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房地產項目利潤*化

課程背景：
1、傳統成本管理課程已經沒有太多的秘密，該了解的都了解了；
2、項目前期定位、策劃，決定了一個項目80%以上的利潤和成本投入；
3、花了不少錢打造的項目，可是客戶不滿意，為什么？除產品品質外，人文品質沒有有效植入；
4、一個項目掙了1個億，大家都很高興，可是，這個項目能掙錢1.1個億，沒有人知道！
5、懂財務不了解成本、懂業務的不了解營銷、彼此不了解，怎么辦？
6、如何做好成本策劃？一個項目到底能否做30個方案？
7、如何快速構建一個公司的標準成本配置體系？
8、如何快速構建公司的成本管理機制？
課程收益
1、如何在項目前期做好工程成本管控？方案前如何做項目利潤*化？
2、如何做好成本策劃，讓好鋼用在刀刃上？如何在成本投入與利潤之間取舍？
3、如何優化結構性成本？
4、如何做好成本的配置標準？
5、如何從靜態的收益指標，過度到動態收益指標的測算？
6、如何做好材料認質認價？
7、如何快(kuai)速(su)建立一個公(gong)司的(de)工程成本管控體(ti)系(xi)？

課程大綱
第一部分：方案設計與項目策劃階段，如何讓項目利潤*化？
1、房地產成本發展的三個階段、四個重點
核算型、控制型、策劃型、GSC供應鏈模式的差異
2、容積率越高越好嗎？成本的策劃從什么事后開始？
3、什么是“先算后畫”？ 如何讓項目利潤*化？如何快速拿出方案前目標成本？一個項目能否快速做30個以上的方案？一個項目掙了2個億，很開心，可是能掙2.3億，沒有人知道！
案例：Y案例如何實現多方案收益對比
4、“好鋼用在刀刃上”，道理誰都懂，可是要如何用？用了會有哪些效果？
5、成本的策劃，是有效的成本投入與項目利潤*化之間做平衡和取舍，這句話誰都懂，開始如何實現？如何落地？
6、如何評價一個項目的好壞？總圖下，如何實現“掏干挖盡“？
7、“先算后畫”的準備
對車位配置方案的理解
對人防配置方案的理解
對分攤共用面積的理解
對每個單元電梯數量與層數的理解
對增值稅、土地增值稅、企業所得稅的理解
對股東資本金利息扣除的理解
對各種計提費用的理解
第一輪PK演(yan)練：沙(sha)盤演(yan)練“掏干(gan)挖盡”，如何讓(rang)一個項目利潤(run)*化？

