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投融資方法課程

課程大綱
破冰環節 ：從房市、股市、貨幣政策——如何看待未來經濟走勢
主題一 ：企業融投資
一 企業融資管理
1. 企業融資的特點
1. 融資規模大
2. 償還期長
3. 房地產證券化
2. 影響融資決策的三大要素
2.1風險管理
2.2 融資期限風險敞口率
2.3 *資本結構
3、企業融資與企業戰略、策劃、運營和財稅的關系
二、企業債權融資
1、資金來源渠道
1.1 產業鏈融資（無息負債）
供應商資金、集團內部資金、客戶資金（預收）
1.2金融市場融資（有息負債）
銀行貸款（流動資金貸款、項目開發貸款、土地開發貸款）
票據融資
銀行保函
4. 信托融資：基礎建設投資信托、REITS信托融資
三、項目融資和其他特殊融資
1、項目融資
1.1概念、特點
1.2 方式：直接、間接、以設施使用為基礎、以產品支付為基礎
2、其他特殊融資方式
2.1 聯建、參建融資
2.2 BOT融資
2.3 員工參股與內部集資
案例分析：萬科融資渠道戰略 OPM戰略
四、企業投資管理
1. 企業投資的特點：
成本高、周期長、風險大
2. 企業投資的類型
3. 企業投資的風險分析
3.1 盈虧平衡分析
3.2 敏感性分析
4、投資決策流程與內容
4.1開發項目的選定
4.2對總收入或銷售額的預估
4.3 項目開發總成本的分析
4.4 確定投資方案
5、其他投資指標分析
5.1 衡量專業化的核心指標——主業突出
5.2 項目儲備的重要性
5.3 存(cun)貨配置和存(cun)貨比率的穩定

主題二 企業并購部分
一 企業并購政策部分
1、了解相關的法律法規
1.1《公司法》及其配套法規
1.2《證券法》及其配套法規
1.3《關于企業兼并的暫行規定》
1.4《 外國投資者并購境內企業暫行規定》
2、國有獨資企業并購的法律要件
二、企業并購的步驟
1、戰略決策階段
1.1 明確并購動機與目的
1.2 進行市場觀察與調查
2、 并購準備階段
2.1 鎖定目標
2.2 確定并購方式
2.3 成立內部并購小組
2.4 簽訂并購意向書
3、并購實施階段
3.1對收購項目進行初步評估
（行業市場、目標公司的營業和盈利、對收購后的設想和與預期值、資金來源和收購
程序、初步確定收購定價）
3.2開展盡職調查
3.3 提出評估報告
3.4 并購談判及簽約
3.5 資產移交
4、公司融合階段
實操演練： 分組進行談判演練
三、企業并購的難點解析
1、盡職調查：股權結構、債權債務、財務狀況
2、對目標企業的價值評估
3、融資風險
實操訓練：基本估價練習
四、企業并購的協同
1、如何達成“企業文化協同”
形成共同的經營理念、團隊精神、工作作風
2、如何達成“管理協同“
3、如何達成“經營協同“
改變經營方式、調整生存結構、進行資源整合
實操演(yan)練：盡職調查溝通

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