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房地產企業建設規劃

課程背景
新形勢、新政策下，房企以及眾多投資企業開始發力產業地產運營，但是大部分企業目前對于產業地產前期拿地涉及指標緊缺以及規劃等問題認識程度不足，大家對于產業地產前期拿地涉及的土地占用類型存在很多疑慮，如耕地、林地、園地是否可以建設、如何建設、基本農田是否可以占用等。對于公司拓展項目是否符合規劃、是否可以修改規劃、是否可以建設存在認識不足，認知偏差，對于規劃建設用地管制分區條件判斷不準，導致公司項目拓展前期產生眾多疑慮與問題，全面認識學習“多規合一”事關公司產業布局和落地，事關公司戰略發展方向，一直是產業界關注和關心的要點問題，疫情過后，也是我們必須抓住和解決的一個重要方向，提高產業勾地效率，精準對接問題，全方位了解解決產業勾地問題。
修訂后《土地管理法》正式實施，法條提出，為“多規合一”改革預留法律空間。建立國土空間規劃體系并監督實施，實現“多規合一”是黨*、*作出的重大戰略部署。作為開發商，作為投資企業，應該如何把握國家國土空間規劃的時代機遇，如何把握國土空間規劃的編制機遇，如何讓公司項目符合規劃，為公司謀求更多發展，更多項目，更多機會，為公司發展節省更多成本，也是我們本節課程所學習的內容，也是開發企業不可錯過的精彩內容，站在實操角度，幫助大家解決如何操作的問題，購買建設用地指標需要巨大成本花費，如何減少拿地成本是重中之重。
新《土地管理法》明確指出，將基本農田提升為*基本農田，發展休閑農業、現代農業，我們該如何利用基本農田，利用基本農田我們應該把握哪些要點，也是我們本節課程與企業共同探討的問題。全面了解土地利用方式，更利于降低企業投資風險。
新《土地管理法》調整了土地審批權限，本節課程我們將全面系統的為大家講解農轉用手續如何辦理、如何審批，全面的為大家講解規劃修改流程、規劃修改審批權限，以及涉及土地占用、規劃等其他類型土地利用的流程和審批權限。
大部分地產企業對于土地政策與問題重視程度不夠，理解不準，如何利用國家政策、把握國家機遇是每一個企業需要著重考慮的問題。如何把握土地政策機遇，為公司省時、省力、省錢，為公司項目布局搶占先機，為公司爭取建設指標、周轉建設指標，是我們每一位領導與員工的責任，如何讓規劃符合項目，如何把握主動權，是本課學習的要點。
新《土地管理法》于2020年1月1日正式施行。特別對依法保障農村土地征收、經營性建設用地入市和宅基地管理制度改革全國范圍內實行提出了明確要求。新型城鎮化與產業地產開發、特色小鎮、鄉村振興、精準扶貧是眾多企業業務發展新方向，疫情過后，應該如何把握農村土地制度改革，如何把握集體經營性建設用地入市機遇與宅基地改革機遇，如何把握土地征收制度，明確后期土地征收范圍和注意事項，也是我們開發企業必須重視和了解的問題，如何正式走上集體經營性建設用地入市的舞臺，如何解決入市操作和要點問題。
在《土地管理法》正式實施的大背景下，作為開發商，我們應該如何利用集體經營性建設用地、宅基地，如何完成當下項目的土地征收，如何盡快完成項目落位，避免《土地管理法》正式實施后期，造成土地征收的困難局面。如何更好的把握先機，為公司發展奠定基礎，也是我們開發商必須了解的內容。更好的利用宅基地、集體經營性建設用地發展，是企業學習的新內容，是特色小鎮、文旅康養、鄉村振興等相關業務公司必須掌握的要點。本節課我們將全面、深入的為大家講解農村三塊地的政策和利用問題。全面的為大家講解《土地管理法》的核心內容以及作為開發企業，如何需要把握的機遇與要點。
本課(ke)程(cheng)將全方(fang)位從相(xiang)關政(zheng)策、操作要點、發(fa)展方(fang)向、工作流程(cheng)方(fang)面對(dui)上述問題進行全面解析。

