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房地產行業稅務籌劃

【課程背景】
*總理在《政府工作報告》中宣布“從2016年5月1日起，將營改增試點范圍擴大到建筑業、房地產業、金融業、生活服務業，并將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業稅負只減不增。”
經過四年的努力，我國已經在交通運輸業、郵政業、電信業和七個現代服務業實現了營業稅改征增值稅改革，累計減稅超過6000億元。這是繼2009年全國實施增值稅轉型之后，我國貨物和勞務稅收制度的又一次重大改革，也是一項重要的結構性減稅措施。四大行業全面實施營改增，今年計劃再減稅5000多億元。
四大行業營改增的號角已經吹響，化解房地產庫存的步伐已經起動，建筑業、房地產業應借改革的春風，加強財稅法規的學習，迎接房地產行業的開發經營季。
財政部 國家稅務(wu)總局印發的(de)(de)《關于將鐵路運輸和郵政業(ye)納入營(ying)業(ye)稅改(gai)(gai)征增(zeng)值稅試點的(de)(de)通知》總結了(le)前階段營(ying)改(gai)(gai)增(zeng)的(de)(de)經(jing)驗，理(li)順升華了(le)《營(ying)業(ye)稅改(gai)(gai)征增(zeng)值稅試點實施辦法》及相關規定(ding)，也為其他行(xing)業(ye)的(de)(de)營(ying)改(gai)(gai)增(zeng)奠定(ding)了(le)基礎。為宣傳普及營(ying)業(ye)稅改(gai)(gai)征增(zeng)值稅的(de)(de)稅法知識，協助房地產企(qi)業(ye)盡快掌握營(ying)改(gai)(gai)增(zeng)的(de)(de)操(cao)作(zuo)方法，提前做好(hao)業(ye)務(wu)上(shang)的(de)(de)準備(bei)工作(zuo)，并搞好(hao)今年企(qi)業(ye)所得稅匯算(suan)清繳后的(de)(de)風險管控，我們特意編制寫了(le)這套教(jiao)材。

【適合對象】
房地產公司總經理(li)、主管財(cai)稅領導、財(cai)務總監、財(cai)務經理(li)、財(cai)會納稅經辦(ban)人員

【課程收益】
通過學習使學員了解房地產企業營改增的基本政策，如何選擇納稅人身份，營改增的計稅方法，稅率和征收率，銷項稅額與進項稅額的計算和法定憑證，稅收優惠政策,增值稅會計核算等業務知識，為即將到來的營改增提前做好準備。
認(ren)清(qing)所得稅(shui)稅(shui)務檢查所面(mian)臨的形勢，提前做(zuo)好納稅(shui)自查政策及方(fang)法上(shang)的準備。

【培訓內容】
第一部分：房企迎接“營改增”的策略
一、增值稅納稅人和扣繳義務人
1、營業稅改征增值稅試點納稅人范圍包括哪些？
2、增值稅納稅人怎樣分類？劃分標準是什么？
3、如何確定境內與境外的應稅勞務？
4、單位采用承包、承租、掛靠經營方式經營的怎樣確定納稅人？
5、怎樣辦理一般納稅人的登記手續？
6、怎樣確定(ding)增(zeng)值(zhi)稅的扣繳(jiao)義務(wu)人？

二、征稅范圍
1、房地產業營改增的征稅范圍是什么？
2、房地產業的視同銷售如何判斷？視同銷售的稅務處理方法。
3、房地產企業如何確認銷售收入？怎樣計算銷項稅額？ 
4、委托境外(wai)單位或個人(ren)搞規劃設計如(ru)何扣繳增值稅？ 

三、稅率和征收率
1、增值稅的稅率：
（1）租賃業，稅率為17%；
（2）交通運輸業、建筑業、銷售不動產和轉讓土地使用權，稅率為11%；
（3）現代服務業，稅率為6%；
（4）零稅率。
2、增值稅的征收率為3%。
3、哪些應稅勞務適用增值稅零稅率？怎樣辦理退稅、免稅？
4、哪些應稅勞務、服(fu)務免征增值稅？

