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房地產開發企業法律風險防控

一、【課程背景】
企業(ye)經(jing)營過程(cheng)中(zhong)時時處(chu)處(chu)會(hui)隱含著風(feng)(feng)險(xian)(xian)，所有風(feng)(feng)險(xian)(xian)最終都將以法(fa)律(lv)風(feng)(feng)險(xian)(xian)的(de)(de)形式爆發(fa)。以往(wang)(wang)的(de)(de)房(fang)地產(chan)行業(ye)對于法(fa)律(lv)風(feng)(feng)險(xian)(xian)的(de)(de)重(zhong)視程(cheng)度不足，往(wang)(wang)往(wang)(wang)集(ji)中(zhong)在風(feng)(feng)險(xian)(xian)出現后的(de)(de)訴訟(song)糾(jiu)紛(fen)解(jie)決。訴訟(song)糾(jiu)紛(fen)的(de)(de)解(jie)決往(wang)(wang)往(wang)(wang)屬(shu)于風(feng)(feng)險(xian)(xian)防控(kong)(kong)的(de)(de)后續階段，對于訴訟(song)的(de)(de)結果(guo)房(fang)地產(chan)企業(ye)很(hen)難做到完全的(de)(de)控(kong)(kong)制，經(jing)常受制于法(fa)院的(de)(de)審理、最終會(hui)導致企業(ye)對風(feng)(feng)險(xian)(xian)的(de)(de)不可控(kong)(kong)，進(jin)而導致重(zhong)大的(de)(de)損失。

二、【授課時長】
課程結(jie)合房地產(chan)行業特點選擇設(she)計(ji)案例，時長一天或兩天。

三、【課程收益】
通過學(xue)習主要(yao)法(fa)律(lv)風險(xian)(xian)點，以案釋(shi)法(fa)，教練(lian)式(shi)培訓，讓學(xue)員(yuan)能夠建立起事(shi)前、事(shi)中、事(shi)后全程(cheng)把(ba)控(kong)的(de)(de)風險(xian)(xian)防控(kong)思維格局，準確(que)把(ba)握常用的(de)(de)法(fa)律(lv)風險(xian)(xian)點，及維護權益所(suo)需的(de)(de)證(zheng)據(ju)、訴訟等法(fa)律(lv)技能，增(zeng)強法(fa)律(lv)意識，學(xue)法(fa)守法(fa)用法(fa)，防范各種法(fa)律(lv)風險(xian)(xian)，杜絕不必要(yao)的(de)(de)損(sun)失和責任。

四、【授課對象】
房(fang)產企業總裁(cai)、高(gao)中級管理人(ren)員(yuan)、項目負(fu)責及相關崗位(wei)人(ren)員(yuan)。

五、【課程特色】
1、其他老師無法比擬的專業優勢：張緒才老師系資深專業律師，法律功底深厚、辦案實踐經驗豐富，法律培訓針對性、實操性強，具有獨特的專業優勢。*特點是：不講理論講案例！
2、其他律師無法比擬的講課技能和風格：張緒才老師對課件及案例進行精心設計，邏輯嚴密，構思巧妙，把法律知識融入到生活社會現象；講課風格生動風趣，寓教于樂；講解法律深入淺出、通俗易懂，讓學員聽得懂、愿意聽；綜合運用文字、圖片、影音、互動等方式，充分調動學員的積極參與互動、現場理解感悟，課堂氣氛輕松活潑，擺脫了純講理論的刻板模式，取得了較好的效果。
    3、正向激(ji)勵(li)的培訓(xun)流(liu)程(cheng)(cheng)體系：張緒才老(lao)師深諳培訓(xun)流(liu)程(cheng)(cheng)和激(ji)勵(li)之道，能(neng)夠(gou)與單位培訓(xun)主管(guan)(guan)人員(yuan)配合，從培訓(xun)環(huan)境設(she)施、組織管(guan)(guan)理、正向激(ji)勵(li)、團隊精神(shen)、榮譽表彰等方(fang)面創新模式，提高學(xue)員(yuan)學(xue)習積(ji)極性和榮耀(yao)感，進而(er)提升學(xue)習效果。