培訓對象
城投公(gong)(gong)司、一級(ji)開發單位、城市(shi)更新企業(ye)(ye)、投資公(gong)(gong)司、房地(di)產企業(ye)(ye)、產業(ye)(ye)地(di)產開發企業(ye)(ye)、文(wen)旅康養(yang)、特色小(xiao)鎮企業(ye)(ye)、養(yang)老(lao)、企業(ye)(ye)法務、律師(shi)、文(wen)旅、康養(yang)、產業(ye)(ye)園相關開發企業(ye)(ye)與策劃(hua)單位以及政(zheng)府、金融機構(gou)、土地(di)利用等(deng)相關單位

課程收益：
1、全面了解掌握如何獲取新增建設用地指標（未來拿項目必須具有建設指標）
2、全面了解沒有新增建設用地指標，應該如何周轉指標落位項目
3、全面了解存量指標如何利用，如何與城市更新項目更好結合
4、系統了解土地規劃、城市規劃修改要點及流程，服務產業勾地、城市更新業務
5、系統掌握產業勾地系列土地知識，如何解決勾地土地問題、怎樣勾地、勾何種土地、如何保障獲取土地、勾地注意要點，橫掃勾地全部土地知識
6、全面掌握集體土地入市核心內容，為公司未來獲取項目提早準備
7、系統了解一級開發內容，融合城市更新，更好為工作服務
8、如何掌握占補平衡、增減掛鉤、農轉用等一二級聯動棘手問題
9、全面掌握傳統地產拿地、產業勾地、集體土地入市、城市更新過程中，所遇到的土地問題
10、如何(he)清(qing)晰(xi)了解(jie)地(di)產一二(er)級聯動(dong)模(mo)式，解(jie)決(jue)一二(er)級開發聯動(dong)難點

課程安排
第一講：地產轉型中土地問題梳理
1、如何爭取新增指標，落位公司項目
2、如何挖掘存量建設，抓住項目機遇
3、如何參與規劃設計，解決規劃難題
4、如何修改規劃，解決棘手問題
5、如何解讀*《土地管理法》，抓住新生項目
6、如何利用集體經營性建設用地，做好項目拓展
7、如何利用宅基地，做好旅游開發
8、如何把握土地征收政策，降低公司風險，系統了解征地知識
9、如何系統了解一二級開發聯動內容
10、如何解決拿地土地性質問題，明確獲地類型
11、如何設定勾地排他條件
12、如何利用點狀供地政策和四荒地，節約公司資金
13、如何認識占補平衡，進行耕地指標交易
14、如何了解增減掛鉤，進行建設用地指標交易
15、如何識破(po)各類拿(na)地(di)問題，降低投資風險

第二講：開發商如何參與國土空間規劃編制，保障項目符合政府規劃，避免觸碰生態紅線
1、認識規劃發展歷程，了解機遇所在
2、國土空間規劃發展演變及主要內容解析
3、“三線劃定”內容利用及分析
4、第三次國土資源調查與國土空間規劃關系解析與利用
5、把握土規、城規、生態規之間的關系，深刻認識“多規合一”，更好對接政府
6、農用地、建設用地、未利用地等地類與地產開發利用學習，把握地產開發利用要點
7、規劃時間和審批程序內容把握，讓開發者精準對接相關部門
8、土地用途區、建設用地管制區深刻理解與利用，確定哪些項目可以開發，分析項目是否合法合規
9、*國土空間規劃地類與土地性質劃分學習，確定未來拿地類型
10、確定城市開發區域土地地類與土地性質劃分，服務城市拿地
11、確定農村區域土地地類與土地性質劃分，服務集體土地入市
12、*國土空間規劃土地用途利用分析，確定未來地可產開發區域
13、確定禁止開發區域，以及禁止開發區利用要點
14、生態保護紅線利用要點和機遇匯總要點分析
15、關于生態如何回望過去，把握現在，瞻望未來，避免項目被拆
16、關于項目生態問題，應該如何協調政府關系，精準對接政府部門
17、因生態問題被拆項目案例分析
18、涉及生態用地開發如何把握，如何利用
19、全面分析生態保護區是否可以建設占用
20、風景名勝區項目利用要點分析
21、規劃與建設用地、項目開發關系透徹分析
22、規劃圖件學習認知，開發項目規劃要點分析，合法性分析
23、如何讓公司項目符合原始規劃詳操與流程，避免后期修改規劃（結合案例實操講解，包括要點、程序、時間等等內容）
24、X縣開發商周轉指標、挖潛指標，布局地產項目操作案例展示
25、當前政策下公司機遇把握與分析要點
26、全面分析耕地、林地、園地是否可以建設及處理方式
27、如何解決項目占用耕地、園地、林地等重大問題
28、全面分析基本農田是否可以建設及處理方式
29、如何解決項目占用基本農田等重大問題，把握國家機遇
30、如何將基本農田和田園綜合體項目全面結合利用
31、X縣規劃建設用地爭取與指標周轉案例
32、X縣土地利用分析（三舊、棚戶區、城市更新、增減掛鉤等）
33、城市規劃、土地規劃結合項目案例要點分析，排除項目風險
34、開發園區，建設用地指標獲取的各種方式匯總
35、如何判斷項目是否需要建設用地指標
36、如何判斷項目(mu)規(gui)劃合(he)法(fa)合(he)規(gui)性，案例解(jie)析

