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房地產產品精細化設計

【課程背景】
政策引導、企業熱捧，地產行業經歷了一段飛速增長時期。隨著國家政策導向、住宅調控逐步“常態化”，房地產開發進入低利潤增長期。地產政策緊縮、地產行業遇冷，地產企業將何去何從？房地產企業要在這樣的環境下是否能夠逆境突襲，穩保利潤增長，項目設計管理和目標控制成為核心關鍵。項目開發有明確的目標，做為項目開發重中之重的項目設計對目標的明確、把控和實現更是容不得半點的含糊。
政策、行(xing)業(ye)(ye)(ye)、勢態呈(cheng)新時，地(di)產產品(pin)研發(fa)也呈(cheng)現(xian)(xian)新趨勢。本課(ke)程中(zhong)老師將(jiang)用(yong)自己在(zai)業(ye)(ye)(ye)界多(duo)年的經驗積累和(he)分(fen)析，幫(bang)(bang)助企(qi)業(ye)(ye)(ye)把握設計(ji)管理(li)核心和(he)目標控制。同時，剖析、反思、總(zong)結自己多(duo)年研發(fa)心得，幫(bang)(bang)助企(qi)業(ye)(ye)(ye)如(ru)何將(jiang)地(di)產產品(pin)研發(fa)新趨勢活學活用(yong)，深入、精準運用(yong)到本企(qi)業(ye)(ye)(ye)后續的產品(pin)研發(fa)中(zhong)，實現(xian)(xian)地(di)產產品(pin)差異化定位，以(yi)(yi)新求(qiu)勝(sheng)、以(yi)(yi)異突圍，進而(er)實現(xian)(xian)企(qi)業(ye)(ye)(ye)緊(jin)抓客戶、穩扎市(shi)場(chang)、贏得口碑的市(shi)場(chang)地(di)位。

【課程收益】
明確目標、抓住核心：明確設計管理目標，把握實現目標的設計過程核心
專業配合、部門合作：設計過程中專業配合相得益彰，實現過程各部門深度合作
控制成本、優化設計：將成本控制落實在設計環節，提高投入產出比能力
緊跟趨勢、深化(hua)運用(yong)：解讀趨勢是(shi)根，運用(yong)新設計(ji)是(shi)本(ben)，根本(ben)相融(rong)合

【課程大綱】
第一部分 設計與成本思維統一
一、房地產設計管理與成本管理的目標與理念
1、房地產項目設計管理的核心思想
2、房地產項目成本管理的核心思想
3、設計與成本融合的四個關鍵基礎：
（1）專業性的足夠深入是融合的基礎
（2）不宜單純追求效果，也不宜片面追求低成本
（3）維度還需延展，考慮投資，財務及稅務
（4）多(duo)種限(xian)制條件下的綜合平衡

二、設計與成本結合各階段管控要點
1、前期強排階段
2、概念方案階段
3、方案報建階段
4、施工圖設計階段
5、專項深化設計(ji)階(jie)段

第二部分 精細化設計與成本管控的八大板塊及80個設計關鍵點
一、規劃與建筑精細化設計及成本管控的十五個關鍵點
1、項目利潤*化：
潛在的利潤在哪里
如何才能做到*
如何做多方案比較
2、容積率的選擇—不一定是越高越好，案例分析不同容積率情況下的綜合對比
3、配套設施及指標的精細化控制—
4、規劃需與戶型結合—專項的圖紙表格是優化控制的高效手段
5、建筑體型—體型與結構成本，節能成本，外立面成本等等均息息相關
6、停車方式
7、土方及地形—及其難控制的效果規范及成本多維結合要點
8、道路系統
9、分期與組團設計
10、地下室專項設計—覆蓋規劃，建筑，結構機電綜合系統
11、無效成本的控制
12、設施部品標準
13、交樓標準
14、成熟產品的使用
15、設(she)計(ji)與成(cheng)本結合的(de)三個里程碑節點及(ji)管(guan)控要點

二、戶型精細化設計及成本管控的九個關鍵點
1、體型系數—決定設計效果與成本控制的核心數據
2、標準層平面—多種方案的全面效果與數據對比
3、玄關—容易忽視的要點
4、客廳與餐廳—主導戶型好壞的根本，多個案例對比分析
5、陽臺—功能與品質及客戶關注度的精準結合
6、衛生間—最為經典的兩種組合方式
7、廚房—細節最多容易忽視的地方
8、空調機位—做到深入的九個條件
9、面積贈送—依然(ran)有(you)所作為的地方

