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產業地產經營課程

課程背景：
隨著產業轉型升級的推進和新型城鎮化的蓬勃發展,產業地產正在成為當代地產業的新業態和熱點。產業地產依托載體地段的交通與區位優勢,通過引入產業鏈上下游及配套企業,實現產業集聚與資源整合,大幅提升土地和相關資產的價值。與傳統房地產相比,產業地產具有開發建設周期長、運營管理難度大、產業溢出效應顯著等特點。因此,如何進行系統化的產業地產規劃設計、運營管理與價值實現,是產業地產企業面臨的核心課題。
本課(ke)程立足當下產業地(di)產快(kuai)速推(tui)進的(de)大背(bei)景,以及(ji)產業地(di)產開(kai)發(fa)運(yun)(yun)營(ying)中存(cun)在的(de)實(shi)際問題與挑戰。通過(guo)全面系統地(di)傳授產業地(di)產的(de)開(kai)發(fa)評估、投(tou)資運(yun)(yun)營(ying)、財(cai)務(wu)管(guan)理、資產增(zeng)值(zhi)等方面的(de)專(zhuan)業知識(shi)與實(shi)務(wu)經(jing)驗,使學(xue)員(yuan)能夠準確把(ba)握產業地(di)產行業發(fa)展趨勢,掌(zhang)握產業地(di)產的(de)經(jing)營(ying)方法,并能運(yun)(yun)用(yong)保值(zhi)增(zeng)值(zhi)策略,提高產業地(di)產的(de)開(kai)發(fa)、運(yun)(yun)營(ying)和(he)管(guan)理能力(li)。課(ke)程設置貼近產業地(di)產行業發(fa)展需求,具有重要(yao)的(de)實(shi)踐指導意義。

課程收益：
掌握中國產業園區發展的歷程以及典型標桿產業園區企業
掌握產業園區開發全生命周期的流程與增值保值關鍵節點
掌握標桿產業園區開發企業的開發模式、贏利點、投融資模式、資本運作以及ABS操作
掌握產業園區的產業規劃、產業園區、產業布局模式
掌握產業園區的*開發模式
掌握產(chan)業園區的產(chan)業運營、維護(hu)、招商、增(zeng)值體(ti)系

授課對象：
政府（發改委、產業(ye)園區管委會、相關政府平臺(tai)公司）、建筑施工企業(ye)、房企

授課方式：
實戰講授+案(an)例(li)分析+模擬(ni)演練(lian)

課程大綱
第一講產業園區開發歷程、典型標桿企業及增值保值體系
一、產業園區發展歷程及典型標桿企業分析
1.1978年-招商蛇口工業園“三來一補”-中國平安、中國中集、招商銀行
2.1980年-中關村科技園“華夏硅谷、陳春先、先有四通、后有聯想”
3.1991年-聯東U谷“起步模板、布局環京、廠房為主、工業萬達”
4.1992年-蘇州工業園“92南巡、中新合作、制造為主、科技創新”
5.1992年-張江高科“高新技術、生物醫藥、集成電路、產業園區投行”
6.1998年-華夏幸福“模式為王、環京布局、正南50公里”民營產業園區商
7.1998年-大連億達“信息產業、外包為王、BTO、成于軟件”民營專業產業園區
8.1999年-天安數碼“深港合資、綜合開發、產城融合、金融助力“合資產業園區商
9.2009年-普洛斯“新商號、新品牌、基金操盤、萬科入主”物流地產龍頭
10.2014年-中南高科“聯東班底、后起之秀、布局廣泛、鏈條完善“-綜合服務產業園區商
11.2012年-萬科、碧桂園、恒大、中糧、金地“五道紅線、破局轉型”-新晉產業園區商
12.2014年-中建、中交、中鐵、中電建-“施工被迫轉型投資、片區開發、ABO\\EPC+F”
二、產業園區開發主體及項目可行性論證方法解析
1.地方政府訴求
a)高附加值的產業與技術更新
b)解決就業的效率
c)稅收的穩定與效率
d)固定資產投資與GDP貢獻
e)政治穩定、降低支出、土地出讓金收入
2.開發運營企業訴求
a)投資規模與回報率
b)融資達成可行性
c)短期利潤與長期收益
d)交易模式簡單標準
e)回收周期短
3.招商引資客戶訴求
a)企業客戶-成本降低、收入增加、配套完善、勞動力充足穩定、市場廣闊
b)居民客戶(hu)-職業發展、收入保障、戶(hu)口問題、居住(zhu)環境(jing)、醫療養老(lao)