第三講：開發商如何修改土地/城市規劃，鏈接一二級開發
1、規劃修改政策分析
2、修改規劃土地地類分析，明確哪些地類可以修改規劃？
3、規劃修改管制區分析，哪些管制區可以修改規劃
4、規劃修改用途區分析，哪些用途區可以修改規劃
5、哪些項目可以修改規劃？可修改規劃類型如何分析？
6、開發商主要以何種理由可修改規劃？
7、項目修改規劃政府有哪些審核要點？
8、修改規劃應該把握哪些重要原則？
9、哪些區域禁止修改規劃？
10、開發商如何把控修改規劃流程、時間、費用、要點？
11、當前政策下開發商應抓住哪些機遇？
12、占用耕地、林地、園地是否可以修改規劃？
13、占用基本農田是否可以修改規劃？
14、占用未利用地是否可以修改規劃？
15、X市產業園區建設修改規劃案例
16、X市旅游項目建設修改規劃案例
17、X市光伏項目建設修改規劃案例
18、案例解析及解決方案
19、土地規劃、城市總體規劃、控制性詳細規劃、修建性詳細規劃關系和要點分析
20、城市規劃修改審批流程如何確定？（總規/控規/規劃設計條件）
21、項目涉及哪些區域必須得修改總體規劃？
22、項目涉及哪些指標得僅修改控規就可以？
23、開發商應該避開哪些區域開發項目？
24、總體規劃修改流程是什么？
25、控制性規劃修改流程是什么？
26、規劃相關手續辦理要點
27、規劃修改費用、時間、要點分析
28、關于(yu)城(cheng)市規劃修改案例分(fen)析

第四講：產業園、文旅、康養、鄉村振興企業如何參與村規劃編制
1、了解時代背景，抓住國家機遇
2、了解村規劃發展趨勢
3、解決地從哪來
4、解決錢從哪來
5、解決人到哪去等問題
6、學習農村項目如何布局、如何規劃等主要內容
7、開發商如何把握規劃要點？
8、開發商如何讓規劃符合項目策劃？
9、有建設指標開發商如何操作？
10、沒有建設指標開發商如何操作？
11、開發商如何把控村規劃流程、時間、費用？
12、開發商如何在農村合理布局項目，做好項目策劃，保障項目落位
13、試點地區國土空間規劃-村規劃案例展示
14、農村開發項目協議要點分析、風險分析
15、農村土地項目拿地模式分析
16、農村土地項目合作模式分析
17、農村項目拿地策略分析
18、農村項目開發流程、模式、要點分析
19、農村土地勾地要點和拿地方式分析
20、如何解決農村土地(di)問題，落位農村項目