第二部分：如何實現工程成本的策劃&設計&控制&耦合？
1、建筑風格與體型系數成本策劃&設計&控制&耦合
不同建筑風格對成本的影響
板式建筑、點式建筑與建筑形態對成本的影響
第二輪PK演練：建筑風格與建筑形態對成本與收益指標的影響
2、結構化如何做？光看鋼筋含量與混凝土含量嗎？
主流結構體系建造方式、用途及特點介紹
先理清兩個概念：承重墻與剪力墻
什么是剪力墻？
結構性成本三個重要指標：鋼筋含量、混凝土含量、含墻率
案例：如何測算含墻率？
剪力墻含墻率行業標準計算公式是什么？
如何優化剪力墻？
案例：剪力墻優化的案例、萬科“一芯“戶型如何來的？（電子文檔圖紙打開解讀）
3、地下車庫成本策劃&設計&控制&耦合
不同柱網的形式與成本對比
幾種停車方式占地面積比較分析
柱網的選擇與取舍，大小柱網的成本對比分析
停車位的優化若干方法
案例：Y地庫優化方法簡介（電子文檔圖紙打開解讀）
第三輪PK演練：地庫柱網選擇對成本與收益指標的影響
4、門窗的設計與成本策劃&設計&控制&耦合
鋁型材的成本介紹
表面涂裝方式的成本介紹
普通玻璃&鋼化玻璃&超白玻璃價格差異與性能特征
執手&五金件成本策劃
紗窗類型與成本策劃
密封條成本策劃
發泡劑成本策劃
史上最細致的門窗成本影響因素有哪些？
案例：某門窗工程組價分析
第四輪PK演練：門窗對成本與收益指標的影響
5、GRC與EPS成本策劃&控制
6、外墻涂料&真石漆成本策劃&設計&控制&耦合
外墻涂料&真石漆類別
乳液類別與成本差異
案例：外墻涂料與真石漆組價分析
第五輪PK演練：外墻涂料&真石漆對成本與收益指標的影響
7、石材成本策劃&設計&控制&耦合
石材類別
石材花別&面別對成本的影響
槽鋼與角鋼成本控制要點
干掛石材成本控制要點
干掛石材組價分析
合作方的報價方式與利潤來源分析（人、機、料）
案例：某干掛石材組價分析
第六輪PK演練：石材對成本與收益指標的影響
8、地坪漆的成本策劃&設計&控制&耦合
不同類型地坪漆的特點與價格差異
第七輪PK演練：地坪漆對成本與收益指標的影響
9、陽臺護欄成本策劃&設計&控制&耦合
10、小品雕塑成本策劃&設計&控制&耦合
不同類型小品雕塑的特點與成本分析
小品雕塑成本控制要點
第八輪PK演練：小品雕塑對成本與收益指標的影響
11、停車管理系統成本策劃&設計&控制&耦合
12、空調&風井百葉成本策劃&設計&控制&耦合
13、入戶門成本策劃&設計&控制&耦合
入戶門成本控制要點
第九輪PK演練：入戶門成本與收益指標的影響
14、周界防范系統成本策劃&設計&控制&耦合
周界防范系統特點
周界防范系統成本控制要點
第十輪PK演練：周界防范系統成本與收益指標的影響
15、視頻監控系統成本策劃&設計&控制&耦合
視頻監控系統原理介紹
傳統供電方式與POE供電方式成本對比分析
“云臺“的作用與成本慎用
案例：某視頻監控系統組價分析
16、公共區域成本策劃&設計&控制&耦合
17、電子巡更系統成本策劃&設計&控制&耦合
18、可視對講系統成本策劃&設計&控制&耦合
可視對講系統原理
可視對講系統電磁鎖的選擇
燃氣報警系統的設計方法
傳統電源與POE供電之間的差異分析
案例：可視對講系統組價分析
第十一輪PK演練：可視對講系統成本與收益指標的影響
19、景觀成本策劃&設計&控制&耦合
硬景、軟景配比方案
道路、手孔井、霧森等成本對比方案
案例：某次招標成本詢標分析
第十二輪PK演練：景觀成本與收益指標的影響
20、電纜橋架成本控制方法
21、戶外電子公告屏成本策劃&設計&控制&耦合
“P“的選擇方法
類別的選擇方法
一二線品牌的差異在哪里？
案例：某電子公告屏組價分析
第十三輪PK演練：電子公告屏成本與收益指標的影響
22、HDPE波紋管成本策劃&設計&控制&耦合
HDPE波紋管類別
環剛度的應用方法與成本對比分析
第十四輪PK演練：HDPE波紋管成本與收益指標的影響
23、化糞池成本策劃&設計&控制&耦合
傳統化糞池成本組價分析
玻璃鋼成品化糞池組價分析
溢口井是否有必要設計？
24、電梯成本策劃&設計&控制&耦合
不同運行速度與適契業態產品建議
電梯運行速度與價格分析（小機房、載重1050kg）
不同運行速度與不同載重成本分析（小機房）
電梯型號&規格&梯速價格分析（載重800kg）
電梯型號&規格&梯速價格分析（載重1000kg）
電梯I/Ⅱ/Ⅲ品牌的劃分規則
電梯成本配置耦合建議標準
電梯BA接口介紹
電梯訪客功能簡介
案例：某電梯工程組價分析
第十五輪PK演練：電梯成本與收益指標的影響
25、機動車充電樁成本策劃&設計&控制&耦合
機動車充電樁原理
機動車充電樁兩種充電模式的對比
機動車充電樁運營收費模式
規范解讀《關于加快電動汽車充電基礎設施建設的指導意見》（國辦發〔2015〕73 號）
機動車充電樁對地下車庫設計規范的解讀
變壓器配置容量計算規范與方法
電動車充電樁對變壓器需求影響分析
電動車充電樁對電纜的需求影響分析
慢充（交流）與快充（直流）設備成本差異分析
充電樁采購與施工成本組價分析（交流，*價與最高價）
充電樁采購與施工成本組價分析（直流，*價與最高價）
影響充電樁采購成本因素有哪些？
充電樁選型對比方案
增加充電樁對地下車庫建造成本的影響分析
機動車充電樁放置車尾與放置在兩車之間成本對比分析
機動車充電樁電線電纜規范與選擇方法
機動車充電樁導線線徑一般按如下計算公式
機動車充電樁YJV與YJY線選擇區別
案例：電線電纜規范與設計成本浪費案例解析
機動車充電樁成本配置耦合方案建議（有強制要求情況下）
第十六輪PK演練：機動車充電樁成本與收益指標的影響
26、室外背景音樂成本策劃&設計&控制&耦合
室外背景音樂系統工作原理介紹
音樂播放器的選擇與成本控制（不配置音箱）
功放機的選擇與成本控制
功放機十大品牌與銷售排行榜
分區控制器的選擇與成本控制
鵝頸話筒的選擇
室外草坪音箱的選擇
室外草坪音箱配置個數測算
音（響）箱線的功能介紹---RVS線
音（響）箱線的功能介紹---無氧銅
音（響）箱線的選擇與成本控制（通用無氧銅）
音箱線的選擇與成本控制（雙層皮無氧銅）
音響（箱）線成本控制要點總結
機柜的選擇與成本控制
影響機柜的成本因素分析
室外背景音樂系統組價分析
案例：B項目室外背景音樂設計冗余
室外背景音樂系統成本配置耦合方案建議（酒店&售樓部等公共場合消防報警系統與背景音樂系統可以合并）
第十七輪PK演練：室外背景音樂成本與收益指標的影響
27、綜合布線成本策劃&設計&控制&耦合
綜合布線網絡拓撲圖
認識光纖
認識電話線
認識網絡線
認識光模轉換器、交換機、無線Wifi發射器、網絡面板
光纖收發器價格屬性分析
認識機柜、理線架、水晶頭、信息模塊、萬能支撐器
認識綜合布線的一些工具
設計&工程&成本三大協同關鍵要點
案例：剖析綜合布線&組價&合約規劃
案例：某份報價單的組價分析---（650個數據點）
28、強電成本策劃&設計&控制&耦合
應急照明子系統成本策劃與控制
電線電纜類成本策劃與控制
開關箱、控制箱、浪涌保護器成本策劃與控制
案例：若干強電設計優化案例解析
29、瓷磚美縫劑成本策劃&設計&控制&耦合
瓷磚美縫劑VS白水泥VS彩色填縫劑三者差異分析
美縫劑用量測算
美縫劑成本組價分析（每平米）
美縫劑質量辨別方法（材料認質）
單雙組分美縫劑選擇注意事項
單雙組分美縫劑使用注意事項
30、給排水工程成本策劃&設計&控制&耦合
PPR給水管一般常識介紹
PPR給水管特性介紹
PPR給水管無量綱數值“S”推算
什么是SDR？
PPR給水管連接方式介紹
三種常用PPR給水管價格對比分析（按設計圖示管道中心線以長度計算，不扣管件長度）
PPR給水管常見輔助材料成本總結
PPR一線品牌與二線品牌名稱及價格差異介紹
案例：室外給水建議采用普通PE管，設計上使用鋼絲網骨架塑料（聚乙烯）復合管給排水管材料認質方法介紹
31、應急柴發系統成本策劃&設計&控制&耦合
柴油發電機組的分類（外觀構造）
應急柴發系統*容量的測算依據
案例：某項目*發電容量測算表
應急柴發系統*容量的測算（設計院想大、開發商想小？）
應急柴發系統設備參考價格
32、消防工程成本策劃&設計&控制&耦合
消防系統常見設計優化問題解析
地下室噴淋主管管徑與允許*連接噴淋頭個數之間的關系
消火栓立管防水套管的選擇
案例：通風井內要設置襯鍍鋅風管嗎？
案例：消火栓系統氣壓穩壓設備，有必要嗎？
案例：CO檢測系統何時需要設計？
案例：能耗監測系統優化
消火栓價格屬性分析
滅火器箱價格分析（分離后正式做法）
32、融資成本策劃&設計&控制&耦合
從什么時間點開始融資？
融多少？
什么事后還？
四種融資方式的對比分析
最后一輪PK演練：融資成本與收益指標的影響，并對比哪個小組是笑到最后：
第一組第二組第三組第四組第…組
銷售收入
土地成本
開發成本
凈利潤
凈利潤率
IRR
ROE
排名

