利弊分析
3)企業實力雄厚、準備充分卻無法成功通過二級市場拿地？癥結何在？
4)“招拍掛”獲取土地會踩到哪些“雷區”？
5)如何避免“招拍掛”雷區？
6)真實案例揭示哪些情形會導致“招拍掛”無效及其后果
 7)真實(shi)案例全程揭(jie)示(shi)通(tong)過“招(zhao)拍掛”成功獲取(qu)土地的操作(zuo)規程及(ji)技巧

2、直接進行項目轉讓獲取項目實操及風險防范
1)“精心策劃”的項目轉讓為什么到頭來“竹籃打水一場空”？
2)如何避免直接項目轉讓不至于因違反法律禁止性規定而無效
3)如何看清直接項目轉讓的利弊不至于盲動
4)如何合理合法降低項目轉讓過程中的稅收成本
5)真實案例全(quan)程展現(xian)直接(jie)進行項目轉讓獲取土地實操及風險(xian)防范

3、股權收購獲取項目實操及風險防范
1)收購不同性質企業股權取得房地產項目會遇到哪些法律障礙
2)股權收購如何做好合理避稅
3)通過股權收購取得房地產項目的利弊分析
4）通過股權收購取得房地產項目風險事前、事中如何防范，事后如何處理？
5）真(zhen)實案例(li)全程(cheng)展現股權收購取得房地(di)產(chan)項目實操

第五部分：如何展現和提升企業的“拿地能力”投資部門地位和使命
1、房地產企業開發模式的分析
2、房地產企業開發模式對投資拿地的影響
3、如何提升企業的“拿地能力”
1）綜合能力的積累
2)合理的項目信息來源
3)了解及研究政府規劃動向
4)品牌價值
5）開發思路的引導性
6）提高資金解決能力
分析討論：企業自身的開發模式是什么？對投資拿地有什么要求和避諱？
4、房地產投資部門的龍頭地位和工作使命
1）地塊投資在企業系統中的地位
2）國內標桿房地產的投資管理方式和組織架構
3）投資經理需要掌握的基本技能
4）公司的目標和投資部的任務分解
5）房企投資部門的年度目標是什么？實現目標的路徑是什么？
案例(li)：若干(gan)實操收并購(gou)拿(na)地分(fen)享(xiang)與答疑互動(dong)

房地產項目測算培訓