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房地產投資項目課程

課程背景：
當前房地產企業想長期持續生存要點，是決策錢、地、產品，怎么拓展項目？怎么找到資金？怎么在一、二線城市和核心城市或周邊城市，找到項目和土地資源,都是房企高管們每天在思考的問題。市場環境研究的內容幾乎擴展到社會、政治、經濟、文化、習俗的切領域。進行房地產投資就如同種下一棵樹，而投資環境就是養育樹木并決定其生死的土壤，是房地產投資和開發的第一步，只有確認了投資環境的健康和穩定，此后的市場研究和地塊選擇才能開始。
為此，本課程對房地產行業投資項目分析及市場環境解碼，為相關領導和骨干提供借鑒。
授課老(lao)師(shi)近30年的(de)金(jin)融經濟研究與(yu)(yu)實踐工作經驗，邏輯嚴謹，思路清晰(xi)；通(tong)過(guo)深(shen)入淺出的(de)理論與(yu)(yu)案例分(fen)析相結合，通(tong)俗(su)易懂。

課程收益：
1、學習和掌握中國房地產需要關注區域與城市，以及如何在這些區域和城市獲得項目；
2、學習和掌握項目決策模型、要點，以及如何正確判斷房地產市場和項目；
3、學習和掌握從資本角度和財務指標角度對項目做出正確研判；
4、學習和掌握房地產項目測算模型、市場測算模型以及可行性研究報告撰寫；
5、學習和(he)掌(zhang)握項目開發前中后期融(rong)資(zi)模式、項目研究和(he)踏勘(kan)，以及項目風險評價與控制。

課程對象：
房(fang)地產董事長，房(fang)企集團中(zhong)、高(gao)管(guan)，區域公司中(zhong)、高(gao)管(guan)，項目投資拓展人(ren)員，財務管(guan)理(li)人(ren)員

課程方式：
主題講(jiang)授+視(shi)頻欣賞(shang)+情景模擬+案(an)例研討+學員(yuan)分享(xiang)+落(luo)地工具+頭(tou)腦風暴

課程大綱
一、決策區域與城市
1時刻關注三大灣區城市
2重點關注中國9大城市群的20個都市圈
3中小房企進入核心都市圈及周邊城市的4種方法
4中小城市項目投資的8個關鍵指標
5抓住房地產周期性投資模式

二、決策項目與市場
1城市規劃與區域規劃研究
（1）城市規劃與區域規劃發展方向
（2）實際規劃落地性論證
2決策項目區域與地段
（1）區域產業與人口特點
（2）區域經濟現狀與未來發展方向
（3）區域交通與配套現狀與未來發展
（4）區域房地產政策
3城市與區域房地產市場研究與決策
（1）土地市場現狀與未來2-3年土地市場研判
（2）房地產存量與去化周期
（3）市場平均去化量與回款情況
4項目決策指標模型
（1）項目核心經濟指標研究與規劃方案選型
（2）城市地圖7個關鍵指標快速定位項目
（3）商業項目與產業項目的決策指標
5項目測算與風險壓力模型
（1）項目成本測算
（2）項目可銷售回款預測
（3）項目開發風險、政策風險與市場評估
（4）項目盈虧平衡點評估

三、決策資金與財務指標
1資金指標決策
（1）資金方的合作方式
（2）資金方投資偏好研究
（3）資金回報要求與風險評估
（4）項目融資結構設計
2項目財務核心指標決策
（1）項目內部收益率IRR
（2）項目“地貨”比
（3）項目凈現值NPV
（4）項目回款周期
（5）項目利潤率
3項目財務指標和稅(shui)務選型(xing)

四、現場踏勘與市場調研
1現場踏勘準備
（1）土地市場數據調研
（2）房地產市場調研
（3）現場踏勘工具準備
2現場踏勘要點與指標
（1）項目地上物踏勘
（2）項目地下初步地勘、文勘
（3）周邊在建項目走訪
（4）項目1-3公里半徑配套、交通等踏勘
3市場調研
（1）項目周邊主流產品研究
（2）項目周邊項目去化情況和房價研究
（3）項(xiang)目(mu)周邊主力客戶群研究(jiu)

五、房地產融資模式
1土地前融
（1）資金來源方向
（2）融資模式與成本
2代建融資
（1）代建方背景與資金來源分析
（2）融資模式與成本
3銷售融資---融資模式與融資成本
4合作融資
（1）合作融資結構設計
（2）退出機制與融資成本
5開(kai)發(fa)貸---開(kai)發(fa)貸條件與融資階段

六、可行性研究與項目結論
（1）房地產項目可行性研究構成
（2）項目可行性研究數據與信息來源
（3）可行性研究信息與項目投資決策關系邏輯
（4）項目可行研究結論
（5）項目投決流程與決策指標
（6）與企業內部和外部同類型項目對比
（7）將(jiang)項(xiang)目投(tou)決與結論作為出(chu)讓方談判要點

七、項目投資環節的風險控制
1項目前期拓展階段風險控制
（1）前期拓展工作成本控制
（2）數據與信息完整性
（3）土地/項目核心決策人的接洽
2項目拓展中期談判階段的風險控制
（1）明確政策性拿地返還時間和方式
（2）明確土地款/收購款支付方式
（3）明確拆遷與債務處理方式
（4）明確地價與限購城市的售價
3項目后期獲地階段的風險控制
（1）報批報建方式與流程
（2）開發中相關部門和單位的協調
（3）預(yu)售條件與(yu)回款時間

八、房地產項目投資模式概述
1招拍掛類
2收并購類
3城市更新/三舊改造類
4其他類

九、房地產項目投資流程概述及案例分析
1房地產項目投資流程概述
2案例分析

十、投拓人員素質要求
1專業運用能力
2綜合分析能力
3資(zi)源集聚與調動能力

十一、市場環境分析
1政治環境調查分析
2經濟環境調查分析
（1）宏觀經濟環境
（2）市場環境
（3）財務環境
（4）資源環境
3金融環境調查分析
4文化環境調查分析
（1）社會秩序
（2）社會信譽
（3）社會服務

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