第五講：集體建設用地入市機遇分析及程序介紹（包含農村三塊地）
1、集體經營性建設用地概念及地類介紹
2、國家允許集體經營性建設用地入市的背景和原因
3、集體經營性建設用地入市的相關政策要求
4、集體經營性建設用地入市的前提要求和風險要點
5、集體經營性建設用地利用要點有哪些
6、集體經營性建設用地入市方式介紹（就地入市、異地入市、調整入市）
7、集體經營性建設用地入市主體都有哪些
8、集體經營性建設用地一級開發主體都有哪些？
9、集體土地入市一級開發成本如何確定？
10、集體經營性建設用地入市地類都包含哪些？
11、集體土地入市規劃如何核實明確，確保項目符合規劃
12、集體土地入市產權權屬如何明確，確保依法登記
13、農村土地確權/城市不動產登記內容解析
14、集體經營性建設用地入市村民決議書都包含哪些內容？
15、集體經營性建設用地入市合同內容都包含哪些？
16、集體經營性建設用地出讓費用組成和后期費用分配 
17、集體經營性建設用地的獲地模式，何種項目可以招拍掛，何種項目需要協議出讓，特殊點要求
18、各種取地模式下，集體經營性建設用地入市程序與操作流程
19、其他融資要求、建設標準、銷售、權力主體利益分配等相關要求
20、集體經營性建設用地入市入市底價如何確定
21、集體土地入市對地產企業有哪些機遇與挑戰？
22、集體土地入市對產業發展有哪些影響？
23、集體經營性建設用地入市未來發展趨勢分析
24、國有土地與集體土地優劣勢對比，分析拿國有土地與集體土地的區別與特點
25、集體經營性建設用地未來地位、價值和流通性分析
26、集體經營性建設用地未來發展方向與趨勢的預判及地產機會要點，對地產企業的影響以及機遇挑戰。集體經營性建設用地未來的發展走勢，供地方向、供地方式、供地數量、利用率、使用范圍分析
27、何種物業形態拿集體，何種物業形態拿國有，相關拿地分析與建議
28、小鎮項目獲取集體土地的優勢和契機、價值點在哪里？集體土地入市對小鎮的契機
29、特色小鎮項目，未來是建議拿集體，或是國有，要點分析
30、集體經營性建設用地入市案例分析
31、農村土地征收概念解讀
32、未來哪些項目和區域可以征收土地？
33、未來想要征收土地需要達到哪些條件？
34、成片開發/城市開發邊界與土地征收關系分析
35、《土地管理法》改革前后征地程序變化與要點分析
36、土地征收對地產企業拿地影響情況分析
37、如何實現集體土地轉為國有土地，建設商品住宅項目？
38、宅基地概念及審批權限
39、宅基地改革政策解讀分析？
40、宅基地不退出可以做哪些業態？
41、宅基地有償退出可以做哪些業態？
42、如何將宅基地轉變為產業發展用地？
43、宅基地改革對地產企業有哪些影響？
44、未來如何利用宅基地發展文旅、康養、鄉村振興項目
45、關于土地(di)征收、宅基(ji)地(di)利用(yong)的(de)其他要點

第六講：如何通過產業形式拿地
1、產業勾地與傳統招拍掛優缺點對比
2、近期熱門勾地產業匯總分析
3、勾地全流程解析
4、產業勾地主要利用模式
5、如何如何確定多元化產業勾地土地性質、用途與類型？
6、住宅、商業、工業用地如何劃分？利用機會以及利用特點是什么？
7、國企改造，劃撥轉出讓，需要注意哪些要點？
8、教育、科研、醫療用地特殊要點分析
9、教育、科研、醫療用地優劣勢分析
10、獲取不同性質土地優缺點對比
11、如何設定勾地排他條件？
12、如何預判產業勾地土地獲取周期
13、地獲取成本底價如何確認
14、產業勾地對接部門及要點談判
15、產業勾地協議簽訂注意要點
16、產業勾地地價溢價部分如何返還
17、如何全面分析產業勾地地塊風險
18、勾地其他問題(ti)匯總(zong)