第三部分：如何快速構建一個公司的成本管理機制？
1、如何快速一分鐘構建貴公司的材料認質機制？
門窗認質方法
地板磚認質方法
金屬烤漆材料認質方法
波紋管認質方法
真石漆材料認質方法
黃金麻石材認質方法
防水卷材認質方法
電線電纜認質方法
防腐木認質方法
管材認質方法
雙絞線認質方法
紅磚認質方法
環氧地坪漆認質方法
百葉認質方法
如何放這些方法工具真的做到一分鐘在貴公司落地？
2、如何快速一分鐘構建貴公司的成本臨檢巡檢機制？
機電工程成本臨檢巡檢方法
建筑工程成本臨檢巡檢方法
景觀工程成本臨檢巡檢方法
精裝修工程成本臨檢巡檢方法
市政工程成本臨檢巡檢方法
如何放這些方法工具真的做到一分鐘在貴公司落地？
3、設計與成本配置標準構建案例解析
地下室地坪成本配置標準
石材、涂料、幕墻成本配置標準
陽臺、護窗欄桿成本配置標準
外墻門窗成本配置標準
空調、風井百葉、格柵成本配置標準
入戶門成本配置標準
單元入戶大堂、電梯廳、公共走廊墻地面、電梯門套、消防樓梯地面等成本配置標準
停車管理系統成本配置標準
視頻監控系統成本配置標準
周界防范系統成本配置標準
門禁系統成本配置標準
電子巡更系統成本配置標準
電子公告屏成本配置標準
室外音樂系統成本配置標準
可視對講系統成本配置標準
公共景觀模塊成本配置標準
單體設備工程模塊成本配置標準
電梯工程成本配置標準
4、動態成本月度回顧模板與案例解析
5、成本總結與后評估模板與案例解析
結(jie)束：總結(jie)與答(da)疑

房地產項目利潤*化