六、【課程大綱】
第一部分 土地使用權取得的法律風險
房地產開發商土地使用權的取得方式包括以出讓（招標、拍賣、掛牌）、轉讓、合作開發、收購房地產項目公司等。采取這些方式取得土地使用權的風險主要包括：
一、土地使用權出讓過程中的法律風險
1、政策及法律、法規變化的風險；
2、政府規劃方案變更的風險；
3、土地使用權出讓合同對土地使用進行限制的風險
4、招拍掛過程中的法律風險；
5、物權法施行后土地使用權分層設立、地役權等制度變化帶來的風險；
6、房屋拆遷及土地平整等相關問題的法律風險；
7、土地使用權被政府收回的法律風險。
二、土地使用權轉讓過程中的法律風險
1、土地使用權轉讓合同無效的法律風險；
2、土地使用權權屬瑕疵的法律風險；
3、土地使用權轉讓的稅收法律風險；
4、土地使用權出讓合同問題導致的轉讓風險；
5、土地使用權轉讓變更登記過程中的法律風險。
三、土地使用權合作開發及收購房地產項目的法律風險
1、合作開發合同或股權轉讓合同被認定無效的法律風險；（備注：在實務中，很多合作開發合同或項目公司股權收購合同由于簽訂時沒有仔細審查其合法性，導致在土地價格大幅度上漲后，土地轉讓方毀約，用的最多的理由就是主張合同無效，由于房地產的法律規制多，稍有不慎，就可能面臨合同無效的風險。）；
2、土地提供方的土地使用權存在瑕疵的法律風險；
3、房地產項目公司或有負債的法律風險（很多公司采取收購房地產項目公司股權實現收購房地產項目，但收購后發現項目公司存在一系列負債或糾紛，這是*的法律風險）；
4、房地產項目公司注冊資金不到位、虛假出資的風險；
5、房地產項目公司的稅收風險；
6、收購在建工程時因工程款問題產生的法律風險；
7、被收購房地產項目可能欠政府行政規費的風險，通常容易忽略包括土地使用費、土地閑置費、市政配套費等等。
8、與被收購房地產項目原規劃指標相關法律風險。
9、股權收購的法律風(feng)險(xian)及風(feng)險(xian)防范

第二部分 房地產建造階段的法律風險
一、房地產融資和資金方面的法律風險
1、國家貨幣政策、信貸政策變化導致的法律風險；
2、因融資協議安排產生法律風險（很多房地產不重視融資協議的簽訂和履行，認為只要拿到錢就可以了，實際融資協議存在諸多法律風險，一旦資金提供方啟動合同條款違約機制，有時會給企業帶來災難性的影響。）；
3、利用虛假文件融資的風險；
4、盲目擴大投資導致資金鏈斷裂的法律風險。
二、房地產項目施工方面的法律風險；
1、由于缺乏嚴格招標管理制度而導致的選定總承包商、分包商、材料供應商等方面產生的法律風險；
2、由于勘察合同、設計合同、施工合同、材料設備采購合同簽訂而產生的法律風險；
3、由于設計錯誤、工期延誤、質量問題等產生的法律風險；
4、設計變更、簽證和索賠產生的法律風險；
5、承包商違法分包、工程質量、安全事故、農民工工資等法律風險；
6、因工程價款結算產生的法律風險；
7、因中間驗收、竣工驗收及工程移交等問題產生法律風險；
8、因工程質量保修產生的法律風險；
9、因施工合同糾紛訴訟導致的法律風險，包括合同法規定的工程款優先受償權產生的風險；
10、黑白合同產生的法律風險。

第三部分 房地產銷售階段的法律風險
一、與銷售中介公司相關的風險
1、因銷售代理合同簽訂及履行產生的法律風險；
2、因銷售代理公司及其員工虛假承諾及不當行為引起的法律風險。
二、與廣告策劃相關的法律風險
1、因廣告策劃合同簽訂及履行產生的法律風險；
2、因廣告策劃文字或圖片侵犯第三人知識產權的法律風險；
3、因虛假廣告帶來的法律風險；
4、因廣告內容不當的法律風險。
三、與銷售行為相關的法律風險
1、違規銷售產生的法律風險；
2、取得商品預售證書的相關法律風險；
3、預售房款的收取和使用的相關法律風險；
4、促銷方案的相關法律風險；
5、銷售現場布置和樣版房相關的法律風險；
6、銷售人員違規操作、擅自修改認購書、購房合同產生的法律風險；
7、認購書、購房合同書相關的法律風險。
四、與購房者相關的法律風險
1、商品房的銷售廣告、宣傳資料的法律性質和法律效力
2、商品房認購糾紛。
3、簽訂《商品房買賣合同》時的一些注意事項。
4、因房屋質量問題產生的法律風險；
5、因延期交房、延期辦理房地產證產生的法律風險；
6、因設計方案變更產生的法律風險；
7、因公共設施使用等相關問題的法律風險；
8、因按(an)揭貸(dai)款(kuan)合同產(chan)生的(de)(de)風險；（備注：在房(fang)地(di)產(chan)市場(chang)低(di)迷、經濟衰(shuai)退(tui)的(de)(de)時候(hou)，這類(lei)風險特別突出，因開發(fa)商一般(ban)是對(dui)按(an)揭貸(dai)款(kuan)承擔連帶責任(ren)的(de)(de)。）

第四部分  物業管理有關的法律風險
1、前期物業管理合同簽訂的風險；
2、開發商與其關聯物業公司權利義務關系混亂的法律風險；
3、銷售房屋承諾贈送物業管理費的法律風險；
4、未經竣工驗收交付房屋的法律風險；
5、物業用房有關的法律風險。
注(zhu)：以上內(nei)容為正課內(nei)容，在(zai)案例剖析中舉一反三、融匯貫通，加入與之關聯的(de)法(fa)律知(zhi)識和(he)律師(shi)辦案實踐操作內(nei)容，內(nei)容可根據企業需求、時(shi)間和(he)現場情況(kuang)作適當(dang)調整。

房地產開發企業法律風險防控