四、應納稅額的計算
1、增值稅計稅方法分幾種？基本公式？
2、一般納稅人的哪些業務可以采取簡易辦法計稅？如何計算？
3、房地產企業怎樣計算銷項稅額？怎樣把含稅銷售額換算成不含稅銷售額？
4、什么是進項稅額？房地產企業在采購和接受勞務過程中如何核算和累積進項稅額？
5、增值稅發票分幾種？采購或接受勞務不要發票有何危害？
6、營改增之后，增值稅專用發票的管理、使用、抵扣以及增值稅發票風險的管控方法。
7、增值稅扣稅憑證的認證和申報抵扣期限有何規定？
8、哪些進項稅額可以抵扣，那些進項稅額不得抵扣？
9、如何計算兼營業務不得抵扣的進項稅額？
10、已抵扣進項稅額的購進貨物、應稅勞務發生不得抵扣進項稅額事項的，如何扣減進項稅額？
11、銷售方因服務中止或折讓怎樣扣減銷項稅額？
12、購買方因服務中止或折讓怎樣扣減進項稅額？
13、符合一般納稅人標準不申請辦理一般納稅人有何懲罰性規定？ 
14、增值稅價外費用包含的范圍？哪些價外費用可以不計稅？
15、銷售營改增前老項目房產如何征收增值稅？怎樣使所有企業新增不動產所含增值稅得到抵扣？
16、營改增之后取得的新項目如何繳納增值稅？
17、房地產企業銷售使用過的房屋等固定資產如何繳納增值稅？
18、試點前取得土地使用權，試點期間轉讓的，如何征收增值稅？稅率是多少？如何使受讓方扣除進項稅額？
19、通過招拍掛取得的土地使用權如何抵扣增值稅進項稅額？
20、采取“甲供材料”方式出包工程，甲方向乙方移送建材是否征收增值稅？
21、營改增試點時正在施工的在建項目如何抵扣增值稅？
22、營改增時已經竣工驗收尚未進行工程決算或正在進行工程決算的項目，試點期間如何納稅？
23、納稅人兼營不同稅率的應稅項目怎樣核算？
24、納稅人兼營免稅、減稅項目的應怎樣核算？
25、何謂商業折扣？納稅人發生商業折扣的應怎樣開具發票？
26、納稅人發生銷售退回、銷售折讓、開票有誤等情況如何進行稅務處理？ 
27、商業地產經營租賃如何試行營改增？未到期的租賃合同如何處理?
28、原增值稅一般納稅人兼有應稅勞務的，截止到試點實施之日前的增值稅期末留抵稅額如何處理？
29、扣稅憑證丟失如何處理？
30、房地產企業購(gou)買自用的應征消(xiao)費稅(shui)的摩托車(che)、汽車(che)、游艇(ting)，其進項(xiang)稅(shui)額(e)可(ke)否抵(di)扣？

五、納稅、扣繳義務發生時間和納稅地點
1、怎樣確定增值稅納稅義務發生時間？
2、怎樣確定增值稅的納稅地點？
3、納稅人發生增值稅應稅行為，納稅期限、稅款繳庫期是如何規定的？
4、扣繳境外單(dan)位(wei)和個人(ren)的增值(zhi)稅(shui)(shui)在哪里繳稅(shui)(shui)？何時繳稅(shui)(shui)？

六、稅收減免
1、營業稅改征增值稅的免稅項目包括哪些？
2、增值稅的應稅項目哪些實行即征即退？
3、增值稅的起征點有何變化？小微企業的增值稅有何特殊優惠政策？
4、納稅人(ren)購置(zhi)增(zeng)值稅稅控(kong)系(xi)統專用設備和技術(shu)維(wei)護費(fei)用如何抵減增(zeng)值稅稅額？