講師介紹：于老師
土地開發利用專家
曾任職于國內甲級規劃院土地業務負責人
任職于國內知名科技園區、科技新城建設集團
負責眾多開發企業項目用地土地政策咨詢、規劃修改，幫助土地開發企業爭取新增建設指標，挖掘存量指標，確保項目盡快落位，合法合規。
長期負責公司一二級開發聯動、產業規劃設計、運營、招商等業務。
專長領域：
1、土地政策咨詢：長期負責土地開發企業前沿土地政策咨詢、《土地管理法》解讀與培訓、土地利用方式探索、土地日常管理等工作，能更好的抓住政策核心，抓住政策機遇，為開發企業提供實操技能培訓，全部為干貨、要點、核心。
2、土地規劃業務：參與主導國家上輪多個省市地區規劃編制，了解規劃制定邏輯和核心要點，能更好的與地產開發拿地想結合，解決開發公司拿地規劃問題、法律問題，為公司拿地減少風險，提供保障。長期負責土地開發企業項目用地規劃修改問題，確保企業用地合規合法，為公司省時、省錢。長期幫助土地開發企業爭取新增建設指標，挖掘存量指標，確保項目盡快落位，為地產開發企業爭取更多業務類型。
3、土地綜合業務：參與主導眾多省級、市級征地補償標準確定、基準地價確認等業務，能更好的為企業提供土地估價相關知識體系。同時參與主導國家眾多增減掛鉤、占補平衡、基本農田、建設用地整治、土地后備資源調查利用等業務，為開發企業涉及的土地問題進行全面系統的講解，全面的將知識系統化，由企業理解的點狀到面狀的全面把控，解決企業土地相關問題的空白和盲點。
4、土地一二級開發聯動、產業勾地業務：長期負責公司一二級開發聯動業務，完成項目手續辦理、一級開發測算、產業規劃設計、合作協議確定、二級拿地、測算、投資分析、項目收購、產業勾地等工作，確保公司項目穩步有序推進。因為有系統的工作經歷，所以能將龐大的土地知識體系與地產一二級聯動開發進行更好的結合，為地產開發企業更好的服務，更好的為大家提供系統的講解。
培訓服務企業涉及（部分）：
首創地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)、富力地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)、保利地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)、萬潤控(kong)股(gu)、碧桂園(yuan)、佛山建(jian)投(tou)(tou)、金(jin)茂、泛遠集(ji)(ji)(ji)(ji)團(tuan)(tuan)、澳林控(kong)股(gu)、中建(jian)集(ji)(ji)(ji)(ji)團(tuan)(tuan)、中交集(ji)(ji)(ji)(ji)團(tuan)(tuan)、中鐵集(ji)(ji)(ji)(ji)團(tuan)(tuan)、紅星美凱(kai)龍、綠城(cheng)、華潤、天恒置業(ye)(ye)、鵬渤(bo)房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)、河(he)南(nan)(nan)匯鼎(ding)旅游(you)、金(jin)地(di)、河(he)北正迪旅游(you)開發、山水房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)、秀(xiu)龍地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)、中國(guo)電建(jian)集(ji)(ji)(ji)(ji)團(tuan)(tuan)、成都中鐵、成都建(jian)工(gong)、海(hai)倫堡地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)、成都城(cheng)投(tou)(tou)集(ji)(ji)(ji)(ji)團(tuan)(tuan)、天河(he)投(tou)(tou)資、杭(hang)州聯發、青島城(cheng)投(tou)(tou)集(ji)(ji)(ji)(ji)團(tuan)(tuan)、理想城(cheng)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)、山東振東建(jian)設投(tou)(tou)資、武(wu)漢東合(he)置業(ye)(ye)、佰(bai)昌集(ji)(ji)(ji)(ji)團(tuan)(tuan)、興瑞稅務事務所、德恒律師事務所、河(he)南(nan)(nan)西(xi)元置業(ye)(ye)、麗雅(ya)置地(di)、川(chuan)酒集(ji)(ji)(ji)(ji)團(tuan)(tuan)、河(he)南(nan)(nan)康養產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)發展中心(xin)、深圳(zhen)鹽田(tian)港(gang)置業(ye)(ye)、龍騰地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)等(deng)等(deng)眾(zhong)多(duo)企業(ye)(ye)。

房地產企業建設規劃