第二講產業園區資產增值體系的方法與路徑
一、園區開發資產分類及三級增值體系
1.國有土地
a)劃撥
b)出讓
i.協議出讓
ii.公開招標拍賣掛牌
2.土地增值流程全解析
a)土地增值施工企業收益
b)土地增值政府收益
c)土地增值開發商收益
二、園區三級增值邏輯
1.地塊增值
2.區域增值
3.物業增值
4.一級到二級土地溢價
5.二級到三級的資產增值
三、國內典型企業增值體系構建
1.一級開發土地溢價分成
a)華夏幸福、萬達商業、宏泰發展、金科
2.二級開發投資回報
a)聯東U谷、中南高科、萬洋重創城
3.三級持有物業增值-AscendasREIT(騰飛房地產信托基金)
a)中糧大悅城、華潤萬象城、張江高科
4.四級運營收費與第三方收入
四、產業園區開發模式確立與增值體系
a)BT模式的由來于在經濟建設中的意義
i.平臺公司回購合規合法
b)BOT模式的緣起與現實意義
ii.BOT模式與特許經營結合
b)EPC模式與EPC+F模式
i.EPC模式合規但EPC+F模式灰色操作
c)ABO模式與片區開發案例解讀
i.ABO模式標準操作流程與投資創新
d)一二三級聯動與金茂的覽秀城項目
i.產業發展服務費與項目操作
c)土地財政與投資資金的合規循環流程
i.財政、土儲、業主、審批
d)銀行、政府、企業、個人、平臺公(gong)司的杠(gang)桿騰挪與(yu)轉移(yi)

第三講產業園區資產保值與運營
一、產業園區參與主體收入來源分析
1.基礎設施和公共配套及土地整體-工程企業的收入
2.征收拆遷補償-拆遷戶的收入
3.招拍掛的土地溢價-政府的收入
4.二級開發的資產溢價-開發商、銀行、政府、房建企業的收入
5.長期運營持有的資產增值-基金公司、信托、資管公司、開發商的收入
二、產業園區運營與收益業務
1.物業經營-片區運營的大數據接入點
2.片區物業增值-資本運作與資產運作的大殺器
3.住宅與商業地產-現金為王與滾動開發的根基
4.產業類投資-好的片區匯報最為豐厚的模塊
5.公共服務收入-克強指數在實體企業中的最直接體現
6.一級開發與PPP-對賭暴利的一個隱藏利器
7.稅收與政府補貼-微不足道卻是招商法寶
五、產業園區增值保值開發全流程運營管理
1.市場研究、投資決策、土地獲取、市場定位、產品策劃
2.規劃設計、招標采購、施工組織、綜合控制、招商策劃
3.經營管理、物業管理
六、產業園區運營25類增值服務與與39項通用增值服務
1.專業類增值服務
a)招商引資服務
b)建設報批服務
c)物業管理服務
d)生產服務
e)生活服務
2.通用類增值服務
a)財務管理服務
b)法律服務
c)人事服務
d)投資融資服務
e)政策咨詢服務
f)市場開拓服務
g)信息(xi)文化服務(wu)

