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房地產稅收籌劃課程

【課程背景】   
房地產宏觀調控力度加大，“三道紅線”威力顯現，房地產經營環境更加復雜：企業銷售放緩、土地流拍，導致地方稅源急劇緊張、財政壓力山大；據多家會員單位反饋，已經接到稅務機關的通知，要求對項目進行土地增值稅清算。
在房地產諸多稅種中，土地增值稅屬于地方稅種：
-地方政策差異較大、部分問題口徑不明確，尤其是重慶作為直轄市，有自己獨特的規定，增加了企業的清算難度，
-土地增值稅計算、征管復雜，但稅負也最有彈性空間。土增稅清算歷來是房地產財稅工作的重中之重。不夸張的說，房地產稅收籌劃的成敗在于三大主稅，而重點就是土地增值稅，但依靠粗暴的虛開發票方式避稅在金稅工程前已經不堪一擊。
其實，籌(chou)劃是最好的(de)節稅(shui)(shui)方(fang)法。土(tu)地增(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)實行(xing)四(si)級(ji)超率累進稅(shui)(shui)率的(de)特性，決定了在成本總額不變的(de)情況(kuang)下，如果通(tong)過土(tu)增(zeng)稅(shui)(shui)的(de)全流程(cheng)的(de)籌(chou)劃和稅(shui)(shui)負動(dong)態(tai)測算(suan)，提前做好土(tu)地增(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)頂(ding)層(ceng)規劃、合(he)理的(de)劃分清(qing)(qing)算(suan)單位、有(you)(you)效的(de)安排分期(qi)、選擇有(you)(you)利的(de)分攤方(fang)法和*清(qing)(qing)算(suan)時點(dian)，就有(you)(you)可能大幅降低(di)土(tu)地增(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)。 

【課程講師】   
牛(niu)老(lao)師：知名房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)財(cai)稅(shui)(shui)實(shi)戰(zhan)專(zhuan)家；清(qing)(qing)華大學總裁班(ban)客(ke)座教授；曾任某稅(shui)(shui)收籌(chou)劃(hua)事(shi)務所(suo)籌(chou)劃(hua)部(bu)經(jing)理、副(fu)所(suo)長(chang)(chang)；曾任深圳某房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)財(cai)稅(shui)(shui)咨(zi)(zi)詢公司咨(zi)(zi)詢部(bu)總經(jing)理；從事(shi)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)稅(shui)(shui)務咨(zi)(zi)詢14年，擅長(chang)(chang)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)財(cai)稅(shui)(shui)風(feng)險檢查、土(tu)增(zeng)(zeng)稅(shui)(shui)模擬清(qing)(qing)算(suan)、全(quan)程稅(shui)(shui)收籌(chou)劃(hua)，出具的方案以實(shi)用性(xing)強、可(ke)落(luo)地(di)(di)(di)見長(chang)(chang)。已指導(dao)130多(duo)家房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)企業(ye)240多(duo)個項目，成功實(shi)施稅(shui)(shui)收籌(chou)劃(hua)、土(tu)地(di)(di)(di)增(zeng)(zeng)值稅(shui)(shui)清(qing)(qing)算(suan)，代表企業(ye)有(you)萬科(ke)、首開置(zhi)(zhi)業(ye)、河南建業(ye)、魯商置(zhi)(zhi)業(ye)、國(guo)華置(zhi)(zhi)業(ye)、奧倫達(da)特色(se)小鎮等。涵蓋住宅(zhai)、商業(ye)、城市(shi)綜(zong)合體、舊城改造、特色(se)小鎮等。編(bian)著出版有(you)多(duo)部(bu)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)財(cai)稅(shui)(shui)著作；主講課(ke)程《房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)全(quan)流程50個稅(shui)(shui)籌(chou)爆(bao)點解析(xi)與(yu)(yu)籌(chou)劃(hua)應(ying)對策略》、《土(tu)地(di)(di)(di)增(zeng)(zeng)值稅(shui)(shui)清(qing)(qing)算(suan)實(shi)戰(zhan)與(yu)(yu)籌(chou)劃(hua)應(ying)對》、《房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)稅(shui)(shui)負測(ce)算(suan)原理分析(xi)、模型設計與(yu)(yu)籌(chou)劃(hua)應(ying)對》等，課(ke)程引經(jing)據典(dian)、實(shi)戰(zhan)性(xing)強、信息(xi)量大、案例豐富，深受客(ke)戶和(he)學員一致好(hao)評。

【課程亮點】   
1、系統梳理土地增值稅清算流程；
2、現場解決清算中焦點爭議問題；
3、全面分享千錘百煉的實戰思維；
4、全面剖析真實(shi)成功的(de)籌劃案例(li)。

【課程對象】   
各房產(chan)開發(fa)企(qi)業主管財稅的總經理、財稅總監(jian)、財務經理、財會人員(yuan)(yuan)，注冊(ce)會計(ji)師、注冊(ce)稅務師和(he)企(qi)業納稅經辦人員(yuan)(yuan)。

【課程大綱】   
一、當前經濟、房地產、稅收形勢應對
二、土地增值稅清算前期的準備與安排
1．土地增值稅征收范圍和特點
2．土地增值稅征管流程剖析
3．土地增值稅清算條件把控與節點應對
4．土地增值稅二次清算風險管理
5．清算單位的適用與補救
6．賬套設置的風險與技巧
7．產品對象分類的適用與選擇
8．稅局土地增值稅審核要點分析
9．票據的風險管理與應對
三、土地增值稅收入的確認與籌劃
10．收入組成與確認的時點處理
11．土地增值稅收入確認與其它稅種的協調
12．買一贈一的處理方法與收入確認
13．價格偏低的的風險與合理利用（含案例）
14．違約金與價外費用確認
四、成本、費用的分攤與籌劃
15．土地增值稅申報表架構剖析
16．土地、開發成本剖析與特殊應對
17．財政返還的土地增值稅處理
18．開發間接費與利息的處理
19．代收費用的分類與應對
20．扣除項目的管理與協調
21．公共配套設施的處理與建造時點的協調
22．清算面積的確認
23．地下車位等建筑的稅務處理與籌劃
24．單位成本、費用的確認方法與尾盤處理
25．建安預警值的控制與工程造價運用
26．成本核算流程分析
27．土地與開發成本分攤的處理與方法選擇
28．特殊分攤方法適用條件分析
五、土地增值稅特殊問題處理與應對
29．投資、分立、項目收購的土地成本確認
30．案例解析股權轉讓之土地增值稅規避
31．城市更新、舊城改造之拆遷還房稅務處理
32．“限低價、競配建”拿地方式之土地增值稅清算
33．紅線外成本的處理
34．關聯交易籌劃與運用
35．裝修裝飾業務的合理利用
六、土地增值稅清算籌劃實戰分享
36．稅負動態測算模型的設計技巧
37．征收方式的轉化協調
38．土地增值稅、所得稅退稅安排
39．清算方案選擇與稅企關系協調
40．尾盤與舊房的土地增值稅處理
七、土(tu)地增值(zhi)稅實戰(zhan)案例(li)解析與(yu)答疑

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