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房地產產業鏈合作培訓

【課程背景】
伴隨著非充分市場（政府強控），宏觀政策嚴厲，因城綜合施策的本輪房地產調控，行業高利潤的繁榮過后，房地產企業正迎來從“賣方市場”到“買方市場”，從分散到集中，從粗放經營到精細化經營，從“商品時代”到“產品時代”，從良莠并存到優勝劣汰的行業大洗牌，房地產企業面臨著轉型升級，全產業鏈創新的歷史大機遇。“好風憑借力，揚帆正當時。”
房地產行業從單一渠道融資逐步轉化成為多元化的結構融資，
從房地產股權融資到房地產的資產證券化，
從房地產金融控股到房地產上市融資，
從房地產融資租賃到房地產并購合作，
從國內融資到國外融資，
從傳統的產業模式到平臺化的全產業鏈模式，
從開發建設的企業過程到社會化的全過程（含籌資拿地、建設、營銷與運營）
本課件闡(chan)述(shu)了新時代(dai)房地(di)產行業的(de)發展(zhan)趨勢和地(di)產全產業鏈拿地(di)模式創新的(de)脈(mo)絡，幫助(zhu)學員企業掌(zhang)握(wo)全過程聯合拿地(di)聯合開(kai)發，迅速把握(wo)市場契機，做強做好，走(zou)上可持(chi)續發展(zhan)之(zhi)路。

【培訓大綱】
第一部分《目前的土地市場及2018年趨勢》
1.供需矛盾未見好轉，地王仍現，房價趨平，壓力未減
2.金融政策施壓，貨幣趨緊，真的上漲乏力？
3.房企競爭慘烈，拿地沖動未退
4.房(fang)地產調控的長效規律及組合(he)變(bian)化應對

第二部分《關于拿地》
一、項目拿地與項目定位分析：
1.地價測算與評估
2.土地招拍掛技巧應用
3.一級土地市場開發與運營
4.二手地交易的收益與風險管理
5.拿地模式優化(hua)

二、八大“勾地”攻略及地產并購實務
1.案例解析三種最常見的方式
（1）股權轉讓，XX地產標桿大宗購并xx集團案例
（2）合伙成立項目公司
（3）以聯合開發的名義 
2.其他方法有局限性
（4）兼并或合并，中交并購綠城案例
（5）在建項目轉讓 ，xx小鎮項目轉讓案例
（6）股權托管 
（7）變更用地類型
（8）染指“插花規劃” 
3.房地產全產業鏈合作實務及案例分析
（1）法規政策，資管新政理解
（2）交易結構設計、風險控制及法務交易文件
（3）盡職調查要領（原則、問題清單采集與數據分析）
（4）并購中的交易結構與談判技巧
（5）提問與回答

第三部分《關于拿地的創新模式和渠道》
一、大宗地塊拿地模式分析
1. 舊改及新區域（中信XX城市）開發模式
2. 主題地產（華僑城）模式
3. 城市更新（深圳XX地產模式）模式
4. 商業綜合體（萬達、龍湖、華潤）帶動模式
5. 產業地產（華夏幸福）模式
6. 租售并(bing)舉（租賃公(gong)寓 +社區商業）模(mo)式

二、拿地階段企業間的合作模式分析
1. 項目公司模式
2. 合作開發模式
3. 股權收購模式
4. 不同模式下的利弊和操作關鍵點

三、如何提升企業的“拿地能力”?
1. 綜合能力積累
2. 合理項目信息來源及研究政府規劃動向
3. 品牌價值與開發思路的引導性
4. 多渠道融資，提高資金解決能力
案例(li)：如何拿地？房地產開(kai)發拿地操作標(biao)準探討

第四部分：《全過程拿地模式和渠道的風險有哪些？如何規避？》
一、  一二級聯動獲取土地實操及風險防范
1.如何成功獲取土地一級開發權
2.土地一級開發成本構成及負擔、盈利點全程解析
3.土地一級開發的不同階段所需法律文件匯總
①收購土地及拆遷的文件
②基礎設施投資類文件
③前期費用文件
④計入土地一級開發成本的二級開發文件
4. 一二級開發聯動的四種模式選擇及比較分析
5.前期資金策劃投入及安全保障
6.設定土地一二級聯動開發招拍掛時的合法壁壘
7.項目可行性分析如何落地，如何處理好拆遷等難題
8.政府授權的法律文件及需要審批的相關批文、相關手續的辦理程序
案例：開發商土地一(yi)二級聯動(dong)開發模式研(yan)究及賞析