三、立面精細化設計及成本管控的十個關鍵點
1、外立面率—藝術效果也需數據控制
2、風格—主流外觀風格的特點及成本狀況
3、三控—建筑風格、體型系數、立面選材的綜合控制
4、屋頂—坡屋頂與平屋頂的深度比較分析
5、門窗—品質與效果及成本的深度結合分析
6、欄桿—外觀與品質及成本的結合
7、線條及裝飾構件—每一分成本的投入均需要與收益對應
8、部品及材料的選擇—從來不是建筑師說了算
9、（效果工藝成本及客戶敏感度充分結合）
10、涂料技術及成本控制要點
11、外立面部品細分(fen)落實專篇—案例(li)實操深化分(fen)析

四、結構精細化設計及成本管控的十個關鍵點
1、層高—直接成本與間接成本互相影響
2、基礎方案選型—經驗與細致數據表格比較才能體現專業
3、梁的布置和配筋方式—簡單的事情做*
4、地勘—綜合性很強的專業知識點
5、基坑、邊坡支護設計—容易出問題的重要關注點
6、柱的配筋—柱子設計需與戶型功能及立面設計結合
7、剪力墻—剪力墻的布置與建筑方案結合最重要
8、樓板厚度—規范要求與計算要求相結合
9、鋼筋、混凝土材料—充分利用材料特性
10、荷載(zai)復核與電算(suan)基本(ben)要求—機構(gou)設(she)計的基本(ben)控重(zhong)點(dian)

五、機電
1、機電管線綜合控制要點
2、給排水設計管控要點
3、電氣設計管控要點
4、暖通設計管控要點
5、智能化的配置及控制要點
6、電(dian)梯專項深化技術及成本控制要點

六、景觀精細化設計及成本管控的十個關鍵點
1、景觀設計流程—與建筑總體設計及成本管控的系統融合
2、空間和流線布置—案例分析空間尺度組合
3、配置標準清單—模塊化清單，系統且完整的專業管控工具
4、功能為主—覆蓋所有設計的本質回歸功能實用至上
5、主景點—有主題有故事突出重點設計技巧
6、軟硬景結合—比例邊界和搭配
7、硬景設計要點—不同材料效果成本工藝的綜合對比
8、地庫頂板覆土—豎向構造的不同材料深度對比分析
9、喬木大灌的比例—數據化管控的延展，比例數據的控制
10、五重園林—學習經典，深化延展（三重四重也可以做的很棒）
11、軟景設計技巧—省錢且效果好的十一個軟景設計技巧
12、構筑物—數量體型材料及成本專項控制
13、水景—不可沒有，但需用好，定位檔次及實施
14、入口門樓—好鋼用在刀刃上，成本需重點傾斜
15、私家花園—花園雖好，產權難定，結合營銷、成本、工程驗收及設計效果的專項要點
16、圍墻—很主觀且成本差異非常大的一個要點
17、架空層—專項可深度挖掘的重點
18、游泳池—設計施工成本感官結合精解
19、別墅區景觀特點—公共區域與私家區域各自特點
20、標準(zhun)(zhun)化—做的成(cheng)功的地(di)方總(zong)結歸納即成(cheng)為標準(zhun)(zhun)化

七、專項深化設計與成本管控的五個關鍵點
1、建筑防水技術與成本控制要點
2、門窗專項建筑防水技術與成本控制要點
3、人防技術與成本控制要點
4、節能專項深化技術及成本控制要點
5、構造柱專(zhuan)項(xiang)深化技(ji)術(shu)及成本(ben)控制要點

第三部分 項目實操案例的深度解析
一、項目產品設計的專業精準解析
二、項目設計與成本結合關鍵點
三、項目開發過程中的成本變化分析
案例：惠州(zhou)郊(jiao)區(qu)大(da)盤(pan)、成(cheng)都(dou)中心城區(qu)豪宅、上(shang)海黃浦江(jiang)豪宅、上(shang)海浦東特色樓盤(pan)、青島超(chao)級大(da)盤(pan)、佛山區(qu)域大(da)盤(pan)、惠州(zhou)江(jiang)濱百(bai)萬大(da)盤(pan)、成(cheng)都(dou)郊(jiao)區(qu)典型(xing)大(da)盤(pan)、無錫中心

房地產產品精細化設計