第四講產業園區增值保值創新-基礎設施不動產公募REITs
一、投資主體選擇
1.政府投資-《政府投資條例》
2.社會資本投資-《企業投資條例》
二、產業園區開發基本政策法規體系
1.政府管理知識體系
a)政府項目發起、立項、審批、預算安排、前置手續與資料
2.項目開發知識體系
a)開發策略與整體規劃、產業規劃、戰略規劃
3.項目運營知識體系
a)招商引資、樓宇經濟、物業及衍生業務
4.項目投融資知識體系
a)與開發策略匹配的工程造價、財務測算、投融資規劃
5.項目交易結構設計
a)規避現行體制障礙的結構設計
三、產業園區開發產品設計與管理
1.科創類產品
a)研發基地、孵化器、中試樓、生產+研發類、創意中心
2.商業類
a)總部大樓、綜合辦公樓、寫字樓
3.工業地產類產品
a)輕工業類產品-多層廠房、標準廠房、iPark、Techplace
b)倉儲類產品-物流設施、物流中心
4.配套類-鄰里中心
a)超市、餐飲、宿舍、文體中心、食堂、會議中心、醫院、藥店、酒店
5.基礎設施類
a)大門、圍墻、展館、支路、廣場、官網、魯律、雕塑小品
b)管網-供水、供氣、供熱、雨水、污水、電力、電信
四、產業園區公募REITs全生命周期過程設計
1.全生命周期財務測算
2.交易結構設計
3.項目融資操作流程
4.項目股債比例調和設計
5.總投與資金籌措、還本付息、成本費用、稅金、利潤模擬
6.動靜態與動態財務指標評價體系構建
7.無追索和有限追索的融資特性達成
一、園區公募REITs融資結構與資金來源、期限、成本、增信、限制政策及審批流程解析
1.項目融資的特性和方式
a)直接融資模式與間接融資模式
b)股權融資模式與債權融資模式
c)公募融資模式與私募融資模式
2.項目融資資金結構設計
a)融資比例
b)適用節奏
c)各類保函
d)期限、資金錯配、流動貸款
3.融資成本
a)利息、手續費、存款
4.增信措施
a)保證、抵押質押、保險、支持類函件
5.限制條件
a)資本金穿透與認定
b)資金監管與歸集
c)預算管理與付費
6.項目融資具體工具使用與使用條件、比例
a)商業銀行貸款、政策性貸款
b)直租、售后回族
c)保險基金、養老基金、產業基建
d)資管計劃、保險債權計劃、信托細化
e)非金融信用債
f)資產證券與公募不動產投資信托基金（REITs）
二、國家發改委針對產業園區類的基礎設施不動產公募REITs、ABS
1.資產證券化結構
2.中國基礎設施不動產REITs模式
案例解析：新加坡*的地產投資信托基金AscendasREIT(騰飛房地產信托基金)
案例解析：日本J-Reits模式與NipponBuildingFund
五、園區類公募REITs的運營全生命周期風險管理
1.運營成本-勞動密集型產業的關注點
(1)勞動力
(2)房屋占用成本
(3)設備成本
(4)物流成本
2.勞動力要素-人力資源紅利與就業培訓
(1)勞動力供應穩定
(2)勞動力供應充足
(3)培訓與教育
3.供應&市場
(1)是否有完成的配套供應閃
(2)距離距分銷商有多遠
4.生活質量-波音大飛機落戶舟山對我們的啟示
(1)高管與技術人才是否適應
(2)社區生活環境如何
5.激勵機制-自貿區招商重要引擎
(1)稅務
(2)經濟發展激勵政策
(3)產業園區優惠政策
6.基礎設施-一帶一路與產業轉移
(1)海陸空交通
(2)公共設施方便程度
7.政治和監管-越南產業引進為什么又陷入了低谷
(1)政治是否穩定
(2)監管環境如何
(3)申請證件程序
(4)知識(shi)產權保護

第五講產業園區運營與招商
一、招商引資項目信息獲取
1.自己開發
a)網絡-個人主頁、電話營銷、微信公眾號、百家號、大風號、大魚號
2.招商渠道
a)商會、協會、網絡、展會、巡展、銀行對公客戶
b)招商中介
3.老帶新-入住企業帶關聯和同行新客戶
4.管委會推薦-管委會招商局、管委會企業需要配套
二、招商引資常用方法與項目策劃
1.傳統招商方法
a)小分隊招商
b)參加行業論壇
c)上門拜訪客戶
d)組織招商活動
e)區域駐點、飛地招商
f)聘請中介機構
g)顧問招商
h)學術研討會招商
2.新興招商方法與項目策劃
a)股權招商-克強指數在招商引資中的具體時間
b)產業基金招商的作用
c)產業集聚招商-萬達廣場究竟是如何打造的
d)互聯網+招商-“三查”的作用
e)大數據招商—企業老板的信息如何獲取
f)云計算招商-pathon爬蟲技術的應用
g)技術平臺招商-如何建立技術招商聯盟
h)政府合作招商-怎樣與其他區域政府達成招商聯盟
i)產業鏈投資招商-供應鏈招商究竟是什么回事
三、招商引資項目落地甄別與跟蹤
1.標準招商系統信息收集指標
a)行業周期：成長、快速發展、成熟期、衰退期
b)企業規模：小微企業、中小企業、中大型企業
c)年產值及稅收
d)企業人員結構
e)企業性質
f)企業價值觀與文化
g)企業司齡管理階段：創業孵化器、成長初期、高速成長擴張、成熟階段、衰退與死亡
2.項目信息甄別內容5W2H
a)Who、Where、What、When、Why、How、Howmuch

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