二、二級市場拿地方式實操及風險防范
1. 土地招標拍賣掛方式的適用范圍與利弊分析
2. 如何避免“招拍掛”雷區？
3. 案例分析哪些情形會導致“招拍掛”無效及其后果
4. 案例分析通過“招拍掛”成功獲取土地的操作規程及技巧
5. 案例分析知名(ming)開發商的拿地思路與技巧

三、直接進行項目轉讓獲取項目實操及風險防范
1.“精心策劃”的項目轉讓，如何規避“一場空”
2.避免項目轉讓，因違法禁規而無效
3.合理合法降低項目轉讓過程中的稅收成本
4.案(an)例分析直接進(jin)行項目轉(zhuan)讓，獲取(qu)土地的實操及風險防范

第五部分：產業鏈合作的變革與突破
一、房地產公司合作開發投資架構模式
1. 房地產項目公司模式
2. 以DPP（合伙形式）進行項目開發模式
3. 以房地產信托投資基金進行項目開發模式
4. 碧桂園、萬科、恒大等合作開發模式解析
5. 跨越式發(fa)展房企(qi)（陽光城、旭輝）拿地(di)模式剖(pou)析

二、全產業鏈合作的預算、成本控制與稅務籌劃：
1. 產業鏈上的稅務籌劃實戰案例分析
2. 產業鏈全面預算管理
3. 產業鏈財務管控戰略與管理架構
4. 產業鏈的全成(cheng)本控(kong)制策略與操作方法

三、房地產項目合作開發，營改增后優化投資進入和退出方式設計
1. 投資進入方式（直接增資、土地評估后增資、股權轉讓、聯合拿地、借款）
2. 不同投資進入方式的財稅問題解析
3. 投資退出方式解析（分利潤、分收入、提取固定利潤、按比例分房、清算退出、股權轉讓退出）
4. 并購如何提升公司股權價值
5. 房地產的資產證券化模式與渠道
6. 不同證券化模式的盈利模式差異
7. 價值管理的創新盈利模式
8. 通過項(xiang)目收購實現價值(zhi)管理和企業變革

主講專家
楊凡老師：
國家注冊建筑師，高級工程師，國內資深土地拓展運營專家，北大、清華等高校房地產MBA班特聘講師。房地產土地拓展運營專家，房地產行業*的講師之一，有近20余年房地產行業實操管理經驗。
楊老師(shi)長期(qi)從事房地(di)產(chan)一(yi)線開(kai)發管理工作，對(dui)房地(di)產(chan)開(kai)發的(de)各個(ge)業(ye)務鏈條均有涉(she)足，特別是對(dui)房地(di)產(chan)前(qian)期(qi)開(kai)發、建(jian)筑(zhu)設(she)(she)計(ji)(ji)、成本管理等模(mo)塊有深入的(de)研究和(he)(he)系統的(de)總(zong)(zong)(zong)結。能集(ji)思(si)廣益，善于整合資(zi)源并(bing)為企業(ye)提供可持續(xu)進步的(de)技(ji)術管理正(zheng)能量，擅長項目執行和(he)(he)監(jian)管方面(mian)的(de)統籌協調工作，在一(yi)、二級(ji)開(kai)發實踐中有突出的(de)業(ye)績。其(qi)先(xian)后擔任亞東建(jian)設(she)(she)集(ji)團副(fu)總(zong)(zong)(zong)工程(cheng)師(shi)，蘇寧環球集(ji)團副(fu)總(zong)(zong)(zong)經理兼設(she)(she)計(ji)(ji)總(zong)(zong)(zong)監(jian)，九洲投(tou)資(zi)集(ji)團地(di)產(chan)中心副(fu)總(zong)(zong)(zong)經理兼總(zong)(zong)(zong)建(jian)筑(zhu)師(shi)等職位。并(bing)經常(chang)受(shou)邀為清華大(da)(da)學、北京(jing)大(da)(da)學、重慶大(da)(da)學和(he)(he)浙江(jiang)大(da)(da)學等高校的(de)房地(di)產(chan)EMBA總(zong)(zong)(zong)裁班授課。

房地產產業鏈合作培訓