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經營管理審計重點

【課程背景】
從工作的寫字樓到居住的小區，一直以來我們都身處物業服務的環境中，感覺到物業公司經營管理內容非常細碎，業務種類繁多且復雜，而對物業公司的審計重點也具有一定的行業特色。
本課程(cheng)圍繞物業公(gong)司的收支兩條線(xian)，指出物業公(gong)司審(shen)計(ji)的重點(dian)及難點(dian)。對物業公(gong)司經營管理審(shen)計(ji)，總體來看物業費收繳(jiao)、業主滿(man)意率(lv)、安防(fang)管控、物業管理智能(neng)化(hua)建設等(deng)作為審(shen)計(ji)工作重點(dian)，根據近幾年我們發(fa)現(xian)的問題(ti)可以分類(lei)匯總如(ru)下(xia)。

【課程大綱】
一、收入審計重點
1、物業費收繳的及時性、合理性
2、經營類收入入賬的完整性
1）物管代收代繳的手續費收入。
2）小區裝修準入及其他盈利性服務準入。
3）公共部位廣告收入。
4）停車費(長租、臨停)收入。
5）閑置用房的租金收入。
6）物業費收入截流。
7）水電費代收代繳差價收入。
3、代收繳費用的準確性、規范性
1）快遞業務入小區收入(如蜂巢柜等)截流。
3）住改商情況(是否多繳納費用給下面人員)。
4）對于違規建筑是否存在多繳納整改費用(電話訪問)。
4、現金收款的內控有效性
1）商業房出租收入截流問題
2）不相容職務未分離，
3）坐支，私自收取租用。
4）合(he)同真實性：租賃(lin)合(he)同商戶名(ming)稱、收取資金銀行賬戶、租賃(lin)發(fa)票抬頭不(bu)一致

二、物業公司的成本費用審計重點
1、人力及勞務外包成本的合理性
2、物料采購的真實性
3、代收代繳款項
4、辦公費、公共設備設施維修保養費
5、綠化保潔費(fei)等的虛(xu)增風險

三、安全管理審計重點
1、安防：巡更系統情況
1）電子巡更是否啟用，
2）手動抬杠電腦是否有記錄
3）日常監督管理是否有書面記錄
2、監控情況
1）視頻保存時間是否滿足30天，是否有夜視功能，是否到拜替用圍)，
2）交接班記錄情況。
3、設備運行監控
1）防火防盜裝置電梯是否在安全范圍內運行
2）設備是否過期
3）維修記錄是否缺失
4、無證上崗。
1）安保人員
2）消防人員
3）維修人員

四、其他審計重點
1、保潔人數造假(電子考勤表導出，抽查當天人數，詢問保潔人員
2、收費標準公示情況(實際收取是否與公示--致)。
3、維保材料領用造假(維保資料的盤點，派工單抽查(合理性)
4、維修保養供應商為關系戶收費價格不正常。
5、物資采購價格出現異常，比如工服，對講機等。
6、代收代繳水電費發票開具等稅務風險問題。
7、地產轉物業(ye)無移交清單(dan)(設(she)備類(lei))等。

五、稅務風險審計
1、稅收計稅模式
2、稅會差異分析
3、壞賬扣除憑據
4、稅務稽查風(feng)險

經營管理審計重點