七、征收管理
1、營業稅改征增值稅之后對于跨期業務應當如何處理？
2、適用零稅率的應稅服務怎樣辦理退（免）稅？
3、哪些應稅勞務不得開具增值稅專用發票？
4、接(jie)受小規模納(na)稅(shui)人勞務如何索取(qu)增值稅(shui)專(zhuan)用(yong)發票？

八、增值稅的會計核算
1、增值稅會計科目的設置。
2、一般納稅人增值稅的會計處理。 
3、小規模納稅人增值稅的會計處理。 
4、增值稅視同銷售業務的會計處理。 
5、增值稅返還(huan)的會計處(chu)理。

第二部分：新常態下的房地產稅務風險控制
九、營業稅稅務風險控制要點
1、甲方提供材料與甲方提供設備怎樣納稅？甲方自購材料增值稅發票可否計入開發成本？
2、裝飾勞務清包工怎樣繳納營業稅？
3、轉讓在建項目怎樣繳納營業稅？購入在建項目后投資建設，建成后銷售如何納稅？
4、房地產企業以“拆一還一”方式安置被動遷戶，如何征收營業稅？
5、房地產開發企(qi)業取得的“毛(mao)地”，對土地進行一級開發怎樣(yang)納稅？

十、嚴格清算下的土地增值稅風險控制要點
1、如何確認 “銷售收入總額”？
2、如何計算“扣除項目金額”？
3、扣除項目金額有哪些具體要求？
4、出售普通準住宅有何稅務優惠政策？
5、國家征用、收回房地產有何稅收優惠政策？
6、個人轉讓房地產有何稅收優惠? 
7、合作建房的遞延納稅規定。 
8、如何確定土地增值稅清算項目？具備何種條件對土地增值稅進行清算？
9、為降低稅負，房地產企業是賣毛坯房還是賣裝修房？
10、房地產公司欲“去產能”，賣項目還是賣股權？ 
11、轉讓土地使用權有何納稅技巧?
12、土地出讓金返還的稅務處理技巧。
13、巧用利息扣除法降低土地增值稅的方法。
14、怎樣核算房地產企業的管理費用可以降低土地增值稅？ 
15、降低(di)土(tu)地增值稅的小區綠化操作技巧(qiao)？ 

十一、企業所得稅稅務風險控制要點
1、怎樣劃分開發產品的成本核算對象？
2、開發產品的直接成本怎樣核算？共同成本、間接成本應當怎樣分攤？
3、開發項目的營銷設施建造費怎樣核算？在計算土地增值時可否扣除？
4、如何按房產類別分配計算開發產品成本？
5、利用地下基礎設施建成的停車場怎樣核算計稅成本？
6、利用人防工程建成的地下車庫投資者是誰？房地產企業可否銷售利用人防工程建造的車庫？如何妥善處理？
7、開發產品完工后發生的成本費用應當怎樣處理？
8、何謂開發產品已經完工？“預收賬款”何時轉作“主營業務收入”？
9、房地產公司吸收其他單位或個人資金合作開發的操作方法。
10、房地產企業以房換地方式取得的土地使用權，怎樣確定土地使用權的成本？
11、房地產企業以地換房方式取得房產的，怎樣確定房產的成本？
12、投資企業撤回或減少投資分得的資產怎樣進行稅務處理？
13、企業借款費用怎樣在稅前扣除？資本化的要求是什么？
14、怎樣利用售后回購業務為企業籌集資金？
15、房地產企業怎樣利用融資性售后回租擴大融資渠道？
16、何謂“混合投資”？如何利用混合投資業務擴大融資渠道？
17、稅法對防止資本弱化有何規定？如何把握關聯企業借款？
18、企業向自然人借款的利息支出可否稅前扣除？
19、“統借統還”的利息怎樣扣除？對總公司因統借統還向成員企業收取利息是否征收營業稅？
20、企(qi)業債務(wu)重(zhong)組怎樣操作(zuo)可以遞延納稅(shui)？

房地(di)產行業稅務(wu)籌(chou)劃